保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)08-2概要
某别墅价值提升策略独栋别墅营销策划方案
某别墅价值提升策略独栋别墅营销策划方案一、市场调研在制定别墅价值提升策略之前，我们需要进行全面的市场调研，了解目标客户群体的需求和竞争对手的情况。
通过市场调研，我们可以了解到目标客户的偏好、购买力和消费习惯，有针对性地制定营销策略。
二、产品升级为了提高别墅的价值，我们可以对其进行产品升级。
这包括房屋结构、装修材料、家具和电器设备等方面的更新。
通过对别墅的全方位升级，可以提升别墅的舒适度和品质，吸引更多的潜在购房者。
三、打造独特卖点在竞争激烈的房地产市场中，为别墅打造独特卖点非常重要。
我们可以通过强调别墅的独特地理位置、优质配套设施、私密性和封闭式社区等特点，吸引更多的购房者。
此外，我们还可以加入一些特色服务，如酒店式管家服务、私人定制装修等，提升别墅的附加值。
四、效果图和样板房展示为了使潜在购房者更好地了解别墅的价值和潜力，我们需要提供精美的效果图和样板房。
通过效果图和样板房的展示，可以让购房者直观地感受到别墅的魅力和潜在价值。
同时，在展示活动中可以邀请专业设计师和装修公司，给购房者提供一对一的设计和装修建议，提升购房者的购买意愿。
五、线上线下结合除了传统的线下销售渠道，我们还应该结合线上渠道进行销售和推广。
通过在各大房产平台和社交媒体上展示别墅的优势和特点，吸引更多的潜在购房者。
同时，可以组织线上线下活动，如别墅开放日、线上推广活动、购房优惠等，增加别墅的曝光度和知名度。
六、个性化定制和售后服务针对不同客户的需求，我们可以提供个性化定制服务，根据客户的要求进行房屋结构和装修方案的调整。
定制的服务可以帮助购房者更好地实现自己的住房梦想，从而提高了别墅的价值和吸引力。
此外，我们还应该提供完善的售后服务，保障客户的住房品质和满意度。
综上所述，别墅价值提升的策略包括市场调研、产品升级、打造独特卖点、展示效果图和样板房、线上线下结合以及个性化定制和售后服务等方面。
通过这些策略的实施，我们可以提高别墅的价值和竞争力，吸引更多的购房者。
某别墅项目营销策划方案
某别墅项目营销策划方案营销策划方案：一、项目定位：该别墅项目位于城市郊区，环境优美，交通便利，适合高端人群购买。
项目的特点是高质量的建筑设计和豪华的室内装饰，提供丰富的配套设施和服务，旨在为购房者提供舒适、尊贵的居住体验。
二、目标客群：1. 高端人群：有一定的经济实力和购房意愿，对品质要求较高的人群；2. 家庭购房人群：适合三代同堂或大家庭居住的人群；3. 投资客群：看中房产的增值潜力，希望投资房产获得回报的客群。
三、营销策略：1. 媒体宣传：通过报纸、电视、网络等多种媒体进行宣传，强调项目的高品质和尊贵定位，吸引目标客户的注意力。
2. 社区推广：与高端社区达成合作，进行项目推广，在社区内进行展览和讲座，吸引目标客户前来实地考察。
3. 建立品牌形象：通过时尚、高雅的宣传图片和文字，塑造项目的高端品牌形象，使其成为目标客户心中的梦想住所。
4. 透明化销售：提供真实的项目信息、户型图和配套设施，保持与客户的良好沟通，使客户对项目的了解和信任程度更高。
5. 联合营销：与知名豪车品牌、奢侈品牌等进行合作，提供购房优惠和礼品，吸引目标客户。
四、销售方案：1. 提供灵活的付款方案：以分期付款或按揭贷款的方式，帮助购房者减轻负担，增加购买意愿。
2. 社区配套：丰富的配套设施和服务，如健身房、游泳池、私人花园、24小时保安等，满足目标客户对高品质生活的需求。
3. 提供定制化服务：根据客户的需求提供个性化的室内装修方案和家居配饰，为客户打造独特的室内空间。
4. 联办活动：定期举办社区联盟活动，如品鉴会、主题派对等，增加社区住户之间的交流和互动，增强项目的社交属性。
五、售后服务：1. 提供完善的物业管理服务，解决住户居住过程中的问题，提高住户的满意度和忠诚度。
2. 定期维护房屋设施，确保住户的生活质量和舒适度。
3. 建立客户数据库，定期向客户发送精心准备的节日祝福和优惠信息，保持联系，增加客户粘性。
六、市场竞争分析：1. 对比竞争对手的优势和劣势，找出自身独特的竞争优势，并在营销策略中充分突出。
成都区域别墅营销全案
成都区域别墅营销全案
二级市场
主城区：商品房
2009年主城区商品房整体供不应求，成交量增长明显，达到 1609.5万方，年末供销比下降到仅0.5。
2009年主城区商品房供应量不及07、08年，但成交量有十分明显的增长，09年共成交商 品房1609.5万方，比08年545.8万方，增长了195%，与07年成交1138万方，市场较好的时期 相比，也有42%的增长。2009年也是近三年来，市场第一次呈现整体供不应求的状态。
2009年下半年住宅用地月度成交价格普遍位于高位，12月住宅用地成交集中，成交价格 为全年最高。
成都区域别墅营销全案
一级市场总结
09年主城区土地成交量价齐升，在年底达到成交高峰，各大 央企大力拿地，全面布局，将引领2010年成都市场的发展。
2009年主城区土地市场突破了08年的萎靡行情，总体表现活跃，土地 成交量明显回升，价格持续攀高，总体表现出三大特点：
成都区域别墅营销全案
2010预测
需求：刚需依然是市场不变的主力军
二、“80后”刚性需求爆发
人民日报1月1日报道，最新的一项调查显示： 根据调查，
近六成1980年出生的职场人表示，不能承担社会和家庭责任；五成以上1980年出 生的职场人在工作上力不从心；近五成调查对象无房无车，且处于未婚状态。
2010年房地产市场受多方面刺激，需求将依然比较旺盛。
➢量价齐升：土地成交量及成交价格同比分别上升59.8%和149%，在市场迅速回暖的 情况下，开发商拿地热情被充分激发。 ➢年底土地市场尤为火爆：09年下半年市场放量扩大，各大开发商以饱满的热情大力 拿地，成交土地量、价均位于高位，其中，以11、12月表现最为活跃，成交土地多达 2100亩，占比达到45%。 ➢ 品牌开发商集中爆发年：品牌开发商出手“阔绰”，以华润、中海、中粮四大央企 为首，频频出手拿地，仅四大央企拿地面积就占总成交面积的1/3。各大品牌开发商 在成都全面布局，必定引领2010年商品房市场的发展。
别墅项目开盘推广传播策略营销策划方案
别墅项目开盘推广传播策略营销策划方案一、项目定位和目标群体分析：- 别墅项目定位为高端豪华别墅，针对有一定经济实力的中高收入人群。
- 目标群体主要包括高管、企业家、成功的职业人士等。
二、传统媒体推广：1. 报纸广告：在高端报纸及财经类报纸中进行项目广告投放，突出项目的独特性、地理位置和高端配置。
2. 杂志广告：在财富类、时尚类等杂志中进行项目广告投放，以吸引目标群体的注意力。
3. 电视广告：选择针对高收入人士的节目时段，在精品剧、财经类、旅游类等节目中进行项目宣传。
三、网络推广：1. 网络自媒体：邀请知名的房地产自媒体、财经自媒体进行项目报道和评测，提高项目的知名度和影响力。
2. 社交媒体：通过微信、微博、抖音等社交媒体平台，开设项目官方账号并进行内容更新和互动，吸引目标群体的关注。
3. 搜索引擎优化（SEO）：针对别墅项目的关键词进行优化，使项目在搜索引擎中获得较高的排名，增加曝光率。
四、线下推广活动：1. 开盘发布会：邀请嘉宾、业内专家、媒体和目标客户参加项目的开盘发布会，发布项目的详细情况和销售信息。
2. 地产展览会：参加本地和国际的地产展览会，设置专业展台展示项目的亮点和特色。
3. 高端派对活动：举办专属高端派对活动，邀请目标群体的精英人士参加，通过社交方式推广项目。
五、战略合作推广：1. 建立合作关系：与当地知名的高端品牌、名人或企业建立合作关系，共同推广项目。
例如与著名酒商合作，在项目区域举办品酒活动。
2. 公益活动：开展社会公益活动，提升项目的知名度和形象。
例如与环保组织合作，推行绿色生态理念。
六、口碑和客户关系管理：1. 用户口碑营销：注重客户满意度，提供优质的售后服务，引导客户进行口碑传播。
2. 优先购房权：提供优先购房权，对项目关注度较高的目标客户进行优质服务和特殊待遇，提高客户忠诚度。
3. 客户活动：定期举办客户活动，邀请已购买别墅的客户参与，促进客户群体间的互动和口碑传播。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
成都保利石象湖别墅项目发展战略及营销策略报告
外部 环境
发展 战略
整体 定位
营销 方案
项目界定
• 区域属性 • 项目属性
Copyright(c) 2007.12
-6-
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目
„ 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托 主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。
其 中 其中
其中 其 中
其中
都市区 中心城
中心城外围组团 七组团
都市区内小城镇 非都市区 四个县级市市区 崇州市区、都江堰市区、彭州市区
邛崃市区 四个县县城 金堂县城、大邑县城、新建县城
蒲江县城 都市区外小城镇
本案
“一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相 关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。
• 城市意向
Copyright(c) 2007.12
-4-
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
本报告思维逻辑图
No,1
No,2
No,3
No,4
No,5
项目界定 外部环境 发展战略 整体定位 营销方案
„我们对项目解读
– 区域属性 – 项目属性
如何在保证产品高端的前提下，实现快速销售
对于我们这个长周期项目，如何保留项目弹性，对抗宏观调控
如何首期轰动，实现保利品牌在成都的精彩落地
Copyright(c) 2007.12
-3-
PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
为了完成上述目标，项目组所完成的基础工作
成都保利石象湖项目住宅产品定位和商业配套建议2
• 度假村虽然有酒店，但一开始就控制客房的数量，因为很多客户更 愿意选择别墅物业住宿。
修炼内功——产品规划
主力客群特征
客户的职业以企业中高层管理人员及私营企业主为主,时间较为自由。 喜好高尔夫运动。高尔夫运动是其主要的休闲度假和商务休闲方式之一。
年龄 35～45岁 职业 私营业主、企业高管 来源地 以成都本地客户为主，成都以外的客户为辅 行业 以房地产行业的为主，其次是餐饮、娱乐，第三是建筑、建材业。 家庭结构 三口之家 文化程度 以本科和大专为主 购买力 在高端客群中，属于购买力偏低的部分，需求面积主要以经济型别墅为主，对总价较为敏感
10 80 40 50 10 25 25 50-60 15-20 10-15 5 15 25-35 20 20 10
总面积 （m2）
200
80-100 90-100
修炼内功——产品规划 户型功能空间及尺寸
地上面积400平米左右
分层 首层 二层
地下室
功能空间 面积（m2）
门厅 客厅 餐厅 家庭厅 公共卫生间 书房 厨房 主卧区 次卧1 次卧2 次卧3 公共卫生间 健身房 家庭影院 多功能厅 车库 设备间
客厅空
修炼内功——产品规划
室内空间——独立主卧区
主卧区是凸现别墅主人居住尊贵 的区域，可将主卧区与其他功能 间加以区隔，形成独立的区域， 保证主人的私密性及尊崇感。
修炼内功——产品规划
室内空间——地下室空间利用
可将一些私人爱好和家庭生活功能 空间如影音室、健身房移至地下空 间。 通过下沉庭院和采光天井，引入阳 光，实现“地下空间、地上环 境” 。 由于地下室容易遭受湿气的侵蚀， 需要进行特殊的防潮处理。
如何做豪宅营销策划方案
如何做豪宅营销策划方案第一章：项目背景和目标1.1 项目背景豪宅市场在近年来发展迅速，吸引了越来越多的买家和投资者的关注。
然而，随着市场竞争的加剧，房地产开发商面临着越来越大的压力，需要制定有效的营销策划方案来推动销售和增加收入。
1.2 项目目标本次豪宅营销策划方案的目标是：- 提高项目知名度和品牌认知度；- 建立并维护良好的客户关系；- 增加销售和市场份额；- 提高购房者的满意度。
第二章：市场调研2.1 目标客户分析根据豪宅的定位和特点，目标客户主要包括高净值人群、海外买家和投资者。
通过深入了解目标客户的需求、偏好和购买决策过程，可以更有针对性地制定营销策略。
2.2 竞争对手分析对于豪宅项目而言，竞争对手分析是非常重要的。
通过了解竞争对手的产品特点、销售策略和市场份额，可以找到差异化的竞争优势，并制定相应的营销策略。
第三章：营销策略制定3.1 品牌建设品牌建设是豪宅营销的基础。
通过品牌建设，可以提高项目的知名度和品牌认知度，进而吸引更多的目标客户。
品牌建设包括品牌命名、标志设计、品牌宣传等方面。
在设计时，要突出豪宅的独特性和高品质。
3.2 线上营销随着互联网的普及和发展，线上营销已经成为豪宅营销的重要手段之一。
通过建立精美的官方网站和社交媒体账号，可以发布项目信息、提供在线咨询和预约等服务，增加项目的曝光度和吸引力。
3.3 线下营销除了线上营销，线下活动也是豪宅营销的重要组成部分。
可以组织豪宅开放日、推介会、艺术展览等活动，吸引目标客户参与，并提供专业的销售团队进行专业咨询和解答。
3.4 品牌合作通过与其他高端品牌进行合作，可以共同增加品牌影响力和知名度。
可以与高端汽车品牌合作举办豪车展览，与奢侈品牌合作推出联名款产品等，增加项目的独特性和吸引力。
第四章：销售推广4.1 销售团队培训销售团队是项目销售的关键力量，需要进行专业培训，提升销售技巧和服务质量。
培训内容包括产品知识、销售技巧、客户关系管理等方面，帮助销售团队更好地推动销售和提升购房者的满意度。
保利地产新都项目定位和整体发展战略PPT课件
8500
6700
6800
9210
7400
7400
龙湾半岛 中华名园 翠微清波 金域兰湾 二十四城 翡翠城
城西
城东
8500 6700 6800 9210 7400 7400
11000 9500 10276
壹号公馆 ７８号观邸天府时代豪庭 城中
11000 9500 10276
从上图可以看出，城北楼市价格明显比其他区域价格相对较低，原因在于城北片区起步较晚，住宅用地的楼 面地价便宜，城北的土地成本相对于其他区域较低所致，但星彦认为目前出现这种现象只是一种暂时的阶段性 现象。
36
A. 外部环境（泛竞争）
37
城西
成都市500亩以上大规模楼盘分布图
城北
博雅新城 万科.双水岸
东骏.湖景湾
今日田园 仁和.春天大道
金河谷 国色天香
华润.翡翠城 华润.二十四城
卓锦城 万科.魅力之城
龙城1号 御源大湖区
城东
南城都汇 蔚蓝卡地亚 河畔新世界
雅居乐
东山国际新城
城南 麓山国际新城
38
成都典型大盘：麓山国际社区
谨呈：保利地产
缔造城北王者
保利新都项目定位和整体发展战略
1
整体概述
概况一
点击此处输入相关文本内容 点击此处输入相关文本内容
概况二
点击此处输入相关文本内容 点击此处输入相关文本内容
概况三
点击此处输入相关文本内容 点击此处输入相关文本内容
2
基于现状提出问题 跳出现状外的案例研究
整体的开发策略 一期的开发策略
39
麓山国际社区现场实景
已 交 房 楼 宇
40
成都典型大盘：仁和春天大道
2010年保利石象湖营销策略报告12.28
畅想石象湖
前
言
• 石象湖，保利集团在成都拿的第一个地块；
• 石象湖，拥有天然的湖面资源，地形起伏，有做成精致美墅的条件； • 石象湖，自2002年起，已在市场上有较大的反响，旅游者4月9月在郁金香和百合花 的笑嬮中体验异国风情；
• 保利集团拥有强大的央企品牌和资源整合能力；
• 新津、浦江新兴别墅区拉开建设高档别墅社区的步伐，大溪谷、君山、保利… • 市场状况良好，房产市场目前全面超越2007成交最高峰； • 2010的市场期盼石象湖的进入，让风景这边也能独好； • 86公里的路途，远否，带着对石象湖的深切期盼，带着保利和世家几年来对这块热 土的深层研究，2010年的石象湖营销策略…
竞争激烈：放量加大; 品质提高：龙泉板块除了现有开发的中粮· 御岭湾、东山国际· 传世家宝外，由上海舜元开发 的“桃源铭”别墅已经于09年11月开始销售，纯独栋别墅项目“懋山湖”及大地集团项目即 将放量。
温江板块
游乐型度假地产向常规居所过渡区
现 状：
昔日的第二居所热点区，芙蓉古城与国色天乡为其标志性休闲地产项目， 如今整个温江融入大成都的趋势日益明朗，第一居所是其必然归宿。
度假疗养中心
充分利用温泉资源、星级酒店资源，
为川内客户或路过客户提供一个四 季健康疗养的胜地。
地产经营
充分利用石象湖资源，打造高尔夫别墅、森林别 墅、湖景别墅，及定制别墅等，实现项目的利润
高尔夫别墅
森林别墅 湖景别墅
客群定向
大西南范围与川内企业有商 务来往的各行业的企业主
边 缘 客 户
次 要 客 户
青城山-都江堰板块
度假地产集中区
现 状：
度假卧城，多为小规模零碎开发而缺乏自我完善配套服务能力以及度假居住磁力。 档次品位上皆有缺失。
豪宅营销方案
2.财务风险
-优化融资结构，降低融资成本；
-合理控制成本，确保项目盈利。
3.市场风险
-密切关注市场动态，调整营销策略；
-增强与同行业竞争分析，提升项目竞争力。
八、总结
本豪宅营销方案立足于项目特点和市场需求，通过差异化策略和全方位营销推广，旨在实现项目的快速去化和品牌价值提升。在实际执行过程中，需根据市场变化和客户需求，不断调整和优化策略，确保项目顺利推进。同时，注重法律法规的遵守，为客户提供尊贵、舒适的居住体验。
2.产Байду номын сангаас优势
（1）地段优势：项目位于城市核心区域，交通便利，配套设施齐全；
（2）设计优势：聘请国内外知名设计师团队，打造独具特色的建筑风格；
（3）景观优势：充分利用自然资源，打造优美的园林景观；
（4）科技优势：引入智能家居、绿色环保等先进技术，提升居住体验。
四、营销策略
1.品牌宣传
（1）线上宣传：利用社交媒体、专业房产网站、搜索引擎等渠道，提高项目知名度；
豪宅营销方案
第1篇
豪宅营销方案
一、项目背景
随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，高品质住宅需求逐年增长。豪宅作为高端住宅市场的代表，越来越受到成功人士和各界精英的青睐。为满足市场需求，我司决定开发一批高品质豪宅项目，并通过精心策划的营销方案，实现项目的快速去化。
二、目标市场及客户群体
1.目标市场
本项目主要针对一线城市及部分发达的二线城市，选择具有较高消费能力、人口密度适中、交通便利的区域。
2.目标客户群体
（1）年龄层次：35-55岁之间，事业有成的中高端收入人群；
（2）职业类型：企业主、高级管理人员、专业人士等；
【精品】保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)08-2解析
保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅)08-2解析优质资源2007.12目标下的难点如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业如何整合资源,使土地价值最大化如何在保证产品高端的前提下,实现快速销售对于我们这个长周期项目,如何保留项目弹性,对抗宏观调控如何首期轰动,实现保利品牌在成都的精彩落地Copyright(c 2007.12-3-本报告思维逻辑图 No,1 项目界定 No,2 外部环境 No,3 发展战略 No,4 整体定位No,5 营销方案…我们对项目解读–区域属性–项目属性… 成都别墅发展…问题界定格局…发展战略… 板块标杆项目研究… 整体定位… 产品定位…项目整体营销方案…首期营销执行细案… 价格及推量建议 Copyright(c 2007.12 -5- PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建 项目界定外部环境发展战略整体定位营销方案项目界定• 区域属性• 项目属性 Copyright(c 2007.12 -6- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目… 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。
其中其中都市区中心城中心城外围组团七组团都市区内小城镇非都市区四个县级市市区崇州市区、都江堰市区、彭州市区邛崃市区四个县县城金堂县城、大邑县城、新建县城蒲江县城都市区外小城镇其中其中其中城市规划区城市规划区面积 12390 平方公里面积 12390 平方公里本案“一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。
“一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向城市发展轴。
石象湖全年营销方案
总结2：通过客群地域分布情况分阶段进行客户拓展
区域划分 石象湖
一级竞争市场 二级竞争市场 三级竞争市场
代表地 ——
三亚、千岛湖 九寨、峨眉、青城山
三岔湖
发展周期 近年
约25年 约10年 未启动
石象湖应当根据大型旅游地产发展规律形成自身的客群： 1-2年：立足成都，主要面向成都客户 3-5年：树立口碑，吸引部分省内客户 5-7年：确定地位，影响部分西部客群 8-10年：辐射全国，逐步确立在国内的影响力
PART 1
1、自然资源 2、项目介绍 3、市场环境 4、项目启动
A
一级市场竞争——全国旅游
B
二级市场竞争——省内旅游
C
三级市场竞争——成都项目
三级竞争市场的确定，对石象湖的定位指导意义？
——石象湖是一个立足于成都面向全国的超大型旅游度假项目
三亚、千岛湖
一线旅游地产特征描述
自身资源优质 政府打造力度高 产业造血能力强 开发企业的群集效应
三岔湖：虽目前仍未启动，但已确定部分高端配套
编号
1 2 3 4 5 6 7
1 2 3 4 5 6 7
具体业态设计 已规划设计业态
国际会议中心 体育运动公园 高品质生态别墅 旅游度假酒店 射击度假中心
招商中心 花乐谷 北京信远设计业态 经济50人论坛 音乐广场 酒文化产业基地 生态养生主题 文化教育主题 滨湖休闲主题 游艇码头主题
与二线旅游度假地相比，石象湖占据配套优势，但知名度欠缺
三级竞争市场：成都三岔湖
三岔湖位于“两湖一山”旅游板块，是由政府牵头，多家开发商共同打造的属于省精品旅 游区之一，由于项目庞大且规划周期较长，目前尚未启动。
项目
详细描述
保利石象湖产品介绍
如何通过的运营手段使得消费者认可还需时间应正。 音乐厅？明星演唱会?产业峰会？企业会员制？
保利运营期（2012-2015） 中国商务休闲胜地？
旅游 产品 介入 期
保利介入期（2007-2012）
在原有的基础上，引入商务休闲的概念， 将原有的婚庆旅游地提升至区域商务休闲地 基础旅游资源塑造期（2003-2007浦江政府） 依托原有水景资源引种郁金香等花卉植被 在当时“薰衣草花潮”的影响下将景点塑造 为以花为主题的旅游景点深受婚纱摄影新 人追捧。
基础 资源 保护 期
环境 塑造 阶段
产品营销体系解析
国际乡村俱乐部及石象湖生态风景区是目前两大主要旅游产品
产品
高尔夫球场 马术俱乐部 花溪商业小镇 酒店、老年公寓 商务俱乐部 游艇俱乐部
目标客群
企业商务活动，爱好者， 初学者 企业商务活动，爱好者， 初学者 游客，度假人群 游客，度假人群 企业 企业、精英人士
作为旅游休闲度假别墅，石象湖〃贝多芬组团并未规划过多的主题景观，在产品规划布局上较为注 重私密性，宽敞的房屋间距及天然的林木资源是产品最大的优势，项目开盘当日即热销103套。
部分户型鉴赏
部分户型鉴赏
部分户型鉴赏
项目推广浅析
一处三流景点将自身产品与全国著名景点作对比 是保利石象湖重要的营销手段
项目价值体系解析
( e-Business 혁신 단계 )
登顶 世界级
比肩迪拜？普罗旺斯等？ 全球性地标建筑投入？
产品 价值 固化 期 核心 价值 塑造 期
冲刺期 2016-2018
将影响力扩大至中国以外 全球性的高尔夫球赛？全球性水上运动比赛？全球性马术比赛？
主要 推广 阶段 主要 运营 阶段 （渠道） 主要 投资 阶段 （百亿）
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
Copyright(c 2007.12-3-
目标下的难点
如何整合资源，使土地价值最大化如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业
如何在保证产品高端的前提下，实现快速销售
对于我们这个长周期项目，如何保留项目弹性，对抗宏观调控
如何首期轰动，实现保利品牌在成都的精彩落地
本报告思维逻辑图 No,1 项目界定 No,2 外部环境 No,3 发展战略 No,4 整体定位No,5 营销方案…我们对项目解读–区域属性–项目属性… 成都别墅发展…问题界定格局…发展战略… 板块标杆项目研究… 整体定位… 产品定位…项目整体营销方案…首期营销执行细案… 价格及推量建议 Copyright(c 2007.12 -5- PDF 文件使用"pdfFactory Pro" 试用版本创建
项目界定外部环境发展战略整体定位营销方案项目界定• 区域属性• 项目属性 Copyright(c 2007.12 -6- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目… 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。
其中其中都市区中心城中心城外围组团七组团都市区内小城镇非都市区四个县级市市区崇州市区、都江堰市区、彭州市区邛崃市区四个县县城金堂县城、大邑县城、新建县城蒲江县城都市区外小城镇其中其中其中城市规划区城市规划区面积 12390 平方公里面积 12390 平方公里本案“一心”：指以现成
都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。
“一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向城市发展轴。
该轴未来仍将作为重点发展地带。
“一群”：依托成温邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西南的崇州、邛崃、新津、大邑以及为数众多的中小城镇组成的联系紧密，分工合理，功能一体的城镇群。
Copyright(c 2007.12 本案都市区都市区面积 3681 平方公里面积 3681 平方公里 -7- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
蒲江经济位居成都末端，本区域及周边区域消费力极为有限… 成都市区各郊县GDP及人均GDP排名 250 GDP（亿元）人均GDP（元） 35000 30000 200 25000 150 20000 15000 10000 50 5000 0 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 龙泉驿新都温江双流郫县青白江金堂大邑蒲江新津都江堰 0 雅安眉山100 … 蒲江县房地产特征时间 2003年下半年 2004年 2006年 2007年区域雅安眉山Copyright(c 2007.12 …蒲江周边市区GDP及人均GDP （雅安、眉山）备注 2003年下半年之后房价上涨幅度同比周边区县明显较高； / 2006年6月份起新推出项目起价在1600元/㎡之多。
300 250 200 150 100 50 0 05 蒲江 06 05 雅安 06 05 眉山 06 26.05 29.2 GDP（亿元） 11188 10117 8195 148.9 126.46 6000 4000 2000 0 8012 人均GDP（元） 280.83 9901 245.07 9202 12000 10000 8000 销售均价 800元/㎡左右 1300元/㎡之多 1600元/㎡左右 1800元/ ㎡… 雅安、眉山07年房价 2007年上半年商品住宅均价 2107元/㎡ 1700元/㎡ -8- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
良好的生态基础以及特色的旅游资源使蒲江将旅游房地产被视为未来重要的经济增长点，石象湖从中扮演重要角色石象湖长秋山风景区九仙山风景区成都方向雅安方向旅游重点发成佳茶文展化观光区成雅高速本案蒲江县城朝阳湖风景区朝阳湖蒲江空气质量达到国家Ⅰ级标准，水质达到国家Ⅱ类水域标准，土壤质量达到国家土壤环境质量Ⅰ级标良好的生态环境准。
良好的环境条件蒲江发展天然绿色产业和房地产打下了良好的基础。
特色旅游资源石象湖生态旅游示
范区、朝阳湖省级风景名胜区、又有古临溪县城遗址，还有众多的唐、宋代摩崖造像等。
Copyright(c 2007.12 -9- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
Copyright(c 2007.12
-11-项目界定
外部环境发展战略整体定位项目界定营销方案
•区域属性•项目属性
Copyright(c 2007.12
-15-养生馆、高尔夫会所、湖滨度假宾馆、商业街、学校、康复中心是项目的主力配套物业
Copyright(c 2007.12
-24-
项目属性界定
n 区域属性
n 项目属性
•区域属性就从区域的角度评价项目
•项目属性就从项目本体的角度评价项目
p 宏观区位上，属于成都市发展规划的第三圈层，成雅高速提高交通通达性；
p 区域经济位居成都末端，本区域及周边区域消费力极为有限；
p 从成都市高速公路建设看，成都通往下属各级郊县均建设有高速公路或免费快速通道，蒲江与同级郊县相比并不具备交通通达优势
p 近年来区域旅游业的兴起，提高区域知名度和美誉度，自然环境得到社会认知。
p 20平方公里超大规模，总建面积（含公建）接近200万平米）；
p 项目南侧临近高速路，提高昭示性及交通便捷度，其余周边均为农田、生态林地；
p 公园（旅游）、自然、康体以及附属商业配套四大类资源体系
p 国际水准规划设计规划设计确保地块内资源（自然资源、高尔夫）的最大化
旅游项目在四川具备一定的知名度
区域消费力弱
远郊项目成雅高速构成区域发展的基础条件住宅对资源利用最大化项目独立、自成体系
旅游+地产新城庞大、多元化资源体系
Copyright(c 2007.12
-25-外部环境
外部环境发展战略整体定位项目界定营销方案。