房地产估价案例与分析真题
河南省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题
河南省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发商取得一建设用地运用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，须要实行肯定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
依据城市用地适用性评价结论，该地块属于。
A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：临时用地E：执行层的组织协调2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必需加盖公章3、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。
A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B：三级市场是指存量房地产交易市场C：依据增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D：依据增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场E：借款合同4、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2024年考题】A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。
A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2024年考题】A：过去形成的房地产价格变动趋势在将来仍旧存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公允合理的价值．【2024年考题】A：托付人B：估价报告预期运用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格8、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
湖南省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试题
湖南省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．假如按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。
A：466 ㎡B：496 ㎡C：506 ㎡D：596 ㎡E：工业用地的监测点评估价格2、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。
A：35B：37．8C：38．4D：73．4E：借款合同3、对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。
A：投资机会探讨B：初步可行性探讨C：具体可行性探讨D：项目的评估和决策E：借款合同4、在运用长期趋势法测算房地产将来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2024年考题】A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格5、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．55%B．65%C．75%D．85%6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造胜利能折旧和物质折旧高于正常建筑物，推断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%7、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。
山西省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题
山西省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，假如该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
假如抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。
A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.292、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。
2024年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，依据规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。
A：2024年7月1日B：2024年8月1日C：2024年9月1日D：2024年10月1日E：房地产估价机构必需加盖公章3、国务院办公厅国办发(2024)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是__。
A．单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D．个人购买一般住房超过2年(含2年)转手交易的，免征营业税4、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2024年考题】A：本估价机构全部B：全部参与该估价项目C：由引交估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人E：工业用地的监测点评估价格5、一般来说，标准方差越小，投资风险__。
A．越小B．越大C．越难限制D．越难估算6、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公允台理的价值。
A：托付人B：估价报告预期运用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格7、由于自然缘由、社会缘由导致借款人失去还款实力，以及由于主观缘由、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
2023年房地产估价师考试案例分析真题
202３年房地产估价案例与分析试题一、问答题(共3 题,每题1０分。
请将答案写在答题纸对应旳题号下)（一)甲上市企业为收购其大股东某处空置旳商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市企业规定出具评估汇报旳时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但规定甲上市企业提供了该商业用房旳全面详细状况,并问询了其评估期望值。
估价中选用收益法为重要旳估价措施，搜集了３宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房旳月租金为２８０元/M２、300元/Ｍ2和35０元/Ｍ2。
然后根据最高最佳运用原则选用35０元/Ｍ2作为该商业用房旳有效毛收入,扣除3０%旳运行费用后，求出年净收益为2940元/Ｍ2，再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房旳市场价值。
请问:上述估价工作中有哪些错误或不妥之处？（二)甲企业拥有旳某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因企业经营方向调整，甲企业拟放弃加油站业务,为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站旳市场价值.ﻫ请问:1．该估价项目旳估价对象范围详细应包括哪些？2.乙房地产估价机构应规定甲企业提供哪些资料？（三)某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街旳一临街小型商铺旳市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为重要旳估价措施。
但仅搜集到A、B、C、D 四个交易实例。
实例A 交易时带有3年尚未到期旳租约，协议租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间转让;实例C是相邻商铺旳业主购置后扩大经营靓膜；实例Ｄ平面形状为“L”形,是业主将原为矩形旳商铺临街面1/2 宽度、1／３深度旳部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上状况外，四个交易实例与估价对象均具有很好旳可比性。
请问:1．四个交易实例与否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例旳，应怎样对它们旳成交价格进行修正或者调整?二、单项选择题（共3 大题,1０小题，每题2分。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
云南省2024年下半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题
云南省2024年下半年房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安静程度。
A：四周环境状况B：繁华程度C：临街状况D：旁边是否有矿产资源E：工业用地的监测点评估价格2、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A．10.2B．11.0C．11.3D．11.53、债券偿付方式不包括__方式。
A．担保B．偿还C．转换D．转期4、有一宗三角形的土地须要进行估价，其临街路途价(土地单价)为2 500元／㎡，假如该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为．A：390．25万元B：393．75万元C：402．25万元D：413．25万元E：工业用地的监测点评估价格5、颗粒污染物又称总悬浮颗粒物，是指能悬浮在空气中，空气动力学当量直径≤μm的颗粒物。
A：100B：200C：500D：800E：执行层的组织协调6、关于修理基金管理的下列表述中，正确的是。
A：业主委员会成立以前，修理基金由房地产行政主管部门代管B：业主委员会成立以后，修理基金由物业管理企业代管C：修理基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D：业主转让房地产全部权时，结余修理基金予以退还E：执行层的组织协调7、有一宗房产交易，成交价格为3 000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。
A：3 000元／㎡B：2 700元／㎡C：2 914元／㎡D：2 500元／㎡E：工业用地的监测点评估价格8、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2024年考题】A：87万元B：124万元C：130万元D：134万元E：工业用地的监测点评估价格9、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A2、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。
其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。
A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】 D3、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。
A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】 A4、系统测试计划应该在软件开发的 ( ) 阶段制定。
A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案】 A5、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公钥加密数据文件，乙方使用（）来对数据文件进行解密。
A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】 C7、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。
A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】 C8、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A9、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案
2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案单选题（共45题）1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】 B2、（）：The process of identifying and correcting errors in a program.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】 A3、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。
那么，（）。
A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】 B4、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现，为了节省存储空间，把这些语句放在一个模块中，该模块的内聚是（）。
A.逻辑内聚B.偶然内聚C.过程内聚D.通信内聚【答案】 B5、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】 D6、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】 D7、以下关于C/C++程序变量的叙述中，错误的是（）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共60题）1、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D2、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。
其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程。
A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】 D3、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。
A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】 C4、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D5、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此数的b2必为1。
A.加B.减C.与D.或【答案】 C6、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】 D7、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。
A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】 D8、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共40题）1、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。
A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】 B2、源程序中的（）与程序的运行结果无关。
A.注释的多少B.变量的取值C.循环语句的执行次数D.表达式的求值方式【答案】 A3、( ) 语言不是面向对象的程序设计语言。
A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran 77【答案】 D4、行为型设计模式描述类或对象如何交互和如何分配职责。
以下（）模式是行为型设计模式。
A.装饰器 (Decorator)B.构建器 (Builder)C.组合（Composite）D.解释器(Interpreter)【答案】 D5、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是( )。
A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者【答案】 C6、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 B7、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】 A8、In C language，（）are used to create variables and are grouped at the top of a program block.A.declarationsB.dimensionsmentsD.descriptions【答案】 A9、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排序结果是（）。
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房地产估价案例与分析真题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ２０11年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。
由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为2８0元/㎡、３00元／㎡和350元／㎡,然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入,扣除３0%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡,再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。
【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处［答疑编号950２６302０101］【正确答案】1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。
直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。
2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。
3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。
4）选用银行贷款利率为折现率。
收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。
ﻫ(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于１年前进行了装修改造,站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
ﻫ【请问】ﻫ 1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？［答疑编号95026３0２0102]【正确答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供资料：1）企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证；2）房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证；3）加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；4）财务经营状况资料：近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。
ﻫ (三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的—沿街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正,权利状况完整。
注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、Ｂ、C、D四个交易实例。
实例A交易时带有３年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例Ｂ系兄弟之间转让；实例Ｃ系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例Ｄ平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。
除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
【请问】1．四个交易实例是否可以选作可比实例?ﻫ 2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？［答疑编号９５02６30201０3]【正确答案】1. 四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。
2.需要进行的修正和调整：1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。
2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。
3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。
4）实例D，房地产形状是L形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。
二、单项选择题（共3大题.，每小题2分,每小题的备选答案中只有１个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)ﻫ (一）200９年10月１日,甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为2５00０㎡的综合楼申请了期限为１年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为１2亿元。
2０１０年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估,该综合楼的市场价值为１5亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为２亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％。
20１1年7月1日,政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告,经评估,该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。
甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
ﻫ 1.２010年３月1日该综合楼的再次抵押价值为( ）亿元。
ﻫ A.10 B．１1C.1３ D．15[答疑编号9５０26３020104]【正确答案】B【答案解析】房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5 则 15－2/0.5＝11首次抵押后的房地产再次抵押的价值。
再次抵押价值为房地产的价值大于已担保的债权的余额部分，即房地产的再次抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。
2．２0１1年７月１日该综合楼的被征收价值为( ）亿元。
ﻫＡ.12 B.14ﻫC.15 Ｄ.1６[答疑编号9502６302０10５]【正确答案】D【答案解析】被征收价值《国有土地上房屋征收评估办法》：对居住房屋价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日同区位新建普通商品房的市场价格，对非居住用房价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房屋的房地产市场价格。
因此该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元即为被征收价值。
无论是住宅还是商铺，都是房屋，都适用同一原则，就是市场价。
3．征收补偿时,该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应( ）。
ﻫ A．委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定ﻫC.由征收当事人协商确定，协商不成的,可以委托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定[答疑编号950２6３0201０６］【正确答案】C【答案解析】《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
ﻫ 4．政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为( )。
A.征收补偿方案ﻫB.行政诉讼权利Ｃ.行政复议权利ﻫ D．搬迁期限[答疑编号9５0263０2０107]【正确答案】D【答案解析】国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除。
(二)甲公司因债务纠纷被起诉,法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。
经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额27０0万元，第三方欠款2０00万元。
在估价时点,该办公楼全部可销售面积为５万平方米,其中已售出３万平方米。
经评估，该办公楼的市场价格为６0０0元／㎡，拍卖变现时的费用及税金为２500万元。
5.法院第一次拍卖的保留价应为( ）万元。
ﻫ A.７50０ﻫB．9６00C.12０00ﻫD.18000[答疑编号9５02６30２01０8]【正确答案】C【答案解析】《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。
拍卖保留价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元／㎡，6000×（5-3）=12000万元６.拍卖完成后,首先应支付的费用为( ）。
ﻫ A.施工单位工程款ﻫＢ.银行贷款C.第三方欠款ﻫD.拍卖变现时的费用及税金[答疑编号95026３02010９]【正确答案】D【答案解析】参见教材P26。
ﻫ 7.拍卖变现时的费用及税金不包括（)。
ﻫ A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税[答疑编号9502630２0110]【正确答案】D【答案解析】参见教材P26。
(三）甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年,约定不可续期。
经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为１５0m，设计用途为酒店。
该项目基础工程完成时,因城市规划调整,酒店设计高度被降至120m。
酒店现已按期竣工。
为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。
经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出10２0万元，使用成本年均高出2万元,功能缺陷导致年均收益损失50万元，8.对该酒店进行损害赔偿估价,不适宜采用的估价方法为（)。
ﻫ A.修复费用法报酬率为7%。
ﻫＢ.损失资本化法ﻫＣ.赔偿实例比较法D.损害前后差价法［答疑编号９5026３020111]【正确答案】A【答案解析】不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。
损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。
损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。
ﻫ 9.规划调整给该开发项目造成的损失不包括（ )。
A.投资利息损失B.土地价值减损Ｃ．前期工程费损失ﻫＤ.酒店品质受损造成经营收益损失[答疑编号95026302０112］【正确答案】B【答案解析】规划调整给该开发项目造成的损失不包括：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元包括前期工程费损失。
使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。