房地产价格对城镇化进程影响分析

本科生毕业论文

题目：乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析姓名：

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目录

1 乌鲁木齐城镇化发展现状............................................................................错误!未定义书签。1房地产价格与城镇化关系概述. (1)

2乌鲁木齐城镇化现状 (2)

2.1乌鲁木齐市基本情况 (2)

3 房地产业价格对城镇化的影响 (4)

3.1积极影响 (4)

3.1.1改善地区宏观经济 (4)

3.1.3拉动基础建设，吸引外来人员 (5)

3.2消极影响 (5)

3.2.1高房价对城市化的影响 (5)

3.2.2增加了农村劳动力的转移难度 (6)

4 提出促进房地产业与城镇化协调发展的建议 (7)

4.1结论 (7)

4.2建议 (7)

4.2.1以经济增长为基础促进城镇化进程和房地产业发展 (8)

4.2.2正确面对城镇化进程中房价上涨问题 (8)

4.2.3在城镇化进程中明确房地产业的作用与责任 (8)

4.2.4促进城镇化和房地产市场的和谐发展 (9)

参考文献 (10)

谢辞 (11)

乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析

指导教师：

摘要：房地产市场满足了人们的一定的物质需求，在国民经济中扮演着举足轻重的作用，房地产市场能否健康有序的发展严重影响着社会的稳定和社会主义市场经济能否高速发展。随着乌鲁木齐的城镇化的逐渐推进，农村人口逐渐向城市迁移，为城市的发展带来源源不竭的动力，城市的经济飞速发展，人民生活水平随之得到很大的改善，生态文明建设逐步落实，上述的这些方面都促进了房地产的需求量的提高，推动了房地产市场的发展。与此同时，在发展中出现了一些问题有待解决，例如房地产市场的市场供给量很难满足人们日益增长的需求，造成了房地产价格不断上涨。因此研究城市化和乌鲁木齐房地产市场之间的关系，找出房地产市场是如何对城镇化的进程产生影响的，城镇化的进程又是如何反过来影响房地产价格的，这对我们更深入的了解房地产市场和如何采取措施解决城镇化过程中房地产市场出现的问题有重要意义。

关键词：城市化房地产价格协调发展

1房地产价格与城镇化关系概述

1.1城镇化定义

城镇化可以描述为在地理位置上人口由农村转向城市的过程。该过程同时伴随着经济发展的集聚和分散。但随着社会的发展，人文发展、社会进步、环境和谐、资源优化等多方面内容也构成了城镇化的本质内涵，展现出自身的多样性和复杂性，而非仅仅局限于人口数量的增长这单一层面，而是社会转型的综合性过程。

从学科角度看，各学科对这多维度的社会现象有着不同的定义和理解。经济学将其看成是产业结构的升级及资源享赋的优化过程。指出地区间受到各流动的要素影响，形成了推进城镇化的主动力。其本质是农业活动逐渐替代非农活动的变化过程。人口学的观点则符合人口城镇化理论。以城镇人口数量衡量城镇化水平，本质是农村人口的城市转移。其中加入了该过程对经济，社会的影响。地理

学则以人类生产力为出发点，认为人类活动存在关联性，能相互影响。当人类生产力达到一定程度时城市区域会逐渐覆盖乡村区域，进一步改变城市结构及城市体系。城镇化改变了人们生活环境，随之影响其生活模式和行为特征，社会学则从这一视角出发，将城镇化理解为人们生活方式及其行为习惯的城镇化。

1.2房地产价格

我国房地产在较为短暂的发展过程中已成为我国支柱型产业，与人民各方面利益息息相关。1998年实施住房改革后，该产业逐渐从成长期转向成熟期，进入了全新的发展阶段，其发展促进居民消费、增加民间投资、扩大内需同时保障宏观经济快速稳定增长。近几年，我国经济增长，财政收入等很大程度上都依赖于房地产。但迅速发展的背后必然带来房价膨胀，威胁着经济的持续协调增长。加之我国经济发展，人民收入水平逐步提高，居民对自身住房要求也在不断提高。金融危机后，房产迅速升温，引发人们各种投资投机性需求，这些无疑会推动我国房价的大幅度上涨。

1.3房地产价格与城镇化关系

大量农村人口走向城市是城镇化进程的主要特点。城市人口集聚必然产生住房需求，此时房价上涨。这也是城镇化进程中房地产市场发展，价格上涨的主动力。但从实际看，城镇人口增长产生的大量住房需求是否能转化为实际购买行为?

进入城市的都是农村人口，就业能力有限，能够成为高收入人群并有能力买房的人微乎其微。以目前一线城市房价而言，即使收入较高的城市人口也未必能承担，大量农村转移的劳动力人口就更加没有能力购房，加上政府限购政策，住房销售价格不会因城镇化产生太大影响。但人们会选择租房，这会导致房租价格或许有所上涨。综上所述，农村迁移至城镇的人口会有较强的购房需求，但实际购买力又会抑制这种需求，二级市场价格或许变化不大，但房租会有一定上浮。2乌鲁木齐城镇化现状

2.1乌鲁木齐市基本情况

乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府，地处全区的中北部，位于天山中段北部，准噶尔盆地南部边缘地区，西、东部均与昌吉回族自治州相邻，南部与巴音郭楞蒙古自治州接壤，东南部与吐鲁番地区交界。乌鲁木齐行政区总面积为

1.42万平方公里，现辖7区1县、两个国家级开发区、一个出口加工区，全市总人口257.8万。乌鲁木齐市是全疆的政治经济文化中心，是新疆的核心城市，同时也是丝绸之路的重要节点，它是中国内陆的对外开放重要门户，由于乌鲁木齐处在亚洲大陆的地理中心，它的地理优势决定了其在亚欧大陆中的重要地位，同时也是经济仅次于阿拉木图的中亚第二大城市。

随着我国西部大开发战略的深入贯彻落实，中央出台了一系列针对新疆经济发展与建设的优惠政策。近几年国家加大了对新疆经济发展的支持力度，使得乌鲁木齐的经济建设得到了快速发展乌鲁木齐近年来不断加快建设开发区以及工业园区，并且积累了多年的园区建设经验。目前已建成两个国家级开发区:经济技术开发区和高新技术产业开发区。除此之外，已建成一个承接外向型产业的重要出口加工区，并且正在建设水磨沟创业园、头屯河工业园、和鸟昌经济一体化框架下的米东工业园区。随着开发区和工业园区建设、鸟昌经济一体化进程的不断推进，未来的乌鲁木齐必将发展成为我国西部最重要的制造加工业基地之一。

2012年，全市地区生产总值突破2000亿，达到2060亿元，实现17.3%的增长速度。乌鲁木齐作为中国最西部的省会城市，将逐渐成为中国西部的中心。根据城市总体规划，至2020年，乌鲁木齐将会被打造成为中国西部的中心城市，中国面向中西亚地区的国际对外商贸中心、国际文化的交流中心、跨国区域的联络中心。

2.2乌鲁木齐市城镇化现状

官方数据显示，截至2015年底，我国城镇人口达到7.7亿，人口城镇化率提高到52.57%，达到世界平均水平。与此同时，城镇化发展极不均衡的现象也依旧存在，城镇化率排名处于前列的地级以上城市中，深圳市城镇化率达到100%、克拉玛依市达到99.6%、上海市89.3%、北京市(86.0%)、天津市(79.5%)、南京市(77.9%)等已经处于城镇化水平发展的平稳期。但截至2015年底，乌鲁木齐市的城镇化率只有47.97%，远低于其他省会城市的水平。

按照“十三五”规划的要求，到2020 年乌鲁木齐城镇化水平要达到二线城市的水平，也就是说在今后几多年里每年有40 万以上的人口要从农村转移到城市，加上以前没有完全转移的人口，对住房的需求非常大，按照现在的城市人均居住面积计算，每年需要商品房至少是三十万平方米，因此城市化进程的加快会