北京2015年房地产估价师《理论与方法》：求在建工程价值的公式考试试卷

北京2015年房地产估价师《理论与方法》：求在建工程价值的公式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。

A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格2、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A：利息备付率B：偿债备付率C：资产负债率D：流动比率E：借款合同3、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A．土地使用权出让合同签订B．土地使用权出让合同约定的动工开发C．土地使用权出让金缴纳D．土地使用权证书取得4、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。

A．建设单位B．施工单位C．总承包单位D．监理单位5、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。

该商品房的单价为元／㎡。

A：3700B：4040C：4250D：5300E：工业用地的监测点评估价格6、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是__。

A．在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D．投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等7、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降B．上升C．不变D．不能确定8、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。

A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D．投保人可以是法人，也可以是自然人9、__是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。

A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法10、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，w省A市房地产开发公司申报三级资质，应由部门决定审批部门。

A：A市人民政府B：W省建设行政主管部门C：W省人民政府D：国务院建设行政主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章11、会计上所称的“净资产”是指__。

A．所有者权益B．负债C．收入减去费用的余额D．负债与所有者权益之和12、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】A：均衡价格下降，均衡交易量增加B：均衡价格下降，均衡交易量减少C：均衡价格上升，均衡交易量增加D：均衡价格上升，均衡交易量减少E：工业用地的监测点评估价格13、住房公积金月缴存额的计算公式为。

A：住房公积金月缴存额=(职工本人本年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人本年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)B：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)C：住房公积金月缴存额=(职工本人下一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人下一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)D：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度年平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度年平均工资×单位住房公积金缴存比例)E：执行层的组织协调14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0B．38.5C．105.0D．23.615、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。

A：62.5％B：80.00％C：133.33％D：200.00％E：借款合同16、职工以成本价购买的住房，产权归__所有。

A．国家B．集体C．个人D．房产管理部门17、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。

A：吊车梁B：外墙围护系统C：柱子D：基础E：执行层的组织协调18、2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。

A．9%B．12%C．15%D．20%19、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。

A．初始B．变更C．转移D．他项权利20、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9％，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少元。

A：544．10B：709．99C：6300．00D：709．38E：借款合同21、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。

则该企业流动资产比率是__。

A．40%B．50%C．200%D．250%22、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。

A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B．完成全体工作人员的筛选工作C．获取土地使用权D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资23、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。

A：供给量B：需求量C：需求曲线D：供给曲线E：执行层的组织协调24、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%B．不得高于评估价格的50%C．由政府决定D．不得低于按照国家规定所确定的最低价25、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。

(2008年试题)A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A．3275元/m2B．3287元/m2C．3402元/m2D．4375元/m22、根据有无抵押担保，债券可分为。

A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：记名债券E：公募债券3、按照当前新规定，级资质房地产估价机构可以设立分支机构。

A：一B：二C：三D：暂定E：执行层的组织协调4、下列关于资产负债率的表述中，正确的是。

A：表明了负债占资产的比例B：反映了项目的财务风险程度C：资产负债率越高，则企业应变能力越强D：属于长期偿债能力指标E：房地产开发企业的资产负债率一般较高5、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

A．固定资产购置支出B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息6、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为__。

A．30%B．100%C．130%D．330%7、目前我国的社会保险主要有等。

A：政策性保险B：出口信用保险C：社会养老保险D：劳动工伤保险E：失业保险8、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。

A：10B：20C：30D：45E：执行层的组织协调9、在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有__。

A．众数法B．最小二乘法C．时距扩大法D．中位乘数法E．移动平均法10、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过来实现。

A：充公权B：管制权C：征税权D：征收权E：出让权11、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2)A．年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J．房地产价格K．1800L．2000M．2190N．2410O．2620P．2810Q．3000R．12、具有独立设计的施工图和相应的概预算，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程是__。

A．建设项目B．工程项目C．单位工程D．分部工程13、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A．土地费用B．前期工程费C．房屋开发费D．管理费用14、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。

(2009年试题)A：竞争性B：垄断性C：外部性D：均衡性E：信息不对称性15、房地产的供求状况可以分为__。

A．全国房地产总供求状况B．本地区房地产的供求状况C．全国本类房地产的供求状况D．本地区本类房地产的供求状况E．临近地区本类房地产的供求状况16、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。

A．30B．40C．50D．6017、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为__m2。