房地产价格形成机制与未来价格预测

房地产价格形成机制与未来价格预测

［摘要］中国房地产价格比较高,长期以来受到社会各界高度重视。高房价不仅对居民的正常生活造成威胁,同时也是诱发经济危机的主要原因之一。所以,进一步补充和完善房地产价格形成机制,对控制房地产泡沫和防治经济危机有重要的作用。本文对房地产价格形成机理加以分析并对其发展趋势进行预测,这对于地产业的经营和发展有重要的意义。

［关键词］中国房地产；价格预期；市场供求关系

近年来,国内各地区房价不断走高,高房价再次成为全社会普遍关注的焦点。就我国住房货币化改革十年来的情况看,中国的房地产业高速发展。截至当前,房地产业已成为国民经济的重要命脉。与此同时我们也应清醒地认识到,一些重要的问题在房地产行业繁荣发展的过程中逐步凸显。主要表现在以下方面：第一，扭曲的房地产价格机制,使房价整体处于高位,有部分城市商品房价格连续多年长期上扬,过高的房价收入比,使居民已经难以承受过高的房价；第二，地产行业的资金高度依赖信贷,金融风险已经逐步显露于房地产行业中。在这些所有的问题当中,最需要关注的就是超出普通居民购买能力的高速增长的房价。普通老百姓承受不起快速上涨的商品房价格,其结果就是导致房地产价格泡沫的形成。对于没有实际购买力支撑的房地产价格,最终会形成有价无市的局面,从而导致房地产行业的破灭。房地产行业一旦出现强烈的动荡,终将会对我国的金融系统和实体经济的发展造成阻碍,从而严重影响国民经济的正常发展。所以,对房地产价格机制的研究,并且控制和进一步消除房地产价格中的虚高成分,消除房价泡沫对我国经济发展产生的负面效应,有着十分重要的意义。因此,应当从以下几方面健全并完善房地产市场价格形成机制,消除非理性价格行为,控制房地产泡沫,从而使房地产行业的发展符合市场经济价值、供求和竞争规律的标准。

1 影响和制约我国房地产价格形成机制的因素

1.1 地产业的成本因素

其开发成本包括：建安成本、管理成本、行政事业性收费、使用土地成本、银行利息、配套设施费、开发间接费、基础设施费、营销推广费和前期费用等。严格地控制土地供应量,造成土地短缺的局势,这对房地产价格的上扬必然会造成推波助澜的效果。地方政府往往在房地产的建造申报过程中也进行收费,直接导致了房地产成本扩大。

1.2 地产业的两种需求

地产市场的两种需求主要包括消费性需求、投资性需求。

(1)改善性目的和消费性目的

在以后的20年中,目前的房地产开发水平远不能满足市场的需求。在未来20

年内平均每年大约需要建设新住宅8.75亿平方米。但是近些年来,城市每年新建5亿~6亿平方米的住宅面积,远远不能满足当前所需。所以,供给和需要之间矛盾的存在,会拉动房地产价格不断提高。不断发展的经济培育了潜在的消费增加,低收入的无房家庭,增加收入的同时就会考虑购买住房,中等收入的有房家庭,随着收入的增加,会促使其购买更好的商品房,从而来改善自己的居住环境。

(2)投资性目的

从国内投资者的角度来说,房地产投资具有不用太多的专业技术、风险相对较小、不要求其管理能力、时间短、见效快等特征,国内大部分城市房屋租价比均大于5.8％,远远高于期货、国债、股票、银行存款等投资回报。从国际金融局势来看,人民币汇率不断提高,房屋的的保值增值功能以及房地产的较好周转性,必然会得到流动资金的高度关注。投机性需求普遍存在投资性需求当中,在很短的期限内购进房屋,之后房价上升再转手卖出以获取利润。投机性的取向会在房地产价格上升时助推价格不断提升,但是在房地产价格下降时会使市场发展普遍放缓,是造成房地产泡沫的主要因素。

1.3 房地产的特别因素

差别化普遍存在于房地产当中。也就是说相同位置的房地产产品仅有其一。最近这几年房地产开发已走出低级的开发步骤,开发新项目是已经把创新作为新的增长点,以此赋予了房地产产品更大的别样因素,从而为房地产价格的上升制造了更多方便。

1.4 中间商和开发公司的炒作因素

完全不对称的信息交流系统会加剧房价上涨过快。当今,国内还没有一个规范、完善、统一的房地产市场信息发布平台以供参考。中介机构与开发商联手谎报商品房销售程度,公布各种虚假消息,从而抬高房屋价格；更有甚者囤积房源、囤积土地,为房地产市场制造紧张的气氛,从而诱发房价短期内不正常增高。

1.5 当地政府的因素

从地方政府的角度出发,土地的收益在地方政府的收益中占很大比重,决定了他们会希望房价的上升。很多资料显示出土地已经变成地方政府名副其实的主要财政收入来源,在房地产的交易过程中也能表现地方政府的收益,其中交易的收费都直接或者间接成为了地方政府的财政收入,当地GDP的数据也依赖于房地产价格上涨,但是当地政府却不必付出很多的资金技术。银行的坏账呆账,土地资源的不断亏空,几乎都与地方政府没有过多关系,最终责任都不是由地方政府来承担。地方政府一方面希望房地产能够发挥其拉动经济的效果。另一方面又要单独承受房地产业过快增长所带来的国土资源浪费以及部分金融风险,同时也要承受房地产可能带来的一系列的隐性成本,诸如财富分配失衡等。

1.6 百姓心理因素

传统的民族文化使得我们养成了以是否持有不动产来判断一个家庭社会地位的高低,房屋的居住,仅仅要拥有房屋产权还不够,要追求住宅的完美。资料显示,国内城镇73％的居民已拥有产权房产,但是英国与意大利仅30％～40％,就连经济最发达的美国也不足70％。

1.7 保障制度不完善,造就了供给的矛盾结构性

廉租房和经济适用房作为两种主要住房保障形式,目前正在我国城镇范围内推行。廉租住房的保障范围较小,很少有矛盾存在其执行过程中发生,因此实践的也比较到位。但是经济适用房争议就比较普遍存在,房地产开发、集资合作建房和单位自建经济适用房是经济适用房的主要供给渠道,但是从房地产开发商的角度来讲,经济适用房由于其开发利润低而很少有开发商愿意主动参与建设。

2 房屋价格的走向

从以上的观点可以推断出,在2~3年内，房屋购买者的心理决定了房价的价格水平,由于国内行业、金融政策的影响以及全球的经济放缓,房屋商品的价格肯定会进行变化,大型一线城市的房价可能进一步下调,中型二、三线城市房价会减慢增长水平。从3~5年这个比较长的时间段来分析,房屋商品价格会缓步增长保持平稳,从而最终达到相对平衡状态,保证基本和居民的收入水平相吻合,房地产企业的利润将下降到社会行业平均利润。原因为:

(1)由于城市化进程的进一步深化和国民经济的不断发展,地产市场的总体供不应求的局势依然会存在。

(2)相对于想进行投资的消费者,如果房价回落,他们现在就不会选择购买房子；但当房地产的价格回归到消费者的心理预期,市场就会重新出现大量购买的情况,从而使房价由跌转升。

(3)由于房地产开发成本的不断上升,剔除人为炒作因素,虽然房地产价格增长速度不如前几年,但是房价大跌的可能性不大。

(4)国家在不断推广经济适用房、廉租房、两限房等从而达到住房政策的人性化,这必然会分流一部分购房消费者,会明显对房价上升产生拟制的效果。

(5)政府已着手治理房地产乱收费及税负较重的现象，并且很有可能改变现有房地产土地出让金政策,而使用年限缴纳土地使用税的政策，势必会减低消费和改善性需求一次性缴纳的房款价格,并且会抑制房地产投机的存在,从而保证房地产价格的平稳。

参考近月房地产市场的实际情况和国内宏观经济形式,对于房地产公司来讲,必须有步骤地减少在一线城市的投入,把着重点放在二、三线城市的开发上。同时应该积极投身城市改造的公租房以及城中村的改造开发,确保地方县市相关项