2019年房地产估价师案例分析真题

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷三)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷三）综合题1、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。

乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

<1>、此商务办公楼的估价方法有哪些?<2>、说明影响商务办公房地产价格的主要区位状况。

<3>、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

2、某房地产估价机构采用市场法和收益法对一旅馆的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为5000 元/㎡，收益价格为6000 元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

<1>、关于旅馆房地产的估价特点，下列说法错误的是()。

A、转让少且一般为整体转让B、功能单一C、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力<2>、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。

A、空置率取值偏大B、报酬率取值偏小C、运营费用率取值偏大D、租金增长率取值偏小<3>、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。

A、通胀率上行B、存款利率下调C、办公用房销售市场降温D、办公用房租赁市场升温<4>、下列关于旅馆房地产的估价，说法错误的是()。

A、估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益B、客房服务是星级酒店的主要功能C、酒店内的商场一般采用自主经营D、无形价值包含在酒店房地产的价值之中3、某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。

目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。

现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

2019年房地产估价案例与分析考试真题与解析

2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

（2）后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

（3）测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

下半年江苏省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命考试试题

2019年下半年江苏省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命考试试题2019年下半年江苏省房地产估价师案例与分析:建筑物经济寿命考试试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格.一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0。

2％的个人住房抵押贷款。

若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。

(2019年试题）A：1005.56B：1010。

56C:11 10.56D：1115.56E:借款合同2、2019年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。

甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。

被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。

该项目于2019年10月1日动工,由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工.该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2019年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。

该项目于2019年6月通过竣工验收并交付使用。

王某于2019年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。

（2019年试题）问题:王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元。

A：100B:140C：1100D:1540E：执行层的组织协调3、收益法适用的条件是房地产的。

A：收益能够量化B：风险能够量化C：收益或风险其一可以量化D:收益和风险均能量化E:工业用地的监测点评估价格4、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地,属__所有。

A．国家B．所在的村民小组C．农民个人D．农民集体5、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及．【2019年考题】A：相应配套的基础设施B:土地的形状C：组合完成的功能D:立体空间E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷六)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷六）单项选择题1、因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是()。

A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法2、从()上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估。

A、价值时点B、委托人和评估主体C、估价要求D、估价目的3、对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用()。

A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法4、当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用()。

A、收益法B、成本法C、假设开发法D、比较法5、关于在建工程抵押，下列说法错误的是()。

A、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权不随之抵押B、房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则C、请抵押人出具在建工程在价值时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明D、房地产抵押要把握市场风险6、下列关于房地产是否可以抵押的表述中，正确的是()。

A、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产可以设定抵押B、以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，原租赁合同解除C、以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权D、已依法公告列入征收范围的房地产可以设定抵押7、房地产抵押估价中，可以设定抵押的房地产是()。

A、土地所有权B、权属有争议的房地产C、依法公告列入征收范围的房地产D、出让方式获得的土地使用权8、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的()。

A、市场价格B、平均价格C、最低价格D、最高价格9、类似房地产是指与对象房地产的区位、用途、()、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

A、价格B、权利性质C、土地性质D、产权归属10、成本法估价时，投资利息的应计息项目不包括()。

A、土地,成本B、建设成本C、销售费用D、销售税费答案单项选择题1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产转让估价的常用方法。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

上半年青海房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命重点试卷

上半年青海房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命重点试卷2019年上半年青海省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

【一】单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕1、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。

当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。

现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。

A：103．26％B：105．43％C：112．06％D：114．42％E：工业用地的监测点评估价格2、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，那么该出租方式是。

A：全租金方式B：毛租金方式C：净租金方式D：基本租金方式E：借款合同3、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。

最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。

A：A市城市土地行政主管部门B：A市城市建设行政主管部门C：A市城市房产行政主管部门D：A市城乡规划行政主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章4、房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是的关系。

A：正相关和正相关B：正相关和负相关C：负相关和正相关D：负相关和负相关E：工业用地的监测点评估价格5、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

A：0.4、0.4、0.2B：0.3、0.4、0.3C：0.4、0.2、0.4D：0.4，0.3、0.3E：工业用地的监测点评估价格6、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为7 00元／㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷五)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷五）某工程项目，业主通过招标方式确定了承包商，双方采用工程量清单计价方式签订了施工合同。

该工程共有10个分项工程，工期150天，施工期为3月3日至7月30日。

合同规定，工期每提前1天，承包商可获得提前工期奖1.2万元;工期每拖后1天，承包商需承担逾期违约金1.5万元。

开工前承包商提交并经审批的施工进度计划，如图4.1所示。

图4.1施工进度计划该工程如期开工后，在施工过程中发生了经监理人核准的如下事件：事件1：3月6日，由于业主提供的部分施工场地条件不充分，致使工作B作业时间拖延4天，工人窝工20个工日，施工机械B闲置5天(台班费：800元/台班)。

事件2：4月25日～26日，当地供电中断，导致工作C停工2天，工人窝工40个工日，施工机械C闲置2天(台班费：1000元/台班);工作D没有停工，但因停电改用手动机具替代原配动力机械D使工效降低，导致作业时间拖延1天，增加用工18个工日，原配动力机械D闲置2天(台班费：800元/台班)，增加手动机具使用2天(台班费：500元/台班)。

事件3：按合同规定由业主负责采购且应于5月22日到场的材料，直到5月26日清晨才到场;5月24日发生了脚手架倾倒事故，因处于停工待料状态，承包商未及时重新搭设;5月26日上午承包商安排10名架子工重新搭设脚手架;5月27日恢复正常作业。

由此导致工作F持续停工5天，该工作班组20名工人持续窝工5天，施工机械F闲置5天(台班费：1200元/台班)。

截止到5月末，其他工程内容的作业持续时间和费用均与原计划相符。

承包商分别于5月5日(针对事件1、2)和6月10日(针对事件3)向监理人提出索赔。

机械台班均按每天一个台班计。

<1> 、分别指出承包商针对三个事件提出的工期和费用索赔是否合理，并说明理由。

<2> 、对于能被受理的工期索赔事件，分别说明每项事件应被批准的工期索赔为多少天。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

2019年房地产估价师案例分析精选模拟题及答案

2019年房地产估价师案例分析精选模拟题及答案1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存有锈斑。

3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。

问题：1、对上述问题应如何处理?2、假如管材不合格进行退场等损失如何处理?【参考答案】1、因为该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发觉该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。

故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目，并抄送业主备案。

2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。

3、假如施工单位提交了上述资料，经监理工程师审查符合要求，则施工单位应按技术规范要求对该产品进行有见证员签证的取样送检，自行取样送检是无效的。

监理工程师不能同意使用该批管材。

假如经见证抽样并检测后，证明材料质量符合技术规范、设计文件和工程承包合同要求，则监理工程师方可进行质检签证，并书面通知施工单位。

4、假如施工单位不能提供第二条所述的资料，或虽提供了上述资料，但经见证抽样检测后质量不符合技术规范、设计文件或工程承包合同要求，则监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本项工程，并要求施工单位将该批钢管运出施工现场。

5、监理工程师应将处理结果书面通知业主。

工程材料的检测费用由施工单位承担。

6、在购买过程中，业主仅仅建议某单位买钢管，并没有直接参与买卖，因此，购买、运输、退场等全部损失应有施工单位承担，施工方与供货厂商之间的经济、法律等问题，由他们双方依据供货合同解决。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷四)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）一、李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。

【问题】1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。

张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?【正确答案】1.本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。

理由包括：(1)二者的时点不同，价值不同。

(2)二者的价值类型不同。

其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格减法定优先受偿后的价值。

(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。

抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

参见教材P219。

2.本题考查的是房屋征收补偿内涵。

理由包括：(1)二者的时点不同，价值不同。

(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。

拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

(3)对估价对象的界定可能不同。

参见教材P243。

二、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。

经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。

该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

【问题】1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷二)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷二）第1题：甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是()。

A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续标准答案：A答案解析：此题可用排除法。

先排除D和C。

未取得施工许可证就开工是违法的，在有法律限制的前提下当然不能办理抵押登记手续了;在建工程取得了房屋所有权证就意味着实际上已经通过竣工验收，就不能算是“在建工程”了，这与题意显然不符，予以排除。

再来看B和A选项。

即使你拿不准应选哪一个，只需作了逻辑上的简单判断即可。

B选项比A选项成立的条件更多，若B选项成立则A选项必然成立，反之则不然，因此选A。

第2题：房地产估价结果报告(一)委托人委托人名称：广州市×××贸易公司法定代表人：××住所：××市××区××路××号联系电话：139××××××××(二)估价机构估价机构名称：广东××房地产评估有限公司资质级别：建设部壹级法定代表人：×××住所：广州市××路××号××大厦联系人：×××联系电话：(020)××××××××(三)估价目的为了解房地产市场价格提供价格参考依据。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实。

认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。

请问：(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。

按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。

现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?【参考答案】1.【准确答案】：①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。

所以对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可水准等)不同，其投资价值(报价)是存有差异的。

②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。

③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者来说的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题(网友回忆版)

2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）[问答题]1.（一）某房地产估价（江南博哥）机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。

由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。

请问：1.对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作？在估价报告中应如何进行相应说明？2.对于实地查勘的特殊情况，在估价报告中应如何进行相应处理和说明？参考答案：1.针对建成年份缺失的情况，注册房地产估价师应要求委托人提供相关建成年份资料，并向不动产登记机构查询不动产登记簿，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。

若登记簿中也未登记建成年份信息，则在未定事项假设中说明：估价对象《不动产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

2.因司法拍卖等强制取得房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，导致无法进入估价对象内部进入实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

[问答题]2.（二）某房地产估价机构接受委托对一宗仓储用途的房地产进行估价，估价对象于一年前出租，租期为五年，合同租金低于市场租金，且于租赁合同签订时一次性支付了全部五年租金。

经调查核实，该租赁合同真实有效。

请问：1.若为房地产征收估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？2.若为房地产抵押估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？3.若为房地产转让估价，选用比较法作为其中一种估价方法，选取的可比实例均未设定租赁权，应如何进行租赁权益状况调整？参考答案：1.若为房地产征收估价，该租赁合同不会影响估价结果。

2019年房地产估价师《案例分析》精选试题及参考答案

2019年房地产估价师《案例分析》精选试题及参考答
案
某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。

现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。

甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。

依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
【参考答案】
本题考查的是房屋征收补偿内涵。

甲公司可能提出的要求：
1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;
2.对办公楼承租人损失进行评估;
3.对装修、改造费用进行评估。

房地产估价机构可做的答复：
1.应按改造前的工业用途评估(作者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

2019年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案15页word

2019年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2019年2月将该房屋改为商店并经营，于2019年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2019年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2019年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2019年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2019年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2019年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。