房地产开发管理试卷及答案

房地产开发及经营试卷 (B 卷〕
一、单项选择题〔每题只有一个正确答案〕〔共20题，每题1分。

〕
1．房地产的______是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

〔〕
A、适应性
B、对专业管理的的依赖性
C、位置的固定性
D、相互之间的影响性2．落实开发资金是______阶段的主要工作内容。

〔〕
A．投资决策分析 B．前期工作C．建立 D．营销3．关于等额序列支付资金回收系数,以下表示正确的选项是( ) 。

A 、(P / A,i,n) B、(A/P,i,n) C、(A/F,i,n) D、(F/A,i,n)
4．工作主要任务是对投资工程或投资方向提出建议，该阶段为〔〕阶段。

A、投资时机研究
B、预可行性研究
C、初步可行性研究
D、详细可行性研究5．对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出及收入比控制在〔〕以下。

A 、40% B、50% C、60% D、70%
6．邀请招标是非公开招标方式的一种。

被邀请参加投标的承包商通常在〔〕。

A、3个以上
B、5-10个之间
C、5个以上
D、3-10个之间
7．房地产投资工程的本钱利润率等于〔〕乘以100%
A、开发商利润/总开发本钱
B、正常经营年份的净经营收入/总开发本钱
C、开发商利润/总开发价值
D、正常经营年份的经营收入/总开发本钱
8．房地产开发工程的建立阶段是指( )所经过的过程.
A、房地产开发
B、获得土地后到全部工程竣工
C、从工程开工到工程竣工验收
D、从工程开工到工程租售完毕
9．可行性研究报告中，一般不包括〔〕
A、封面
B、摘要 C 、初步设计方案D、附表
10.甲 .乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲 .乙两个物业投资风险比拟的结果是〔〕
A、甲物业投资风险大
B、乙物业投资风险大
C、甲 .乙两个物业投资风险一样
D、无法判断
11．某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是〔〕
A、3.75%
B、7.5%
C、15%
D、15.87%
12.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的〔〕.
A、第一阶段
B、第二阶段
C、第三阶段
D、第四阶段
13．某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%,那么该笔贷款是按( )作为计息周期的。

A、年
B、半年C季度D、月
14．以下调查中，不属于不可控调查的是〔〕
A、市场容量调查
B、消费行为调查
C、市场环境调查
D、营销因素调查
15.房地产投资的缺点是〔〕
A、相对较高的收益水平
B、易于获得金融机构的支持
C、抵销通货膨胀的影响
D、投资回收期较长
16．根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是〔〕
A、认知价值定价法
B、领导定价法
C、目标定价法
D、本钱加成定价法
17．以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是〔〕
A、房屋出租
B、房地产抵押
C、土地使用权出让
D、土地使用权转让
18．名义利率及实际利率的关系表述不正确的一项为哪一项〔〕
A、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C、实际利率及名义利率更能反映资金的时间价值
D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率及名义利率的差异就越大
19．以下风险不属于房地产投资系统性风险的是〔〕
A、通货膨胀风险
B、周期风险
C、比拟风险
D、变现风险
20．物业管理工作中的每一局部工作，都应以〔〕为中心。

A、物业的保值增值
B、满足当前的租户和新租户
C、物业的平安
D、实现物业的管理目标
二、多项选择题〔每题2分，共20分〕〔在每题的备选答案中选出二至五个正确答案，多项选择、少选、错选该小题无分。

)
1.投资者可以控制的风险包括〔〕。

A、利率风险
B、政策性风险
C、资本价值风险
D、持有期风险
2.按用途的不同，物业可以分为〔〕。

A、居住物业
B、商业物业
C、工业物业
D、出租物业Ｅ、土地
3.房地产投资较一般投资，具有〔〕优点。

A、相对较高的收益
B、投资回收期长
C、提高投资者的资信等级
D、良好的流动性Ｅ、投资数额巨大
4.房地产开发的4个阶段包括〔〕。

A、投资时机选择及决策
B、前期工作
C、招标阶段
D、建立阶段Ｅ、租售阶段
5.可行性研究的作用有〔〕
A、是工程投资决策的依据
B、是筹集建立资金的依据
C、是开发商及有关部门签订协议、合同的依据
D、是编制下阶段规划设计的依据
E、是对工程进展经济评价的依据
6.市场调查方案一般要包括〔〕。

A、资料来源
B、调查方法
C、调查手段
D、抽样方案Ｅ、联系方法
7.房屋开发费包括〔〕。

A、建安工程费
B、“三通一平〞费
C、拆迁安置补偿费
D、公共配套设施建立费Ｅ、根底设施建立费
8.房地产贷款担保的形式有〔〕
A、保证
B、保险
C、质押
D、抵押
E、信用
9.以下投资行为属于房地产间接投资的有〔〕
A、房地产开发投资
B、购置房地产开发企业的债券
C、房地产置业投资
D、购置住房抵押证券
Ｅ、购置房地产投资信托基金
10．工程竣工档案中的技术资料的内容包括〔〕
A、前期工程资料
B、土建资料
C、安装方面的资料
D、设计文件
E、变更资料
三、简答题(本大题共5小题，每题8分，共40分)
1、简述房地产市场的特性。

2、简述房地产开发的主要程序及各程序所包括的主要环节。

3、房地产产品功能定位的目的、原那么及方法。

4、什么是敏感性分析？敏感性分析的步骤如何？
5、房地产开发的资金来源有哪些？
四、计算题〔20分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。

无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保存小数点两面位。

〕
某人准备购置套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率为15%，按月等额归还，问月还款额是多少？如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少？假设抵押贷款宽限两年，〔还息不还本，〕剩余6年内按月等[额归还，那么月还款额是多少？月收入应为多少？
房地产开发及经营试卷〔B卷〕标准答案
一、单项选择题〔每题只有一个正确答案，每题1分，共20分。

〕
1—5 CBBAB 6—10 DACCB 11—15 DBBDD 16—20 CCACB
评分标准：每题1分，答错或多项选择均为0分。

二、多项选择题〔每题2分，共20分〕〔在每题的备选答案中选出二至五个正确答案，多项选择、少选、错选该小题无分)
1、CD
2、ABC
3、AC
4、ABDE
5、ABCD
6、ABCDE
7、ADE
8、ACD
9、BDE 10、ABC
评分标准：在每题的备选答案中选出二至五个正确答案，全部选对得2分，多项选择、少选、错选该小题均为0分.
三、简答题(本大题共5小题，每题8分，共40分)
1、答：房地产市场的特性有：
〔1〕房地产市场供应特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供应主体间竞争不充分、不广泛。

〔2〕房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置本钱大，需要融资。

〔3〕市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的效劳。

〔4〕市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。

评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

2、答：房地产开发主要有四个程序：
〔1〕投资时机选择及决策分析阶段：包括投资时机分析、工程建议书、可行性研究、工程立项等主要环节。

〔2〕前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书〞、工程招投标、开工申请及审批、拆迁、平整场地等、
〔3〕建立阶段：包括施工的质量、本钱、工期控制，合同管理、平安管理、竣工验收等。

〔4〕租售阶段：包括工程投产、租售、后评价等环节。

评分标准：答对一条得2分，全对的8分。

3、答：目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。

〔2分〕
原那么：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，表达以人为本和对人的关心。

〔3分〕
方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力；三是针对目标使用者群体进展设计。

〔3分〕
评分标准：如上。

4、答：敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资工程经济效益指标有重要影响的重要性指标，并分析测算其对工程经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断工程承受风险能力的一种不确定性分析方法。

〔4分〕
步骤：〔1〕确定用于敏感性分析的经济评价指标。

〔2〕确定不确定性因素可能的变动范围。

〔3〕计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

〔4〕通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。

〔共4条，每条1分〕
5、答：资金来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。

答出几个主要来源，相应展开即可。

四、计算题〔20分〕
答案：〔1〕贷款数额P= 15×〔1-25%〕=112500元，〔3分〕
i=15%/12=1.25%, 〔2分〕
n=12×8=96月〔1分〕
n,=12×6=72月〔1分〕
(2) 月还款额为:
A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1] 〔4分〕
=112500*1.25%×元
该人月收入为元〔2分〕
(3) 前两年不归还本金,也就是P值仍为112500元,要6年归还,那么
A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1] 〔2分〕
=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元〔2分〕〔3分〕
评分标准：要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。

无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保存小数点两面位。

登鹳雀楼
唐代：王之涣
白日依山尽，黄河入海流。

欲穷千里目，更上一层楼。

译文及注释
译文
夕阳依傍着西山慢慢地漂浮，滔滔黄河朝着东海汹涌奔流。

假设想把千里的风光景物看够，那就要登上更高的一层城楼。

注释
鹳雀楼：旧址在山西永济县，楼高三层，前对中条山，下临黄河。

传说常有鹳雀在此停留，故有此名。

白日：太阳。

依：依傍。

尽：消失。

这句话是说太阳依傍山峦沉落。

欲：想要得到某种东西或到达某种目的的愿望，但也有希望、想要的意思。

穷：尽，使到达极点。

千里目：眼界宽阔。

更：替、换。

〔不是通常理解的“再〞的意思〕▲。