碧桂园企业价值评估PPT精选文档
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碧桂园项目投资分析汇报PPT模板(一二线城市模板)
紫园 售罄
悦府 在售
未出让空地 规划住宅
未出让空地 规划住宅
购物中心 在建
西门社区
天一地块 未开盘
正达社区
东门社区
幼儿园
实验 中学
明园 社区
未出让空地 规划住宅
雨润地块 未开盘
恒大地块 未开盘
佳兆业 在售
安
滨江 公园
中华
实验
中学
小学 水榭春天
兰亭府
售罄
安置房
越秀城 售罄
星雨华府 售罄
置
房
鹿鸣苑
社区
滨江 公园
2013年 供应：393万㎡ 销售：283.11万㎡ 供销比：1：0.72 市场存量：700万㎡
2014年 供应：500万㎡ 销售：360.6万平 供销比：1：0.72 市场存量：700万㎡
2015年1-7月 供应：179万㎡ 销售：272.4万㎡ 供销比：0.66:1 市场存量：557万㎡
市场结论： （结论性描述，简明扼要） 1、说明供求关系。 例：宁波市12-14年均供大于求，2015年前7月供销发生逆转，市场主要去化存量为主。 2、说明目前市场的存量。 例：截止8月10日，宁波市区可售住宅面积557.19万平（41723套），按近12个月月均 住宅销售面积计算，整体消化周期13.4月。
对象 （职务）
主要观点提炼
同行访谈 （最少5人）
某在售楼盘销 冠
6%
100 59% 12% 91-108
280 11% 110 39% 13% 99-123
50 5% 40 80% 11% 100 10% 40 40% 11%
130-150
390 15% 120 31% 14% 117-144
房地产行业品牌成长策略分析——“碧桂园”为例 ppt课件
❖ 以城市运营理念，开创南 中国别墅城市生活新时代
❖ 中国首个配套白金五星级 酒店的大型社区
❖ 创新引入主题公园概念， 让休闲旅游与地产完美结
ppt课件
23
合
规模速度彰显竞争优势
❖ 任何一个到过碧桂园楼盘的人，都会被其庞大 的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼， 并深深地感受到它那种奇特的影响力。震撼背 后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及 调配能力，也是碧桂园长期以来坚持规模开发 模式创造的奇迹。这种“一条龙式”的房地产 开发模式，从前期策划、规划设计、园林绿化、 户型配置到售前售后服务，每一环节都配备快 速反应的精英团队，以专业精神和严格的质量 监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了 “高品质”与“高速度”的双赢。
❖ 给你一个五星级的家
ppt课件
5
房子不仅仅是房子，它是人生孜孜追寻的 梦。 ——著名营销学者卢泰宏教授
ppt课件
6
背景介绍
❖ 碧桂园诞生于1992年，在 房地产领域矢志耕耘到今天。 已经为众多的成功人士营造 了十多个“环境优美，配套 齐备，星级服务，严密保安” 的五星级超大规模综合社区。 目前，碧桂园已发展成为大 型综合房地产企业。项目遍 布于珠三角及国内其它省市， 真正实现了区域拓展和规模 化的品牌连锁经营，成功构 建了“碧桂园家园模式”和 “五星级的家”的生活方式
运营创新
❖ 从最初配套先行的 (五星级学校+会所)模式领跑中国房 地产市场，到今天（五星级酒店+高尔夫+主题公园）等 城市化运作的跨越性探索，碧桂园建造了一座又一座人 居新城市。
❖ 1992年，作为碧桂园开卷力作的顺德碧桂园，率先 进行了配套先行，教育先行的大胆尝试。导入“教育” 产业，与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校，以教 育启动房地产，以学校为依托，并组建五星级会所、俱 乐部等社区配套场所，引发了中国房地产业的第一次 “革命”，开创了教育地产的先河。
碧桂园战略、SWOT、环境分析ppt课件
5
企业文化
企业使命
• 希望社 会因我 们的存 在而变 得更加 美好。
价值观
• 我们要 做有良 心、有 社会责 任感的 阳光企 业。
企业精神
• 对人好， 对社会 好。
服务理念
• 给您一 个五星 级的家。
质量方针
• 过程精 品，人 居典范
人才理念
•以德为 本，德 才兼备； 不拘一 格，能 者居上
战略愿景
19
5、行业内竞争者现在的竞争能力
房地产市场存在着多个巨头 行业增长程度
规模效应与品牌效应
目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会导 致同行业竞争更加激烈，中小型房企生存空间狭小，部分企业 会面临倒闭或退出风险。 碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低价 挤压竞争对手，占据市场份儿，提高自身的竞争力。
碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格无大的变化，产品缺乏差异化。 (3)消费者的青睐
碧桂园“物美价廉”的政策赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好的 美誉。品牌效应冲击着潜在进入者。 (4)降低成本
碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售，依托强大的规模效应，将成本降到最低。规模经 营让潜在进入者止步。 (5)政府政策 国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，对新进入者也有也有一定阻碍作用。
• 创造百 年精典 企业。
6
章节
Section
第二章 宏观环境分析
PEST分析模型
7
7
PEST分析模型
企 业
政治 法律
经济 文化 分析
技术
8
国家对房价的监管比较严格，但主要还是集中在一线的大城市，并且 这些一线大城市的土地开发成熟，拿地也比较困难，开发成本相对透明。 而在二、三线城市，有大量的未开发土地，价格相对便宜，政府监管不是 特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的 方法，反而降低了房地产开发的风险。 • 我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性很强的政府主导型产 业，政府有很强的干预性。 • 税收政策的影响 •
企业文化
企业使命
• 希望社 会因我 们的存 在而变 得更加 美好。
价值观
• 我们要 做有良 心、有 社会责 任感的 阳光企 业。
企业精神
• 对人好， 对社会 好。
服务理念
• 给您一 个五星 级的家。
质量方针
• 过程精 品，人 居典范
人才理念
•以德为 本，德 才兼备； 不拘一 格，能 者居上
战略愿景
19
5、行业内竞争者现在的竞争能力
房地产市场存在着多个巨头 行业增长程度
规模效应与品牌效应
目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会导 致同行业竞争更加激烈，中小型房企生存空间狭小，部分企业 会面临倒闭或退出风险。 碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低价 挤压竞争对手，占据市场份儿，提高自身的竞争力。
碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格无大的变化，产品缺乏差异化。 (3)消费者的青睐
碧桂园“物美价廉”的政策赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好的 美誉。品牌效应冲击着潜在进入者。 (4)降低成本
碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售，依托强大的规模效应，将成本降到最低。规模经 营让潜在进入者止步。 (5)政府政策 国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，对新进入者也有也有一定阻碍作用。
• 创造百 年精典 企业。
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章节
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第二章 宏观环境分析
PEST分析模型
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PEST分析模型
企 业
政治 法律
经济 文化 分析
技术
8
国家对房价的监管比较严格，但主要还是集中在一线的大城市，并且 这些一线大城市的土地开发成熟，拿地也比较困难，开发成本相对透明。 而在二、三线城市，有大量的未开发土地，价格相对便宜，政府监管不是 特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的 方法，反而降低了房地产开发的风险。 • 我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性很强的政府主导型产 业，政府有很强的干预性。 • 税收政策的影响 •
碧桂园评估
碧桂园评估碧桂园是中国知名的房地产开发商之一，成立于1992年，总部位于广东深圳。
该公司专注于住宅开发，涵盖了房地产开发、物业管理、装饰、商业运营等多个领域。
碧桂园在过去的几十年间迅速发展，成为国际化的大型企业。
首先，碧桂园在房地产开发方面具有优秀的实力和经验。
公司在全国范围内拥有多个项目，覆盖了一线城市和二线城市。
碧桂园的房地产项目以品质、舒适和时尚而闻名。
公司在设计、施工和交付方面都严格把控，力求为购房者提供高品质的住房。
其次，碧桂园注重社区建设和配套设施。
公司不仅在项目中建设高品质的住宅，还为业主提供完善的社区配套设施，如公园、游泳池、健身房等。
碧桂园还注重社区的生活品质，通过举办社区活动、提供便利的交通和商业设施等方式，为业主提供全面的居住体验。
同时，碧桂园致力于环保和可持续发展。
公司在项目设计和施工过程中采用了环保材料和技术，努力减少对环境的影响。
碧桂园还积极推动绿色建筑和智能化技术应用，提高能源利用效率和居住品质。
此外，碧桂园在社会责任方面也表现出色。
公司积极参与慈善事业，捐资助学、设立教育基金，帮助贫困地区的学生获得教育机会。
碧桂园还支持社区发展，投资兴办公益项目，推动当地社会和经济的发展。
尽管碧桂园在房地产行业有着优秀的表现，但也存在一些问题和挑战。
随着中国房地产市场的调控政策收紧，房地产行业面临着更大的压力和竞争。
碧桂园需要适应市场变化，创新产品和服务，提高自身竞争力。
综上所述，碧桂园作为中国知名房地产开发商，具有优秀的实力和经验。
公司注重房地产开发、社区建设和环保可持续发展，承担了社会责任。
然而，碧桂园也面临着市场竞争的挑战，需要不断创新和提高竞争力。
希望碧桂园能够继续保持良好的发展态势，为购房者提供更好的居住体验。
碧桂园企业介绍PPT课件
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3
公司概况
二、创立背景
碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮 大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”， 为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。
2007年，碧桂园在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根 士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国
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5
公司概况
三、代表项目
1、顺德碧桂园
2、碧桂园凤凰城（广州）
3、碧桂园·假日半岛（广州） 4、碧桂园·威尼斯城（长沙）
5、碧桂园·银河城（沈阳） 6、碧桂园·凤凰城（南京）
7、碧桂园·十里银滩
8、碧桂园城市花园（佛山）
9、容桂碧桂园
10、碧桂园生态城（武汉花山）
11、芜湖碧桂园 13、碧桂园欧洲城
一、合理利用荒地 碧桂园模式不断深化清晰，首创“荒地造城”，合理利用荒地、城镇化
建设的宝贵探索；打破房地产一线城市高烧困局，率先开创二三四线城市商 业蓝海，拉动当地经济，改善区域品质，推动了当地城镇化建设；对一线城 市而言，提供了高品质的卫星城镇，拉低房价和居民生活成本，提升幸福感。
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14
选址理念
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企业文化
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选址理念
碧桂园董事局主席杨国强先生的梦想：15年前，看到城市中心的房子越 来越贵，我就有一个梦想，希望找到这样一个地方：有快速路与城市连接， 20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自 成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。
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9
品牌延伸
三、酒店开发/管理板块
本土规模最大、实力最强的五星级品牌酒店集团 碧桂园凤凰国际酒店管理公司是本土综合实力最强的五星级酒店 集团，凤凰国际精心培育“碧桂园凤凰”及“碧桂园假日”品 牌。 2011年7月，碧桂园凤凰国际酒店管理公司荣获国家旅游局、中国 旅游饭店业协会颁发的“2010年度中国本土饭店管理公司（集团） 30强”称号；11月，再获“中外酒店白金奖——十强品牌酒店管 理公司”荣誉。 为进一步提升管理水平与服务品质，为广大宾客提供更优质的产 品及服务，碧桂园凤凰国际酒店管理公司与玛丽蒂姆、希尔顿等 著名国际品牌签订了管理合作协议，开启碧桂园凤凰国际发展的 新篇章。
房地产碧桂园PPT课件
3
一、公司概况之企业文化
• 企业使命：希望社会因我们的存在而变得更加美好 • 价值观：我们要做有良心、有社会责任感的阳光企业 • 企业精神：对人好，对社会好！ • 服务理念：给您一个五星级的家！
4
一、公司概况之企业文化
• 质量方针：过程精品，人居典范 • 战略愿景：创造百年精典企业
“精”——管理精细，过程精品，理念精粹 “典”——绿色典范，服务典范，行业典范
5
一、公司概况之房地产板块
项目总数逾90个，60%位于广东省，标准化的运作使得规模效益逐步体现
资深的管理团队, 19年的开发运营经验
国家工商管理总局认定之为数不多的中国房地产驰名商标之一
区域分布（建筑
湖北 项目数: 5
黑龙江 项目数: 1
辽宁 项目数: 5
8
一、公司概况之建筑装修板块
※碧桂园的建筑与装修公司
➢在房地产开发领域，碧桂园集团拥有包括工程建筑、室内装 饰、装潢及园林园艺的独立子公司； ➢该公司的全部力量为广东的项目及部分省外项目提供完整的 房地产开发配套服务。
※2010年，腾越建筑总产值超70亿元，年施工能力 达500多万平方米，为集团提供强大的生产力支持。
定条件
对个人住房转让营业税征免期限由2 绝大部分的碧桂园买家为长期自住型，而非短
年恢复至5年的规定
期炒房
13
二、商业模式与政策匹配性的不断体现
最近政策
碧桂园模式
1) 我们的产品定价合理，相对减少了因利率调
对二套房的首付比例限制的重申、 整而带来的按揭压力
取消二套房按揭贷款利率优惠，以及 二套房首付50%，三套房暂停房贷， 和无法提供连续1年的工资或社保单 的暂停放贷等
碧桂园——绩效考核方案(PPT39页)
物业：匹配地产业务，提高 客户满意度和社会认同度
建筑装修：项目综合排名进 入集团前三名
1.合同销售收入突破千亿， 年增长率30%以上 2.净利润突破百亿，年增长 率25%以上 3.行业排名进入并保持前五， 打造受人尊敬的百年品牌
区域/产品均衡 发展
板块协同发展
可持续的快速 增长和行业影
响力
7
1.4 基于战略目标体系，构建碧桂园集团战略地图（1）
2011—2014 销售收入（亿元）
1,000 *
32%
450 330
2011—2014 利润目标（亿元）
100
*
25%
50 42
*
*
*
*
*
*
5
1.2 在房地产业务上，确定了市场布局策略和产品体系
•房地产业务的三个维度
•集团房地产业务战略
• 区域布局：1+3市场布局策略。即“立足珠 三角，深耕皖鄂湘、巩固环渤海、拓展江沪 浙”，审慎进入新区域。坚持“一线城市近 郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市 中心区”的布局策略，在条件成熟时，可适 时进军港澳市场和国外市场
学习 与成 长
I1.1组织能 力提升
I1.1组织 运营模式
L1人力资 本
L1.1人才 梯队建设
I2.1资源拓 展与维护
I2.1财务分 析与监控
I3.1战略制 定与执行
I3.2风险控 制体系
L2企业文 化
L2.1企业 文化建设
L3信息系 统
L3.1信息 化建设
9
报告目录
1. 集团战略梳理 2. 集团绩效管理体系框架方案
组织管控、流程管理体系咨询项目
基于战略的组织绩效方案设计
建筑装修：项目综合排名进 入集团前三名
1.合同销售收入突破千亿， 年增长率30%以上 2.净利润突破百亿，年增长 率25%以上 3.行业排名进入并保持前五， 打造受人尊敬的百年品牌
区域/产品均衡 发展
板块协同发展
可持续的快速 增长和行业影
响力
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1.4 基于战略目标体系，构建碧桂园集团战略地图（1）
2011—2014 销售收入（亿元）
1,000 *
32%
450 330
2011—2014 利润目标（亿元）
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25%
50 42
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1.2 在房地产业务上，确定了市场布局策略和产品体系
•房地产业务的三个维度
•集团房地产业务战略
• 区域布局：1+3市场布局策略。即“立足珠 三角，深耕皖鄂湘、巩固环渤海、拓展江沪 浙”，审慎进入新区域。坚持“一线城市近 郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市 中心区”的布局策略，在条件成熟时，可适 时进军港澳市场和国外市场
学习 与成 长
I1.1组织能 力提升
I1.1组织 运营模式
L1人力资 本
L1.1人才 梯队建设
I2.1资源拓 展与维护
I2.1财务分 析与监控
I3.1战略制 定与执行
I3.2风险控 制体系
L2企业文 化
L2.1企业 文化建设
L3信息系 统
L3.1信息 化建设
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报告目录
1. 集团战略梳理 2. 集团绩效管理体系框架方案
组织管控、流程管理体系咨询项目
基于战略的组织绩效方案设计
第九章企业价值评估ppt课件
适用性 这种方法主要适用于需要拥有大量资产、净资 产为正值的企业。
【教材例9-6】在表8-9中，列出了20×0年汽车制造业6家 上市企业的市盈率和市净率，以及全年平均实际股价。 请你用这6家企业的平均市盈率和市净率评价江铃汽车的 股价，哪一个更接近实际价格？为什么？
按市盈率估价=0.06×30.23=1.81（元/股） 按市净率估价=1.92×2.89=5.55（元/股） 市净率的评价更接近实际价格。因为汽车
少数股权价值与控股权价值关系
✓ 少数股权价值[V（当前）]：是现有管理和战略条件 下企业能够给股票投资人带来的现金流量现值。
✓ 控股权价值[V（新的）]：是企业进行重组，改进管 理和经营战略后可以为投资人带来的未来现金流量 的现值。
✓ 控股权溢价=V（新的）-V（当前）
第二节 企业价值评估方法
一、现金流量折现模型 折现模型的参数
S4：所有投资人以回报 （1）债务现金流量——是与债权人之间的交易形成的
现金流，包括支付利息、偿还或借入债务，以及金融 资产购入或出售。 债务现金流量=税后利息-净负债增加 （2）股权现金流量——是与股东之间的交易形成的现 金流，包括股利分配、股份发行和回购等。 股权现金流量=股利分配-股权资本净增加
=7%+0.75×5.5%=11.125% 甲企业本期市盈率=[股利支付率×（1+增长率）]÷（资
本成本-增长率）=[70%×（1+6%）]÷（11.125%-6%）
=14.48 甲企业预期市盈率=股利支付率÷（资本成本-增长率）
=70%÷（11.125%-6%）=13.66 乙企业股票价值=目标企业本期每股收益×可比企业本期
2.修正的市价比率
影响市盈率的驱动因素中，关键变量是增长率 修正市盈率=实际市盈率÷（预期增长率×100） 影响市净率的驱动因素中，关键变量是股东权益净利率 修正市净率=实际市净率÷（预期股东权益净利率×100） 影响市销率的驱动因素中，关键变量是预期销售净利率 修正市销率=实际市净率÷（预期销售净利率×100）
【教材例9-6】在表8-9中，列出了20×0年汽车制造业6家 上市企业的市盈率和市净率，以及全年平均实际股价。 请你用这6家企业的平均市盈率和市净率评价江铃汽车的 股价，哪一个更接近实际价格？为什么？
按市盈率估价=0.06×30.23=1.81（元/股） 按市净率估价=1.92×2.89=5.55（元/股） 市净率的评价更接近实际价格。因为汽车
少数股权价值与控股权价值关系
✓ 少数股权价值[V（当前）]：是现有管理和战略条件 下企业能够给股票投资人带来的现金流量现值。
✓ 控股权价值[V（新的）]：是企业进行重组，改进管 理和经营战略后可以为投资人带来的未来现金流量 的现值。
✓ 控股权溢价=V（新的）-V（当前）
第二节 企业价值评估方法
一、现金流量折现模型 折现模型的参数
S4：所有投资人以回报 （1）债务现金流量——是与债权人之间的交易形成的
现金流，包括支付利息、偿还或借入债务，以及金融 资产购入或出售。 债务现金流量=税后利息-净负债增加 （2）股权现金流量——是与股东之间的交易形成的现 金流，包括股利分配、股份发行和回购等。 股权现金流量=股利分配-股权资本净增加
=7%+0.75×5.5%=11.125% 甲企业本期市盈率=[股利支付率×（1+增长率）]÷（资
本成本-增长率）=[70%×（1+6%）]÷（11.125%-6%）
=14.48 甲企业预期市盈率=股利支付率÷（资本成本-增长率）
=70%÷（11.125%-6%）=13.66 乙企业股票价值=目标企业本期每股收益×可比企业本期
2.修正的市价比率
影响市盈率的驱动因素中，关键变量是增长率 修正市盈率=实际市盈率÷（预期增长率×100） 影响市净率的驱动因素中，关键变量是股东权益净利率 修正市净率=实际市净率÷（预期股东权益净利率×100） 影响市销率的驱动因素中，关键变量是预期销售净利率 修正市销率=实际市净率÷（预期销售净利率×100）
企业价值评估培训课件(PPT29张)
（4）如企业出售方拟通过“填平补齐”的方法对影响企业盈 利能力的薄弱环节进行改进时，评估人员应着重判断该改进 对正确揭示企业盈利能力的影响。 就目前我国的具体情况而言，该改进应主要针对由工 艺瓶颈和资金瓶颈等因素所导致的企业盈利能力的薄弱环节。
第四节
转型经济与企业价值评估
一、关于产权的界定及我国企业产权模糊问题的认识 财产国家所有制形式的缺点就在于它解决不了国家集权 与实际存在的地方、企业和其他集团维护其独立利益刚性的 矛盾。 例如，地方政府受自身所处地区的社会经济特殊状况的制 约，要求独立处理本地区经济管理事务的权利，以维护本地 区的经济利益。如果中央与地方在国有财产方面存在模糊 “空间”，受地方利益的驱动和占有信息的优势，就会出现 地方政府多占甚至独占该空间的契约安排。 。
（3）企业投资资本价值是企业总资产价值减去企业流动负债价值后的余值，或 用企业所有者权益价值加上企业的长期付息债务价值表示。
（4）企业股东全部权益价值就是企业的所有者权益价值或净资产价值。 （5）企业股东部分权益价值就是企业的所有者权益价值或净资产价值的某一部 分。
按照中国资产评估协会2005年4月1日开始实施的《企业价值评 估指导意见（试行）》第三条定义的企业价值评估，即注册资 产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权 益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为 的过程来看，企业价值评估的对象应该是指企业的整体价值、 股东全部权益价值或部分权益价值。 注意比较：资产评估准则——企业价值(2012.7.1施行) 第二条 本准则所称企业价值评估，是指注册资产评估师 依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目 的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价 值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
企业价值评估教材(PPT50页).pptx
2020/9/4
渤大财税系
9
10.1.4企业价值评估在经济活动中的重要性和复杂性
企业价值评估的复杂性
企业是复杂的 每个企业又是唯一的 企业所处的环节是复杂的 影响企业价值的因素是复杂的
2020/9/4
渤大财税系
10
§10.2企业价值评估的范围界定
10.2.1 企业获利能力载体静态边界及其界定
10.2.1.1企业获利能力载体产权边界 10.2.1.2企业获利能力载体功能边界
4.企业价值评估是一种整体性评估，充分考虑了各 构成要素资产之间的匹配与协调,以及企业资产结构、 产品结构与市场结构之间的协调
【评估对象的差别】资产综合体或获利能力
【影响因素的差别】影响获利能力的因素及风险
【评估结果的差异】持续经营价值：产权价值
2020/9/4
渤大财税系
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10.1.3 企业评估价值辨析
2.β系数法 Rr＝（Rm－Rg）×β×α
行业风险报酬率=（社会平均收益率-无风险报酬率） ×β系数×α地位系数
2020/9/4
渤大财税系
25
风险报酬率及折现率的测算
3.加权资本成本模型
企业评估折现率 ＝长期负债占投资资本比重×长期负债成本＋
所有者权益占投资资本比重×净资产投资要 求的回报率 净资产投资要求的回报率 ＝无风险报酬率＋风险报酬率
P=∑[Ri× (1+r)-i] + Pn × (1+r)-n
2020/9/4
渤大财税系
18
10.4.3 企业收益及其预测
企业收益的界定 1.企业收益的界定标准：正常条件下获得的归企业的所
得额
不归企业权益主体所有的企业纯收入不计；税 凡归企业权益主体所有的企业收支净额，不论其 形式，均视同企业收益。
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》》》》》1》3 》
4 收益法——利润表
科目/年份
营业额
其它收入
销售费用
管理费用
财务费用
销售成本
毛利
经营溢利
应占联营公司业绩
税前利润
归属费收益
-
2013-12-31
6268187.5
6433.4
430382.3
203327.7
-80324.9
4371325.6
》》》》》》2 》
1 碧桂园概况 经营业务与经营范围
》》》》》》3 》
2 战略分析
品牌发展战略
碧桂园模式和碧桂园生活模式—— 品质卓越 的建筑设计+五星级物业治理与服务+五星级 生活型会所+休闲生活环境+综合型社区学校
无时限生活超市服务”、“无时限维修服务 ”、“无时限餐饮服务”、“无时限商务中 心服务”、“无时限医疗保健服务”、“无 时限生活咨询热线服务”
刘旗峰
王旭
team 袁文星 work
林晨
于京扬
1
1 碧桂园概况 公司简介
中国驰名商标企业的碧桂园，成立于1992年， 2007年在香港联交所主板上市，是一家以房 地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管 理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著 名综合性企业集团，被誉为“南中国房地产 业航空母舰”。下辖国家一级资质建筑公司、 国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计 院等专业公司。
》》》》》》5 》
2 战略分析
创新型战略
碧桂园一直都在创新。在广州碧桂园、华南碧桂园， 每一个小区的户型都有20多种。从最初的单一别墅 到别墅洋房兼营；从早期内嵌式窗户到近期飘式窗台； 从原来的分散式绿化到后来的主题式绿化；从以前住 宅没有光纤，到现在有了智能化住宅。总之，市场有 什么需求，碧桂园马上就会调整自己的产品，越建越 新潮、越实用。
》》》》》》4 》
2 战略分析
扩张型战略
1993年，中国房地产在一轮缺乏准备的大起大哄后，遍吹不 景低迷之风，此时碧桂园开始起步；1997年，受亚洲金融危
机的冲击拖累，许多地产商急于撤回在香港的推盘，碧桂园 却反其道而行，大举进入，果决地打开了香港市场；1998年，
内地房地产市场仍旧低迷，但碧桂园已预见到新的经济潮头 将要涌起，斥资数亿元在番禺南浦岛建起了广州碧桂园； 1999年春节，当许多开发商还在欢度新春佳节之际，广州碧 桂园却审时度势，大年初一就开始推盘，创下了月销3000套 的惊人纪录……
求，提高自身的竞争力。
》》》》》》8 》
2 战略分析
前景分析
》》》》》》9 》
3 SWOT分析——优势
1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势。 2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于 行业平均水平。过去三年 碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%， 均优于行业平均水平。 3、 一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采 购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。 4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本 得到有效控制，提升赢利。 5、强调前期策划，精确产品定位，合理定价，精准营销。碧桂园 “物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌， 在社会上有良好的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。 6、制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程，提升客户 服务品质。 7、开发项目顺应城市化发展趋势。 8、 产品标准化与产业链整合。 9、建立成本管理体系及成本考核标准。
1896861.9
1349910.2
》》》》》1》2 》
3 SWOT分析——威胁
1、万科地产总额投入排名第一，碧桂园则不进前十。 2、公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。 3、接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。 4、我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性 很强的政府主导型产业，政府有很强的干预性。 5、消费者的消费观念会慢慢成熟，当消费者对于价 格的敏感不再如此显著而更关注产品的 价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式 就会有很大的问题。
》》》》》1》0 》
3 SWOT分析——劣势
1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强 的不确定性。 2、酒店的过度建设，影响资产周转率。 3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业 存在质量隐患。 4、目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会 导致同行业竞争更加激烈，中小型房企生存空间狭小，部分企 业会面临倒闭或退出风险。 5、碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化， 产品缺乏差异化。 6、经济适用房对商品房造成冲击，政府加大保障性住房的建设， 势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁。 7、土地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开 发条件都依赖于政府，开发商没有讨价还价能力。 8、消费者买房费用在收入中占了很大比例，势必会很谨慎，其 讨价还价的欲望会特别强烈。
》》》》》》6 》
2 战略分析
成本优势战略
碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个 环节的所有角色，设计、建 筑、装修、销
售等一条龙服务，向后一体化，最大限度的 降低了成本，实现了规模经营，发 挥成本
领先优势，利用低价充分打压竞争对手，抢 占市场份额。
》》》》》》7 》
2 战略分析
产品差别化战略
碧桂园在发展到一定阶段时，实行产 品差别化战略，迎合不同消费 者的需
》》》》》1》1 》
3 SWOT分析——机会
1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。 2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程。 3、碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就 轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。 4、在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保 持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积 极作用。 5、碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关 系，取得贷款比较容易。 6、如今中国正处在人口、城市化快速发展时期，城市人口占总 人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。 7、碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。 8、今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展
4 收益法——利润表
科目/年份
营业额
其它收入
销售费用
管理费用
财务费用
销售成本
毛利
经营溢利
应占联营公司业绩
税前利润
归属费收益
-
2013-12-31
6268187.5
6433.4
430382.3
203327.7
-80324.9
4371325.6
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1 碧桂园概况 经营业务与经营范围
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2 战略分析
品牌发展战略
碧桂园模式和碧桂园生活模式—— 品质卓越 的建筑设计+五星级物业治理与服务+五星级 生活型会所+休闲生活环境+综合型社区学校
无时限生活超市服务”、“无时限维修服务 ”、“无时限餐饮服务”、“无时限商务中 心服务”、“无时限医疗保健服务”、“无 时限生活咨询热线服务”
刘旗峰
王旭
team 袁文星 work
林晨
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1 碧桂园概况 公司简介
中国驰名商标企业的碧桂园，成立于1992年， 2007年在香港联交所主板上市，是一家以房 地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管 理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著 名综合性企业集团，被誉为“南中国房地产 业航空母舰”。下辖国家一级资质建筑公司、 国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计 院等专业公司。
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2 战略分析
创新型战略
碧桂园一直都在创新。在广州碧桂园、华南碧桂园， 每一个小区的户型都有20多种。从最初的单一别墅 到别墅洋房兼营；从早期内嵌式窗户到近期飘式窗台； 从原来的分散式绿化到后来的主题式绿化；从以前住 宅没有光纤，到现在有了智能化住宅。总之，市场有 什么需求，碧桂园马上就会调整自己的产品，越建越 新潮、越实用。
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2 战略分析
扩张型战略
1993年，中国房地产在一轮缺乏准备的大起大哄后，遍吹不 景低迷之风，此时碧桂园开始起步；1997年，受亚洲金融危
机的冲击拖累，许多地产商急于撤回在香港的推盘，碧桂园 却反其道而行，大举进入，果决地打开了香港市场；1998年，
内地房地产市场仍旧低迷，但碧桂园已预见到新的经济潮头 将要涌起，斥资数亿元在番禺南浦岛建起了广州碧桂园； 1999年春节，当许多开发商还在欢度新春佳节之际，广州碧 桂园却审时度势，大年初一就开始推盘，创下了月销3000套 的惊人纪录……
求，提高自身的竞争力。
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2 战略分析
前景分析
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3 SWOT分析——优势
1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势。 2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于 行业平均水平。过去三年 碧桂园的平均存货周转率为1.53，而平均营业利润率则为29.98%， 均优于行业平均水平。 3、 一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采 购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。 4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本 得到有效控制，提升赢利。 5、强调前期策划，精确产品定位，合理定价，精准营销。碧桂园 “物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌， 在社会上有良好的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。 6、制定质量标准，进行质量巡检考核，树立样板工程，提升客户 服务品质。 7、开发项目顺应城市化发展趋势。 8、 产品标准化与产业链整合。 9、建立成本管理体系及成本考核标准。
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3 SWOT分析——威胁
1、万科地产总额投入排名第一，碧桂园则不进前十。 2、公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。 3、接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。 4、我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性 很强的政府主导型产业，政府有很强的干预性。 5、消费者的消费观念会慢慢成熟，当消费者对于价 格的敏感不再如此显著而更关注产品的 价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式 就会有很大的问题。
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3 SWOT分析——劣势
1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强 的不确定性。 2、酒店的过度建设，影响资产周转率。 3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业 存在质量隐患。 4、目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会 导致同行业竞争更加激烈，中小型房企生存空间狭小，部分企 业会面临倒闭或退出风险。 5、碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化， 产品缺乏差异化。 6、经济适用房对商品房造成冲击，政府加大保障性住房的建设， 势必对碧桂园造成巨大的替代品威胁。 7、土地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开 发条件都依赖于政府，开发商没有讨价还价能力。 8、消费者买房费用在收入中占了很大比例，势必会很谨慎，其 讨价还价的欲望会特别强烈。
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2 战略分析
成本优势战略
碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个 环节的所有角色，设计、建 筑、装修、销
售等一条龙服务，向后一体化，最大限度的 降低了成本，实现了规模经营，发 挥成本
领先优势，利用低价充分打压竞争对手，抢 占市场份额。
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2 战略分析
产品差别化战略
碧桂园在发展到一定阶段时，实行产 品差别化战略，迎合不同消费 者的需
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3 SWOT分析——机会
1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。 2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程。 3、碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就 轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。 4、在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保 持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积 极作用。 5、碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关 系，取得贷款比较容易。 6、如今中国正处在人口、城市化快速发展时期，城市人口占总 人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。 7、碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。 8、今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展