乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司、刘翼展等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司、刘翼展等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
【审结日期】2022.03.15
【案件字号】(2022)新01民终449号
【审理程序】二审
【审理法官】王超杨鹏飞胡龙涛
【审理法官】王超杨鹏飞胡龙涛
【文书类型】判决书
【当事人】乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司;刘翼展;李婷
【当事人】乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司刘翼展李婷
【当事人-个人】刘翼展李婷
【当事人-公司】乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】何敏新疆赛天律师事务所;周雅荣新疆赛天律师事务所
【代理律师/律所】何敏新疆赛天律师事务所周雅荣新疆赛天律师事务所
【代理律师】何敏周雅荣
【代理律所】新疆赛天律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司
【被告】刘翼展;李婷
【本院观点】《中华人民共和国民法典》第四百八十八条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。

【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金诚实信用原则证据交换质证诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审判决所依据的证据予以确认。

【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百八十八条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。

受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。

有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。

本案中，上诉人华联房产公司作为合同提供方系要约人，被上诉人刘翼展、李婷作为受要约人对合同违约责任等内容提出变更是对要约人华联房产公司发出的一个新要约，上诉人华联房产公司未承诺。

故涉案房屋预售合同未生效。

根据《中华人民共和国民法典》第五百条之规定，当事人在订立合同过程中有违背诚信原则的行为的，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。

根据本案现有证据，上诉人华联房产公司在合同订立过程中，违反了诚信原则要求的相互协助、告知等义务，造成对方损失，应当承担缔约过失责任。

据此，原审判决上诉人华联房产公司返还被上诉人刘翼展、李婷支付的购房款1，067，700元，并按照同期同类贷款市场报价利率支付自2021年5月25日至款项付清之日的资金占用利息损失并无不当。

关于本案的定金协议，系双方为了保证房屋买卖关系确立而订立，现因上诉人华联房产公司在双方未签订书面合同前即提交网签，致使双方产
生嫌隙，无法签订房屋预售合同。

依约应双倍返还定金。

综上所述，乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14769.30元(乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司已预交)，由上诉人乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 05:51:11
【一审法院查明】一审法院认定事实：刘翼展与李婷系夫妻关系。

2021年5月6日，刘翼展(甲方)与华联房产公司(乙方)签订《定金协议》，约定：一、甲方购买乙方开发建设的位于乌鲁木齐市高新区(新市区)长沙路666号某小区2号楼1单元1104号(商品房)。

二、经甲、乙双方共同协商一致，房屋单价为9，750元／平方米、面积118.32平方米。

三、双方约定于2021年5月25日前，甲方到乙方位于乌鲁木齐市新市区北京中路华联大山销售部按预定内容签订购房合同。

四、甲方在签订本协议当日，向乙方交纳购房定金20，000元。

五、甲方在本协议第三条约定的时间内未与乙方签订合同，则视为违约，所交定金乙方不予退还。

六、若本协议第三条约定的期限内由于乙方违约导致甲方无法签约，则视为违约，乙方双倍返还甲方交纳定金。

七、甲、乙双方在签订购房合同后，甲方所缴纳的定金可抵作购房款(不计利息)。

当日，刘翼展交纳购房定金20，000元。

2021年5月25日，刘翼展、李婷来到华联房产公司处签订购房协议，华联房产公司知先交纳房款后签协议，李婷、刘翼展遂交纳房款1，067，620元、不动产证费80元，合计1，067，700元。

华联房产公司工作人员将已经网签备案登记的《商品房买卖合同(预售)》(2021预0361744号)交由李婷、刘翼展签字，李婷、刘翼展认为该合同条款诸多减轻或免除被告违约责任、加重李婷、刘翼展责任、排除李婷、刘翼展合法权益的不合理条款，遂拒绝签字。

李婷、刘翼展与华联房产公司工作人员来到乌鲁木齐市房产局，回复称：提交网签备案前，甲乙双方应共同协商，仔细核对合
同内容，确认无误后，再提交备案；提交备案后，如果发现合同内容有误需要修改的，可以由买受人到场办理完合同撤销业务后，再进行修改。

李婷、刘翼展多次与华联房产公司工作人员、项目经理等协商未果。

李婷、刘翼展在全国12315平台、安居广厦微信小程序投诉未果，起诉至原审法院。

案件审理中，李婷、刘翼展明确不再购买该房。

【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接收时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。

本案刘翼展、李婷购买华联房产公司位于乌鲁木齐市高新区(新市区)长沙路666号某小区2号楼1单元1104号(商品房)，《定金协议》约定于2021年5月25日签订购房合同，但双方均未在《商品房买卖合同(预售)》(2021预0361744号)上签字、盖章，依照上述法律规定，该合同未成立。

故李婷、刘翼展主张解除该合同的请求于法无据，原审法院不予支持。

李婷、刘翼展主张确认网上备案无效，原审法院认为，网签备案作为行政部门对房屋交易活动的服务和监管行为，不属于民法调整的平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系的范畴，故李婷、刘翼展的该项请求不予支持。

因该《商品房买卖合同(预售)》(2021预0361744号)未成立，华联房产公司应当协助李婷、刘翼展撤销网签备案登记。

李婷、刘翼展主张华联房产公司支付40，000元赔付金(定金)，原审法院认为，本案华联房产公司违反诚实信用原则，在双方未协商一致签订合同前，即网签备案，致使双方产生嫌隙，不能签订合同，华联房产公司行为构成《定金合同》第六款“由于乙方违约导致甲方无法签约，乙方双倍返还甲方交纳定金”，李婷、刘翼展该项请求有事实及法律依据，原审法院予以支持。

本案购房合同未成立，华联房产公司理应返还原告支付的购房款1，067，700元，并按照同期同类贷款市场报价利率支付自2021年5月25日至款项付清之日的资金占用利息
损失。

李婷、刘翼展依照未成立合同条款主张华联房产公司承担日万分之三的利息及违约金230，724元的请求于法无据，原审法院不予支持。

华联房产公司抗辩意见无事实依据，原审法院不予采信。

综上所述，李婷、刘翼展的诉讼请求部分成立。

依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，原审法院判决如下：被告新疆华联房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内双倍返还原告刘翼展、李婷赔付金(定金)40，000元；被告新疆华联房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告刘翼展、李婷房款1，067，700元，并以1，067，700元为基数，按同期同类贷款市场报价利率支付自2021年5月25日至款项付清之日的利息；被告新疆华联房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内协助原告刘翼展、李婷撤销《商品房买卖合同(预售)》(2021预0361744号)网签备案登记；驳回原告刘翼展、李婷的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取8，512.91元，由原告刘翼展、李婷负担1，571.23元，由被告华联房产公司负担6，941.68元。

【二审上诉人诉称】华联房产公司上诉请求：请求依法撤销(2021)新0104民初14139民事判决书判决第一、第二、第三项判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。

事实与理由：1．双方签订的《定金协议》已经具备了买卖合同的性质。

且当事人已经履行了主要义务，其次，网签流程要求先根据双方的约定在网上生成合同，后下载签字。

已经符合签订备案合同的条件，但买受人拒不签订，应当依据其他协议及履行情况认定买卖合同的效力。

而不应当认定没有书面合同。

2．网签合同本身就是双方达成合意以后，支付购房款，然后网上生成《商品房买卖(预售)合同》，最后下载合同，签字盖章，这是基本的流程。

违约者实际上是被上诉人，上诉人不存在任何违约行为。

3．一审法院在未对《定金协议》性质作出认定，或判令本案的涉案合同是否应当解除或认定其效力的情形下，直接判令返还购房款、双倍返还定金显然没有事实和法律依据。

4．被上诉人的第四项诉讼请求是“判例被告支付40，000元的赔付金”，而一审判决判令双倍返还定金。

该判项违反了民事诉讼法规定的“不告不理”
的基本原则，超出了诉讼请求的范围。

基于上述事实和法律，恳请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的上诉请求，或依法发回重审。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人华联房产公司提交不动产中心网签合同流程图一组，拟证实网签合同签订流程，结合被上诉人提供身份信息供网签使用和交付房款的事实足以证明该合同双方是已经达成一致意见。

对于该组证据，被上诉人李婷、刘翼展质证认为，对该组流程图真实性认可，但只能网签的操作问题，无法证实网签之前双方就订立合同达成了一致。

本院对该组证据结合在案其他证据及各方当事人的质证意见予以综合考虑。

综上所述，乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司、刘翼展等商品房预售合同纠纷民事二审民事判
决书
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2022)新01民终449号当事人上诉人(原审被告)：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市新市区北京中路东二巷30号。

法定代表人：丁建忠，该公司董事长。

委托诉讼代理人：何敏，新疆赛天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周雅荣，新疆赛天律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：刘翼展。

被上诉人(原审原告)：李婷。

委托诉讼代理人：刘优。

审理经过上诉人乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司(以下简称华联房产公司)因与被上诉人李婷、刘翼展商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院(2021)新0104民初14139号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年2月16日立案后，依法组成合议庭，于2022年3月1日公开开庭进行了审理。

上诉人(原审被告)华联房产公司的委托诉讼代理人何敏，被上诉人(原审原告)刘翼展，被上诉人李婷的委托诉讼代理人刘优到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称华联房产公司上诉请求：请求依法撤销(2021)新0104民初14139民事判决书判决第一、第二、第三项判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。

事实与理由：1．双方签订的《定金协议》已经具备了买卖合同的性质。

且当事人已经履行了主要义务，其次，网签流程要求先根据双方的约定在网上生成合同，后下载签字。

已经符合签订备案合同的条件，但买受人拒不签订，应当依据其他协议及履行情况认定买卖合同的效力。

而不应当认定没有书面合同。

2．网签合同本身就是双方达成合意以后，支付购房款，然后网上生成《商品房买卖(预售)合同》，最后下载合同，签字盖章，这是基本的流程。

违约者实际上是被上诉人，上诉人不存在任何违约行为。

3．一审法院在未对《定金协议》性质作出认定，或判令本案的涉案合同是否应当解除或认定其效力的情形下，直接判令返还购房款、双倍返还定金显然没有事实和法律依据。

4．被上诉人的第四项诉讼请求是“判例被告支付40，000元的赔付金”，而一审判决判令双倍返还定金。

该判项违反了民事诉讼法规定的“不告不理”的基本原则，超出了诉讼请求的范围。

基于上述事实和法律，恳请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的上诉请求，或依法发回重审。

二审被上诉人辩称李婷、刘翼展辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

事实及理由，上诉人华联房产公司在未与我方进行任何内容确认并征得同意的前提下，将涉案预售合同自行提交至房产局，强行进行网签备案。

且该合同存在诸多故意减轻或者免除其的违约责任，加重我方责任，严重侵害我方合法权益的条款。

我方因此未签订该预售合同并提出修改合同内容，上诉人华联房产公司拒绝修改合同。

我方起诉的赔付金即为“双倍返还定金”。

原告诉称李婷、刘翼展向一审法院起诉请求：1．判令合同编号(2021)预0361744的商品房购买合同(预售)网上备案无效，判令华联房产公司解除购房合同，并配合李婷、刘翼展解除房产局备案登记；2．判令华联房产公司在法院判决生效之日起三日内退还李婷、刘翼展所交房款1，087，700元；3．判令华联房产公司自李婷、刘翼展交款之日2021年5月25日起，按日向李婷、刘翼展支付已付房款1，087，700元万分之三的利息至房款结清之日；4．判令华联房产公司支付40，000元的赔偿金(定金)；5．判令华联房产公司支付违约金230，724元；6．判令华联房产公司承担本案所有诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：刘翼展与李婷系夫妻关系。

2021年5月6日，刘翼展(甲方)与华联房产公司(乙方)签订《定金协议》，约定：一、甲方购买乙方开发建设的位于乌鲁木齐市高新区(新市区)长沙路666号某小区2号楼1单元1104号(商品房)。

二、经甲、乙双方共同协商一致，房屋单价为9，750元／平方米、面积118.32平方米。

三、双方约定于2021年5月25日前，甲方到乙方位于乌鲁木齐市新市区北京中路华联大山销售部按预定内容签订购房合同。

四、甲方在签订本协议当日，向乙方交纳购房定金20，000元。

五、甲方在本协议第三条约定的时间内未与乙方签订合同，则视为违约，所交定金乙方不予退还。

六、若本协议第三条约定的期限内由于乙方违约导致甲方无法签约，则视为违约，乙方双倍返还甲方交纳定金。

七、甲、乙双方在签订购房合同后，甲方所缴纳的定金可抵作购房款(不计利息)。

当日，刘翼展交纳购房定金20，
000元。

2021年5月25日，刘翼展、李婷来到华联房产公司处签订购房协议，华联房产公司知先交纳房款后签协议，李婷、刘翼展遂交纳房款1，067，620元、不动产证费80元，合计1，067，700元。

华联房产公司工作人员将已经网签备案登记的《商品房买卖合同(预售)》(2021预0361744号)交由李婷、刘翼展签字，李婷、刘翼展认为该合同条款诸多减轻或免除被告违约责任、加重李婷、刘翼展责任、排除李婷、刘翼展合法权益的不合理条款，遂拒绝签字。

李婷、刘翼展与华联房产公司工作人员来到乌鲁木齐市房产局，回复称：提交网签备案前，甲乙双方应共同协商，仔细核对合同内容，确认无误后，再提交备案；提交备案后，如果发现合同内容有误需要修改的，可以由买受人到场办理完合同撤销业务后，再进行修改。

李婷、刘翼展多次与华联房产公司工作人员、项目经理等协商未果。

李婷、刘翼展在全国12315平台、安居广厦微信小程序投诉未果，起诉至原审法院。

案件审理中，李婷、刘翼展明确不再购买该房。

一审法院认为一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接收时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。

本案刘翼展、李婷购买华联房产公司位于乌鲁木齐市高新区(新市区)长沙路666号某小区2号楼1单元1104号(商品房)，《定金协议》约定于2021年5月25日签订购房合同，但双方均未在《商品房买卖合同(预售)》(2021预0361744号)上签字、盖章，依照上述法律规定，该合同未成立。

故李婷、刘翼展主张解除该合同的请求于法无据，原审法院不予支持。

李婷、刘翼展主张确认网上备案无效，原审法院
认为，网签备案作为行政部门对房屋交易活动的服务和监管行为，不属于民法调整的平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系的范畴，故李婷、刘翼展的该项请求不予支持。

因该《商品房买卖合同(预售)》(2021预0361744号)未成立，华联房产公司应当协助李婷、刘翼展撤销网签备案登记。

李婷、刘翼展主张华联房产公司支付40，000元赔付金(定金)，原审法院认为，本案华联房产公司违反诚实信用原则，在双方未协商一致签订合同前，即网签备案，致使双方产生嫌隙，不能签订合同，华联房产公司行为构成《定金合同》第六款“由于乙方违约导致甲方无法签约，乙方双倍返还甲方交纳定金”，李婷、刘翼展该项请求有事实及法律依据，原审法院予以支持。

本案购房合同未成立，华联房产公司理应返还原告支付的购房款1，067，700元，并按照同期同类贷款市场报价利率支付自2021年5月25日至款项付清之日的资金占用利息损失。

李婷、刘翼展依照未成立合同条款主张华联房产公司承担日万分之三的利息及违约金230，724元的请求于法无据，原审法院不予支持。

华联房产公司抗辩意见无事实依据，原审法院不予采信。

综上所述，李婷、刘翼展的诉讼请求部分成立。

依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，原审法院判决如下：被告新疆华联房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内双倍返还原告刘翼展、李婷赔付金(定金)40，000元；被告新疆华联房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告刘翼展、李婷房款1，067，700元，并以1，067，700元为基数，按同期同类贷款市场报价利率支付自2021年5月25日至款项付清之日的利息；被告新疆华联房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内协助原告刘翼展、李婷撤销《商品房买卖合同(预售)》(2021预0361744号)网签备案登记；驳回原告刘翼展、李婷的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取8，512.91元，由原告刘翼展、李婷负担1，571.23元，由被
告华联房产公司负担6，941.68元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人华联房产公司提交不动产中心网签合同流程图一组，拟证实网签合同签订流程，结合被上诉人提供身份信息供网签使用和交付房款的事实足以证明该合同双方是已经达成一致意见。

对于该组证据，被上诉人李婷、刘翼展质证认为，对该组流程图真实性认可，但只能网签的操作问题，无法证实网签之前双方就订立合同达成了一致。

本院对该组证据结合在案其他证据及各方当事人的质证意见予以综合考虑。

本院查明本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审判决所依据的证据予以确认。

本院认为本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百八十八条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。

受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。

有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。

本案中，上诉人华联房产公司作为合同提供方系要约人，被上诉人刘翼展、李婷作为受要约人对合同违约责任等内容提出变更是对要约人华联房产公司发出的一个新要约，上诉人华联房产公司未承诺。

故涉案房屋预售合同未生效。

根据《中华人民共和国民法典》第五百条之规定，当事人在订立合同过程中有违背诚信原则的行为的，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。

根据本案现有证据，上诉人华联房产公司在合同订立过程中，违反了诚信原则要求的相互协助、告知等义务，造成对方损失，应当承担缔约过失责任。

据此，原审判决上诉人华联房产公司返还被上诉人刘翼展、李婷支付的购房款1，067，700元，并按照同期同类贷款市场报价利率支付自2021年5月25日至款项付清之日的资金占用利息损失并无不当。

关于本案的定金协议，系双方为了保证房屋买卖关系确立而订立，现因上诉人华。