动力地产_安徽和县商业项目市场调研报告

安徽和县商业项目市场调研报告动力（中国）地产机构市场研究部2009年4月版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

荒岛卖鞋故事有这样一个经典的故事：两个卖鞋的人同时来到一个原始部落居住的 荒岛上，发现岛上居民全都光脚，没有穿鞋。

原来这里的人不仅现在 不穿鞋，而且祖祖辈辈都不穿鞋，从来就没有穿鞋的历史和文化。

其 中一个人很沮丧，认为那个岛上根本就没有鞋的市场；而另一个人异 常兴奋，他觉得岛上有着巨大的市场，因为那里的人居然到现在还没 有穿鞋！版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

报告结构思路案例研究 宏观经济 市场调查 项目机遇 项目本体 核心问题界定 项目发展战略项目风险版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

和县城市发展2008年末全县户籍人口65.7万人 ，城区人口约10万。

和县位于安徽省东部，长江下游西北岸，东与南京、马鞍山、 芜湖三大城市隔江相望、东北与南京市浦口区一桥相隔。

和县是南京1小时都市圈、上海3小时经济圈的重要成员。

实施 “东向发展、沿江开发、工业主导”发展战略，随着马鞍山长 江大桥和北沿江高速开通，将围绕区位、资源和生态三大优势 ，参与“泛长三角”构建，参与“泛长三角”区域发展分工， 承接沿海地区产业转移的发展之路。

和县积极融入南京1小时都市圈，努力打造东部产业承接基地；这 将是和县迎来经济发展的新时期，但这个新的时期刚刚起步。

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1小 时 交 通 圈3小时 交通 至上海 圈和县产业特点第二产业GDP比重由2001年的30%上升到2008年的42%， 工业兴市进展一般； 招商引资活跃，2008年共引进内资项目170个，到位资金 57.52亿元；引进外资5302万美元，列全省第一位 ；其中 70%来自与长三角地区，成为安徽东向发展的“桥头堡” 和融入长三角的“排头兵”。

重大项目：全县36个重点项目2008年完成投资37.6亿元。

如盘景水泥、宏晶金刚石、AVK阀门、香泉220KV变电站 、如山湖国家小球训练基地、香泉湖国际旅游度假中心、 龙泉湖旅游项目、天沐温泉度假区项目。

重点产业突出：船舶制造、泵业、阀门、蔬菜食品等版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2001年 2002年第二产业产值所占逐年增多2003年2004年2005年2006年2007年2008年第一产业第二产业第三产业GDP总量偏少，工业拉动GDP发展势头刚刚起步。

人们生活 水平不高，给项目带来巨大的风险。

和县经济水平2008年实现地区生产总值64亿元，同比增长13% ，连续五年保持双位数的增长。

2007年人均GDP突破1000美元。

GDP(亿元） 70 60 50 40 30 20 10 0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 增长（%） 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%人均GDP 12000 10000 8000 6000增长（%） 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00%4000 2000 0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年4.00% 2.00% 0.00%和县城市经济总量仍偏低，人均GDP中下，城镇居民工资水平增加较快，2008年达到24154元，农民纯收入为 5331元。

恩格尔系数为刚刚越过温饱线，为48%。

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和县消费水平25 20 15 10 5 0 2001年 2002年 2003年城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年亿元和县全年社会消费品零售额4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0元人均社会消费品零售额0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0700000 600000 500000 4000002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年万元人均社会消费品额（元） 增长率（%）0.3 0.25 0.2 0.15全年社会消费品零售额(亿元）增长率（%）城区社会消费品零售额比 重接近全县一半市区 其他 55.1% 44.9%300000 200000 100000 0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 增长率（%） 2007年 2008年 0.1 0.05 0居民存款（万元）版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

和县旅游市场旅游业培育成支柱产业已作为和县经济发展指导思想； 旅游景点：香泉湖、霸王祠、古文化一条街（本案）、天门山、鸡笼山、龙潭 洞、金水湾、半月湖等景区。

乌江霸王祠、鸡笼山被评选为国家AAA级旅游景 区。

香泉温泉区建设有泉湖国际旅游度假中心等项目形成旅游观光、休闲、度假、 会务一体化格局。

政府力主境内的旅游资源与长三角、南京都市圈旅游合作的新途径，促进区域 旅游服务业互动互补发展。

计划到“十一五”末全县实现旅游收入10亿元。

虽然政府对旅游有雄心，但对于本项目想打造成一个旅游景点，难度十分大， 因为旅游市场需要时间培育，而且投资巨大。

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香泉湖 霸王祠 鸡笼山城区和县城市经济发展小结虽然和县规划有 “东向发展、沿江开发”战略和南京1小时圈的构筑，以及马鞍山长江大桥贯通和 北沿江高速开通，和县将进一步融入南京1小时都市圈，与南京、马鞍山和芜湖联系更加紧密，将 提高和县经济的发展速度，但和县现代经济却刚刚起步，项目要在短期盈利空间极少；随着交通方 便，将加快和县高端消费的流失；按照经验值，县城区域人均商业面积按0.2—0.3平方 米计算，体量为2-3万左右，其辐射半径1-5公里；项目作为和县7万多方的商 业巨头，由于和县的经济水 平非常难以支撑。

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和县房地产现状商业：和县城区目前集中商业主要为嘉禾商城、及各主要商业街道（文昌路、历阳路 、陋室路、龙潭路），总商业面积约为5万平方米；社区型商铺均价4300元/平方米； 住宅：和县目前开发的商品房有香格里拉花园、国际城、鼓楼铭苑、新城佳苑、九天 华庭、富城花园、素城雅筑、祥和佳苑等；住宅均价为2500-3000元/平方米 专业市场：专业市场主要有富宝莱家具市场（占地面积1.5万），皖江蔬菜市场（缺 乏规划，只有几个交易大棚）； 办公、酒店式公寓：缺乏办公写字楼、酒店式公寓楼盘； 酒店宾馆：宾馆酒店业档次低，多为自建房改造而成，方便本地居民棋牌活动；陋室 宾馆为城区最好的宾馆，标间198元（含早餐），平均入住率30%； 餐饮：小餐饮（排档、流动餐饮）发达，中档餐饮（酒楼）经营较差，高档餐饮缺失 （暂无肯德基、麦当劳）。

旅游：城区有多处人文景观（陋室、镇淮楼、文昌塔）基本废弃，无旅客观光；版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

和县城区人口约10万 ，据统计有1/3外出 务工和经商，城区实 际常住人口估算在6.5 万人左右，项目有7 万方商业，将面临巨 大压力。

和县产业分布情况 北部为和县工业开发新区，目前已 有10几家企业入住；按政府2009年 招商目标，计划全县引进内资为40 亿元，外资3500万美元工业开发新区和县老城区商业主要集中在历阳路 、陋室路、文昌路和龙潭路，近5万 的体量；老城区商业 本案新开发居住区随着城际交通发达，和州路新建小 区加快，分布有素琴雅筑、富城花 园、新城佳苑、九天华庭、国际城 和香格里拉花园等新建项目；本案商业体量达7万 ，而且狭长的商业街 形式，将面临巨大的 压力版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

和县土地市场分析 2007年出让土地位置 巢宁南侧（公安局看守所北侧） 和州路东侧、团塘路二进北侧 迎迎江西路南侧 桃花桥以西 迎迎江西路南侧 文昌南路东侧 昭明路9号 富康路南侧二进 龙潭北路延伸段西侧 和州路以西、团塘路以北 用途 商住（50年）、住宅（70） 商住（50年）、住宅（70） 商住（50年）、住宅（70） 商住（50年）、住宅（70） 商住（50年）、住宅（70） 住宅 商住（50） 商住（50年）、住宅（70） 商住（四星级酒店） 商务旅游度假酒店（40) 占地面积 22.17亩 53.2亩 5.85亩 15.7亩 49亩 14亩 1197.6平方米 68.5亩 64.9亩 2567平方米 容积率 ≤1.5 ≤1.5 ≤1.5 ≤1.5 ≤1.5 ≤1.5 ≤1.5 ≤1.5 ≤1.3 ≤12层 建筑面积 22170 53200 5850 15700 49000 14000 1796 68500 56247 0 建筑密度 ≤40% ≤40% ≤40% ≤40% ≤40% ≤45% ≤40% ≤40% ≤40% 绿化率 ≥35% ≥35% ≥35% ≥35% ≥35% ≥35% ≥35% ≥35% ≤30% ≥35% 起始价万元 642.93 3180 550 2000 530 80 3082.5 427 134.75商住建筑总 面积达23万酒店用地 已营业版权声明：主体完工本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。