新编文档-(20191218)金科股份星沙房地产市场调研报告99p-精品文档

碧桂园·威尼斯城、松雅 湖金岸、恒大翡翠华庭
深业睿城、家和院、星湖 湾
星隆国际广场、新长海广 场、凤凰城、蓝山郡
从地理位置上看，中南汽车世界板块离长沙市区距离较近，本区域紧邻京珠高速、长永高速 ，另外三一大道、万家丽路将本区域与市区联系起来，是目前长沙市与外地联系的窗口之一 ，优越的地理位置为汽车产业的发展提供了良好的基础条件。与市区客户心理距离较小，在 发展上该板块依托中南汽车世界的成熟商业基础，吸引着大量客户群体，随着09年度良好的
剩余可推 数4118
套
6
各板块在售物业对比分析
开元东路板块推近期推出总量较大，剩余 可售货量大，竞争激烈
板块对比—入市物业及供应量
项目名称 深业睿城
所属 板块
开盘时间 2012.10
物业类型及数量
19栋高层,17栋小 高层
建筑面积（平） 639074
总套数 4545套
已推出套数 558套
剩余可 推套数
物业类型及数量 建筑面积（平）
26栋高层、30栋 联排
470000
4栋高层
102932
7栋高层
209776
26栋小高层
42315.23
总套数 3300 836 1828 402
已推出套数
21号栋全部 126套
2号栋31层 120套
剩余可推数 596 无
即将推出1#栋 588套
588
S04、S03栋全 部94套
销售情况，价格也随之走高。
恒广国际景园
本板块是星沙国家经济技术开发区的核心地区，但偏离中心区域，周边的配套设施不是很完 善，区域内项目众多，且同质化比较严重，造成竞争异常激烈，价格也一直比较低。不过由 于板块内企业众多，大量的企业中层干部和管理人员是本区域最固定的购房群体，是非常稳
定的客户群体，随着配套设施的日益完善，该板块的发展潜力将得到进一步挖掘。
各板块价差不大，均有重叠区 间。 中心区板块依托地段优势，部 分项目价格已达7000元/平米； 松雅湖板块依托景观资源，代 表楼盘碧桂园、松雅湖金岸项 目价格已达5500元/平米以上。
万家丽北路板块 均价：4500-5000
松雅湖板块: 均价：5500-6000
开元东路板块
中心区板块
均价：4800-5200
六、城市房地产板块分布
（一）城市各房地产板块分布及特点 （二）各板块对比分析 （三）金科意向地块重点竞争板块
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城市各房地产板块分布及特点
星沙房地产市场格局分六大板块，开元东路板块是 近年星沙房地产开发的热点区域
板块分布
星沙房地产市场按照地理位置， 市场发育水平，共同特征等因素
万家丽北路板块
松雅湖板块
房
2012.8
19栋30层高层
主要为高层物业
建筑面积（平） 929531
136313
总套数
已推出套数
剩余可推 数
4292套
已推686套（别 墅39套，普通住
宅647套）
3606套
1-10#共有住 宅1889套，商
业99套，
住宅已售1316套 ，商业已售96套 ，已推出的商业
剩3套。
近期推出920套
（一开盘 部分）住 宅573套
及多样的物业类型，还是吸引了大批客户，未来该板块的发展前景广阔。
好望谷、盛地尊域、花样 年华、三一街区
新兴片区，未来将形成集旅游、休闲、观光、商务、高档住宅为一体的国际化生态大城。自 松雅湖规划动工后，片区房地产开发加快。片区物业类型也比较丰富，随着恒大翡翠华庭的 进驻，该板块的影响力大幅提高，板块的环境和发展优势也被大家所认可，未来发展将会更
3987套
恒基凯旋 门二期
2019.7
17栋小高层、高层 、多层
720000
二期1320套
678套
642套
家和院 湖湾世景
开元 东路 板块
2019.9 2019.11
星湖湾 泊林晶城
2019.4 2019.9
13栋高层 9栋高层
洋房 3栋高层
360374 190000 610000 106328
3061套 1704套 当期342套
中国铁建国际城、康桥长 郡、海德公园
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各板块在售物业对比分析
万家丽北路板块基本都为高层物业，近期 推出总量较少
板块对比—入市物业及供应量
所属 项目名称 板块
三一街区
花样年华
盛地尊域
山水湾6 期
万家 丽北 路板 块
小计：4 个项目
开盘时间 2010.11 2012.7 2019.10 2019.4.28
783套
2254套
7#11月底推出， 目前已售826套
住宅
878套
165套
177套
1037套
670套
365套
7
项目名称
景上东方 航标
方略·城市 广场
划分为六大板块 ： 1. 万家丽北路板块
开元东路板块 中心区板块
2. 松雅湖板块
3. 中心区板块 4. 开元东路板块
中南汽车世界板块
东南新城板块
5.中南汽车世界板块
6.东南新城板块
2
城市各房地产板块分布及特点
区域范围有限，各板块价格差异小，本案周边项目 价格约为5300元/平米，处全城第二梯队。
价格特征
无
高层物业为主
近期推出928 剩余可推数
套
1184套
5
各板块在售wk.baidu.com业对比分析
松雅湖板块基本为高层物业，近期推出总 量较少，剩余可推货量较多
板块对比—入市物业及供应量
项目名 所属板
称
块
碧桂园 威尼斯
城
恒大翡 翠华庭
松雅湖 板块
小计： 4个项
目
开盘时间 物业类型及数量
首批2006年
高层、独栋别墅 、联排别墅、洋
加迅速。
星沙核心区，城市配套及基础设施日益完善，片区通达性佳；规划定位决定该板块未来发展 潜力大；由于京珠高速的隔离作用，降低片区认知度；08年以前，片区单个项目开发规模较 小，08年之后，由于知名开发商进驻，整体开发规模逐渐扩大，市场认知度不断攀升；产品
以高层为主。
星沙城市中心区域，市政与商业配套成熟，市场认知度高，区域房地产开发较早，现基本无 地可供，新开发项目较少
均价：5000-7000
中南汽车世界板块 均价：5300-5400
东南新城板块 均价：4500-5000
本项目周边目前均价约为5300 元/平米，在全城第二梯队。
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城市各房地产板块分布及特点
板块划分
万家丽 北路板块
松雅湖板块
开元东路 板块
中心区板块
中南汽车 世界板块
东南新城 板块
板块特征
代表楼盘
2019年底随着浏阳河大桥的通车及万家丽北路的拉通，万家丽板块的发展也拉开了序幕，交 通的便利以及与市区较近的区位优势，使本区域被众多开发商看好。只是该板块认知度还不 是很高，主要是配套设施不完善，而且在售项目相对集中，竞争压力非常大，其较低的价格