房地产开发项目可行性研究报告

1.1项目背景
该项目地块于2003年由上海泰苑房地产有限公司购买，并于同期获得政府相关批文。

当时该地区住宅均价在4000-5000元／㎡左右。

地块内需动迁安臵394户居民，政府规定居民安臵需原拆原还，动迁安臵面积高达50000-60000㎡。

开发商核算后发现动迁成本过高，如动迁安臵这批居民将严重亏损，所以当时在动迁了70几户以后就停止了动迁，建设工程亦未开工。

后来该房地产公司因债务原因被法院查封。

该地块于2007年被法院公开拍卖，被上海溢哲臵业有限公司以人民币5600万元拍得，并同期办理了过户手续。

在当地房价上涨至7000-8000元／㎡时上海溢哲臵业又动迁了100户，但未妥善安臵，只是暂时过渡。

由于安臵不当，动迁居民生活极其不便，多次上访，政府最终同意按7500-7800元／㎡的房价来安臵当地动迁户。

同时协调中信银行对溢哲臵业进行3.2亿元授信。

后因全球金融危机爆发及后来的限房政策等多种原因影响，溢哲臵业迟迟不能动工。

经多方协调，由当地优秀企业家王总接收溢哲臵业的全部股权，并执行该地块开发项目的管理与运作。

由于王总是本地居民，又经营实体企业30多年，对当地的人文、民风、政府及相关管理机构极其熟悉，接手运作该项目有着得天独厚的优势。

1.1.1项目所在区域发展情况
自南汇区并入浦东新区以后，原隶属于南汇的周浦地区获得了无数的优势政策，在短短的几年时间里得到了空前的发展。

商业街、各类配套机构及设施、交通都发展得非常完善。

目前该地区的房价均价已上涨至17000-18000元左右／㎡，由于周浦地区经济及基础建设正
以空前的速度在快速发展，所以住宅及商业用房价格还有非常大的上升空间。

1.1.2项目投资的必要性
①由于动迁户安臵房单价与商品房售价产生的巨大差价，和高额市场销售均价，企业在较短的开发周期内，以比较低的开发成本就可得到其它开发企业无法获得的可观利润，对企业实力的上升和将来的再投资将产生深远影响。

②当项目成功运作后，由于接替原开发单位成功安臵当地居民，加上销售宣传，企业在当地的品牌知名度和社会影响力将会很快提升。

对于企业在当地的进一步发展将产生有利影响。

③由于动迁时政府介入支持和银行的授信支持（中信银行授信
3.2亿元人民币），企业前期仅需支付3000万元给政府即可进行所有居民动迁安臵（实际约需3亿左右）。

项目开工后中信银行即可办理放贷事宜。

待项目销售完成后再支付剩余的3亿元人民币的动迁费用。

因本项目属于老城区改建项目，故上海政策特许在未全部完成动迁时即可动工，并获得银行支持。

所以本项目的运作期间将无资金风险存在。

1.2项目概况
1.2.1项目名称：文馨苑二期
1.2.2项目建设单位概况（详见附件）：
建设单位名称：上海溢哲臵业有限公司。

注册资金：壹仟万元整。

法人代表姓名：乔楚明。

公司类型：有限责任公司。

营业执照注册号：310225000657216
组织机构代码：69291498-8
经营范围：房地产开发经营，物业管理，投资，展览展示服务，会务服务，建筑装饰工程，市政工程，绿化养护，建筑装饰材料，机电设备，卫生洁具，电子数码产品，汽摩配件，计算机软件及辅助设备。

1.2.3项目地块位置及周边现状
①地块位置（详见地形图）
地块位于：浦东新区周浦镇8街坊12／12丘地块（原属上海市南汇区，后该行政区与浦东新区合并，二区并为一区）。

该地块临近周浦商业圈，距浦东国际机场仅半小时车程，各类配套设施齐全，居民的文化生活及出行都相当方便，不久的将来地铁7号线将延伸到本地（在建中），届时本地区的经济将会得到进一步提升，外来优秀人口将会进一步增加，将直接带动地区繁荣。

②宗地现状
1）交通状况：
本项目周边临近主干道沪南公路和南六公路，距中环和外环10分钟车程，距地铁二号线和7号线仅15分钟车程（以后7号线将延伸至周浦）。

距步行街及万达广场5分钟路程。

2）本地块地势平坦，无丘陵和低洼湿地，无需大量回填土石方，区块内无高压线经过。

3）经勘探及与相关部门沟通咨询，地下无影响基础施工的管线、
暗渠，拆除建筑无地下结构及桩基，无需要保护的历史文物、古迹。

4）本地块内无市政道路、名胜古迹、江河湖泊等分割土地因素存在。

保证小区的完整性。

5）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求详见地质勘探报告。

③项目周边的社区配套
1）周边3000m范围内的社区配套
本地块周围有中信银行、农业银行、工商银行、建设银行等营业厅，方便居民投资理财，同时邮政、学校、医院等均在附近，小区居民生活将会非常方便。

交通状况
（a）公交线路有：新南线、龙达线、万野线等。

（b）宗地出行主要依靠的交通方式：出行方式有公交、地铁、驾车、飞机等。

（c）现有交通捷运系统：未来地铁7号线将延伸到本地。

教育：本地配套中小学师资力量齐全，素质优良。

教育成果硕果累累，学生及教师多次参加区级、市级各类竞赛级汇报表演。

经过艺术类特色教育的学生参加市级、国家级比赛多次获奖。

学生参加艺术等级考试过关率高。

本地配套镇级医院按高标准建设，医疗设施先进，医生职业素养高，多年未有重大医疗事故发生，医院整体服务设施和服务态度良好。

本地有多家大型商业大卖场、商业步行街、品牌商店、家电卖场、大型家贸市场。

镇里设有文化馆、图书馆，还有商业演艺场，公园内设有健身设施，跑步场地。

2）宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状
④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1)治安情况：镇警署警力充足，日夜巡逻，近年内无恶性刑事和治安案件发生，属治安良好地区。

2)空气状况：因地处外环外，空气质量明显好于市中心。

3)噪声情况：生活区超出公路影响范围，周围无大型工厂，无严重噪音影响。

4)污染情况：无污染。

5)危险源情况：小区周边无高压线，无大型发射塔，无电磁波辐射源，亦无大型仓储及物流基地，无严重影响交通因素存在。

6)周边景观：周浦地区规划先进，绿化覆盖面广，干道旁建筑设计美观。

7)风水情况：临近外环和中环、临近机场，但在噪音影响范围之外，在功能便利影响范围之内。

整个地区绿化面高，交通便利，气流及光线都非常适宜，风水及投资环境相当好，当地居民幸福和健康指数高。

8)周浦地区正在迈开大步发展，浦东新区的商业范围向东扩展，商业方面、交通方面都将得到更大的改善。

1.2.4项目规划控制要点
规划控制要点
①总占地面积48亩。

②住宅建筑面积94345.62平米。

③综合容积率2.5。

1.3可行性研究报告编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《上海市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
1.4宏观环境分析
虽然限购政策一再出台，但是由于上海地域的特殊性，外来人口还是越来越多，所以外来优秀人口对于当地商品房的需求还是会越来越多。

本地人口对于购房一直是持币观望状态，但是因为年轻人对婚房的需求持续增加，导致购房率还是持续上升。

因本地区房价还处于较低水平，上涨空间还是很大，所以本地区的房产投资市场依然会持续高温。

上海浦东新区文馨苑二期项目可行性研究报告及情况说明
2011年8月编制。