标准为王-从龙湖景观产品看标准化
龙湖房地产服务标准化
物业小故事
● 一位业主向龙湖保安请教怎么磨刀，结果龙湖物业专门请了一位磨刀师傅来教业主们 ● 一位保洁跟在一对边走边吐瓜子皮的母女身后，默默打扫，这对母女觉察后，惭愧不已 ● 一位车技不熟的业主惊喜地发现自己每天开车回家，总有一位保安在等待指挥她停车 ● 儿女在外刚刚丧偶的老业主感谢保洁大姐每天陪她聊天安慰她； ● 非业主的市民感谢龙湖保安接待他老家到重庆在火车站走失的母亲 ● …… ● 感动着业主，也感染、教育者龙湖物业人 ● “不知是业主在感动着我们，还是我们在感动着业主，我们这么多年建立的信任关系，是龙湖物业最大的财富。” 北京龙湖物业公司董事长曹筱玲。
产品+物业，让“重庆龙民”成为身份的象征，这种身份感不仅 仅是因为拥有不动产财富，更是因为能享受一种有品位的生活。
而今，跟随龙湖地产的全国扩张战略，龙湖物业服务标准的复制 让“龙民”遍布龙湖进入的各个城市。物业服务标准的一致性成 为龙湖在异地塑造品牌的有力保障。
与地产运营标准化不同，物业服务的标准更多体现在操作指引上， 十分详尽精细的规定保证了服务品质的延续。
龙湖房地产服务标准化
龙湖服务标准化
与龙湖产品同样为业界称道的还有龙湖的服务，要真正兑现“善 待你一生”的承诺，除了产品设计中的人性化考虑、建设过程中 的品质保证外，与业主更息息相关的是入住后所体验到的物业服 务。在物业管理尚处于起步阶段、尚为很多业主诟病的时候，龙 湖却凭借自己的精细化服务创造了另一品牌——龙湖物业。
龙湖景观设计理念
景观工程师的烦恼Part.1“五重景观”，是读懂“五维景观”的第一步名声在外的“五重景观”，其实讲的是软景打造能力，是震撼迷人的视觉感受。
| 重庆·蓝湖郡|在被约束的高容积率的城市里，通过对空间出色的拿捏来营造丰富自然的体验。
“在树中间找房子”，曾是我们最擅长的事。
| 重庆·南苑|我们的任务就是让戴着镣铐的景观体验呈现出宁静和舒缓，让平常百姓的起居生活能做到美和优雅。
| 重庆·听蓝湾|有人说景观设计师“螺蛳壳里做道场”，我们不仅做到了，还做的不错。
| 重庆·弗莱明戈|| 杭州·香醍溪岸|从1993年到2017年，龙湖稳健提速，站上千亿新台阶。
24年间，造景制园理念从“五重景观”上升到“五维景观”，一个字的差别，是生态、健康、交融、精筑、人文的深度考量，淬炼的不仅仅是植物搭配、花木栽培的功夫，更是意境与文化的传承与创新。
只为人生如画，帮助客户更幸福地憩居——这大概就是五维景观的精髓所在。
Part.2从五重到五维，龙湖用了24年生态、健康、交融、精筑、人文五重维度，由点到面闻、看、听、触、感五种感受、由浅入深让五感带着你，深切体验龙湖五维景观五维景观·生态关键词：五重景观·季相变化·生态循环生态·闻景观是有生命力的，我们用心经营但不留太多设计痕迹，形成“虽由人作，宛自天开”的园区场景。
不同植被搭配带来的视觉空间维度上的眼神，叶子随季节更迭唤起的时间维度上的演绎，与穿插其中的鸟类昆虫，共同构筑了一幅宁静诗意、返璞归真的生态画卷。
五重景观植物是建筑的外立面| 厦门·嘉誉|第一重：草坪、地被、适宜近赏第二重：花卉、小灌木、层次丰富第三重：高2—3米的花树，点缀其间第四重：高4—5米的中乔木，层次递进第五重：高7—8米，胸径25公分的大乔木，勾勒天际季相变化四季皆有景，季季景不同| 重庆·江与城| 上海·好望山|| 北京·颐和原著| 烟台·葡醍海湾|夏之绚烂、秋之私语转瞬即逝，四季更迭的风景是自然的规律，也是造物主的恩赐。
万科综合对比分析
一、产品定位万科：专注于住宅开发目前，万科的业务范围集中于住宅。
在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。
虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。
1、产品开发历程迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代：（1）第一代产品起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。
（2）第二代产品成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。
（3）第三代产品创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。
2、产品种类数据来源：公司数据、高通智库3、万科系列产品的城市区分布数据来源：公司数据、高通智库龙湖：聚焦中高端/创新引领目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
1、产品发展历程从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。
龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。
龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。
龙湖积累阶段：从1999 年至2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。
4[1].龙湖“青出于蓝而胜于蓝”的启示
![4[1].龙湖“青出于蓝而胜于蓝”的启示](https://img.taocdn.com/s3/m/cd8604d6b9f3f90f76c61b8c.png)
《房地产企业核心竞争力评论》之四龙湖“青出于蓝而胜于蓝”的启示08年的时候，万科内部曾经掀起向龙湖学习的热潮，当时的产品线分管副总裁有过一句这样的总结词：“500亿的公司和100亿的公司管理方法不一样，但是他们比我们100亿的时候干的要好。
”作为曾经师从万科——学习它的客户细分、产品标准化、城市地图等——的龙湖“青出于蓝而胜于蓝”能够带给我们哪些启示了？我认为可以从三个层面的“匹配”进行剖析：Ⅰ产品层面：产品开发与聚焦的客户群需求匹配。
龙湖产品的景观是核心竞争优势，甚至集团在07年战略中将“客户体验”上升到业务战略层面——“将样板区和样板房做成客户体验中心和实验室，由此测试研究客户对景观、建筑空间、市内功能和装饰、设备、建材的反应。
目标：a.消费者个体进入区域的感受：震撼、惊艳；b.每一次开放的样板区和示范环境均有亮点和突破；c. 每个地区公司至少每年又一次样板房开放引起全城或者业内轰动。
”这既是因为早期它在重庆开发高端产品形成的优势，也是它在全国化扩张之际进行的客户需求研究发现：它聚焦的高端改善型住宅的客户群体最关注的是“社区绿化形态和氛围、物业服务和品牌”，因此它会从客户最佳体验的角度来打造景观、提供服务。
学习龙湖的产品开发，如果仅仅只停留在景观打造或者物业服务的做法层面，成功也只是偶然或者暂时的，《再谈标杆学习》文中的那家广州企业“在产品上下功夫，……通过策略鲜明的客户导向设计、真正以人为本的空间差异化……来打造基于‘产品和客户’的核心竞争力”才是致力于从产品层面突破的房地产企业成长王道，其首要突破点就是把握客户最需要满足的需求。
Ⅱ项目运作层面：项目运作的目标、策略和产品的匹配。
龙湖项目运作在财务上追求的是高利润率和高周转率，“高利润率”意味着龙湖要开发高端产品和面对高端客群，这既是它在重庆蛰伏十年所擅长的，也是它认识到类似万科开发覆盖全生命周期住宅产品线发展成行业领先企业的时机已经过去；“高周转率”是它资金渴望症的选择和体现，因此它会将高端产品做成标准产品系列——如“滟澜、香醍”系列，将产品开发模块化（如图一所示），将景观、示范区的打造手法提炼为方法论，如《体验区设计导则》之类的设计标准，甚至在07年的业务战略中明确提出“集团通过鼓励与约束机制引导各地区公司复制与创新的平衡，新公司在第一年严禁创新，每年每个地区公司只允许1个创新产品，其余为适应性的改进产品和复制产品”，要求项目90%采用标准化产品（内部标杆项目），10%自行创新，全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变等。
万科标准化产品手册景观篇
万科标准化产品手册景观篇一、前言1、编写目的本手册的编写目的是为了规范万科集团的标准化产品设计，提高产品设计的质量和水平，满足客户对居住环境的需求和期望。
通过标准化产品设计，可以减少因地域、文化、习惯等因素造成的差异，提高产品的可复制性和品质保证。
标准化产品设计也有利于集团内部的协同合作，降低产品的采购和建设成本，提高项目的投资回报率。
本手册的景观篇是针对万科集团在住宅小区和商业地产中的景观设计进行规范和指导，旨在提供一套完整、实用、可操作的设计标准和规范。
通过本手册的编写，希望能够促进万科集团的景观设计水平更上一层楼，为业主和用户创造更加优美、舒适、安全的生活环境。
1、明确该手册的编写目的和意义，以及对万科标准化产品的影响和贡献。
《万科标准化产品手册景观篇》的编写目的是为了总结和提炼万科在多年实践经验中积累的标准化景观设计与施工的优秀做法，为公司的房地产项目提供景观方面的技术指导和支持，提高项目的品质和竞争力。
该手册的编写意义在于，通过标准化设计和施工，降低成本，提高效率，减少风险，同时还能提高项目的品质和美感，满足客户对居住环境的需求和期望。
该手册对万科标准化产品的影响和贡献主要体现在以下几个方面：首先，该手册提供了一套标准化的景观设计和施工流程，使项目在景观方面的操作更加规范化和高效化，提高了项目的整体品质和美感。
其次，该手册总结了万科在多年实践经验中积累的优秀做法，为公司的房地产项目提供了宝贵的技术支持和指导，使项目的景观设计更加科学和合理。
最后，该手册还有助于提高公司的品牌形象和市场竞争力，使万科的房地产项目在市场上更具有吸引力和竞争优势。
2、适用范围本产品手册适用于万科集团在全国范围内的所有房地产开发项目，包括住宅、商业、酒店、写字楼等多种类型。
目的是为集团内部提供标准化的景观设计方案和产品，以提高项目的品质和竞争力。
也可作为行业内的参考书籍，为其他房地产开发企业提供有益的参考和借鉴。
龙湖与万科对比XXXX
• 用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产 品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位
2021/9/18
21
• 万科
• 产品标准化提出背景
– 通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左 右的时间，缩短至一年半的时间
– “像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化 生产和跨地域开发的问题
住宅、商 业、办公
约14万
住宅及配 套
居住及商 业
24.29 15.38
居住
31.64
约38 11 13.22 15.15
2007 .10 .1 5
通州区半 壁店
住宅兼容 商业服务 27.36 业
68.4
2007 .12 .1 9
海淀区中 关村甲3
号
F1多功能 （包括 2500平方 米公交场 5.66 站用 地）、消 防站
• 对细节充分重视
– 规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达 十分到位
– 墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的 路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分 的人性化的细节考虑
2021/9/18
24
• 万科
– 万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
• 2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万 科住宅产业化研发中心
14
一、土地
2021/9/18
15
万科
地块位置
丰台区小屯路
时间
取得方式
2005.5.20 摘牌
建面（万 平方米）
11.5万
楼面地价 项目名称 （元/平米）
3600
万科紫台
顺义望泉寺地块 2005.12.8 招标
浅谈设计产品标准化体系的建立
浅谈设计产品标准化体系的建立摘要：设计标准化为房地产企业努力追求的管理方式，是对重复性的工作思路、流程和内容进行提炼、固化，形成具有统一思维方式、任务内容清晰、职责分工明确、秩序顺畅的管理模式，对于提升团队建设、精益化管理、技术标准指引、管理绩效等方面管理具有至关重要的意义。
关键词：设计产品；标准化体系前言设计产品标准化是对设计管理工作中的技术标准、设计标准化模块、产品线等进行梳理明确并实现标准化。
对加快建设速度，提高工程质量，节约建筑材料，降低工程造价，推广使用先进技术，促进建筑工业化等方面，起到显著作用。
一、设计阶段涉及的标准化内容1.可行性研究阶段：主要是市场分析及投资分析，其中最主要的就是产品与溢价的确定，这一阶段决定整个产品的最终属性。
在这一阶段房地产企业可以根据市场定位及客户分析，结合现有的标准产品线，快速做出投资分析和决策。
2.概念方案阶段：主要是建造标准及方案评价标准的确定。
根据建造标准快速地做出估算分析，并初步形成目标成本。
3.方案深化阶段：主要是确定各专业的技术标准。
结构专业根据限额指标进行结构方案选型，机电专业根据技术标准确定设备选型及材料部品清单。
4.施工图阶段：确定图纸评审标准，进行图纸的内审、外审，统一工程做法技术要求，控制部品节点的通用率；进行集中招标采购及设备材料部品选样；确定最终目标成本。
综上可见，标准化内容渗透到设计管理各阶段的方方面面，对于各项工作的开展发挥着重要意义。
二、建立设计产品标准化的优势1.效率优势: 系列化、标准化的产品可助力企业更快地做出决策。
设计的差异性常导致项目都要经历长达几个月的设计期，规划报建又常多次修改，导致开发周期长，快速开发能力和规模开发能力较弱。
2.品质优势:精细化的设计和成熟的施工工艺助力打造更有品质的产品。
产品设计若每次都不同，设计质量的控制难度将大大提高，工期与成本也难以控制。
3.集采优势:产品标准化助力实施战略采购，兑现规模化的收益。
龙湖地产标准化建筑做法标准
1、现浇钢筋 1 、 面 层
2、50mm厚C20细石砼垫层，随打随抹平，加热管上砼保护厚度 2、2厚柔性腻子分遍刮平
混 凝 土 楼 板 ( 刷水泥浆(
客 厅
≥30mm厚；
3、15厚石膏抹灰
3、沿外墙内侧贴10mm厚聚苯板绝热层（材料或按工程设计），4.基层墙体
、高与垫层上皮平；
注：抹灰前仅在混凝土墙面甩浆一道，其他石膏抹
①住宅-住宅套外
楼面
内墙
楼梯平台
现浇楼梯
1、白色乳胶漆
①
住宅套内
住宅套外
①住宅
屋面
外挑板
外墙
做法同时考虑结构降 板，以主要楼面做法 厚度为基准确定楼面 结构降板。看下页！
依据建筑做法对应结构降板：选用120系
注：空调板降板同本层结构板，储藏层精装楼地面降板40，非精装部分降板20.
①住宅-住宅套内
22
楼面
内墙
顶棚 踢脚
备注
1、预留50面层；
1、预留面层
建筑做法标准讨论
1.因内容繁多，为了扩大幅面便于观看，未使用标准模板。 2.文中有修改的地方均有批注，批注包括在建做法、V1.0建造标准、意见部分，无批注的同V1.0做 法。 3.为了便于观看，准确定位做法，采用功能房间 对应做法模式，一个部位对应一种做法。 4.本做法适用于毛坯交付的非精装项目。
建筑做法优化原因
或PC楼板) 2、满刮2厚柔
性腻子分遍刮
灰色)1遍 2、2厚柔
性腻子分 遍刮平
卧 4、铺φ3镀锌钢丝网，网格尺寸50mmX50mm；
灰墙面同。
平
3. 15厚石
室 书 房
、56、、敷铺设真加空热镀管铝， 聚用脂扎薄带膜与（钢或丝铺网玻绑璃牢布；基铝箔贴面层）反射层； 7、20mm厚（或以节能设计为准）挤塑聚苯板保温层； 8、结构板。
龙湖地产景观鉴赏
长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的 投资重点。 进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变， 善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同 行。
2 聚焦高端
创新引领
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求
3
景观出众 最佳体验
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范
销售：
预售证时间 2007年12月15日 2008年4月3日 累计 预售面积（平米） 销售面积（平米） 19249.31 33678.63 52927.94 18759.04 25908.33 44667.37 均价（元/平米） 30145 31913 31170 销售率（%） 97 76 84
品牌策略
龙湖景观
2012年2月
龙湖
只做再改和豪宅客户）
企业战略
业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，
龙湖
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
1资源成长地块 集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成
大规模快节奏
整齐的鞋套
书房一角
龙湖
魔鬼在细节
铺满鲜花的垃圾箱
示范区中的雨伞
地库网 善待自然的环保理念
刻有企业理念的井盖
龙湖
战略上： 1. 一切以客户为中心，营销至上
观点 综述
2. 专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城 市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。 3. 标准化操作思路，保证品质，节约成本。 组织上： 1. 高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。 2. 强大的团队执行力——明确结果导向。 战术上： 1. 建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营 造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人感到既温馨又惊艳： 2. 惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。 3. 温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感 染客户。 4. 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打 动客户。 5、善用品牌的号召力。
龙湖景观特点分析一
具体案例分析
龙湖翠微清波
翠微清波处于成都绿肺的核心，是上风上水的绝佳人居板块。设计 师将空中花园注入建筑的“风洞”当中，将地面的园林带到空中，造 就了一系列的立体绿化，打造“楼在林中，林在楼中”的概念。
项目包括高层/小高层公寓住宅，配套的公共建筑组成，包括底层商 业、会所及幼儿园。
经济技术指标：
龙湖景观特点分析一
龙湖景观十二点： 全冠移植，成熟园林 浪漫的主题景观 五重垂直绿化 高覆盖立体绿化 图画般的平面构图 色香味形声全感官接触
烘托气氛的主题园 曲径通幽的景观小径 情景化小品 无处不在的坛坛罐罐 严谨的细节处理 细心的园林维护
成熟园林，全冠移植
在环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。 龙湖的研发、景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好之后，以同纬度选树 为原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基地），选择丰富树种，使成树顺利渡 过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿多彩，且解决了成活率的难题。 龙湖“成熟园林”的呈现，为了让业主入住时即可成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年等待，龙湖采用了 全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。
龙湖的项目，大多采用彻底的人车分流，机动车进入社区后直接入库，这样减少了地面的道路面积，保 证高绿化覆盖率。
成都三千城
高覆盖的立体绿化
龙湖的绿化理念要求硬质铺地在20%以下，使每个社区满眼都是绿色。 在龙湖的项目内，可以看到，墙上、栏杆上都有花草覆盖，或悬挂花盆花篮，或种植爬藤植物。
北京香醍别苑
图画般的平面构图
对各种植物的选择配搭要考究到四季有花，且夏天要清雅，冬天要鲜艳。
龙湖园林景观设计理念
龙湖园林景观设计理念龙湖园林景观设计理念龙湖园林作为一家专业的景观设计公司，我们的设计理念是以人为本，充分融入自然环境，打造富有创意、功能性和可持续发展的景观空间。
我们致力于以独特的设计理念，为客户创造美丽、宜人和舒心的居住和工作环境。
首先，我们的设计理念是以人为本。
我们深知景观设计的核心不仅仅是美化环境，更是为人们提供一个舒适、安静、喜欢的居住和工作环境。
在设计过程中，我们会充分考虑到人们的需求和感受，以人们的尺度思考，创造出适应人们习惯和喜好的空间布局和景观元素。
其次，我们的设计理念是充分融入自然环境。
自然是最好的艺术家，我们尊重自然，也尊重地方的文化特色和环境特点。
在设计中，我们会充分考虑场地的自然条件，如地形、水体、植被等，并将其融入设计中，创造出独特而又与自然相和谐的景观空间。
此外，我们设计理念的重要一环是创造富有创意的景观空间。
我们相信创意是设计的灵魂，只有不断创新，才能不断满足人们的需求和追求。
在设计中，我们会通过灵感激发和创意思考，结合现代科技手段，设计出富有艺术感和独特性的景观元素和空间形式，使景观空间具有更高的观赏性和艺术性。
最后，我们的设计理念还注重功能性和可持续发展。
一个好的景观空间不仅仅是美丽的，还要具备实用性和功能性。
我们会从使用功能出发，思考人们的需求和习惯，合理布局和选择景观元素，使景观空间既美观又实用。
同时，我们还注重可持续发展，在设计中选择合适的植物、材料和技术，降低对环境的破坏，并尽量减少对资源的浪费，使设计的效益更为持久。
总之，龙湖园林的设计理念是以人为本，充分融入自然环境，创造富有创意、功能性和可持续发展的景观空间。
我们希望通过我们的设计，为客户提供美丽、宜人和舒心的居住和工作环境，让人们的生活更加美好。
龙湖运营标准化
龙湖运营标准化
● 阶段成果管理：龙湖将一个项目的全生命周期分成8个关键阶段，在每个阶段设 置一些关键审核节点及审核内容。通过地区公司和集团的专家组织进行审核，及 时发现项目的问题，及时纠偏。保证项目品质的一致性。
● 投资收益管理：项目在启动阶段，地区公司总经理和项目团队共同确定项目的成 功标尺。在项目运营过程中，通过龙湖特有的项目收益跟踪模型，将项目的计划、 成本等每个阶段的变化代入到模型，每月更新项目的收益指标变化情况。如低于 项目设定的成功标尺，集团就要质询地区公司和项目团队，并要求提出改进方案。
● 成本管理：每个项目自拿地阶段，就会确定目标成本。到方案设计阶段，就会下达目标成本，并 作为项目的成本管控依据。如果目标总成本超1%，二级费项超300万时，成本管理系统就会报警； 如果目标总成本超2%，二级费项超600万时，就会跳闸。跳闸意味着项目将暂停付款和签订合同， 直到项目重新申请调整目标成本到正常状态，但这需要从地区公司到集团的层层严格审批。除了 结果的管控，目前集团还统一了招标、变更和预结算等关键业务流程，让成本管理更加全面地贯 穿全过程。项目即使发生1元钱的变更都需录入系统，集团都能查询。
龙湖运营标准化
● 龙湖运营管理体系由三个相互连接的部分组成： 1.制度、流程和模板，保证全集团管理和产品的一致性，在新地区公司快速复制；、 2.IT系统，将上述制度、流程和模板固化，保证执行的一致性，提高执行的效率和精度； 3.PMO组织架构，确保有效的执行集团的运营管理制度。
● 为了确保运营管理的有序运作，在每个新公司成立的时候，集团运营中心都会对地区公司的PMO 及项目团队开展关于运营管理各个模块的集中培训，与此同时，信息中心快速开通各个管理系统， 每个员工就可以按照各自岗位在系统中进行操作了。
龙湖景观启示
龙湖景观启示一、龙湖上海2007年龙湖正式进入上海。
之前他在重庆独树一帜，在一个二线城市打造出超一线品质的高端住宅，尤以优质的景观效果和物业服务闻名于业内，旗下的香樟林别墅、兰湖郡别墅各有其独到之处，引得各地开发商前往参观取经。
如果说在重庆龙湖是凭借得天独厚的本土优势取得如此的成绩，那么进军北京之后，六个楼盘几乎同时开发，在一个完全不占地利、人和的地方再造重庆的辉煌，让人不得不佩服和沉思了。
如今，上海龙湖艳澜山项目样板区对外开放，效果一如既往地让人眼前一亮——龙湖凭借什么在不同的地区取得如此优秀、如此统一的景观品质？龙湖?滟澜山，以溪谷山居别墅为概念，沿长达1.6公里的佘山脚下狭长水岸，挖土、引溪、屯坡、堆山，在社区整体塑造7至8米高差。
社区拥有了完全的人车分流系统，所有车辆进入社区入口后都会迅速被引导进入地下，内部没有车辆行驶，充分保证了景观的完整性和社区的安全性。
对建筑以外的空间进行整体景观塑造。
从社区入口的前500米即开始进行路边绿化景观营造，用成树的林荫营造回家路，并对滟澜山所临1.6公里水岸线进行全立体营造——包括项目水岸、对岸园林风景以及水生植物及景观。
社区内部的公共区域密植，将部分私有领地公共化，在视觉上扩大景观效果，提升景观品质。
二、龙湖北京重庆成都1、北京龙湖艳澜山——总用地约24万平米，其中公园用地面积约5.2万平米，规划总建筑面积约19万平米，总户数约430户。
项目以地中海别墅风格，含括托斯卡纳式、西班牙式、意大利式，凭藉温榆河、80亩体育公园、小区中庭景观、组团公共景观、私家花园景观等五重景观，创造一种谐和自然、气质典雅、格调浪漫龙湖生活。
2、重庆龙湖蓝湖郡——这是龙湖首次挑战高端千万级的别墅项目。
除大量保留原生树木外，还展开了浩大的园林营造工程，移栽相当数量的参天大树，包括红雪松、银杏、香樟等品种，让豪宅融入自然之中。
从路上走过，最多只能看到别墅的只檐片瓦，满眼全是绿色树木。
龙湖景观工艺效果标准
龙湖景观工艺效果标准一、设计理念。
龙湖景观工艺效果标准的设计理念是以“生态、自然、和谐”为核心，倡导“绿色、环保、可持续”的发展理念，注重景观工艺与自然环境的融合，努力营造出既美观又实用的景观环境。
二、景观材料。
1. 绿植，选择适合当地气候和土壤的绿植，注重植物的生长习性和景观效果，保证植物的健康生长和景观的长期美观。
2. 地面铺装，选择环保、耐磨、防滑的地面铺装材料，保证景观的安全性和美观度。
3. 装饰材料，在景观设计中，选用具有良好装饰效果的材料，如仿木材质、仿石材质等，使景观更具自然美感。
三、景观造型。
1. 建筑造型，注重建筑与自然环境的和谐统一，保持建筑的独特性和景观的统一性，营造出具有地域特色的景观效果。
2. 雕塑艺术，雕塑作为景观的点缀，要求具有艺术性和观赏性，能够突出景观的主题和氛围。
3. 水景设计，水景作为景观的重要组成部分，注重水的动静结合、水的流动美感和水的生态保护，创造出优美的水景效果。
四、景观照明。
1. 照明设计，合理设置景观照明，注重光线的柔和和色彩的渲染，突出景观的重点和亮点。
2. 节能环保，采用节能环保的照明设备，减少能源消耗，降低对环境的影响。
3. 夜景效果，注重夜间景观效果的营造，使景观在夜晚同样具有美观和吸引力。
五、维护管理。
1. 养护周期，制定合理的养护周期和养护方案，保证景观的长期美观。
2. 管理人员，配备专业的景观管理人员，负责景观的日常维护和管理工作。
3. 紧急处理，建立紧急处理机制，及时处理自然灾害、人为破坏等突发事件，保护景观的完整性和安全性。
六、总结。
龙湖景观工艺效果标准的制定，旨在倡导绿色、环保、可持续的景观发展理念，注重景观的设计、材料选择、造型、照明和维护管理，力求营造出既美观又实用的景观环境。
希望通过标准的实施，能够为社会创造更美好的生活空间，提升人们的生活品质。
龙湖地产特点
龙湖地产特点：
一、为客户提供优的产品与服务，倡导优质生活——秉承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。
在此基础上，更推出高品质的物业管理。
二、住宅产品线具有很强的竞争力，中高档产品开发为主要，以别墅、高档住宅树立龙湖的高档品牌，兼顾商用物业。
三、龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。
全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。
不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制
四、不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。
五、严格控制成本，材料尽量选普通的材料。
同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。
自建苗圃基地，解决植物成活率的难题，快速更换，同时节约成本。
六、高效的执行团队准确传达项目价值：建立自己的销售队伍，高效的团队执行力，通过市场一线的及时反馈迅速决策。
产品标准化落地三步走
产品标准化落地三步走纵观当前整个地产行业，许多专业地产公司为支撑日益扩大的发展规模，均已搭建或开始搭建起结合企业发展的标准产品体系，如万科的金色家园系列、城花系列，恒大的华府系列，绿城的玫瑰系列等等。
产品标准化似乎一时间成为行业最热门的词汇之一，也成为品牌地产企业在市场竞争中的利器。
但究竟如何搭建产品标准化体系？本文将结合标杆的实践及我们的研究成果，进行详细介绍。
一、什么是产品标准化一说到产品标准化，很多人第一时间想到的就是堆砌的大量技术文档、操作指引、工作模板等，虽然部分正确但也有失偏颇。
什么是产品标准化？如果撇开一切，单谈产品标准化是没有意义的，企业不能为了标准化而做标准化。
所以探讨产品标准化，就需要追本溯源，看清来龙去脉。
首先理清以下几者关系，这也是笔者发现大家常易混淆的一些概念：产品战略：它是企业产品发展方向，是如何应对市场变化，提供相应的产品，保持企业优势。
如目前各地产企业纷纷进军商业地产，就是一个重大的产品战略调整。
产品系列：它是产品战略的具象化，是指企业涉足的产品业态，如住宅、商业、旅游地产等。
产品线：是指企业产品系列中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品。
如万科金色家园系列、城花系列等。
产品标准：是指某一产品线的技术标准和开发实施标准，包括产品建造交付标准，产品单方、部品部件标准，施工工艺工法等。
如下图所示，我们通常意义上所说的产品标准，即是对产品战略、产品系列以及产品线的支撑和技术化语言的诠释，其背后是对市场分析、客户需求、产品理念、成本、质量要求的一脉传承。
如果省去前面的部分，那我们的产品标准化也将会是无根之萍。
二、产品标准化管理方案产品标准化管理方案主要分为两大部分，即集团管控和核心业务管控，而产品数据是整个产品标准化的基础和支撑（见图1）。
（一）集团管控集团作为产品标准化的主导人和推动者，应重点做好“市场/客户研究（客户细分战略）”、“搭建产品标准化框架”、“成果应用评估及推广”三方面的工作。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“龙湖地产的精明之处， 是把景观也商品化了”
商品的基本特征——标准化生产，我们在龙湖景观产品中 见到太多太多……
设计、施工、部品乃至更多细节……
接下来，要展开的
就是
一场寻找“标准化”的旅程。
旅程开始……
标准化藏在哪里？
设计 部品 施工 细节
无处不在……
设计
Disign
标准化景观设计定位 ＋
景观设计手法节点标准化
标准
思
考
Thinks
景观
标准化给龙湖带来了什么?
•满足快速推进的要求… •基本统一的品质保证… •品质保证同时成本的相对控制… •良好的品牌效应… •大大增加销售和附加价值…
•设计 •施工 •部品、细节 景观
标准化
我们从中又可以学习什么?
设计： 标准化一 确定景观主题
根据项目类型确定景观的主题，与营销一起包装富有故事情节般的浪漫生活。
北京、上海、苏南各项目在设计中重复运用
标准化的设计手法
北京
上海 常州 无锡
…
•景观主题设计标准化—浪漫
绿化
样板区绿化 不少于五重 组团绿化 不少于四重 公共绿化 二、三重以上
•绿化层次设计标化—多重
平面构图多采用曲线形式，水系、花卉带、步 行道都通过科学的弧度计算排布，特别在低密 度项目尤为突出。硬质小径曲径通幽，与周围 景观和谐相融，营造出独有的私密感和温馨感。
标准化三 合理安排工序，做好成品保护
正确合理的施工工序对成品质量是最好的保证，而良好的成品保护则是 对最终效果最好的保障。
部品、细节： 标准化一 景观软装（情景化部品）
根据主题设置，可结合活动场所布置与主题相符的情景化部品，样板实 景区必须100%实现情景布置，非样板或销售参考区可根据档次及成本相应减少。
•平面构图设计标准化—曲线为主
情景小品 立体 人车分流 绿化
•设计标准化—其他
良好的苗木即时效果，全冠移植标准 平整的草坪，工序标准保证 硬质施工，统一工艺标准验收
施
工
Construction
全冠移植标准化
•充分认识到苗木种 植对景观效果的重 要性 •重点苗木采购时， 选择10年以上成 树，不剪枝叶，专 车专送移植社区 •施工坚持“全冠成 树移植”，制定标准 化工艺 •施工时，360度寻 找苗木的最佳观赏 方向
标准化二 控制软硬质比例
根据集团产品形态和风格，建议组团绿化和宅前绿化的硬地比例控制到 30%以下，主入口及中心景观轴线根据具体设计适当增加硬质空间比例。（目前 从杭州、苏州、昆山等项目来看硬质比例基本都在30-40%，造成硬质成本相对过 高） 标准化三
绿化设计注意层次
重点大乔木种植重质不重量，推过堆坡以及适当增加中下层的层次密度 提升绿量及绿化效果。
标准化二 注重细节处理，重点部位重点打造
着重行人平俯视视线范围内，容易观察到的景观细节的处理，如井盖、 指示牌、工程配套构筑物、垃圾箱、道路收边、绿化不露土等等。样板区及销售 参考区更需要重点打造。
……
景观
标准化
景观
标准化+个性风格
‖
世茂景观特色
The End！
草坪施工标准化
•整地 标准工序 标准 6道工序 •草坪铺设标准工序 草籽撒播工序 标准 5道工序 或 草皮铺设工序 标准 5道工序
工艺
标准
验收
《龙湖景观工艺效 果标准》 表面平整度（2米直 尺检查），允许偏 差3mm。 面层行列（接缝） 直线度（5米长度 内），允许偏差 3mm。 表面无污染。
部
标准为王
——从龙湖景观产品看标准化
2010.8.31日常州、无锡龙湖考察后记 世茂集团工程技术部 陈国庆
标准化，是一个越来越常被业内人士提起
的话题，可 何为标准化？标准化为何物？
设计、施工、部品乃至细节~ 客户所感受之处，皆可标准化！
09年
上海滟澜山、蓝湖郡
留在记忆里最深的是规划设计搭建的高低起伏的景观基底、多层次的绿 化、丰富的景观“软”装饰及营造的浪漫主题 10年的今天 常州香醍漫步、无锡滟澜山 不出大家的预判，类似的布局，同样的绿化层次搭配和闭眼亦 可知的细节营造
Parts
品
•陶罐、花车、纱幔、水景以及Gondola 是龙湖景观不可或缺的明星 •无论在上海还是在常州，你总能看到它们的身影 •它们无所不在，已自然成为龙湖景观的——部品
标准
细
Detail
节
•除如上所示，严谨的细节追求还体现在其他方面； •管线、井盖的处理、垃圾箱的处理甚至包括物业对景观的维护等等； •这也正形成龙湖景观追求的细节
设计标准化
按项目类型及营销定位明确划分档次
设计中根据项目定位档次对景观造价设计定位 进行标准化明确
明确每个档次景观设计的内容标准，从源头控制景观成本和效果
该花的钱的决不省，不该花的钱也决不多花
景观设计定位标准化
浪漫的景观主题 多重的层次绿化 曲线为主的平面构图
贴合主题的情景化小品 全方位的立体绿化 多数项目彻底的人车分流
标准化四 样板区设计标准
景观样板区作为销售最重要的道具之一，必须重点打造，同时它的设计 施工必须能满足快速复制推进的需要。
施工： 标准化一 重点部位必须全冠移植
小区的主入口，主要景观轴线内的视线焦点，组团绿化的中心等重 点部位必须全冠移植具有空间控制力的大乔。
标准化二 严格控制草坪施工质量
小区景观中成本相对最低的类别就是草坪，如能做好草坪施工（当然需 要堆坡质量及乔灌木的配合），疏林草地也会有比较好的效果。并可以将节约下 的成本用在更需要花钱的地方。