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选址技巧
根据经验选址技巧
一、商业一条街是开设卖场首选地点
“同行密集客自来”，这是古已有之的经营之道。

卖场生意需要扎堆，才会热闹，才能形成声势。

商业吸引商业，人流吸引人流，生意要大家做，才能造成一方繁荣的景象。

商业经营中，在某一条街道或地点集中经营同一类商品，称为商业街。

商业街店铺云集，店铺销售量大、盈利多。

这里的每一块地盘都是“寸金之地”。

商业街最大的好处是方便顾客。

商业街有数量众多的店铺，顾客既可以在这里购买物品，又可以在这里得到更优质的服务（竞争的必然结果）。

商业街以其商品品种齐全、服务配套完善为特色，吸引着大量慕名而来的顾客。

在我国商品市场上商品日益丰富、竞争日趋激烈的情况下，一些以经营某种商品为主的“一条街”或“××商品城”不断涌现，这种卖场多拢市的现象是社会主义市场经济发展中竞争加剧的产物。

这种经营方法对生产者、消费者都有利，对商品经营者更是适应市场需要的一种高明竞争举措。

浙江省杭州市近年来先后出现了中山中路空调器、皮革塑料、小五金一条街；东坡路、安定路服装一条街；艮山门缝纫一条街；省府路汽车配件一条街。

这些集中经营某种商品的特色街可以为顾客购物提供一个集中的选购场所，同时为日益增多的家庭手工业、近郊和农村个体工商户、一些制作零配件的企业提供理想的销售场所。

经营集中后各店铺为了一致利益，配合默契，经营上拾遗补漏，突出各自个性，服务上主随客便，细致周到；宣传上联手广告，扩大社会影响，形成消费者的首选市场。

所以顾客云集，生意兴隆。

在农村，以县城、城镇为依托，集中经营某类商品，也可以通过众多同行形成自己的特色市场。

如浙江省义乌市的小商品市场，集中了16000个摊位，主要经营小商品，相应完善了各种配套服务。

近两年来该市场的商品成交额都居全国同类市场首位，每天招来顾客高达10万人，使义乌商品销往全国，并销往国外。

但是值得注意的是，并非所有的业种都适合以“成行成市”的形态出现。

只有贵重商品、耐用消费品和装饰性强的商品，如家用电器、家具、电脑、时装、饰品、古董等顾客往往喜欢在比较后才购买的商品，“成行成市”才有益于店铺营业；而经营日常用品等使用频率高的商品则恰好相反，这是需要严格加以区分的。

二、拐角与三岔口是好地点
处于两条街交叉处的拐角能产生“拐角效应”，是比较理想的开设卖场位置。

拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的来往人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口来缓和人流的拥挤。

但由于卖场位置面临两条街，选择哪一面作为自己的卖场的正门，这是一个十分重要的问题。

通常的做法是，选择交通流量大的一面作为卖场的正门，也就是门面；而交通流量小的一面则作为侧门。

当然也有同样重视两个门的，使人分不出哪一个是正门，有时这也能收到良好的经营效果。

卖场设在三岔路的正面，卖场门面十分抢眼，同样被认为是非常理想的卖场地址。

处在这一有利位置的卖场应注意尽量发挥自己的长处。

对卖场正面入口处的装潢、卖场名的招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计，抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到卖场中来。

三、铺面选在临街好
卖场的交易和服务大多是通过面对面活动来实现的，因此，选择经营场地的先决条件是人多的地方。

门面越大，陈列的商品越丰富，就越容易引起过路人注意，营业额也就越高。

有人认为“好酒不怕巷子深”，只要我的东西好，不愁没人买。

这话初听起来似乎有道理，但毕竟只是相对而言。

“巷子”越深，知道的人就越少，同时巷子出入不便，也不利于客户购买，营业额就不易提高。

反之，若既有“好酒”，又不在“深巷”，岂不更好！从某种意义上说，有个好“码头”比有“好酒”对于经营者而言更加重要。

当然，若是既有好“码头”，又有“好酒”，就更好了。

根据区域的特点选址技巧
一、在小巷内开卖场
开设卖场要选择好的卖场地址，这是众所周知的事情，但不一定非要选择繁华地段作为经商之地。

以特色商品店为例，若地点选在繁华区的小巷，不仅可降低一大笔租房金，而且生意一样兴旺。

在一流的地段，选择二流或三流的地点，不失为一种选择卖场地址的策略。

在小巷内开设卖场，最关键的是要风格独特。

小卖场的独特性可以表现在招牌或外观装饰同周围环境相比显得醒目独特；表现在经营的品种上为数量丰富；表现在经营和服务方式上为富有特色。

总之，如果要在小巷内开设卖场，一定要使经营的小卖场与别的同样的小卖场有区别。

要新颖，要给人耳目一新的感觉。

因为并非所有的小卖场都适合在小巷内开，如果要在小巷内开卖场，就必须要有特色。

二、在学校附近开卖场
在学校附近开卖场，主要以服务学校学生为主。

开卖场是针对学生衣、食、住、行、文化娱乐、休闲运动等众多需求。

这里讲的学校，主要指大、中专学校，不包括中、小学。

大中专学校又分两种，一种是位于交通便利的市中心，另一种是位于城市的郊区，交通闭塞。

前者由于其所处市中心位置，故学生的需求不一定依赖周围的卖场。

而后一种，学生的大部分需求需依靠周围的卖场，这是由学生的学习和作息时间决定的。

因此，在比较偏僻、地处郊区的大、中专学校附近开卖场，是一种比较稳定而有利的投资。

卖场最好建在离学校几百平方米以内，以顺道为最佳，除寒暑假外，收入都较稳定。

经营此类卖场，最关键一点是价位要经济。

虽然目前大学生消费水平比过去有所提高，但莘莘学子们毕竟是靠父母提供经济来源的。

在学校的附近开卖场，唯一的风险是来自寒暑假，学生放假没有客源，这也是经营者最头疼的问题。

三、在办公区开卖场
目前，在大中城市，纯粹的办公区是找不到的，多半是住、办公混在一起。

这里所讲办公区，仅是相对而言，意指公司聚集多的地段。

在这些地段开卖场，应充分考虑到上班族是主要消费对象。

这类消费者的消费水平、消费档次较高，而消费者年龄也不分散，一般都是20几到30多岁的年轻人，因此开设卖场应以这部分人为主要目标。

办公区卖场的消费者除大部分为上班族外，当地居住者和外来逛街者也占一部分。

上班族有一个特点，由于上、下午要上班，只有中午有短暂的休息和用餐时间，因此他们不会走的离办公地方很远，附近便有他们用餐、休息之处。

因此，离办公楼愈近，顾客的进入卖场率愈高。

设卖场以下班路线为主。

上班时因要赶时间，来去匆匆，自然光顾卖场的机会少。

下班时因心情松弛，逛街购物的机会就多得多，故在下班途中设卖场为好。

在办公区什么地方开卖场和经营什么类型的商品，应事先做调查后再确定。

如果办公区内大型国家单位多，未必是好事，因为其内部常有多种功能和服务设施。

卖场若紧邻金融机构，也未必是好事，因为到银行的无外乎办理存、贷、提货款的财务人员，他们一般不愿意在附近逗留。

卖场若邻近大卖场较好，因为大卖场往往能聚集人潮，它周围的服务自然受益。

若办公区机构多属保险、直销行业的，在此区开设卖场也不好，因为人员大都是搞外勤的。

若区内机构以外商和金融业为主，则消费水平高，在此区域开设卖场比较适宜。

总之，开设卖场的位置选择除了考虑下班路线、区内行业分布，还应考虑到区内大楼的排列、道路的延伸和分布、门面的串联或断裂以及人潮方向等。

四、在写字楼里开设卖场
有一位眼镜店老板王先生原来有个临街店面，后来他将店搬进了写字楼。

按理开店就指望人流量，靠街边的人流量一般都是很大的，大家都希望把店开在靠街的闹市地点。

但为什么他却要躲进写字楼里面了呢。

究竟图什么？王先生心中算了一笔账：原先他开在临街的店面，年租金90万元，辛辛苦苦干一年，到最后几乎都为房东打工，自己所剩无几；搬进写字楼，是按长包房计价的，年租金6万元，平均每天的租金164元，只要卖1副高档眼镜，全天的费用基本能解决了。

现在王先生完全靠老客户作生意，他现在有1万多个客户档案，这些客户购买眼镜一般都在千元上下。

现在在写字楼里经营的小店一般都是美容、精美饰品、高档用品甚至有足疗等，目标顾客就是写字楼里的白领，生意最好的时段是每天的中午休息时间。

做饰品生意的李女士说，同样是饰品，楼宇里的饰品就不能和街面上一样，否则谁会跑到楼里没有比较地购买呢？所以在进货时得挑选时尚、浪漫、个性鲜明，最好是独一无二的饰品，否则生意就没得做。

这样看来，卖场即使开在人流比较少的地方，只要能够把握住目标对象的消费心理特点，开出一定的特色也可以盈利。

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