国内养老产业现状与企业发展策略分析2

国内养老产业现状与企业发展策略分析
随着我国正逐步迈进老龄化社会，未来养老产业必将会成为一片“蓝海”，而政府由于受困财政压力必将会引入市场化养老机制以摆脱负担，国务院文件甚至提出了“以房养老”的试点工作。

养老产业的发展机遇已经引起了市场广泛关注，宝钢集团已于2011年携手迪赛投资进军养老产业，双方联合投资150亿元打造中国第一座长者康居及“精英长者”总部经济创新型城市综合体——中国乐龄城。

首钢应当及时把握时代机遇，利用自身优势布局养老产业，促进高端产业开发。

一、我国正处于养老产业发展的初期
按照老龄人群需求（目标用户市场）的生成、发展和提升过程，可以划分为三个阶段：第一阶段为养老产业的起步阶段，主要是针对老龄人群的基本服务。

我国当前年龄人口结构状况决定我国当前养老产业处于这个阶段，而养老产业概念的初步也决定了行业处于融合初期，许多的配套还没有跟上，行业重心更偏重于如何应对当前逐步老年化情况，产业自身没有达到品牌以及系统化的高度，整体盘踞于劳动密集型的服务性产业状态，低毛利、无序竞争、没有固定商业模式是这一阶段最主要的特征。

第二阶段为养老产业的发展阶段，主要是针对老龄人群
的专业服务。

在这一阶段，我国老龄化将达到更高的程度，萌芽期的养老产业也得以积累一定的经验，产业自身从劳动密集型的服务性产业逐步进化为技术密集型企业，品牌、技术、口碑成为这一领域最强的竞争力，而随着技术密集型企业的萌生，资本密集型企业也逐步迈入正规，通过时间换空间的累积，逐步成为养老产业的核心，未来，无论劳动密集型企业或是技术密集型企业都将依托资本密集型企业的平台，服务于养老业的终端客户。

第三阶段为养老产业的分化阶段，主要是针对老龄人群的差异服务。

在这一阶段，我国人口老龄化结构基本保持平稳，长时期的专业化服务造就出的品牌、口碑使整个产业逐步形成了一种固有的商业模式——以依托资本密集型企业平台为主的
专业化服务方式，但区域与区域之间也会逐步出现分化，其原因在于满足基本生活需求的情况下，个性化的精神粮食也需要补充，不具有普适性，但具有特殊性，因此，这一层次的特质就在于个性化、高毛利。

二、国内养老地产的商业模式
养老地产作为养老产业最终的价值落地，值得对其发展模式进行剖析。

当前国外的养老地产按形式分类可以分为：居家生活型、独立生活型、辅助生活型、辅助医疗型等四大类，开发主体以政府或开发商主导。

养老地产的开发模式
我国养老主要由居家养老和机构养老组成。

目前国内比
较著名的机构养老社区有北京的东方太阳城、太申祥和，上海的亲和源以及台湾的长庚文化养生村，几个项目的共性是均具备老年公寓、健康会所、老年护理院、老年大学、景观花园等，其主要差别在于盈利方式是销售获利退出还是持有租赁运营。

四个机构养老项目比较
三、整合资源，明确思路，打造首钢养老品牌
面对养老产业发展的机遇，首钢自身已经在养老产业方面有所积淀。

未来应整合自身养老院运营经验、房地产开发、医疗资源优势，统筹打造符合自身的养老地产品牌和商业盈利模式，依托高端产业园区开发规划争取政府支持力度，联合保险机构开发对应理财产品试水“以房养老”，拓宽产业链条丰富产品线实现品牌输出。

养老产业在国内刚刚兴起，缺乏具有影响力的品牌，很多企业均是依托“养老”低价拿地，进行房地产开发，缺乏医疗护理、健康管理、文体活动、餐饮服务等一系列的配套服务，而服务和设施恰巧是养老产业发展的核心。

首钢自身的养老护理经验以及医疗配套资源能够保证养老服务质量。

未来可统筹首钢房地产、首钢实业、北京大学首钢医院成立养老产业发展规划小组，统筹制定首钢养老地产产品线及商业模式，选择对应的目标客群，制定养老服务产品。

目前养老地产主要有以下四种盈利模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收
益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。

找到最合适的项目盈利模式将是养老地产项目成败的关键性因素，建议由专业的运营团队来运作整个项目并且在规划、设计过程中听取他们的意见。

养老产业的发展少不了政府的政策支持，政府对于养老服务业的发展一直给予了大力关注。

养老服务机构在土地、税收上能够享受相应的优惠政策，每张养老床位也能给予财政补贴。

北京对于社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴 1.6 万元，最低补贴 800 元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴 100 元。

北京地区由于受教育程度普遍较高，视野比较国际化，对机构养老认可度较高，而养老地产作为民生政策的依托，可以争取到更多的优惠政策。

首钢开发养老产业应争取更多政府政策支持，紧密围绕高端产业发展规划，降低养老项目的运营成本。

目前养老地产的开发机构无外乎保险公司、开发商、医疗公司，三者各具特点。

保险依托金融客户优势，开发商依托快周转销售退出，医疗公司则依托养老服务。

由于养老地产资金占用量大，运营周期长，这与保险公司的资金特点相匹配，因而保险公司在养老地产开发中最具优势，首钢应当充分探索与保险公司的合作方式，实现养老地产发展的协同效应。

国务院新规所提及的“老年人住房反向抵押养老保险”
简单来讲就是“以房养老”。

目前国内一些城市已经开展了“以房养老”的试点，结果不甚理想，但国务院新规要求保监会在明年一季度牵头制定具体“以房养老”政策，北京拟试点推广“以房助老”政策。

首钢可积极参与到新一轮的“以房养老” 试点工作中来，实现与保险机构的联合，同时打造品牌优势，进一步参与到政策的制定。

国内以房养老试点情况城市南京主要参与机构养老院实施方式60 岁以上且拥有南京市60 平方米以上房屋产权的孤残老人，将其房屋抵押公证后可终身免费入住老年公寓，在老人逝世后房屋产权归养老院所有北京养老机构、房产中介上海公积金管理中心 60 岁以上的老人将自己的房子交给“ 房屋银这并不算反抵押。

65 岁以上的老人可将自己的房屋与公积金管理老人一次性获得房屋出售金额，并不再拥有房屋产权。

长春银行 55 岁以上的老人可将房产进行抵押，贷款额度为房产评估价值的60%，期限10 年，利率为同期基准利率进行上浮，并要求拥有两套以上住房。

目前已经基本停止已终止，目前没
有恢复中心签订售后返租协议，并协商租房期限和租金，的时间表成果已终止，原养老院目前变为酒店，主要原因在于缺乏政府和政策支持并不理想，生意较为清行”代理，用租金供自己住养老院。

严格意义上，淡目前的养老产业并不局限于养老地产，养老需求涉及到更多的细分行业老年人医疗保健、与老年人相关的日常消费、休闲娱乐行业，以及包括殡葬在内的养老基础设施与服务都有巨大的发展空间，相关行业发展空间巨大。

首钢可在立足养老地产发展的同时，拓宽养老产业链条。

首钢实业公司可不断完善养老护理服务，形成有体系的养老服务产品，在建立自身养老品牌后可采取服务和品牌输出的方式扩大
市场份额。

首钢旅游公司可配合养老发展开发养生度假旅游项目，与其他地区养老项目进行洽谈，开展养老客群定期交流互动，实现养老设施的分时度假交换，提升养老设施的使用率。

伴随着老龄化加速，人口红利拐点逐步到来，劳动力成本的上升日益明显，劳动力替代的机器人等自动化机械产品的市场空间逐渐打开，首钢可继续发挥自身机器人制造优势。