房地产的土地储备及前期准备
浅谈房地产的土地储备及前期准备
1.近几年由于美国次贷危机的影响，国内的房地产经济普遍不景气甚至出现房地产泡沫经济，许多开发公司无疑或者有意地延缓了土地储备的计划以便在经济危机中保存实力。但是国家的相关宏观调控政策有力地延缓了房地产经济的进一步衰退，可以说这正是开发公司的进行土地储备的有利时机，他们应该做好相关的土地储备的前期准备工作以便掌握更好的发展时机应付房地产经济的诸多变化。
2.现阶段开发公司实施土地储备的必要性
2.1 国家对房产经济的进一步调控给开发公司创造了良好的契机
当前的经济形势瞬息万变，存在着许多可控制与不可控制的因素，当可控制占据因素处于主导地位之时，经济便朝着预期的方向发展，而当不可控制因素处于主导地位之时，则经济方向便不可捉摸。当下的房地产经济便是面临着这样的窘境，进一步不足以激活疲倦的房地产经济，退一步也不足以自保不蒙受任何损失。许多开发公司在遭遇经济危机的影响之后开始不知所措甚至是迷失投资的大方向，瞻前顾后、犹豫不决，他们甘于作壁上观做一个旁观者借以远离混乱房地产经济的迫害。所幸国家相关组织对当下的房地产经济作出了相对比较客观的分析，并作出了一些调整，近年出台的新国八条，就是希望通过这些房地产政策来挤出房地产泡沫，来保障低收入民众的住房福利条件改善，同时，使得新出台的房地产宏观政策不对经济增长造成多少冲击。一些理智的开发公司投资者勇于突破积极性应国家的宏观调整政策进行了大量的土地储备工作借以观望房地产经济是否复苏进而大展拳脚给自己的公司创造经济收入，他们的铤而走险自是得到丰厚的回报。尽管当下的房地产经济疲软不堪，但经过国家的一系列调控之后，房地产经济的复苏指日可待，我们不可能与国家政策背道而驰做一个孤独的经济投资者。
2.2 房地产经济屹立不倒的现实给开发公司创造了土地储备的机会
中国的房地产经济的发展时间短、历史遗留问题多，因而在它的发展过程中必然存在着诸多困难和障碍，尽管遭遇各种各样的难题但它终究是顶住来自各方面的压力屹立不倒。暂且不论中国的房地产经济的发展背景，外国的房地产经纪在几百年的发展中也逐渐成为国民经济的重要组成部分，他们的房地产经济也是几经波折而后重新步入正轨占据国民经济的主要位置。从中国和外国的房地产经济发展背景而言，我们有理由相信房地产经济的前途是一片大好。这是因为：一者中国日益增长的人口压力无
形中给房地产经济创造出新的活力，住房问题成为人们共同关切的问题；二者随着发达城市工业用地的增多，城市土地储备极尽饱和之势，此时的土地储备能抢占先机为房地产经济增加收益；三者随着农村经济建设的快速发展，许多农村地区逐步城镇化，当地的房地产经济蒸蒸日上，可谓寸土便是黄金。从当前国家高举经济建设的大旗的背景下，房地产经济以其绝对明显的优势而受到来自社会各界的关注，相关投资部门应该以此为契机大力进行土地储备工作以待日后房地产工作的开展。
3.切实有效的前期准备工作
3.1 把握土地储备工作的前期准备时机
土地储备是一项复杂的工作，它涉及到国家、地方政府以及开发公司等多个部门，而且在纷繁林立的众多开发公司中想要轻而易举地获得国家认证的土地储备资格也不是一件易事。土地前期开发工作与发改委、规划、建设、电力等10多个部门紧密相关，具有工作任务繁重、协调难度大、情况复杂、事情具体等特点。为使得土地储备的前期准备工作切实有效地指导土地储备工作的实际开展，土地储备机构必须恰当地介入：为提高储备土地前期开发效率，土地储备机构可以在某块土地实施拍卖以前以协议委托的形式出让地块所在区域人民政府组织的机构或国有独资公司进行储备土地的开发整理。土地储备机构主要负责办理计划立项、规划和土地报批，与委托开发整理单位签订《储备土地委托开发整理协议书》，对委托地块开发实施指导帮助、监督检查和验收。这种车马未至、粮草先行的前期准备工作则能有效避免同行之间的一些不正当的竞争，开发公司此时做足了准备工作便是坐山观虎斗、坐享渔翁之利等待土地储备文件的批复而已。
3.2 协调土地规划与工程部门间的工作
土地储备并不是一项单一、简单的工作，在实际操控阶段许多部门都参与进来一同完成土地储备工作，因此讲求部门之间的配合是极为必要的。土地储备必须与城市规划紧密配合，做到土地储备规划先行。土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农村用地作出一些苛刻的限定，而城市规划则是居高临下从操作层面为土地储备前期工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据，两者间相互制约、共同牵制。在土地收储阶段，城市规划影响储备土地的收储类别、收储区域和收储时间，土地储备机构应当在收储前征询规划部门意见，从用地性质、区位配套、规划发展前景等多方面因素综合考虑。而在土地出让阶段，城市规划也理所当然起到了至关重要的作用，根据出让计
划，土地储备机构委托规划部门进行出让方案审查，确定出让地块的具体规划设计条件，规划部门的意见直接影响到储备土地的出让时机和出让收益。在土地储备前期开发过程中遇到的各类问题，相关部门必须高度重视、全力配合，否则仅凭自身的力量很难协调解决一些基本的问题，最终必将影响前期开发工作。
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