国外监管农地流转市场四种模式
国外监管农地流转市场的模式及启示
聘请私人估价 公司 ，然后双方共 同到县政 府办理变更登记 手 地价 格上涨 起 到 了积极 作用 。其 中不少 方法直
续 ，以实现土地 产权 的转移 ，完成交 易。 但 是 ，私 人买 卖 土 地 的 一 切 活 动 都 必须 依 法 进 行 ， 中国台湾等 国家和地 区所借鉴 。
美国 ：自由式的政府监管
交 易许 可制 ，直接 控制 地价 水平 、调节 土地 利月 是 农地 交易 申报 制 ， 目的是 控制 影响 农地市 场影
美 国是 自由市场 经济 国家 ，土地分 为私人所 有、联邦政 大 规模 土地 交易 。三 是农地 交 易监视 区制度 ，ｒ
府所有 和州政府所有 三种。美 国农地市场是 在完全的市场 经 交易 申报制 的重 要补 充 ，主要用 于控 制规模 较 济 条件 下形成的 ，政府通过 经济手段和法制 手段管理农地流 易活 动 。四是空 闲地 制度 ， 目的是防 止投 机性 目
日 和韩 国与美 国、英 国相 比 ，政 府 对市场 的监 管 更 本 律 规 定 。规 定 私 有 土 地 必 须 用 于 农业 ，不 准 用 于 非 农 用 加 带 有亚 洲 国家 的政 治和 文化 色彩 。 日本 和韩 国的封 建 主 途 。国家 有权 征购 弃耕和 劣耕 者 的土 地 。同时 还规 定 ，土 义和 中央 集权 的 历史要 比 欧美 国家 长 ，非 民主参 与政 治和 政府 对市场 的 监管 主要 有三 种方 式 ：一是 制定 相关 法
国外农业产业化的经营组织模式分析
国外农业产业化的经营组织模式分析由于在不同的资源条件、生产要素结构和政治经济社会环境下发展，各国的农业产业化经营各有特点。
经过认真的分析对比，把国外农业产业化的经营组织模式分为四种类型：合同制、农业合作社、农工商综合体和联营体。
1合同制1．1合同制的概念和特征合同制是指私人公司通过与农场主签订合同，在明确双方严格的经济责任的基础上，以直接的业务往来向农场主提供服务的一种经营方式。
其特点是：1．1．1农业生产与私人工商企业是独立的经营主体由于双方均保持经济上、法律上的独立性，所以都能够发挥自己的经营灵活性。
1．1．2农业生产的合同销售从本质上讲属于期货交易，不用农场主在农业生产前现货交易因为签订合同与交货不同时发生，签订生产合同，根据合同决定种植或养殖什么品种，多大面积或数量。
1．1．3合同的内容非常规范、标准在期货市场发达的国家，这种合同已经规范化，形成了格式合同，合同中明确规定商品的品种、数量、种植或养殖要求、价格、交货时间、地点、交易方式等。
农场主依合同生产出的农产品直接由合同加工商或批发市场等收购。
1．1．4合同制适应面广泛农场主与农业合作社之间、与私人公司之间、与各种行业管理委员会之间都可以采取合同方式明确双方的权利和义务，保证产品的销路或收购。
1．2合同制的适应条件由于合同制的灵活性、独立性等多种优点，该种农业产业化的经营方式适应面很广泛。
无论是发达国家还是发展中国家都可以采用。
它的适应条件如下：1．2．1依法签约、履约由于合同制是一种法律关系，双方当事人之间订立的农产品供应、生产、加工、销售等合同应受《合同法》的约束。
双方当事人根据所签订的合同依法享受权利、承担义务。
这样可以保持一种稳定的经济关系，避免因市场价格的变动而损害一方的利益。
1．2．2农业生产者和农产品收购商都具有独立的法律地位，两者是平等的民事主体合同的特征之一，要求合同双方当事人的民事法律地位平等。
这就意味着农业生产者具有独立的生产经营自主权，能自主决定他所占有或拥有的土地种什么、怎么种。
国外土地流转制度及对我国启示
国外土地流转制度及对我国启示国外农村土地产权边界明晰，市场调节流转，土地买卖和出租自由，流转方式有租佃制、自寻使用者出租、通过中介出租等，政府还采用法律政策，鼓励和引导家庭农场适度扩大经营规模。
因此，对正处于创新时期的中国土地制度，在实践中还应适当借鉴国外经验，以使农村土地流转工作健康发展。
1国外土地流转概况政策举例1.1征用政策1.1.1美国的土地征用制度美国法律规定：政府因发展公共事业而征地，个人要做出让步，但是，政府必须提出需要征地的充分理由，以及不低于市场价格的足够补偿。
由于美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。
美国土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。
为了避免政府操纵征地过程，确定给农民的补偿一般通过独立的市场中介组织，如资产评估公司等对土地的价值进行评估。
在对失地农民的安置问题上，美国非常重视教育和职业培训在社会保障中的作用，加强对农民的培训，增强失地农民再就业的能力。
1.1.2英国的土地征用制度在英国，当议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门可以依法获得强制征用土地的权力。
法律规定只有法定机构才有有强制征地权，如地方政府或政府中负责经济振兴的部门。
在英国，征地拆迁户都会按照到其受损利益的市价为标准以及额外补偿做出的赔偿。
一般来说，征地拆迁户在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。
征地农民的安置由征地部门与开发商通过谈判实现，通过重新安置拆迁户减少开发商赔偿金额，也使被征地拆迁户得到合理的补偿。
1.1.3日本的土地征用制度日本实施征地的主体资格必须得到建设大臣或者相应都道府县知事的批准，严格按照《土地收用法》、《河川法》等规定的公益性设施建设进行审批。
征地补偿金额为市场价格乘以物价变动修正率，征地必须在政府的严格监视下进行，双方按照市场价格进行交易，只有在正常交易受挫时才动用征用程序。
国外土地制度
国外土地制度国外土地制度是指不同国家对土地利用、权益保护、土地流转等方面的一系列规定和制度。
不同国家拥有不同的土地制度，这种差异主要来源于国家的法律、文化和经济背景。
以下是关于一些国外土地制度的简要介绍。
首先是美国的土地制度。
美国是一个以市场为导向的国家，土地制度体现了市场经济的原则。
土地所有权归个人或企业，可以自由买卖和流转。
土地租赁制度很发达，农民可以租赁土地来种植农作物。
此外，美国政府通过税收政策和土地用途规划来对土地进行管理和保护。
接下来是欧洲国家的土地制度。
欧洲大部分国家采用农地承包制度，农民租赁土地并支付租金。
在法国和德国等国家，政府对土地所有权进行严格控制，确保土地的合理利用和保护。
农民可以通过合同与地主签署租赁协议，租赁农地来种植农作物。
澳大利亚是以土地拥有权益的资本主义国家，土地所有权归个人或企业，并可以进行自由买卖和流转。
澳大利亚政府通过土地拍卖和租赁来管理土地。
此外，澳大利亚通过土地规划和管理来保护资源，确保土地的可持续利用。
亚洲国家的土地制度也有不同的特点。
中国的土地制度以集体所有制为主，土地归农民集体所有。
农民可以根据合同自由流转土地使用权。
日本的土地制度以私有制为主，土地所有权可以自由流转和交易。
韩国的土地制度也以私有制为主，土地使用权可以通过租赁方式流转。
需要指出的是，这些国家的土地制度并非完全一致，也存在一些差异。
不同国家的土地制度是基于各自的国情和实际情况制定的，旨在保障土地资源的合理利用和保护。
总之，国外的土地制度是根据不同国家的经济、法律和文化背景制定的，体现了市场经济、社会主义或混合经济的特点。
这些制度的目的是保护土地所有权和利益，并确保土地资源的可持续利用。
不同国家的土地制度各有特点，但都致力于平衡土地的利益与保护，以促进经济和社会发展。
国外土地流转概况及经验介绍
国外土地流转概况及经验介绍2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
”一、美国美国从20世纪60年代就开始关注农地流转问题，因为美国实行的是以家庭农场为基本经营单位的土地制度，再加上美国历年来重视个人产权，因此美国有着明晰的土地产权边界。
在美国，以租佃制为主要方式，市场调节流转，土地买卖和出租都很自由。
在流转过程中，大多只涉及到土地使用权、经营权的有偿转让，地主或自找使用者出租，或通过中介出租，价格由市场供求关系决定。
在转让中，一般由政府与家庭农场主签订经济契约，其目标主要在于扩大农场规模，优化生产要素组合，运用先进科技与管理。
政府保留了相当多的对土地的控制管理和收益权，目前美国4.7万个农村合作组织覆盖成了全国网。
二、日本二战后，日本进行了比较彻底的土地改革。
日本政府从《土地法》（1952年）开始，到《农业基本法》（1961年），倡导以租赁为主的规模经营。
之后日本经济迅猛发展，工业化进程明显加快，农业现代化的步伐也紧随其后。
面对农村问题，日本政府制定并执行了《土地利用增进法》，其中政府鼓励农户在市场价格的基础上出租、出卖或放弃自己的土地。
日本政府借鉴欧美发达国家的治理经验，也在农地问题上引进市场机制，发挥市场中介作用，鼓励扩大土地经营规模。
同时，日本政府加强对中介组织的扶持与培育，积极引进西方中介组织发展的经验和理论，在国内成立多个由各县、市町村政府及农协联合组成的合作经济组织。
1999年颁布《新农业基本法》制定了新农民进入农业的技术培训和管理计划，为土地产权流动创造社会条件。
三、法国20世纪20年代起，法国政府决定重振农业，改革土地继承制度，颁布了《农业指导法》。
另外，法国政府还做了以下工作：首先，减少农村富余劳动力，鼓励到退休年龄的农场主退出土地，设立“非退休金的补助金”，鼓励部分青年农民到工业、服务业去投资或就业。
国外农地流转制度启示与借鉴
国外农地流转制度启示与借鉴作者：王秀玲来源：《山东农机化》 2016年第2期王秀玲发达国家基本上实现了从传统农业向现代农业的转变，在农地使用权流转方面积累了丰富的经验。
从比较法的视角考察和研究发达国家的农地使用权流转的理论与实践，可以为我国农村土地承包经营权流转的理论与实践提供一定的经验借鉴和启示。
一、国外农地流转制度简介(一)大陆法系国家农地流转法律制度大陆法系国家的农地用益权、永佃权流转法律制度目标是通过扩大农地经营规模，实现农地合理流动和提高农地使用效率最大化。
其中的用益权范畴十分宽泛。
在法国，农地用益权可以转让、出租、抵押等方式流转，在德国，农地用益权不得抵押。
1.法国农地用益权流转法律制度法国大革命之后，逐渐确立了土地所有制自己直接经营和租佃经营的农地私有制度。
法国民法通过用益权制度对相应的土地租佃农地流转进行调整。
《法国民法典》第二卷第三编第一章用57条规定了“用益权”，主要涉及用益权的概念、性质、设立方式、标的物范围、用益权人的权利和义务以及用益权的消失等内容。
由这些法条可见，在法国，农地用益权可以通过出租、无偿转让、出卖、抵押等方式进行流转。
当今，法国政府在将小农场土地合并，促进农用地流转的同时，限制土地过度兼并。
政府规定，对农用地使用和转让时，私有农用地必须要用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上进行建筑。
法国还建有具有土地市场管理功能的土地事务所，并建有土地银行。
2.德国农地用益权流转法律制度德国现行的土地私有制度是在容克庄园式的封建领地制逐渐瓦解的过程中建立起来的，在这种制度下，地主完全有可能重新拥有租佃出去的土地，佃农并没有优先购买权。
德国民法以用益权来调整土地租赁关系，对各州的永佃权也持肯定态度。
根据《德国民法典》规定，用益权可以转移或转让行使权，但不得抵押。
3.日本农地永佃权流转法律制度日本的土地使用关系起先是通过永佃权制度进行调整的，后来通过土地租赁契约进行调整。
《日本民法典》用10个条文规定了“永佃权”，日本农地的永佃权可以通过让与、出租、抵押等方式流转。
农用地流转几种模式
农用地流转几种模式1.地租转让模式：该模式是指土地所有权仍归农户所有，但农户将土地自愿租赁给他人进行农业生产经营活动。
租赁双方约定租金和时间，在一定期限内，承租人可以使用土地从事农业生产或其他经营活动，并向土地所有权人支付租金。
这种模式可以帮助土地所有权人获取土地租金收入，并实现土地资源的优化配置。
2.土地股份合作模式：该模式是指农户将土地股份以股份的形式转让给农业经营主体，由农业经营主体负责土地的管理和经营。
农户成为农业经营主体的股东，共享经营所得。
这种模式能够动员和整合农村土地资源，提高农业生产的规模化和专业化程度。
同时，农户作为土地所有权人，也能够分享土地租金收入。
3.农民专业合作社模式：专业合作社是由农民自发组成的经济组织，通过资本出资、劳动或土地入股的方式将自己的劳动力和土地资源与合作社资本进行有效整合，共同开展农田开发和生产经营活动。
农户可以将自己的土地入股合作社，并通过合作社以集约化方式开展农业生产。
这种模式能够提供农民群体共同经营的机会，促进农业生产合作与规模经营，提高农业资源利用效率。
4.土地托管模式：该模式是指农户将自己的农用地托管给农业经营主体或农业企业，由其负责土地管理和经营。
农户与农业经营主体签订土地托管协议，约定土地的托管期限、托管费用和管理要求等。
农户获得一定的托管费用，同时也免去了土地管理和经营的压力。
农业经营主体则获得了土地资源，能够进行规模化的生产经营，并为农户提供就业机会。
每一种农用地流转模式都有其适用的场景和特点。
通过农用地流转，不仅能够有效调整农业资源配置，提高土地利用效率，还能够促进农村经济发展，增加农民收入。
在农用地流转过程中，需要政府制定相应的政策法规，加强对流转过程的监管和保护，确保农户的权益得到有效保障。
此外，还需要加大对农民培训和扶持力度，提高他们的农业经营能力和意识，使农用地流转能够发挥其最大的潜力。
国外农地流转市场监管的经验与借鉴
易。但是私人买卖 土地的一切活动都必须依法进
行 ， 严格履 行法 律规 定 的义务 ， 并 向政府 缴纳不动 产
税 ， 以个 人 所 得 税 的方 式 缴 纳 土 地 转让 收益 税 。 并
方法直接 为韩 国 、 国台湾等 国家和地 区所借鉴 。 中
（ ） 国古典 式 的市场 监管 三 英
英 国 的土 地名 义上 为国家所有 而且 市场 经济高 度发达 ， 政府计 划 与 自由市场相结 合 、 府干 预与 自 政
美 国土地管理 机 构对 私人 土地买 卖 的管 理只 限于登
记收费， 土地交易纠纷一般都通过法律程序来解决 。 政府对农地交易进行管理的主要 目的是为了降低交
一
、
国外 政 府监 管农 地 流 转 市场 模 式
美 国是 自由市场 经济 国家 ， 土地分 为私人所 有 、
是农地 交易许 可 制 ， 日本农 地 交 易许 可 制 是指 直
（ ） 国 自由式 的政 府监 管 一 美
接控制地 价水平 、 调节 土地利用方 向 ； 是农 地交易 二 申报制 ， 交易这 一 制度 的建立 与实 施 ， 是 为了控 主要 制 那些影 响农 地市 场 价 格 波动 的 大规 模 土地 ； 是 三 农 地交易 监视 区制 度 ， 它作 为对 农 地交 易 申报制 的
联邦 政府所 有 和州政府 所有 三种 。美 国农 地市场 是 在完 全 的市 场经 济 条件 下 形 成 的 ， 府 通 过经 济 手 政 段 和法制手 段 管 理农 地 流转 ， 地 市 场是 一 种 “ 农 准 完全 竞 争 性 ” 场 。法 律 保 护 农 地 所 有 权 不 受 侵 市 犯 ， 许私人 土 地买 卖 和 出 租 ， 允 政府 一 般不 予 干 涉。 出售 土地 时 ， 买卖 双 方 根 据 当时 农 地 的市 场价 值评 估买 卖价格 ， 成买卖 协议 ， 达 既可 由买卖 双方 自己协 商 ， 可聘请 私人 估价 公 司 ， 也 然后 双方共 同到县政 府
国外现阶段土地承包经营的模式
国外现阶段土地承包经营的模式随着全球化的不断发展，国际间的土地资源交流和利用也成为了越来越重要的议题。
而在国外，土地承包经营的模式更是在不断演变和创新。
本文就国外现阶段土地承包经营的模式进行分析和探讨，希望能够对读者有所启发。
1. 土地流转模式在一些国外国家，土地承包经营采取了土地流转的模式，即通过土地交易市场，让有限的土地资源得到更加合理的配置和利用。
一些农民可以把自己的土地流转给专业的农业经营者或者合作社，从而实现土地的规模化经营。
这种模式可以有效地提高土地的利用效率，减少农业生产过程中的浪费，使农业生产更加科学和现代化。
2. 合作社模式另外一个国外土地承包经营的模式是合作社模式。
一些国外国家建立了农业合作社，农民可以通过加入这样的合作社，共同经营土地，共同分担收益和风险。
这种模式可以有效地减少农民个体经营面临的风险，提高整个农业产业的效益。
合作社模式也有利于农业技术和管理经验的交流和共享，推动整个农业生产方式的升级和改进。
3. 农业产业化模式在一些发达国家，土地承包经营已经走向了农业产业化的模式。
通过农业产业化，农业生产和经营更加注重科学化和规模化，大型的农业企业通过吸收和整合土地资源，实现农业生产的规模经营。
在这样的模式下，农民个体经营逐渐被大规模的农业企业所取代，整个农业生产方式向现代化和产业化迈进。
4. 合理的政策支持无论是哪种模式，国外的土地承包经营都离不开政府的支持和引导。
政府需要出台合理的土地承包政策，保障农民的合法权益，鼓励农业现代化发展，促进农业生产的提升。
政府还可以通过资金支持、税收政策等方式，激励农民和农业企业投入农业生产，推动土地承包经营模式的创新和发展。
5. 推动可持续发展国外的土地承包经营模式也需要注重可持续发展。
在土地承包经营过程中，需要考虑土地资源的保护和可持续利用，避免过度开发和滥用土地资源。
也需要注重农业生产的生态环境保护，倡导绿色、环保的农业生产方式，实现农业的可持续发展。
国外农业产业化发展模式分析
国外农业产业化发展模式分析随着我国农业现代化建设的不断推进，对国外农业产业化发展模式的借鉴也越发重要。
本文将从农业产业化的定义和特点入手，深入分析国外农业产业化发展模式，并归纳总结相关经验，为我国农业产业化发展提供参考。
农业产业化是指通过市场化、企业化的手段，推动农业生产向产业化方向发展，实现农业持续健康发展的过程。
农业产业化的主要特点包括农业组织经营方式的改变、市场化经营和农产品加工方式的变革、农业科技进步和创新能力的提升等。
在国外，农业产业化发展模式主要有以下几种。
第一种是农业企业化模式，即农业生产和经营主体由农民个体转变为农业企业。
这种模式以美国的大农户制和农业合作社制为代表，通过规模化经营、分工协作和资源整合，提高农业生产效率和市场竞争力。
第二种是农业合作社模式，即农民通过自愿组织成立农业合作社，共同投资、生产和经营，实现农产品流通和利益共享。
这种模式以欧洲法国的农民合作社和丹麦的农业合作社为代表，通过集体经营、共享资源和共同销售等方式，提高农业生产和经营效益。
第三种是农业产业链模式，即通过农业产业链条上的各个环节的有机衔接和协同发展，实现农业产业链的整体优化和增效。
这种模式以日本的食品产业链为代表，通过从种植、养殖、加工到销售的整个过程的协同和优化，提高农产品的附加值和市场竞争力。
第四种是农业园区模式，即通过农业园区的规划和建设，集中安排农业种植和加工产业，并提供相关的支持和服务。
这种模式以荷兰的农业园区为代表，通过农业园区内种植和加工的集中化和规模化，提高农产品的质量和市场竞争力。
以上几种国外农业产业化发展模式，都各具特点，并且在不同的国家和地区，都有其成功的经验值得我们学习借鉴。
对于我国农业产业化发展，我们可以从以下几个方面进行借鉴和思考。
首先，要加强农业组织和经营主体建设，推动农户转变为农业企业，提高农业生产效率和市场竞争力。
其次，要促进农业合作社的发展，提升农民组织协作、共同投资和经营的能力，实现农产品流通和利益共享。
国外循环农业的几种模式
国外循环农业的几种模式国家农业部和国家农业综合开发办公室集中力量推进区域生态循环农业项目建设，开展畜禽养殖废弃物资源化利用，2017-2020年建设区域生态循环农业项目约300个。
那么循环农业在其他国家又是怎样一个模式呢？循环农业其实是“农业循环经济”的不规范简称，重点是为了突出围绕农业的资源循环。
其基本概念是以农业资源循环利用为途径，以保护环境，节约资源、能源为重点，以减量化、再利用、再循环为原则，把农业经济活动组织成一个“农业资源—农产品—再生资源”的反馈式流程的生产模式。
一、美国精准农业精准农业也称精确(细)农业，追求以最少的投入获得优质的高产出和高效益。
指导思想是按田间每一操作单元的具体条件，精准地管理土壤和各项作物，最大限度地优化使用农业投入(如化肥、农药、水、种子等)以获取最高产量和经济效益，减少使用化学物质，保护农业生态环境，精准农业是“减量化”的循环农业。
美国是世界上实施精准农业最早的国家之一，1990年后，美国将GPS系统技术应用到农业生产领域，明尼苏达州农场进行了精确农业技术试验，用GPS指导施肥的作物产量比传统平衡施肥作物产量提高30％左右。
20世纪90年代中期，精准农业在美国的发展速度相当迅速，到1996年，安装有产量监测器的收获机的数量增长到9000台。
小启示：我国农业目前的现状大多仍处在较低的发展水平，人们依据经验来规划作物及土地投入，远远达不到我们所制定的目标，这仍将是一个漫长的过程，需要各方面的努力才能达成。
二、以色列节水农业众所周知，以色列属于地中海型气候，其特征为：漫长而炎热、少雨的夏季，以及相对较为短暂而又凉爽、多雨的冬季。
以节水农业体系为特色的发展模式以色列为了适应气候条件制约，同时也为了保持区域水环境和生态的持续稳定，以色列的循环农业突出体现为完善的节水农业体系。
喷灌、滴灌、微喷灌和微滴灌等技术在以色列普遍使用，80％以上的农田灌溉应用滴灌，10％为微喷，5％为移动喷灌，完全取代了传统的沟渠漫灌方式。
农村土地流转的国内外研究综述
5、其他方式：除上述方式外， 还包括抵押、置换等。
现状分析
目前，农村土地流转已初具规模。根据相关统计数据，截至2020年底，全国 农村土地流转面积超过3亿亩，占家庭承包耕地面积的35%以上。其中，转让、转 包、出租是主要的流转方式，入股等其他方式所占比例较低。
然而，在农村土地流转过程中也存在一些问题。首先，流转程序不规范，导 致合同纠纷频繁发生。其次，流转主体之间缺乏信任，影响了土地流转的规模和 效果。此外，流转过程中缺乏有效的监管机制，容易产生土地用途不当、损害生 态环境等问题。
国内外研究趋势与展望
随着国内外学者的深入研究，农村土地流转的研究已经取得了丰硕的成果。 未来，农村土地流转研究将朝着以下几个方面发展：
1、深入研究土地流转对农民福利的影响：随着研究的深入，学者们将更加 土地流转对农民福利的影响，包括对农民的生活质量、收入水平、社会保障等方 面的影响。这将有助于更好地了解土地流转的真实情况，为政策制定提供参考。
摘要
本次演示旨在全面梳理农村土地流转方式的现状，通过对不同流转方式的分 析，揭示存在的问题，并提出可行的解决方案。农村土地流转是指将农村家庭或 集体的土地经营权通过转让、转包、出租、入股等方式转移给其他农户或经营主 体的行为，是实现土地资源优化配置、提高农业生产效益的重要手段。然而，当 前农村土地流转存在诸多问题，如流转程序不规范、合同纠纷频发等，亟待解决。
本次演示采用文献综述法，对国内外相关文献进行搜集、整理、分析和归纳， 采用规范、简洁和准确的语言进行综述。
结果与讨论
通过对国内外相关文献的综述，可以得出以下结论：
1、农村土地流转在国内外均得到了广泛和研究，涉及模式、机制、农民收 入、社会稳定、农业现代化和可持续发展等多个方面。
国外如何进行土地利用管制
国外如何进行土地利用管制土地资源短缺是目前许多国家所共同面临的问题。
如何进行土地用途管制，国外的一些经验值得研究借鉴。
美国：宏观调控为导向的土地利用规划美国在人口增加，经济发展过程中大量侵占了优质农地，著名“硅谷”曾经就是农业基地。
仅城市化就使美国优质农地以每年平均200万英亩的速度减少，由此引发了一系列的经济、社会和环境生态问题。
为此，美国各州开始采取一系列的措施来控制城市发展规模，保护优质农地，使土地用途管制内容成功转向控制城市规模和农地保护。
由于土地利用规划与控制是地方政府的责任，因此各州政府都颁布了各自的法案，通过法律要求地方政府根据本地的经济发展状况和土地利用现状，划定城市增长线，分期分批发展，建筑许可的总量控制等措施来控制城市发展规模，保护优质农地。
美国土地利用规划体系分为州土地利用规划和地方土地利用规划。
美国总体规划又称“非永久性宪法”，即根据不断变化的发展趋势来定期修订。
同时建立严格的土地利用规划制定程序。
通过土地利用规划，引导城市的发展，缓解城市发展压力，控制土地开发的区位速度、公共设施的服务水平。
1993 年通过的美国纽约市区划决议是迄今最新的版本。
由于经过不断修订和补充，形成系统而完整的一套区划规定，并一直发挥着良好的作用。
这套决议是规划、设计、开发、管理必须遵守的法定条例。
它具有以下特点：(1)它将土地用途和开发强度的区划与建设标准及相关规定结合在一起，将使用权编制与实施规划过程中必须遵守的事项有机地联系在一起，既有利于执行，又方便使用。
(2)用地区划覆盖全市，全纽约市按限制性用地号、区划图号、街区号和地块号四个层次组成编号等系列。
并在全覆盖的前提下，按不同地理位置和不同开发状况予以区别对待。
(3)在严格的控制之中留有机动灵活的余地，以适应市场变化和一些不可预见的因素对土地使用和开发强度的冲击，并随发展变化而不断补充和修订。
按照发展的需要及势头，及时划出“特殊目的区”进行专门区划。
国外农产品流通模式借鉴
国外农产品流通模式借鉴随着全球化的发展，农产品的流通已经不再局限于国境线内，而是成为了跨国贸易的重要组成部分。
在国外，很多国家和地区已经形成了高效的农产品流通模式，对于我国的农产品流通发展具有很大的借鉴意义。
一、直接销售模式直接销售模式是指生产者将农产品直接销售给消费者，中间没有任何环节。
这种模式在美国的农产品流通中很常见，而且越来越受到消费者的欢迎。
与传统的批发市场不同，直接销售模式可以保证农产品的新鲜度和品质，减少了中间环节的损耗和成本。
在美国，很多农场主会在自己的庄园门口或者城市集市上售卖自己种植的农产品，甚至可以通过互联网实现在线销售。
这种模式既能够保证消费者的需求，也能够提高经营者的收益，对于我国的农产品流通有很大的启示意义。
二、超市零售模式在欧美等国家，超市成为了农产品的主要销售渠道。
这种模式通过建立现代化的物流和供应链系统，实现了农产品从生产到销售的全程控制，并且能够满足消费者的多样化需求。
超市零售模式通过对农产品的等级划分、分拣和包装，提高了农产品的附加值和营销力度。
同时，也通过与供应商的紧密合作，确保了农产品的品质和价格稳定。
这种模式在我国也已经开始应用，但是仍需加强物流和供应链建设，加强对农产品品质和营销的监管。
三、产地直供模式产地直供模式是指农产品生产企业和农户直接向超市、餐厅和酒店提供农产品。
这种模式在日本、韩国等地应用比较普遍。
产地直供模式通过直接联系生产者和需求方，优化了农产品供应链的中间环节，减少了农产品的流通成本。
同时，也可以有效保证农产品的品质和新鲜度，提高了销售额和收益。
对于我国的农产品流通而言，产地直供模式可以是一种有效的解决方案，但是需要加强生产者的标准化生产和品牌建设。
总之，国外的农产品流通模式为我国农产品流通的发展提供了很多借鉴意义，虽然各国情况和市场需求不同，但是模式的质量和功能是具有共通性的，我们可以吸收借鉴，完善自己的农产品流通体系。
国外农业的几种发展模式
国外农业的几种发展模式耕地资源短缺型典型的国家是荷兰，以提高土地单位面积产量和种植高附加值农产品为主要特色。
荷兰人多地狭，人口密度高达每平方公里435人，堪称世界之最。
由于土地十分珍贵，荷兰人追求精耕细作，着力发展高附加值的温室作物和园艺作物。
依靠精耕细作，这个60年前还为温饱问题发愁得小国，一跃成为全球第三大农产品出口国，蔬菜、花卉的出口更是雄踞世界第一。
除荷兰外，值得一提的国家还有以色列。
以色列地处中东，既缺水又少土，因此它比任何国家都注意土地和淡水的高效率使用。
以色列节水农业世界第一，平均每立方水可产2~3千克粮食，是我国的2~3倍，水肥利用率达80%~90%。
现在以色列不仅改变了粮食、蔬菜、水果长期依靠进口的状况，而且还能大量出口。
专家说，若按以色列的土地生产率，地球可以多养活100亿人。
劳动力短缺型具代表性的国家是美国，以广泛使用农业机械来提高农业生产率和农产品总产量为主要特色。
美国农业机械化程度世界第一，是全球最典型的现代化大农业。
美国平均每个农场耕种的面积近4000英亩（1英亩相当于6市亩）。
如果离开农业机械，美国农业简直寸步难行。
在美国，直接从事农业生产的人口约为350万人，但这350万人不仅养活了3亿美国人，而且还使美国成为全球最大的农产品出口国。
与美国情况差不多的国家还有澳大利亚和加拿大，也都依赖于农业机械的广泛使用。
土地、劳动力适中型典型的国家是法国。
这类国家一般都有自给自足的小农经济传统，因此发展现代农业多以进行农业制度变革为主要特色。
多年来，为发展现代农业，法国实行了“一加一减”的做法。
“一加”指的是为防止土地分散，国家规定农场主的土地只允许让一个子女继承；“一减”指的是分流农民，规定年龄在55岁以上的农民，必须退休，由国家一次性发放“离农终身补贴”，同时还辅以鼓励农村青年进厂做工的办法减少农民。
除此之外，法国还实行“以工养农”的政策。
几十年来，法国持续发放农业贷款和补贴，还由国家出钱培训农民。
农地流转四大创新模式的根本是土地
农地流转四大创新模式的根本是土地获得农用地使用权是休闲农业项目开发的基础。
因此，有必要对我国现阶段农用地流转现状和模式做深入解读，在此基础上确定适合项目实情的农地获取方式，将有助于降低休闲农业项目开发成本，以及待开发项目的顺利进行。
一、农用地流转现状：喜忧参半自1984年中央一号文件为农用地流转打开“门缝”以来，我国农用地流转发展呈加快趋势，各地纷纷出台了一些鼓励政策。
但在发展过程中，也出现了诸如操作不规范、市场不完善、土地违规使用等问题。
喜：发展迅速形式多样当前，我国农用地流转规模逐步扩大，并呈现加快趋势，尤其发达地区农用地流转的比重更高。
这种发展趋势有效地促进了农业规模化经营，从根本上改变了过去小农生产的格局，为农业现代化发展奠定了基础。
目前，农用地流转主要有5种形式————转包、出租、互换、转让、股份合作。
其中，转包和出租是最主要的农地流转形式。
近年来，土地股份合作，即以土地承包经营权入股农民专业合作社的方式也逐步增加，尤其是在浙江、苏州、成都、上海等发达地区更多。
农用地流转的快速发展，也促进了农业经营体制的创新。
江苏省太仓市从2009年起探索发展村集体合作农场，在土地股份合作制度基础上，实行“大承包、小分包”生产经营方式，创新农业经营体制。
加入合作农场的农户，以土地入股每年可拿租金，资金入股专业合作社每年可取股金，以劳动加入劳务合作社每月可领薪金。
农用地流转为农民带来了收益，地租成为农业成本和收益的重要组成部分，呈现出增长较快的特点。
但各地农用地流转租金差别较大，经济发达、区位较好的地区流转价格高。
忧：尚待规范纠纷时发由于我国目前农用地流转制度和支撑体系仍不完善，在流转过程中也出现了不少问题。
主要表现在以下几方面： 1.农用地流转市场没有建立，土地资源未能得到有效利用与配置。
尽管农民是土地承包经营权的权利人，但流转实践中，农民的主体地位很难得到保障。
一些村干部、基层政府以“土地属集体” 为名，任意收回、越权流转农户承包地，剥夺农民的知情权和参与权。
国外农产品流通模式介绍
国外农产品流通模式介绍一、直接出口模式直接出口模式是指农产品生产厂商直接与国外进口商进行贸易。
在这种模式下，生产厂商负责农产品的生产和质量控制，而进口商负责销售和分销。
这种模式的优势是可以直接控制产品质量和价格，并能够直接与终端消费者进行接触和沟通，从而更好地满足消费者的需求。
同时，直接出口模式也可以减少中间环节，降低成本，提高利润空间。
二、代理商模式代理商模式是指生产厂商将农产品的销售代理权委托给当地的代理商，由代理商负责销售和分销农产品。
代理商通常是具有丰富市场经验和销售渠道的公司或个人。
代理商模式的优势是可以借助代理商的销售渠道和客户资源，快速进入市场并推广产品。
代理商通常对当地市场有较深入的了解，能够提供市场情报和反馈，为生产厂商调整产品策略提供参考。
三、大型零售商模式大型零售商模式是指生产厂商将农产品销售给大型零售商，由零售商负责销售和分销。
大型零售商通常具有庞大的销售网络和供应链系统，能够将产品迅速推向各个销售点。
大型零售商模式的优势是可以借助零售商的品牌影响力和销售渠道，快速扩大产品的市场份额。
同时，大型零售商还能够提供市场研究和推广支持，为产品的市场定位和推广活动提供帮助。
四、电商模式电商模式是指农产品通过互联网平台进行销售和分销。
在这种模式下，生产厂商可以直接与消费者进行交流和销售，而不受时间和空间限制。
电商模式的优势是可以大大拓展销售渠道，并且能够减少中间环节，降低成本。
同时，电商平台还可以提供物流配送和在线支付等便利服务，提高消费者的购买体验。
总结起来，国外农产品流通模式多种多样，厂商可以根据自身情况和目标市场选择最适合的模式。
无论是直接出口模式、代理商模式、大型零售商模式还是电商模式，都旨在将农产品迅速推向市场，满足消费者的需求。
国外农地使用权流转制度概况
意大利制度
意大利实行农地私有制度，土地租佃关系通过永佃权制度进行调整。意大利民法典规定，永佃权可以以转让、 抵押、继承的方式加以流转。该法典第965条规定；“永佃权人可以以生前行为或者临终行为对自己享有的权利 进行处分。永佃权人转让永佃权时无须向土地的所有人支付任何费用。但是在设立文件中”土地所有人可以在不 超过20年的时间内，完全或者部分禁止永佃权人以生前行为转让永佃权。该法典第2810条第4款规定，永佃权可 以为抵押权的标的。同时，根据法典第587条与第2648条的规定，永佃权可以以继承的方式进行流转，以继承的 方式流转的，应符合有关遗嘱、遗产的接受及遗赠的取得的规定。但依法典第968条的规定，永佃权不得以转佃 的方式流转。
土地使用权出租的条件是缺乏劳动力、资金等生产条件或转换行业，租赁期限不得超过使用限额，必须保护、 改良、补养土地，提高土地增值能力，保护环境，维护和谐的乡邻关系〔第695条)。宅基地，家地、林地使用权 可以设定抵押。以农林地设定抵押的目的是为了获得，“生产性贷款”接受抵押的一方是“越南银行或国家批准 成立的国内信用机构。宅基地抵押的目的是为了“生产和生活需要，接受抵押的一方是“越南经济组织或个人。 土地使用权的继承根据不同的土地用途而有不同的条件。如继承用于一年生作物种植和水产养殖的农地的条件是； 继承人有使用土地的需要和条件，继承人现在使用的土地面积未足法定的限额(第740条)。但对用于种植多年生 作物的农地、用于种植林木的林地和宅基地的继承，并无特别的限制。
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基本上以保护和巩固自耕农的土地所有权以及稳定农业生产为目的，因而，法律和政策相对限制农地流转。 第二阶段从1970年《农村土地法》第二次修改至今。这一时期，日本的经济高速成长，工业化、城市化的发展占 用了大星农业用地，农村土地总面积不断减少。同时，经济高速发展创造了大量的就业机会，农业兼业化现象十 分普遍。在此背景下，离农人口激增，农业生产者高龄化，后继乏人，农村土地抛荒现象严重。为此，日本采取 了促进农村土地所有权和经营权分离，倡导以租赁为主要方式的规模经营的农地制度改革。1980年日本政府颁布 了《农用地利用增进法》，其主要内容之一就是以土地租佃为中心，鼓励农地经营权流转，促进农地规模经营。 这一做法获得了成功”1980年的租赁田比1970年增加了30多倍，1986年又比1980年增加了50%。
国外农产品流通模式介绍
国外农产品流通模式一、农产品流通参与主体1、美国： (1)各种私商，包括批发商、零售商、代理商、经纪人和农产品加工商是主体，约占销售总额的60%。
(2)农场主参加的各种专业销售合作社，牛奶约占86%，水果蔬菜占20%。
（3）政府农产品信贷公司，根据政府法令和合同收购和贮备一定数量的农产品，以稳定市场价格，保证粮食安全。
2、欧盟：流通合作社。
法国流通合作社主要业务是利用收购来的农产品进行食品加工，再销售，其营业额占到全国的一半以上。
丹麦3/4的出口量都是由合作社完成。
各类合作社组成不同的专业会，如农民协会，小麦协会等。
农产品出口的三个主要渠道是:合作销售协会占50%；合作公司占25%；私人出口占25%。
3、日本：农协。
农协是经济组织，同时也是准国家机构，因为是政府授意安排实现的。
约有97%的农户加入了“农协”，90%的农产品由农协销售。
有两个类型:生产—加工型；流通—消费型。
农产品运销常态通常是以基础农协为单位把单个农户生产出来的农产品集中起来，然后经过统一的品质检验和分类之后，再由农协统一组织上市。
流程图是:生产者→农协→批发市场→中间商(大宗交易者)→零售商(饮食业)→消费者。
总结：美国、法国、日本、韩国和台湾地区的农产品流通合作组织数量均不超过1万个，但加入流通合作组织的农民比例都很高（美国90%以上，法国75%，日本99%，韩国62%，台湾地区99%）。
二、农产品流通途径1、东亚：批发市场+拍卖鲜活农产品的流通基本上通过批发市场实现，蔬菜占81%，果品占72%。
拍卖是批发市场最重要的交易活动，在大阪中央批发市场通过拍卖成交的果蔬比率高达90%以上，只有个别特定品种的商品才进行对手交易。
日本禁止在批发市场内的零售行为。
组织和进行拍卖的基本程序包括:集货—理货—看样—拍卖—交割。
农协是组织农产品进入流通领域的关键组织。
2、西欧：公益性批发市场+配送中心+先进的冷冻业以农业合作社作为农产品流通的中坚力量，国家公益市场发挥着重要作用。
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活 动 。 四是 空 闲地 制 度 ， 目的 是 防 止 投机 性 囤积 土地 ，提 高 农 地利 用
程度 。
开 发机 构 和 公共 组 织 机构 等 。在 微
观 层 面 ，地方 政 府对 农地 市 场 的干 预 管理 分 为 三个 方 面 ：编 制 土地 利 用 规 划 、审 核批 准 “ 划 许 可 ”和 规
美 国 ： 自由式 的政 府 监 管
美 国是 自由市 场 经济 国家 ，土 地 分为 私 人所 有 、联 邦 政 府 所有 和
州政 府 所 有三 种 。美 国农 地 市场 是
在 完 全 的 市 场 经 济 条件 下 形 成 的 ，
政 府 通 过 经济 手 段和 法 制 手段 管 理
农地 流 转 ，农 地 市场 是 一 种 “ 完 准
政府 对市 场 的监 管主 要有 三种
他客 户提 供服 务 。地 区 合作 银行 主 金 的场 所 并充 当基 层信 用 社融 通 资
金 的 中介 ； 运用 现 代化 手段 处 理来
方 式 ：一是 制 定相 关法 律规 定 。规
定 私有 土地 必须 用 于农 业 ，不 准用
的合作 金 融组 织 网络 和健 全 的合 作 要 是 为基层 信 用 社提供 存 放 闲置 资
政 府 通 过 中 央 和 地 方 双 层 管 理 体
收 费 ，土地 交易 纠 纷一 般 通 过法 律
程 序来 解 决 。政 府 通过 对 衣地 产 权
边 界 的界 定 ，为 农地 所 有 者权 利 提 供法 律 保 障等 措 施 ，使 农 地 市场 机 制正 常运 行 。
农 地 交易 申报 制 ， 目的 是控 制 影 响 农 地 市场 价 格 波动 的大 规模 土 地 交
全竞 争 性 ”市 场 。法 律 保 护农 地 所 有 权 不 受侵 犯 ，允 许 私 人 土地 买 卖
和 出租 ，政 府 一般 不 予 干 涉 。 出售
土地 时 ，买 卖 双方 根 据 当 时农 地 的
市 场 价值 评 估 买 卖价 格 ，达 成 买 卖
协 议 ，既 可 由买 卖 双 方 自 己协 商 ，
国际视野 ｌ （ｉ ｌｌ （ ）ｌ ｊ 、
农 。在农 地所 有 权 的经 营上 存在 两 种 不 同土地 经营 制度 ，一 种 是土 地 所有 者直 接 经营 自 己的土地 。另 外
一
农 村合 作 金 融看 德 国
＠ 张立中 王鹏
种 是租 佃 ，这种 方 式在 法 国北 部
农场相 当普遍 ，佃 农 的权 利越 来 越 大 。法 国土地 流转 的 途径 主要 是 通
地 转让 收益税 。美 国 土地 管 理机 构 对 私人 土 地 买 卖的 管理 只 限于登 记
政 府 负责 。 体 由以下 四部 分构 成 具
一
导 性 计 划 、法 律 、经 济政 策 等 间接
手段 指导和干预农地 市场。同时，
是 农地 交 易 许 可制 ，直接 控 制地
价 水 平 、调 节 土地 利 用 方 向 。二 是
强 制征 购 土地 。英 国古 典 式 的市 场
在 市 场 监 管 中 ， 日本 政 府 实 行 比较 严 格 的行 政 手段 保 障市场 运
的科 学 估 价为 基 础 ，且 管 理 目标 明
确 、管 理 范 围 比较 宽 泛 ，对 于抑 制
来一 直 严格 限制 衣地 流 转 ，对 农 地 行 ， 同时 由于 农 地 交 易管 理 以土地
也 可 聘请 私 人 估价 公 司 ，然后 双 方 共 同到县政府办理变更登记 手续 ，
以实现 土地 产权 的转 移 ， 完成 交易 。 但 是 ，私 人 买 卖 土 地 的 一 切
四种 模 式
甍 吴 春 宝
活 动 必须 依 法 进行 ，并严 格 履 行法 律 规定 的义 务 ，向政府 缴 纳 不 动产 税 ，并 以个 人所 得 税 的方 式 缴 纳 土
监 管 ，强 调市 场 进 行 经济 调 节 ，辅
之 以行 政 手段 ，这种 调 节 方 式使 农
土地 价格 上涨 起 到 了积极 作 用 。
地 流转行 为 更加 规范 、有 序 。
ห้องสมุดไป่ตู้
日本 农 地 交 易 管 理 制 度 建 立 于２ ０世纪 ７ ０年 代 ，政 府 在 流 通 领
域 内运用 行 政 手段 严 格控 制地 价 水 平 ，主要 由都 、道 、府 、县 级 地 方
易 。三 是 农地 交易 监 视 区制 度 ，作
系 ，在宏 观 和微 观 两 个层 面 对市 场
进 行监 管 。
中央 政府 在 宏观 上对 农 地市 场 进 行 管理 ，包 括 制 定 相 关 的法 律 、
为 对 农 地 交 易 申报 制 的重 要 补 充 ，
主 要用 于 控 制规 模 较 小 的土 地 交 易
条 例 和法 令 ，实 施 无 偿或 有 偿资 助 政 策 和减 免 税 收政 策 ，建 立 国有 化
日本 ：严 格 式 的市 场 监 管
日本 是 土地 私 有制 且 政府 主 导 型市 场 经 济 国家 ，人多 地 少 ，农 地 资源 极 为短 缺 ，所 以 日本政 府 多 年 流转 实 行实 地 调查 制度 ，规 定 限 制
过 市 场或 继承 获得 ，农 民可 以在市
由 国 是世界合作金融组织
的 发 源地 。 目前 ， 国 德
的合 作 金融 组织 已经形成 遍 布 城乡
券 、代理 业 务 以及 代办 保 险等 ，服
务 对 象 主 要 是 股 东 ，现 在 也 向 其
场 上通 过拍卖 进行 土地 交易 。
英 国 ：古 典 式 的市 场 监 管
英 国 的 土 地 名 义 上 为 国 家 所
法 国 ：综 合 式 的市 场 监 管
法 国建 立 了 以小 块私 有 土地 为
有 ，在 农地 市 场 中 ， 国 政府 以指 英
基 础 的农 业 经济 ，其 基 本成 分 是 小
２１ ０ 总第９期 农村经营管理 ４７ ０１ ４ ／ ８