从物权角度透视中国土地登记制度——以《土地登记办法》和《物权法》为切入点

度， 并对 如 何 进 一 步完 善现 有 的土 地 登 记 制度 作 出分析 并 提 出 不 一样 的 。 记 机 关 代 表 国家 ， 障 不动 产 交 易 的秩 序 ， 动 不 登 保 推
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ建议。
动 产 交 易的发 展 ， 同时 为课 税提 供 信息 ， 因此 ， 记 审查 行为 具 登 有 浓 厚 的 国家治 理 色 彩 。 从我 国的司法 实 践 上 来看 ， 由于土 地 登
但是根据物权法的精神， 土地登记则完全 是平等主体之 间
主 首先 ， 登 记行 为 的过 程 来 从 针对 土 地 登 记性 质 的争 论 ， 要有 四种 观 点 。 是 公法 行 为 的 私法 行 为 。 要 有 如下几 点 理 由 ： 主 一 说。 有学 者 认 为 ， 地 登记 是 一种 具 体 行 政行 为 ， 土 它是 土 地 登记 看， 土地 登记行为主要由登记请求和登记申请两部分构成。 土地 部 门依 其 法 定 职 权 所 实施 的 ， 它所 体 现 的是 国家 权 力 对 不 动产 登 记请 求 权 无 疑 属 于 一 种 私 权 ， 而土 地 登 记 申请 效 力 的发 生 则 登 则 物 权行 为 的一 种 干预 ， 以便 于对 当事 人 的合 法 权 益 进 行保 护 ， 在于 登 记 的意 思 表 示 。 记 如果 没有 申请 人 的意 思 表 示 ， 其无 避 免 不 动 产 物 权 的模 糊所 带 来 的 各种 问题 。二是 证 明行 为 说 。 即 法产 生 效 力 。 因此 ， 地 登 记 只是 对 事 实进 行 确认 ， 不 能额 外 土 而 认 为土 地 登 记 应 当属 于 证 明行 为 。 地 登 记 并不 是 对 土 地 交 易 地 赋 予 任 何 土 地 权 利 。 次 ， 地 登 记 重在 公 示 物 权 变 动 的信 土 其 土 登 并 同时 ， 合 同的 批准 和 审查 ， 为土 地 登 记 机 关 并无 此 项 权 限 ， 只是 审 息 ， 记 簿 册 可供 任 何 人 查 阅 ， 据 此 而进 行 土 地 交 易 。 因 它 查 土地 的交 易双 方是 否具 备 法定 的 条件 ， 时， 同 土地 登记 也要 确 只要 满 足法 律 规 定 的登 记 申请 ， 记机 关 都 有义 务进 行 登记 。 登 因 如 则公 法 行为 有侵 害 私法 行 为 之 正 当 认和 公 示土 地 的交 易双方 履 行合 同的结 果 。 是 私 法行 为 说 。 三 有 此 ， 认 定其 属 于 公法 行为 ， 学 者 认 为 ， 地 登 记 是私 法 上 的 行为 ， 是毫 无 疑 问的。 所 以 土 这 之 理由， 在理念上与私法 自治相悖， 在制度上也难以有效地保障交 会 有人将 其 与行 政 行 为混 淆 ， 因为 国家 行政 机 关 参与 了土 地 登 易安 全 。 是 因此 ， 土地 登记 制度 建 设 中应 当着 重 强调土 地 登 记 的私 记 ， 这 仍 然 改 变 不 了其属 于 私 法 行为 的本 质 。 但 四是 折 衷 说 。 即 法 属性 ， 着重 关 注 其维 护 交 易秩 序 和交 易安 全 的功 能 ， 不应 当再 以有 效维 护 当事 人的合 法 权 益 。 认 为 登 记 兼 具 公私 法 行 为 的性 质 。 登记 机 关 的职 权 行 为 必 须 具 有批 准 式 的行 政 观 念 ， 但 在 当事 人的 意志 范 围内作 出， 以登记 法 应 以私 法属 性 为基 调 。 所 土地 登 记 的意 义 。土 地 登 记 是 土 地 管 理 的核 心环 节 ， 加 是
责 编 ， 蕾 张
从物权 角度 透视 中国土地登 记制度
以《 土地登记办法》 《 和 物权法》 为切入点
王 霞
【 摘要 】 章指出， 文 中国当 前的土地登记制度具有与上位法冲突、 地方规章与部门 规章冲突以及制度不完善等弊端。 通
过分析 《 土地登记 办法》 《 和 物权 法》中关于土地登记制度的有关规 定， 出应从增设登记类型、 提 细化登 记原则 、 增强
先的 《 土地 登记规则 》 出了多方面 重大修改 。 作 但笔者 认为其 人 申请这个环节， 登记是 纯粹 的私法行为， 但倘若到考察登记机 仍 然有 需要完善之 处， 者将从物 权法角度 审视 土地 登记制 关 审查 这个 环节 ， 不难 发 现 ， 笔 就 登记 机 关 与 民法 意义 上 的主体 是
登记 机关法律责任、 扩大不予登记情形的范围等方面完善土地 登记制度 。
【 关键词 】 物权法 不动产 土地登记
《 权 法 》第 十 条 规 定 ：“ 家 对 不 动 产 实 行 统 一 登 记 还 具 有不 平 等主体 之 间 的行政 关 系 ； 仅 具有公 法行 为 的性 质 ， 物 国 不 制 度 ”， 是 针 对 不 动 产 物 权 登 记 制 度 的 明确 规 定 。 了适 应 还 具 有 私法 行为 的性 质 。 这 为 如果 从 登 记 的不 同 阶段 来 考察 ， 地 登 土 《 权 法 》的 相 关 规 定 ， 国现 行 的 《 地 登 记 办 法 》针 对 原 记 行 为 实际 上包 括 当事人 申请 和 登记 机 关 审查 两个 环节 。 当事 物 我 土 在
土地登 记的性质 及意义
记 机 关 是 行政 机 关 ， 果 在 登记 环 节 出现错 误 ， 当事人 的合 法 如 给 权 益造成损害， 依据 《 则 行政 诉 讼法 》 规 定 ， 的 当事人可 以提 起
土 地 登 记 的性 质 。 学理 上 ， 者们 对土 地 登 记 的属性 历来 行政 诉 讼 。 在 学 具有争 论， 因此 厘清 土地 登 记 的性质 是保 障其 Ｉ ￥实 施 的前 提 。 Ｉ １ ￣ ｌＪ