房地产估价案例与分析真题2002年
2002房地产估价考试理论与方法试卷(三)
2002房地产估价考试理论与方法试卷(三)2002房地产估价考试理论与方法试卷(三)2002房地产估价考试理论与方法试卷(三)13、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。
（）14、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。
（）15、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。
（）四、计算题（共2题，20分。
要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。
无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。
请在答题纸上作答。
）1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
2002-2017年房地产估价师考试《估价案例与分析》真题及答案
2002年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500，总建筑面积为4500 ，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/㎡。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/㎡，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 ，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
[工程类试卷]2002年房地产经纪人(房地产经纪实务)真题试卷及答案与解析
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2002年房地产经纪人（房地产经纪实务）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和( )。
（A）租赁市场（B）抵押市场（C）销售市场（D）投资市场2 最接近完全竞争的房地产市场是( )。
（A）土地市场（B）增量市场（C）存量市场（D）抵押市场3 一般情况下，由开发商主导定价的房地产是( )。
（A）存量房地产（B）土地（C）增量房地产（D）房屋4 房地产项目定位阶段的市场调研应从了解开发项目的( )人手。
（A）土地状况（B）交通状况（C）周边景观（D）社会需求5 房地产销售阶段市场调研的要点是( )。
（A）市场推广调研和测评、成交客户问卷调研和销售难点调研（B）竞争项目调研、客户需求和接触媒体习惯调研（C）竞争项目销售信息调研、成交需求调研（D）价格调研、客户需求调研6 房地产市场调研按调研对象所采用的具体调查方法划分，主要有访问法、观察法和 ( )。
（A）定性调查法（B）抽样法（C）实验法（D）重点调研法7 不属于房地产市场供给调研的内容是( )。
（A）区域在售项目推出的单位、面积、户型调研（B）区域总体环境质量状况调研（C）总体供给的预测调研（D）房地产细分市场供给调研8 按照( )来划分，市场调研分为全面普查和重点调研。
（A）调研的侧重点（B）选择调研对象的方式（C）抽样法（D）调研所采用的模型9 随机抽样的方法有分层随机抽样、分群随机抽样和( )。
（A）简单随机抽样（B）任意随机抽样（C）就便随机抽样（D）配额随机抽样10 房地产市场调研的目的可以通过探测性调研、描述性调研、因果性调研和( )来确定。
（A）现时性调研（B）定性调研（C）预测性调研（D）回顾性调研11 房地产项目定位的核心内容是( )。
（A）对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想中产生共鸣（B）通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售（C）通过对市场、消费者的分析，拟定建筑设计任务书（D）产品定位、客户定位和形象定位12 对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是( )方法。
[工程类试卷]2002年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷及答案与解析
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2002年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是( )。
（A）空间直线距离（B）交通路线距离（C）交通时间距离（D）至市中心距离2 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。
（A）3214（B）3347（C）3367（D）34583 房地产估价中的价值，一般是指( )。
（A）使用价值（B）交换价值（C）投资价值（D）账面价值4 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
（A）该建筑物的价值低于拆除费用（B）该估价结果肯定有误（C）甲土地的价值高于乙土地的价值（D）不可能出现这种情况5 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/m2。
（A）100（B）300（C）600（D）9006 某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
（A）35（B）45（C）48（D）507 已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为( )万元。
（A）109（B）117（C）124．（D）1308 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。
历年房地产估价案例与分析试题解析.doc
注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合历年房地产估价案例与分析试题解析《房地产估价案例与分析》试题一问答题40分1有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估你认为可以优先选用哪四种估价方法并简述理由。
10分2就某私人的出租住宅进行交易价格评估时你认为可以优先选用哪三种估价方法分别需要搜集哪些资料15分3在某市旧城区改造中需拆迁一批六十年代建造的私有住宅请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。
15分二改错题60分分析下述评估报告指出其中存在的问题并加以说明。
××市华兴酒家评估报告一、评估单位宇辰房地产估价公司二、委托单位康达工贸公司三、评估日期1995年8月1日1995年8月30日四、评估目的为入股评估房地产价格五、评估人员略六、评估原则与依据略七、华兴酒家概况华兴酒家位于××市江南大道1号所处地段优越交通便利。
华兴酒家共二层砖混结构外墙为铝合金玻璃幕墙。
首层为大餐厅建筑面积305㎡内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶主要经营自助火锅每位消费20元二层为包厢建筑面积450㎡每间楼面铺地毯内墙挂彩色壁毯每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯以川菜风味为主平均每位消费40元。
华兴酒家占地500㎡土地使用年限为40年从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合1选择评估方法考虑到华兴酒家收益比较稳定其收益状况在同类酒家中属于等水平故选用收益还原法。
其计算公式为评估价格V=(A C)/r[11/(1+r)n]式中A年总收入C年总支出r土地还原利率n收益年期。
2. 确定还原利率根据市统计局提供资料列表如下该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13% 15% 15% 15% 12%对上表数据进行分析后拟定以其平均值作为还原利率比较合适r=13%+15%+15%+15%+12%÷5=14%3. 计算年总收入1首层大餐厅有200个座位每天中午、晚上两次营业上座率均为65%每人次自助火锅消费20元一年按350天计算则一年总收入为200×2×65%×20×350=1820000元2二层有20间包厢每包厢平均6个座位每天按中午、晚上两次营业计算平均上座率70%每人次平均消费40元一年按350天计算则一年总收入为20×6×2×40×350=3360000元3年总收入为1820000+3360000=5180000元4. 计算年总支出1营业税及附加按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900元2餐饮成本原材料、能源、人工工资及福利费等按总收入的50%计算5180000×50%=2590000元3管理人员工资40人每人每月400远则400×40×12=192000元4综合管理费每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000元注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合5保险费按投保金额200万元的0.3%计算2000000×0.3%=6000元6固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000元7广告宣传费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元8房屋及设备更新费按注册资金的1%计算8000000×1%=80000元9人员培训费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元10其他费用按总收入的5%计算5180000×5%=259000元11年总支出为4442700元5. 评估价格计算根据公式V=(A C)/r[11/(1+r)n]V=(51800004442700)/15%×[11/(1+15%)40]=4896983元=489.7万元九、评估结论经采用收益还原法评估华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。
[工程类试卷]2002年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析
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2002年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 中国房地产估价师学会的英文缩写为( )。
（A）CIREA（B）IREAC（C）REACN（D）CNIRE2 豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( )。
（A）商场、豪华住宅、私立学校（B）豪华住宅、商场、私立学校（C）私立学校、商场、豪华住宅（D）商场、私立学校、豪华住宅3 《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等因素以( )确定。
（A）重置价格结合成新（B）市场指导价（C）基准地价（D）房地产市场评估价格4 《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是( )。
（A）自行拆迁和统一拆迁（B）自行拆迁和委托拆迁（C）统一拆迁和委托拆迁（D）委托拆迁5 依据我国《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，可处( )，并处罚金。
（A）管制或拘役（B）五年以下有期徒刑或者拘役（C）五年以下有期徒刑或者管制（D）五年以上，十年以下有期徒刑6 城市人口在( )万以上的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
（A）50（B）100（C）200（D）5007 商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。
房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为( )m2的，购房人有权退房。
（A）97（B）103（C）105（D）A、B均可以8 商品房预售合同应当由( )向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
（A）预售人（B）预购人（C）预售合同约定的一方（D）预售人和预购人共同9 某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。
按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。
（A）9000（B）10000（C）12000（D）1500010 商品房买卖合同的内容应当由( )。
2002年度造价工程师执业资格考试工程造价案例分析试题及参考答案(二)
2002年度造价工程师执业资格考试工程造价案例分析试题及参考答案(二)试题二：（25分）某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。
A方案：一次性开发多层住宅45000平方米建筑面积，需投入总成本费用（包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同）9000万元，开发时间（包括建造、销售时间，下同）为18个月。
B方案：将该地块分为东、西两区分两期开发。
一期在东区先开发高层住宅36000平方米建筑面积，需投入总成本费用8100万元，开发时间为15个月。
二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100％（售价和销量同一期），则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000平方米建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000平方米建筑面积，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。
两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表2.1。
根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。
暂停开发每季损失10万元。
季利率为2％。
问题：1.两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各为多少万元？（假定销售收入在开发时间内均摊）2.绘制两级决策的决策树。
3.试决定采用哪个方案。
注：计算结果保留两位小数。
试题二：（25分）一、答案及评分标准问题1：计算季平均销售收入A方案开发多层住宅：销路好：4.5×4800×100％÷6=3600（万元）（0.5分）销路差：4.5×4300×80％÷6=2580（万元）（0.5分）B方案一期：开发高层住宅：销路好：3.6×5500×100％÷5=3960（万元）（0.5分）销路差：3.6×5000×70％÷5=2520（万元）（0.5分）B方案二期：开发高层住宅：3.6×5500×100％÷5=3960（万元）（0.5分）开发多层住宅：销路好：2.2×4800×100％÷5=2112（万元）（0.5分）销路差：2.2×4300×80％÷5=1513.6（万元）（0.5分）问题2：画两级决策树：问题3：方案判定：机会点①净现值的期望值：(3600×0.7＋2580×0.3)×(P/A,2％,6)－9000=(3600×0.7＋2580×0.3)×5.601－9000=9449.69（万元）（1.5分）等额年金：9449.69×(A/P,2％,6)=9449.69×=9449.69×=1687.14（万元）（0.5分）机会点③净现值的期望值：3960×(P/A，2％，5)×1.0－8100=3960×4.713×1.0－8100=10563.48（万元）（1.5分）等额年金：10563.48×(A/P,2％,5)=10563.48×=10563.48×=2241.35（万元）（0.5分）机会点④净现值的期望值：－10×(P/A,2％,5)=－10×4.713=－47.13（万元）（0.5分）等额年金：－47.13×(A/P,2％,5)=－47.13×=－47.13×=－10.00（万元）（0.5分）机会点⑤净现值的期望值：(2112×0.7＋1513.6×0.3)×(P/A,2％,5)－4600=(2112×0.7＋1513.6×0.3)×4.713－4600=4507.78（万元）（1.5分）等额年金：4507.78×(A/P,2％,5)=4507.78×=956.46（万元）（0.5分）根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。
房地产估价师试题及答案
[分享]2002年试题二00二年全国房地产估价师执业资格考试试卷《房地产估价理论与方法》一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。
）1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是（）。
a、空间直线距离b、交通路线距离c、交通时间距离d、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。
a、3214b、3347c、3367d、34583、房地产估价中的价值，一般是指（）。
a、使用价值b、交换价值c、投资价值d、账面价值4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
a、该建筑物的价值低于拆迁费用b、该估价结果肯定有误c、甲土地的价值高于乙土地的价值d、不可能出现这种情况5、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
a、100b、300c、600d、9006、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。
a、35b、45c、48d、507、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（）万元。
a、109b、117c、124d、1308、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。
[财经类试卷]2002年资产评估真题试卷及答案与解析
![[财经类试卷]2002年资产评估真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/3e6d154027d3240c8447ef3b.png)
2002年资产评估真题试卷及答案与解析一、单项选择题共30题，每题1分。
每题的备选项中，只有l个最符合题意。
1 在目前的资产评估整个过程中，具有“事实判断”性质的评估环节是( )阶段。
（A）前期工作（B）资产清查（C）评定估算（D）评估审核2 资产评估最基本的前提假设是( )假设。
（A）公开市场（B）持续经营（C）清算（D）交易3 在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结果的价值类型应与( )相匹配。
（A）评估目的（B）评估方法（C）评估原则（D）评估准则4 从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有( )。
（A）专业性（B）咨询性（C）市场性（D）公正性5 某评估机构对一大型汽车厂进行评估。
该企业固定资产中有同类机床365台，账面原值为2555万元，评估人员将其中10台机床作为典型进行了详细评估，该10台机床的重置成本为84万元，其账面原值为70万元。
若被评估的365台机床设备的平均成新率为 60%，则该365台机床的评估值最接近于( )万元。
（A）1500（B）1756（C）1840（D）30666 某被评估设备账面原值为100万元，该设备已购置5年，在此期间，同类设备的价格指数每年都比前一年递增12%，则该设备的重置成本最接近于( )万元。
（A）157.35（B）176.23（C）185.75（D）189.357 两个评估机构分别对同一台设备进行评估，评估目的、基准日和市场条件相同，且均采用成本法，但其评估结果却相差30%以上。
经复查，两机构对重置成本的估算以及对设备自然现状和寿命的鉴定、判断基本接近，试问两个评估机构所得评估结果出现显著差异的原因最大可能是( )。
（A）双方对残值的考虑不同（B）双方对设备未来收益的预测不同（C）双方对成新率的确定不同（D）设备存在功能性贬值或经济性贬值，有一方未考虑8 评估机构对某企业进行评估，预计该企业在评估基准日后的第一年净收益为100万元，由于新产品开发，以后各年净收益将在第一年的基础上每年递增5万元，若经营期无限、折现率为10%，则被评估企业的评估值最接近于( )万元。
2002年全国房地产评估试题
2002年全国房地产评估试题A.地块面积B.标准宗地面积C.街道面积D.区域面积15.深度价格递减比率是地价随临街深度的()A.长短变化的比率B.宽度比率C.高度比率D.大小比率16.基准地价评估资料应具有()A.长期性B.远期性C.远瞻性D.近期性17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照()A.土地交易方式B.房产交易方式C.城市规划D.土地利用规划18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用()A.罗马数字B.大写英语字母C.大写罗马数字D.阿拉伯数字19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据()A.地价指数的变动频率B.地价指数的变动幅度C.地价的变动幅度D.房价指数的变动幅度20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含()A.进深修正B.宽度修正C.使用年限修正D.公用设施完备二、双项选择题(在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。
正确答案未选全或有选错的，该小题无分。
每小题1分，共15分)21.地租的两种基本形式是()A.级差地租B.城市地租C.垄断地租D.绝对地租E.矿山地租22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有专家打分的()A.均值B.均方差C.期望值D.方差E.协方差23.房地产具有极强的多样性及()A.个别性B.复杂性C.区域性D.时间性E.功能性24.容积率的大小影响()A.建筑平均成本的高低B.房屋的销售量C.房屋的建筑质量D.土地利用程度的高低E.建筑商的投资积极性25.房地合一的旧房地产重新建造成本包括()A.土地重新取得费用B.建筑物折旧费C.维修费D.管理费E.建筑物重新建造成本26.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为()A.分部分项法B.工料测量法C.指数调整法D.平方法E立方法27.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()A.使用磨损B.设计变化C.城市规划重大改变D.建筑技术进步E.现行政策重大改变28.开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目()A.可行B.不可行C.可继续投资D.可取消投资E.应减少投资29.乘余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和()A.装修B.建筑密度C.建筑物高度D.设计E.精度30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和()A.临街深度B.临街长度C.临街高度D.临街宽度E.其他条件修正率31.不同地段标准宗地价格应能反映()A.区域大小B.地区形态C.区位差异D.互相调节E.互相均衡32.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的()A.9%B.6%C.7%D.8%E.4%33.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有()A.某大型企业利润额B.城市发展战略C.征地费资料D.城市生态环境状况E.企业兼并资料34.位于同一均质地域的地段，基本一致的是()A.房屋高度B.环境状况C.容积率D.人口状况E.土地用途35.房地产估价人员分为()A.注册估价师B.注册房地产估价师C.注册土地估价师D.注册房产估价师E.注册地产估价师三、判断改错题(判断下列每小题的正误，正确的在题后括号内打”√”；错误的打”╳”，并改正划线部分。
房地产估价师房地产估价理论与方法真题2002年
房地产估价师房地产估价理论与方法真题2002年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00)1.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离中越来越受重视的是( )。
（分数：1.00）A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离√D.至市中心距离解析：2.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。
（分数：1.00）A.3214B.3347 √C.3367D.3458解析：因为从2001年11月13日至2002年10月13日共计11个月，而该类房地产价格平均每月比上月上涨1%，所以在2002年10月13日的价格应为：3000×(1+1%)11=3347(元)3.房地产估价中的价值，一般是指( )。
（分数：1.00）A.使用价值B.交换价值√C.投资价值D.账面价值解析：4.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
（分数：1.00）A.该建筑物的价值低于拆除费用√B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况解析：5.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为( )元/m2。
（分数：1.00）A.100B.300C.600D.900 √解析：该宗土地的单价应为：180×104=900(元/m2)6.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
房地产评估案例分析试题及参考答案
一、问答题
（一）、某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m²，总建筑面积为4500 m²，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/ m²。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m²，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
（四）、某工厂有一临街厂房，占地面积900 m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800 m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/ m2，其中土地使用权出让金为100和450元/ m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/ m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/ m2。如果工厂将其厂房改造装修为商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/ m2。问：
别因素修正。
4、区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业
城的区域条件略优于可比实例A；
可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业
城的区域条件略劣于可比实例B；
可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业
答：
1、评估的是公开市场价值或价格，是客观合理的价格。 （４分）
（备选：评估的是市场客观、合理的价格或价值）。
2、而实际发生的成本可能超过社会平均水平。 （３分）
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1214-3
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1214-3
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。
在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是()
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
3.估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。
近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。
另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的
变现率一般为其正常市场价格的70%。
估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
答案：
(1) A
(2) C
(3) C。
工程类试卷房地产估价师房地产开发经营与管理真题试卷及答案与解析
2002年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。
（A）15%（B）20％（C）30％(D）40%2 开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是( )技巧。
（A）产品线定价（B）选择品定价（C）补充品定价（D)产品束定价3 某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为( ）。
（A)80%（B）90％（C）85％（D)95%4 某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50％、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房,5~17层为标准层),则标准层每层建筑面积为（）m2。
(A）882（B）1765(C）1667（D)15385 某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证,2002年4月1日项目建成并获发竣工证书,2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时,其计算期为（）。
（A)1999年8月1日至2002年4月1日（B)2000年10月1日至2002年4月1日(C）1999年8月1日至2002年10月1日(D）2000年10月1日至2002年10月1日6 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt 与设定的目标收益率Ic之间的关系是( ）。
（A）Ic越大，Pt越大（B）Ic越小，Pt越大（C）Pt越大,Ic越小(D）Ic与Pt无关7 某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。
房地产估价案例与分析-15_真题-无答案
房地产估价案例与分析-15(总分100,考试时间90分钟)一、问答题1. 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了抵押贷款，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?2. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。
估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。
根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：(1)针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? (2)装修补偿应如何确定? (3)对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?3. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：(1)你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? (2)你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?二、单项选择题(每小题的备选答案中只有一个最符合题意)甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店。
至2006年12月止，甲方共支付乙方工程款14000万元，全楼结构封顶，工程到此停工。
此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生13000万元，乙方应返还1000万元；乙方则认为工程款实际发生14500万元，甲方尚应再支付500万元。
房地产估价师案例分析历年真题试题-6
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）上海某大厦房地产抵押价值评估报告（封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件略）估价结果报告一、委托方1．单位名称：中国××银行上海市分行2．住所：上海市××路30号3．法定代表人：×××二、估价方1．单位名称：上海×××估价师事务所有限公司2．住所：上海市×××路201号10楼3．法定代表人：×××4．单位资质等级：壹级房地产评估资质5．资质证书编号：（2000）建房估证字第××号三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象1．估价对象界定估价对象为上海市××区××路××号××大厦（除已转让的底层103室和第二层整层外）建筑面积合计为41137．88㎡的房屋（含地下设备用房及车库）及相应分摊的4982．06㎡国有土地使用权。
2．房地产登记状况根据委托方提供的上海市房地产权证（复印件）［沪房地市字（2000）第007864号］所载，房地产权利人为上海××房产有限公司，房地坐落：××路××号，土地权属性质：国有出让，土地使用期限：为1993－02－22至2043－02－21止，土地用途：综合，大厦总用地面积为5247．00㎡，地号：××区徐家汇街道129坊3／2丘，图号：Ⅲ23－12、23－13，房屋总建筑面积：43227．51㎡，建筑结构：钢混，总层数：地上26层，地下2层。
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房地产估价案例与分析真题2002年一、问答题1、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/m2。
甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?2、某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
3、有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请问根据上述资料你能否决定购买?为什么?二、单项选择题(每小题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是( )。
A．因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B．因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低C．该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D．该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同1)和房屋装修合同(以下简称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。
交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确答案。
2、估价时点应是( )。
A．2002年4月25日 B．2002年5月25日C．2002年7月25日 D．2002年7月25日以后的某一天3、估价的价值范围应是( )。
A．合同中规定的购房款B．合同1规定的90%购房款和合同2规定装修费的10%C．合同1规定的购房款和合同2规定装修费的70%D．合同1规定的购房款和合同2规定全部装修费某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。
2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。
问：4、确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是( )。
A．1200万元加100万元 B．1280万元加100万元C．1200万元 D．1280万元5、设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为( )。
A．PB．P加上商场的土地使用权价格C．P减去商场的土地使用权价格D．P加上商场应补交的土地使用权出让金某工厂有一处临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。
根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。
2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。
如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。
问：6、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为( )万元。
A．315.0 B．216.0C．295.2 D．333.07、假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为( )万元。
A．603 B．522 C．450 D．549回答下列选择题：8、下列说法中错误的是( )。
A．在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法B．在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法C．假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法D．在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的9、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。
在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是( )。
A．是否靠近楼梯 B．是否靠近拐角C．营业额的大小 D．临街面宽窄10、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是( )。
A．房地产转让价格评估B．房地产资产入股价格评估C．房地产抵押价格评估D．房地产拍卖底价评估三、指错题下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处。
1、封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表人、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表人、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为一综合性百货商场。
其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
五、估价时点2002年6月20日。
六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写港币叁佰玖拾捌万元整)，折合人民币426万元(大写人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币：人民币=1:1.07)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。
具体估价测算过程如下：1．交易情况修正可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。
上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
市场比较法估价计算表物业名称：××商业城3层商铺估价时点：2002年6月20日5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294(港元/m2)故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294港元/m2=3990912(港元)取整为399万港元。
(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。
(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)，则年收益为：85元/m2·月×12月=1020元/m2。