和昌都汇华府2012年营销策略报告
20141231和昌都汇华郡15年营销总纲(汇报版+)
营销回顾
推广回顾 全国现象
四大主力渠道中户外效果较为稳定、派单贡献来访是成交的 主力渠道之一、短信贡献来电但成单率不高、网络效果较好
户外渠道效果分析
派单渠道效果分析
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 414 307 307 304 303 239 152 98 2 20 1 21 1021 8 12 5 17 8 9 1113 6 10 12 8 2213 7 4 2 7 185 来电 来访 下定
250 200 来电 来访 150 114
233 175 116 121 183 155 138 95 79 来电 来访
下定 100
下定
50
0
68 49 45 44 33 28 18 27 26 35 29 22 22 21 6 6 10 10 11 6 95 5 13 4 1 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
37
90
20
15
818
销售 7947980 109644895434408 460759 18125805 168504674 82006390 50658826 22641958 59695998 13536385 12358081 452335753 金额 成交 均价 6228 （元 /㎡）
6428
28# 加推 6月30日
26# 加推
9 月 6日
25# 加推 10月14日 看完华郡 再买房 5727起 支持公积金 年终感恩季 专 场 推 介 会 业 主 答 谢 会
推广 主题
给这一年的 打拼一个交代
新春业主答谢 业 主 答 谢 会 红 包 大 派 送
华府房地产营销策划方案
华府项目整合营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略华府项目整合营销策划方案策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心华府项目整合营销策划方案接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略华府项目整合营销策划方案推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录华府项目整合营销策划方案引言对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
华府项目整合营销策划方案本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
华府项目整合营销策划方案策划目的1．树立产品品牌，体现华府项目的三个价值：中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
合肥2012全年交房小区(最全)
序号 二月份 1 百商又一城 2 东方明珠嘉苑 3 琥珀新天地 4 滨湖时代广场 5 静安新天地 6 中街水晶城 7 百商爱上城 8 融侨天骏 9 上城国际 10 临湖雅苑 三月份 1 鸿路北城明珠 2 御龙湾 3 新惠金水岸 4 信地城市广场 5 金水湾花园 6 绿城翡翠湖玫瑰 四月份 1 九重锦 2 城市5米6sale out 3 西环中心广场 4 银都香水郡 5 柏悦公馆 五月份 1 华展中央花园 2 金徽阳光100 2012.5 2012.5 最早5月、10月交房，明年3月份、5月份、年底交房 第一批为今年年底交房，另一批为明年五月交房 24栋 长丰县水湖镇长淮路与长新路交汇处西南（新城公园边） 蜀山区长江西路与二环路交汇处右侧100米 6664888/6684888 5358666 2012.4.30 共14栋，有1栋4月30日交房 2012.4 2012.4 2012.4 2012.4.28 部分交房时间为4月底，住宅、公寓 4月份交最后一栋 4月份交多层、小高层 4月日交1、2号楼36层110-140-220平米，2014年6月交3号楼 40层、19号栋 蜀山区望江路与潜山路交叉口往南100米 蜀山区潜山路与黄山路交口 经开区繁华大道与翡翠路交汇处（徽园向西600米） 政务区天鹅湖南岸习友路和怀宁路交叉口东北角 3822299 3536999 6000 2012.3.1 2012.3 2012.3 一期共20栋，去年11月交7栋，3月交1栋公寓40-80平米，住 宅2013年年底交 3月交128户，12月交88户，明年年底交90-131-140平米 一期13栋，已交过一批，二批近期将要交房：二期别墅。 1栋 340户 庐阳区阜阳北路与金峰路交口 合肥市政务文化新区茂荫路与天鹅湖路交口西 北二环与米蒙城路交口北100 新站区临泉路与全椒路交汇处 瑶海区北二环（汴河路段）与当涂路交汇处向东500米 经开区繁华大道与云外路交叉口南侧 6397777 2827999/3527999 2687777/2690777 4229999 5278888 5689999 4500 2012.2 2012.2 2012.2 2月23交1号楼高层，12号楼多层80-90，复式130-180平米 共14栋，2月底交5栋127平米花园洋房(6层)，6月交高层(33 层)160平米，明年八月份交高层110-139平米 2月底交3栋200户，尾盘。 共16栋 共882户 2012.2 2011.12 2011.12 2011.12 2011.12 去年集中交5、6、7、8、17、18号楼 16栋去年已交过 共21栋，西苑11栋，去年年底交，东苑现卖 12月份交10、11、12、15、17、18、19栋楼80-120-140160-180平米 去年12月份交800户 176户 共882户 高新区科学大道与海棠路 合马路与燎原大道交汇处南侧 合肥市南二环望湖美家居西侧 徽州大道与方兴大道 瑶海区临泉东路与通达路交口 肥西县上派镇新华街与老中街交汇处 高新区科学大道与海棠路 政务区习友路与徽毫路交汇处（新八中对面） 庐阳区凤台路和阜阳路交口西北 长丰县金岗大道与合瓦路交口 5396111 3536888 /3521999 5552999/5553999 6777888 2887666/2885777 4328888 6300 6200 7000 6988 3700 5326111 7339666/7339777 6200 楼盘名称 交房时间 楼盘情况 当期户数 地址 售楼电话 均价
XXX年昌邑市恒鼎新都汇推广策划书
股票：股票市场持续表现低迷，风险加大，投资者将转向 商业地产。
T：威胁
外部：处于成熟商业圈，已有大量的超市，百货，能 否在竞争中胜出；佳乐家中央商务区已渐成 型，将是我们最大的竞争对手。
内部：近期，因为外销团队的问题，可能会有一些负 面效应。
SOWT简析
优势和机会显而易见，劣势和威胁客观存。 我们必须强化优势而弱化劣势，抓住机会而减少威胁。同
体验式消费的商业模式将受到更多关注
调查表明，大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐旅游 和休闲，比如,在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧 、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、 街头画像、蹦极的消费等，仅三成多的人是为购物而来，而体验 与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式消费购物 将成为未来消费模式的新宠。
时，我们还必须创造优势，让项目价值的不断提升。 建议运用整合营销策略，强化项目的广告宣传力度，形成
较强的广告宣传合力，加快销售进度，提高销售效率。 搭载公关活动，吸引消费者的眼球，改变其平常的消费习
惯；
昌邑商业领袖呼之欲出，但我们还可以让这 种பைடு நூலகம்袖气质更加充分！
我们的高姿态如何支撑
黄金地段 大规模
辐射全市，圈定百亿财富
一级辐射圈：依靠城市中心的号召力和便捷的交通 ，项目涵盖全市消费人群，贡献消费财富100多亿 。
二级辐射圈：依靠全市便利的公路交通网络，恒鼎 新都汇辐射圈包括包含全市人口及周边平度、莱州 、寿光、高密、安丘等地部分地区消费人群，消费 财富高达200亿元。
对这么大的市场无动于衷 简直就是跟人民币过不去！
这也意味着，所谓以房产税等税收调控手段取代限购为 主的行政性调控手段的想法，不会在2013年实现。
和昌都汇华府项目交付总结报告(物业公司)
总计 4230 3664 87% 2339 2003 86% 1317 1137 86% 292 268 92% 159 143 90% 123 113 92%
二、前期介入与交房业主提出问题情况分析
交付验房问题数据 验房中业主提出问题共计1447项，其中土建问题617项，塑钢门窗问题437项，入
户门问题180，水电问题156，弱电问题57项；平均每户2.32项。
二、前期介入与交房业主提出问题情况分析
前期介入查验数据 2014年7月份，物业公司进驻武汉和昌都汇华府项目，开始对户内、公区等土建、
门窗、弱电等问题进行了查验，并每日对查验问题进行汇总，发送工程建设部进行整改
，整改完成后进行复验。查验问题及整改情况统计如下：
问题及整改数汇总
土建
塑钢门窗
水电安装
弱电
一、交付情况
整体交付数据
交付区域:和昌·都汇华府一期3#、5#、6#、7#楼 交付时间：2014年10月28日至2014年11月2日 总户数：821户 符合交付条件户数：738户 到场户数：623户 交付户数：444户 到场交付率：71.27% 整体交付率：60.16%
一、交付情况
每日交付数据统计
目录
1 交付情况 2 前期介入与交房业主提出问题情况分析 3 交付总结 4 对设计的一些建议 5 目前的一些遗留问题
三、交付总结
做好交付工作最重要的一个目的，就是“提升和昌品牌，塑造物业形象”，以下是 对此次交付的一些总结： （一）、设计方面：
5# 1525 1313 86% 870 741 85% 444 383 86% 116 107 92% 65 6# 725 673 93% 412 391 95% 257 227 88% 39 38 97% 1
华府领秀全案营销报告
双入户门
仪式圆厅 八角观景窗
我们永不止步
15
项目产品属性——豪宅级的奢居产品
双大堂设计，多功能体现高贵品质
双大堂，多 功能
我们永不止步
16
项目产品属性——豪宅级的奢居产品
人性化设计，无障碍通道 中西双厨，独立厨房 前庭后院，首层带下沉式内下复式创 新户型
➢职业特征：私营业主、企事业单位高层、政府公务员，教师
➢
医生、律师、银行、通讯等中高收入人士
➢看中项目：伊泰品牌开发，相信朋友及项目的品质与升值潜力
20
特点二：具有鲜明本地特征的中高收入阶层
财富阶层
权利阶层 中产阶层
本地置业阶层
我们永不止步
客群层级分类： 1.财富阶层：大中型私营企业老板、煤 矿主、房地产业老板及高管、地下金融 信贷业务组织者等 2.权力阶层：政府官员、高级公务员等 3.中产阶层：中等管理层、生意人等 4.置业阶层：东胜原住民、拆迁户
21
特点三：多为有过置业经验的中青年阶层
客户年龄及置业经验：高端项目置业人群中，以28-45岁年龄段的人为置业主 力军，这类人群具有一定的经济实力，并且具有多次置业经验，较为注重满 足实际需求。
年龄分析
置业经验
55以上, 5%
46-55, 20% 36-45, 40%
28-35, 35%
首次, 15% 1次, 20%
我们永不止步
本项目
本项目
6
项目周边环境——便利城市发展区
我们永不止步
属城北组团，围绕天骄 路已形成多个成熟社区， 大型企业汇聚南侧主干道。 区域认知性强。地块北 侧为规划中商圈，南侧为 国宾馆，西侧为居住区， 东侧紧邻六中新校区、伊 泰华府C区及伊泰总部 项目交通规划完善，借 助主路拥有较高通达性。
商铺以租带售方案
和昌·都汇华府商铺租售方案一、背景：1、华府项目商业仅少量交付，商业氛围尚未真正形成；2、剩余六间商业，其中四间位于下沉式区域，较于合家福广场，位置较偏，昭示性差，商铺仅能进行简单排水，经营业态受限，客户缺乏投资信心；3、受营销费用限制，商业推广量极少，商业客户资源缺乏，造成华府剩余商铺的销售速度缓慢。
二、租售目的：通过签订商铺租赁协议，可以减少客户对于商铺经营风险的担忧，提升客户投资信心，促进商铺销售。
三、租售细则：1、甲乙方：以开发商为乙方，与租赁意向客户（甲方）签署租赁协议，当此间商铺售出之后，乙方相应地变更为商铺业主，原意向租赁协议除乙方名称变更外，其余内容均不变。
2、租赁诚意金：意向租赁客户缴纳人民币 20000 元（大写：人民币贰万元整）作为租赁诚意金，待开发商将标的物业出售给第三人后，意向租赁客户相对未签订此意向书的租赁人具有优先租赁标的物业的权利。
符合以下任一条件时，意向租赁客户可以单方面终止意向租赁协议，开发商应免息退还意向租赁客户所缴纳的诚意金：①双方自签订本协议之日起至商业交付日期内，开发商将以上标的物业出售且意向租赁客户未与商铺买主达成租赁协议；②商业交付日期到达后。
3、以租带售商业范围：六间待售商业（19-商110、19-商112、商125、商126、商147、商148）；4、租金水平：租金根据每三年递增10％，租金测算如下：剩余六间商业建议租金如下：备注：19号楼剩余两间商铺相对于合家福广场位置最偏，参照对面金悦领地项目，位置、面积相近商业，门脸也相对较窄，经营业态相对受限。
下沉式商业商147、148面积小，门脸正对当涂支路，但由于下沉，昭示性较差，商125和商126面积大、总价高。
租赁作为一种营销手段，目的是为了更好的销售商铺，故剩余六间商业租金水平应相对较低。
附件：项目交付商业和周边商铺租金调查一览表5、业态要求：销售人员需要将商铺交付标准告知客户，让客户明确限制某些经营业态的因素，避免后期发生纠纷。
合肥市竣工验收备案的总结
关于合肥市竣工验收备案的总结2013年11月底, 我个人工作的第一个项目开始了竣工验收, 本人就这次竣工验收备案流程做了一个简单的汇总, 对合肥市竣工验收及备案的一些流程, 需要提交的资料以及个人收获对本次竣工验收和备案做一个简单的总结。
工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容, 建设单位已取得政府有关主管部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后, 由建设单位组织参与工程建设的建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位五大责任主体对已施工完成的单体工程进行验收。
竣工验收及竣工备案的过程, 有许多与相关部门协调的事宜及资料的整理, 需要建设单位和施工单位相互配合, 相互支持, 方能使事情顺利的推进。
竣工验收及备案的大致流程如下图:现就以上程序图, 逐步说明相关注意事项。
第一步是完成联合验收, 即请规划, 国土, 消防, 环保, 人防, 燃气, 供水, 供电等各部门对建设项目进行专项验收, 具体需要的验收项视建设项目的具体情况而定。
联合验收通过后, 各部门会出具相关的验收结论意见, 各项验收通过后, 市规划局会出具项目联合验收意见书。
第二步, 就是施工单位申请竣工验收。
施工单位将项目施工过程中的各项资料整理归档, 报送合肥市城建档案馆进行资料预验收,预验合格后档案馆出具资料预验收意见, 同意申报竣工验收。
同时施工单位填写竣工报告, 综合验收表等资料。
项目竣工验收备案表一般也交由施工单位填写。
表中填写信息一定要准确, 项目名称要和联合验收中各单位出具的验收意见上的一致, 单体建筑面积要和规划核实证上的一致。
第三步, 建设单位组织竣工验收。
项目竣工资料及现场单体工程具备竣工验收条件时, 建设单位组织参建各方进行竣工验收。
验收合格后, 各方在竣工报告及综合大表上签章。
为了节省时间, 我们一般会提前与参建各方沟通协调, 提前将填写有验收结论的资料（竣工报告, 竣工备案表, 综合验收表）交由参建各方签字盖章。
世联合肥和昌都汇华郡营销策略报告
本报告是严格保密的。
14
报告思路
客户定位 属性定位 形象定位
基本面分析 目标下的问题 一期营销定位 营销策略分解
本报告是严格保密的。
本体分析
市场研判
客户分析
案例借鉴 展示策略 推广策略 活动策略 品质提升策略 推售策略
项目产品主要集中为80㎡的两房、87㎡、97㎡的三房（约占总户数的 83%），户型方正，均为全明设计，居住舒适
本报告是严格保密的。
12
本体分析
全产国品现象
波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品， 80—90㎡为本案现金牛产品
市场 增长率
高
明星
波士顿矩阵 婴儿
。现金牛
高
瘦狗 相对市场份额
本项目80—90㎡产品，户型设计合 理，使用率高，部分87㎡产品可做三 房，市场接受度高。 目前北城市场公寓产品极少，基本为 市场空白，市场接受度还是个未知数， 本项目公寓产品还需后期进行销售引 导，接受市场检验。
瘦狗产品 无
本报告是严格保密的。
13
本体分析
全小国结现象
本项目周边配套匮乏，随着北城快速发展，未来发展潜
力较大，目前而言产品以及学区是本项目的核心优势
1、项目周边无景观资源，存在高压线走廊，区域内生活商业配套严重 匮乏。
2、项目周边交通通达性较好，合肥产证和45中学区将是项目两大卖点。
3、纯中式建筑风格，产品按70/90政策设计，主要以80-90平米户型两 房、三房为主，产品具备一定的竞争优势。
4
本体分析
项全目国规现划象
项目共规划有11栋小高层，14栋高层住宅，共计3213 户，纯中式建筑风格
安徽文策物资有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告安徽文策物资有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:安徽文策物资有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分安徽文策物资有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业批发业-其他批发业资质空产品服务空1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
和昌都汇华郡
多乐士超易洗、多乐士精装五合一超低VOC 大师漆;美国大师芬美防霉。 12、 木器漆清漆：立邦永得丽木器漆
13、界面剂:立邦901生态胶水； 14、木工
裕森（万年树）E1级18厘木工板（B类专用）；15、饰面板：莫干山/兔宝宝E1级2.7MM饰面板（A类报价专用）；16、石膏板：可耐福/泰山石膏板，防水石膏板：可耐
38
3
5
114.00
190.00
总价 304.00
3.63
205
280
744.15
1016.40
1760.55
2.75
250
350
687.50
962.50
1650.00
2
பைடு நூலகம்
400
1.5
180
280
270.00
420.00
690.00
5069.6
米
5.6
40.30
70.00
62.80
392.00
454.80
1、原白墙墙面，石膏修直。901胶水腻子粉满刮腻子三遍，沙纸磨平。2如需原白墙面铲除另增加铲除费4元每 平方。
1、 每户可免费电脑调两种浅色调，深颜色需电脑调色按8元/㎡收调色费，涂刷面积不足20平米，按160元/色 增项计。2、门窗洞口减半计算。固定家具被拦部位按实际面积减除计算。3、若遇砂灰墙、隔墙，需满贴豆包 布，增加8元/㎡，需满贴的确良布增加15元/㎡。一底两面。
1：本预算工程量根据现场测量尺寸和施工图为依据计算。
2：本工程如需要决算，所有项目单价以本预算为准，工程量计算方法本预算备注栏有计算方法的以本预算备注栏计算方法为准
3：本预算书跟主合同走，谢绝外带。