观澜高尔夫别墅销售策划报告书-83页精选文档
高尔夫销售工作计划
高尔夫销售工作计划篇一：高尔夫销售工作计划篇一：高尔夫练习场试营业阶段工作计划大纲高尔夫试营业阶段工作计划大纲一、目标在这一阶段，练习场作为景尚银谷的重要交际和展示平台，需要本着塑造公司品牌形象，打响知名度的原则，通过对宾客实施多方位的服务模式，形成一套借鉴和创造相融合的全新理念，去吸引公司的潜在客户，打造良好的口碑，为练习场的正式开张做好充分的准备。
二、设想策略1、免费招待（但是会做宾客消费记录）。
2、寻找收集宾客特殊要求，并将其本公司“大众化”。
3、简约又不失到位的服务，用人力来弥补设施的缺陷。
三、成本控制 1、简化配套设施。
2、控制宾客必需品和后勤易耗品、工具的备用数目，减少不必要的损耗。
3、自制部分后勤工具。
4、充分利用现有人力资源，一司多职，简化人员编制。
四、人事 a、原则做好正式营运期间的人员编制，计划内部培训和对外招聘相结合，简化人事框架，展开多方位的培训，培养员工的适应能力。
b、人事编制和框架c、计划人员到位时间：必须在XX年3月15日前到位。
d、员工福利待遇，按集团公司人力资源部规定执行。
e、制定相关人事制度。
五、培训针对练习场的正式营业，在保证试营业顺利开展的前提下，根据试营业阶段的摸索，制定一套阶段培训计划，并且保持培训的长期性。
相对确立各岗位的工作职责、正式操作流程、规范等内容，培养服务的同一性、专业性，实现服务的灵活性达到一定的水准。
具体内容如下：1、各岗位职责培训 1）楼面服务员的工作职责 2）咖啡厅服务员工作职责 3）前台接待员工作职责 4）收银员工作职责5）专卖店服务员工作职责 6）教练工作职责 7）练习场主管工作职责2、操作流程1）各岗位早晚班交接程序 2）各岗位宾客服务整体流程 3）宾客存包程序 4）宾客取包程序5）前台收银避免走单程序 6）咖啡厅宾客点单配送程序 7）教学室课程和教学套餐设计 8）专卖店操作流程3、各岗位环节操作规范及内容4、服务的技巧5、公司的最新消息六、营运管理 a、营运时间b、营运项目试营业：打击位、简单茶水、租杆正式营业：打击位、专卖店、咖啡厅、租杆、租鞋、推杆果岭、切击果岭、沙坑击球、数码教学服务。
深圳观澜湖高尔夫总部会馆营销执行方案及投资手册
四、总部会馆服务内涵支撑.........................................................................................................17 1. 2. 3. 功能定位.........................................................................................................................17 对应的产品功能建议.....................................................................................................17 对应的服务配套建议.....................................................................................................17
二、推广阶段和推广渠道...............................................................................................................9 1. 推广阶段建议......................................................................................................................9 2．各阶段推广目标、推广效果跟踪、及修正方案 ...........................................................10 3. 媒体计划 .................................................................................................................... 11
某某高尔夫别墅项目营销提案
保利地产，我们会想到什么？
• 拥有政府背景 • 上市公司 • 国内知名地产公司 • 地产届的标杆企业之一
•保利·高尔夫别墅，让我们想到什么？
•产品影响力（保利的品牌） •崇高的追求（高尔夫运动） •与众不同的生活（独体别墅）
2、寻找我们的客户
客户是谁？
我们可以用推理的方法去找〉〉〉〉
排除保利品牌的号召力因素，和特殊的购买因素 选择稀缺高尔夫别墅人群，
他们财富的积累过程比较轻松 有足够的物质基础来构建精神堡垒
他们热爱生活，讲究生活的品质 梦想着有一块乐土，盖一栋与自我最匹配的房子
在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投
这些人群，才是本案的目标人群
不可忽略的特殊群体
□在本地发展的外省或外籍人士 □在外地或他国发展的本省人士 □境外（香港）人士
找到一个与众不同的兴奋点
缔造高尔夫别墅的文化与生活
高尔夫别墅文化与生活：追求卓越、崇尚个性、回归自我
品牌定位
高尔夫别墅： 回归自我的别墅生活社区
回归自然的
归属感
回归纯我的
境界感
回归家庭的
亲密感
回归自我的
私密感
回归秩序的
安稳感
回归生活的
自在感
脱尽都市风尘回 归自我情怀
●保利国际会所 的荣耀让家在设 计改造中融入了 自我的思想●新 会所功能齐全设 施完善
事业成功 内心修为
●标准18洞高尔 夫顶级球场，尽 享高尔夫带来的 尊崇与优越 ● 对传统性礼仪的 强调，也是对文 化涵养的修为
健康幸福的 家庭生活区
●妻与子女 的安乐窝、 心灵的天堂 ●在晚餐后， 一家人在自 己的后花园 谈笑言语其 乐融融●彼 此友好和睦
房地产行业某高尔夫别墅销售策划报告书
房地产行业某高尔夫别墅销售策划报告书一、背景介绍随着城市发展和人口增长，高尔夫别墅成为房地产行业一个新兴的销售市场。
高尔夫别墅结合了高品质生活和休闲活动，吸引了越来越多的购房者。
然而，目前市场上的竞争越来越激烈，因此本报告将提供一项全面的高尔夫别墅销售策划，以帮助开发商提高销售效益。
二、目标客户群体分析1. 高收入人群：他们追求高品质的生活与休闲活动，愿意在高尔夫别墅区购买独特的住房。
2. 高尔夫爱好者：他们热爱高尔夫运动，希望在别墅区附近能享受到高品质的球场设施。
3. 家庭人口较多的消费者：他们需要更大、更宽敞的住房空间，以满足整个家庭的需求。
4. 退休人口：退休人口通常有更多的休闲时间，他们追求宁静、绿意盎然的生活环境。
三、销售策略1. 打造高品质生活体验：通过营造独特的住房设计风格，提供高品质的室内装修和家电设备，以满足目标客户对高端生活的需求。
2. 提供专业高尔夫球场设施：配备专业级球场设施，如高质量的草坪、设计独特的球道以及高标准的设施设备，以吸引高尔夫爱好者购买。
3. 强化社区建设：在别墅区内部提供完善的配套设施，如健身房、游泳池和社区活动中心等，为居民提供更多的休闲娱乐选择。
4. 提供个性化服务：因为高尔夫别墅通常是高价值的投资，开发商应提供个性化的销售服务，考虑到客户的需求和要求，为他们定制满足个性化的家居设计方案。
5. 加强市场宣传推广：通过各种媒介渠道，例如电视、网络、报纸和户外广告，增加对高尔夫别墅项目的曝光和宣传，吸引更多的潜在购房者。
四、销售预测和预算根据市场需求和目标客户群体分析，我们预测高尔夫别墅项目的销售前景非常乐观。
基于此，制定合理的销售预算，并投入适当的销售人力和资金，确保销售任务的完成度。
五、销售推进计划1. 与房产中介合作：与知名的房地产中介公司建立合作伙伴关系，利用其广泛的销售网络和客户资源，扩大销售渠道，提高销售效益。
2. 举行开放日活动：组织开放日活动，邀请潜在客户参观别墅区并了解项目的特点和优势，以增加客户的购房兴趣。
某高尔夫别墅营销策划提案书
某高尔夫别墅营销策划提案书尊敬的各位领导：谢谢您能抽出时间阅读我们的高尔夫别墅营销策划提案书。
我代表我们的团队，向您详细介绍我们计划推广的一座高尔夫别墅。
1. 项目背景：我们所在城市的高尔夫别墅项目位于美丽的海滨地区。
项目共有100座独立别墅，每栋别墅都配备了优质的高尔夫球场，并且享有壮丽的景色。
这些别墅拥有宽敞的室内空间、顶级的家居设施和安全的社区环境。
2. 市场调研：我们进行了市场调研，并发现潜在的买家有以下特点：- 有较高消费能力的高收入人群，他们注重生活质量和高品质住宅。
- 热衷于高尔夫运动或寻求高品质休闲生活方式的人群。
- 寻找独特、奢华度高的住宅项目。
3. 目标市场：基于市场调研的结果，我们确定目标市场为高收入人群。
我们还将以本地高尔夫爱好者和海滨度假者为重点对象。
4. 营销策略：（1）品牌宣传：我们将通过多渠道的品牌宣传活动，提升高尔夫别墅项目的知名度，包括利用社交媒体、房地产展览会、杂志广告等。
（2）定向营销活动：为了更好地接触目标市场，我们将组织定向营销活动，如高尔夫比赛、高品位社交活动、私人参观等。
（3）合作伙伴关系：我们将与相关高尔夫球场、高端酒店和度假村建立合作伙伴关系，共同推广高尔夫别墅项目。
（4）差异化定位：我们将强调高尔夫别墅项目的独特之处，包括别墅设计的奢华度和高度私密性，自然景观，以及高质量的服务和设施。
5. 营销计划：（1）媒体宣传：通过各种主流媒体渠道宣传，如电视、报纸、互联网等，确保别墅项目得到广泛的宣传和曝光。
（2）免费试住：为了让潜在客户更好地了解别墅的优越条件，我们将提供免费试住活动，让他们亲身体验高雅的生活方式。
（3）线上线下推广：我们将充分利用互联网渠道和电商平台进行线上推广，并组织线下推广活动，如开放日、推介会等。
6. 预期效果：通过我们的营销策略和活动，我们预计项目的知名度将大大提升，吸引更多目标客户的关注，成功销售出大部分别墅。
7. 预算分配：我们将合理分配营销预算，确保在各个渠道的宣传和推广活动中都能够取得有效的效果。
高尔夫销售工作计划
篇一：高尔夫练习场试营业阶段工作计划大纲高尔夫试营业阶段工作计划大纲一、目标在这一阶段，练习场作为景尚银谷的重要交际和展示平台，需要本着塑造公司品牌形象，打响知名度的原则，通过对宾客实施多方位的服务模式，形成一套借鉴和创造相融合的全新理念，去吸引公司的潜在客户，打造良好的口碑，为练习场的正式开张做好充分的准备。
二、设想策略1、免费招待（但是会做宾客消费记录）。
2、寻找收集宾客特殊要求，并将其本公司"大众化"。
3、简约又不失到位的服务，用人力来弥补设施的缺陷。
三、成本控制 1、简化配套设施。
2、控制宾客必需品和后勤易耗品、工具的备用数目，减少不必要的损耗。
3、自制部分后勤工具。
4、充分利用现有人力资源，一司多职，简化人员编制。
四、人事 a、原则做好正式营运期间的人员编制，计划内部培训和对外招聘相结合，简化人事框架，展开多方位的培训，培养员工的适应能力。
b、人事编制和框架c、计划人员到位时间：必须在2007年3月15日前到位。
d、员工福利待遇，按集团公司人力资源部规定执行。
e、制定相关人事制度。
五、培训针对练习场的正式营业，在保证试营业顺利开展的前提下，根据试营业阶段的摸索，制定一套阶段培训计划，并且保持培训的长期性。
相对确立各岗位的工作职责、正式操作流程、规范等内容，培养服务的同一性、专业性，实现服务的灵活性达到一定的水准。
具体内容如下：1、各岗位职责培训 1）楼面服务员的工作职责 2）咖啡厅服务员工作职责 3）前台接待员工作职责 4）收银员工作职责5）专卖店服务员工作职责 6）教练工作职责 7）练习场主管工作职责 2、操作流程1）各岗位早晚班交接程序 2）各岗位宾客服务整体流程 3）宾客存包程序 4）宾客取包程序5）前台收银避免走单程序 6）咖啡厅宾客点单配送程序 7）教学室课程和教学套餐设计 8）专卖店操作流程3、各岗位环节操作规范及内容4、服务的技巧5、公司的最新消息六、营运管理a、营运时间b、营运项目试营业：打击位、简单茶水、租杆正式营业：打击位、专卖店、咖啡厅、租杆、租鞋、推杆果岭、切击果岭、沙坑击球、数码教学服务。
高尔夫销售工作计划(共4篇)
高尔夫销售工作计划（共4篇）第1篇：高尔夫销售工作安排篇1：高尔夫练习场试营业阶段工作安排大纲高尔夫试营业阶段工作安排大纲一、目标在这一阶段，练习场作为景尚银谷的重要交际和展示平台，须要本着塑造公司品牌形象，打响知名度的原则，通过对来宾实施多方位的服务模式，形成一套借鉴和创建相融合的全新理念，去吸引公司的潜在客户，打造良好的口碑，为练习场的正式开张做好充分的打算。
二、设想策略1、免费款待（但是会做来宾消费记录）。
2、找寻收集来宾特别要求，并将其本公司“大众化”。
3、简约又不失到位的服务，用人力来弥补设施的缺陷。
三、成本限制1、简化配套设施。
2、限制来宾必需品和后勤易耗品、工具的备用数目，削减不必要的损耗。
3、自制部分后勤工具。
4、充分利用现有人力资源，一司多职，简化人员编制。
四、人事 a、原则做好正式营运期间的人员编制，安排内部培训和对外聘请相结合，简化人事框架，绽开多方位的培训，培育员工的适应实力。
b、人事编制和框架c、安排人员到位时间：必需在2007年3月15日前到位。
d、员工福利待遇，按集团公司人力资源部规定执行。
e、制定相关人事制度。
五、培训针对练习场的正式营业，在保证试营业顺当开展的前提下，依据试营业阶段的摸索，制定一套阶段培训安排，并且保持培训的长期性。
相对确立各岗位的工作职责、正式操作流程、规范等内容，培育服务的同一性、专业性，实现服务的敏捷性达到肯定的水准。
详细内容如下：1、各岗位职责培训 1）楼面服务员的工作职责 2）咖啡厅服务员工作职责 3）前台接待员工作职责 4）收银员工作职责5）专卖店服务员工作职责 6）教练工作职责 7）练习场主管工作职责2、操作流程1）各岗位早晚班交接程序 2）各岗位来宾服务整体流程 3）来宾存包程序 4）来宾取包程序 5）前台收银避开走单程序 6）咖啡厅来宾点单配送程序 7）教学室课程和教学套餐设计 8）专卖店操作流程3、各岗位环节操作规范及内容4、服务的技巧5、公司的最新消息六、营运管理 a、营运时间b、营运项目试营业：打击位、简洁茶水、租杆正式营业：打击位、专卖店、咖啡厅、租杆、租鞋、推杆果岭、切击果岭、沙坑击球、数码教学服务。
高端别墅销售策划报告书
高端别墅销售策划报告书尊敬的领导：我是负责市场销售的销售经理，特此向您呈报我为高端别墅销售制定的策划报告书。
根据市场调研和客户需求分析，我们预计高端别墅市场将迎来一波增长机会。
在这份报告中，我将向您介绍我们的销售策略、目标市场、竞争优势和营销计划。
一、销售策略：1. 针对高端客户群体进行精准定位，并推出独特的产品定位，突出别墅的豪华、时尚和舒适特点。
2. 建立强大的销售团队，拥有丰富的经验和专业素养，为客户提供全方位的服务和解决方案。
3. 通过一系列营销活动和品牌推广，提升品牌知名度和形象，吸引更多潜在买家的关注。
二、目标市场：1. 面向高收入人群，包括成功企业家、高级管理人员和富有的投资者等。
2. 主要聚焦在一线城市和部分二线城市，因为这些地区拥有较高的购买力和消费水平。
三、竞争优势：1. 出色的产品设计和建筑质量，高端别墅采用现代化设计理念和先进的建筑技术，具有独特的艺术价值和高品质。
2. 优越的地理位置，设计别墅项目位于城市中心或私人社区，享有便利的交通、优美的环境和全方位的配套设施。
3. 客户定制服务，我们将提供一对一的客户专属服务，根据客户的需求和喜好，打造独一无二的高端别墅。
四、营销计划：1. 建立定期的市场调研机制，以了解目标客户的需求和趋势，及时调整产品定位和销售策略。
2. 通过线上和线下渠道进行宣传和推广，包括网站宣传、社交媒体推广、展览会参展等，扩大品牌影响力和市场份额。
3. 与房地产中介机构合作，进行合作营销和渠道扩展，提升产品销售覆盖率。
4. 参与社区活动和慈善赞助，树立企业社会责任形象，增加消费者对品牌的认同和好感度。
综上所述，我们将通过精准定位、优质产品和全方位服务，打造高端别墅销售的竞争优势。
我们相信，在市场需求不断增长的背景下，本策划报告中的销售策略和营销计划将能够帮助我们取得良好的销售业绩。
此致，销售经理时间：yyyy年mm月dd日五、市场调研和客户需求分析在开始制定销售策划之前，我们进行了广泛的市场调研和客户需求分析。
最新观澜湖别墅推广销售案80p
市场在售个案建筑风格分析
项目名称
观澜湖别墅 金越逸墅蓝湾 保利林语 力旺弗朗明哥
意式风格
万科惠斯勒 中信净月山 国信美邑
欧式风格
现代风格
西班牙风格 北美风格
别墅产品风格各异，欧式及西班牙风格市场占有率较大，意式 风格属于市场中的独秀。
1 市场部分 2 成交客户分析 3 价格制定 4 推广策略 5 销售办法
一期业主
2#102
李杰 女 40 政府 未知
红旗家园 三口
朋友介绍
购买原因共性分析： 1、产品需求：别墅产品的抗跌性，产品增值保值性更强。 2、资源认同：亲水别墅的稀缺和无法复制的景观。 3、自身背景：自我保护意识强，同为政府官员。
付款方式 成交周期
按揭
15天左右
付款 方式
按揭
成交周期 10天
付款方式 成交周期
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➢ 成交客户个案分析 ➢ 成交客户共性分析表 ➢ 剩余产品描述 ➢ 成交客户明细表
成交明细表
日期
客户姓名
产品
房号
面积
金额
付款方式
回款进度
置业顾问
11/12 11/18 11/21 11/22
毛宇 李杰 刘凤彬 林大波
在售均价
总价区间
建筑风格
15000元 12000 16000元
410-530万 220-310万 450-1300万
意式
高尔夫独栋别墅营销报告PPT课件
布局规划
针对不同销售渠道，制定相应的 布局规划，包括线上平台的页面 设计、线下门店的选址和装修、
代理商的招募和管理等。
多渠道整合
实现线上线下渠道的互补与融合， 提高销售效率和客户满意度。
线上线下融合营销推广方案设计
线上推广
利用互联网和社交媒体平台，进行品牌宣传、产 品展示和活动推广，吸引潜在客户关注。
别出可能对高尔夫独栋别墅项目造成不利影响的潜在风险。
02
风险评估
对识别出的潜在风险进行量化和定性评估，确定各风险的发生概率、影
响程度以及可能带来的损失。
03
应对措施汇报
针对识别出的潜在风险，制定相应的应对措施和预案，包括风险规避、
减轻、转移和接受等策略，确保项目能够顺利推进并实现预期目标。
质量安全保障体系完善举措介绍
针对目标客户需求和市场空白点，挖 掘高尔夫别墅市场的潜在机会。
02
产品策略与差异化定位
高尔夫别墅产品特点介绍
地理位置优越性
高尔夫别墅通常位于环境优美、 交通便利的地理位置，为住户提
供高品质的居住环境。
独特的设计风格
别墅设计融合现代建筑艺术和自 然景观，打造独特且舒适的居住
空间。
高尔夫球场配套
别墅区内或周边配备高标准的高 尔夫球场，满足住户休闲运动需
高尔夫独栋别墅营销报告ppt课件
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目 录
• 市场分析与目标客户定位 • 产品策略与差异化定位 • 价格策略与销售渠道选择 • 品牌形象塑造与传播途径 • 项目进度管理与风险控制 • 总结回顾与未来发展规划
01
市场分析与目标客户定位
高尔夫别墅市场需求分析
1 2
3
某别墅营销策划报告书
客户籍贯分析
客户 籍贯
人数
香港 389
台湾 97
国内 其他 合计
94
44
624
比例 62.34 15.54% 15.06 7.05% 100%户身份 会员购买 非会员购买 合计
人数 266 358 624
比例 42.6% 57.4% 100%
客户年龄分析
客户年龄 40岁以下 41-60岁 60岁以上 合计
• 片区别墅除海景外缺乏其他可依托资源，整体 发展水平比较低，与其他区域别墅存在一定的 距离。
三、观澜湖早期销售分析
观澜湖地产项目销售有以下几个特点： Ú 产品主要外销，以香港、台湾客户为主； Ú 地产销售依附于球会，半数以上的客户
为会员购买； Ú 客户成分主要是在深圳、东莞附近有公
司的成功人士；
3、重点市场分销体系建立
•珠三角地区的分销体系 •港台地区的分销体系 •北京地区的分销体系 •长三角地区的分销体系
4、观澜湖文化体系
•根据市场定位人群特征及心理需要，结合 公司的发展规划制定整体文化战略—— “国际高尔夫生活社圈”
•建立“国际高尔夫生活社圈”的相应理论 依据；
•根据项目进入市场不同的时间段，根据实 际需要，营造事件；
观澜湖• 圣安德鲁斯别墅 营销策划报告书
前言
我们发展的方向
依托世界第一大球会，建立专业的房地 产公司
营造居家概念，把观澜湖打造成国际化 人文社区
树立駿豪地产集团品牌 建立一只专业地产精英营销团队
一、项目片区概况
• 城市扩张的黄金带 • 产业经济集中带 • 体育休闲产业带
二、别墅市场概况
度无限高尔夫景观
B.产 品
• 住宅类罕有的恢弘手笔 • 建筑界关于豪宅尺度新的界定 • 艺术领域的细节描画第一次使用在住
高尔夫销售月工作计划模板
一、前言随着我国高尔夫运动的不断发展，高尔夫市场逐渐扩大，高尔夫销售行业也迎来了新的发展机遇。
为了更好地把握市场动态，提高销售业绩，特制定本月工作计划。
二、工作目标1. 提高品牌知名度，扩大市场份额。
2. 完成本月销售目标，提升销售业绩。
3. 增强客户满意度，提高客户忠诚度。
三、具体工作计划1. 市场调研与分析（1）收集并分析高尔夫市场动态，了解竞争对手情况。
（2）针对目标客户群体，制定有针对性的营销策略。
2. 产品推广与销售（1）针对新品上市，制定宣传方案，提高产品知名度。
（2）针对老产品，优化销售方案，提升销售业绩。
（3）加强与经销商、代理商的合作，扩大销售渠道。
3. 客户关系维护与拓展（1）定期对现有客户进行回访，了解客户需求，提供优质服务。
（2）针对潜在客户，开展针对性营销活动，拓展客户群体。
（3）建立客户档案，跟踪客户购买行为，提高客户满意度。
4. 内部管理（1）加强团队建设，提高员工业务能力。
（2）优化销售流程，提高工作效率。
（3）完善考核机制，激发员工积极性。
5. 营销活动（1）举办高尔夫体验活动，吸引潜在客户。
（2）开展线上线下促销活动，提高产品销量。
（3）与其他品牌、企业合作，扩大品牌影响力。
四、工作实施与监控1. 制定详细的工作计划，明确责任人和完成时限。
2. 定期召开工作汇报会议，总结经验，发现问题，调整策略。
3. 加强沟通与协作，确保各项工作顺利推进。
4. 对工作进度进行监控，确保按计划完成。
五、工作总结与评估1. 每周对工作进展进行总结，分析问题，提出改进措施。
2. 每月对销售业绩进行评估，分析原因，调整策略。
3. 每季度对团队工作进行总结，评估员工表现，制定培训计划。
六、结语本月工作计划旨在提高高尔夫销售业绩，扩大市场份额。
通过全体员工的共同努力，相信我们能够实现这一目标。
让我们携手共进，共创辉煌！。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
由此内外配合，达成最终的销售目标及品牌建 立。
B.总体策略
1、点对点直效行销体系
建立目标点的数据库 务拓展部 针对数据库中目标点不同的特性
安排针对性的销售策略。 进行销售阶段性划分
2、体验式行销模式运用
通过各种公关活动的举办，使目 标客户群真实的体会到观澜湖高 尔夫别墅提倡的生活模式，从而 产生购买行为。
观澜高尔夫别墅销售策划报告 书
骏豪集团发展部
我们发展的方向
依托世界第一大球会，建立专业的房地 产公司
营造居家概念，把观澜湖打造成国际化 人文社区
树立駿豪地产集团品牌 建立一只专业地产精英营销团队
我们的问题
我们的策略
一、项目片区概况
• 城市扩张的黄金带 • 产业经济集中带 • 体育休闲产业带
利用多方面的炒作，使“国际高尔夫生活 社 圈”文化尽快成为有影响力的、可持续发 展
劣势
A.配套
社区内缺乏国际性学校、一 流超市等生活配套，生活氛 围淡薄。
B.交通
距市区距离相对较远,公共交 通系统不发达,为居住造成一 定的麻烦。
C.形象
观澜湖地产形象没有建立，由于人员 流动性大，业界口碑不好
D.专业化操作 专业房地产操作模式没形成，球会运 作模式在地产营销上根深蒂固
机会
• 中国经济飞速发展 • 珠三角、港台人士对观澜湖认同 • 别墅用地停止审批,别墅推出量在未来
• 该区别墅多与高层等建筑形式共存一区，容积率 较高，使其尊贵感和私密性打了很大的折扣。
• 客户多选择为第一居所，与观澜高尔夫别墅不具 备可比性。
南山蛇口片区
• 主要是招商地产的鲸山别墅和半山海景别墅，以 大南山景和海景为主要卖点。
• 单纯的别墅社区，容积率比较低，素质较高。
盐田片区
• 近年，盐田作为海滨度假型片区在深圳东部悄 然兴起。受地理位置、交通、区域定位等影响， 度假别墅是盐田物业发展的主要形式。
分的高尚性；
• 关注其行业内的信息与活动；
地缘客户
• 分布在深圳、东莞、香港等距球会距离 比较近的客户；
• 为置业而置业； • 重视物业的质素、生活便利程度、物业
的发展前景； • 通过本地主流媒体汲取信息。
六、营销策略
A.总体思路
1、巩固与会员、业主的关系，充分挖掘此部分的 客户潜力。
2、加强观澜湖整体发展及强化别墅销售信息的对 外宣传，以达到观澜湖物业发展的品牌效应。
• 片区别墅除海景外缺乏其他可依托资源，整体 发展水平比较低，与其他区域别墅存在一定的 距离。
三、观澜湖早期销售分析
观澜湖地产项目销售有以下几个特点： • 产品主要外销，以香港、台湾客户为主； • 地产销售依附于球会，半数以上的客户
为会员购买； • 客户成分主要是在深圳、东莞附近有公
司的成功人士；
客户籍贯分析
客户 籍贯
人数
香港 389
台湾 97
国内 其他 合计
94
44
624
比例 62.34 15.54% 15.06 7.05% 100%
%
%
客户身份分析
客户身份 会员购买 非会员购买 合计
人数 266 358 624
比例 42.6% 57.4% 100%
客户年龄分析
客户年龄 40岁以下 41-60岁 60岁以上 合计
人数 156 449 19 624
比例 25% 71.96% 3.04% 100%
客户成分分析
分类
客户数量 比例
在附近设有公司 290 (或厂)
在附近没有公司 334 (或厂)
53.5% 46.5%
四、项目SWOT分析
优势
A.资 源
• 土地资源，超大私人领域，最大别墅 占地三亩
• 球会资源，安家在世界第一球会 • 景观资源，山体、湖泊、绿地，360
两年将有一定的减少。 • 球会与地产相互促进，共同发展。
威胁
• 别墅产品的顶级定位对珠三角豪宅 市场是个比较大的挑战;
• 市场需求有限性 • 别墅开发节凑
五、项目定位
考虑因素： 最大化的体现项目的优势； 符合项目开发的持续性； 与球会整体形象保持一致； 有利于最快时间最大化的实现效益。
物业定位 做中国最好的别墅
华侨城等片区。
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银湖片区
• 银湖片区是深圳别墅物业比较集中的片区,由90 年代的齐明别墅、金碧苑到现售的银谷别墅。
• 是深圳比较有名的富人区。但因为片区物业良莠 杂陈，片区治安比较差。 目前在售：银谷别墅
华侨城片区
• 依靠世界之窗的旅游资源和优美的区内环境，新 兴的别墅富人区，以波托菲诺为代表。
3、重点市场分销体系建立
珠三角地区的分销体系 港台地区的分销体系 北京地区的分销体系 长三角地区的分销体系
4、观澜湖文化体系
根据市场定位人群特征及心理需要，结合 公司的发展规划制定整体文化战略—— “国际高尔夫生活社圈”
建立“国际高尔夫生活社圈”的相应理论 依据；
根据项目进入市场不同的时间段，根据实 际需要，营造事件；
度无限高尔夫景观
B.产 品
• 住宅类罕有的恢弘手笔 • 建筑界关于豪宅尺度新的界定 • 艺术领域的细节描画第一次使用在住
宅立面上 • 独具一格、创新室内设计
C.品 牌
• 观澜湖世界第一球会的品牌 • 骏豪集团资源品牌
D.文 化
• 健康休闲的高尔夫文化 • 独有的高尚社交文化
E.安 全
• 中南海退伍军人镇守40公里边界 • 最先进的智能保安系统 • 高尔夫球场天然屏障
目标客户定位
三缘客户 高尔夫缘、工作缘、地缘
高尔夫缘客户
• 分布在全世界各地，香港、深圳、珠三角、 东南亚、内地等；
• 关注有关高尔夫方面的赛事及所有信息 • 看有关高尔夫方面的杂志等； • 会从球会的角度评价物业的价值； • 主要是为方便打球、甚至方便退休后打球
而置业。
工作缘客户
• 在深圳、东莞、珠三角等地有公司； • 注重社区的社交功能； • 注重社区环境，齐全的区内配套，社区成
二、别墅市场概况
深圳别墅主要分为几种： • 自住型别墅,主要分布于银湖、蛇口、华
侨城； • 度假型别墅，主要分布于盐田、观澜湖 • 商务型别墅，各片区均有渗透，代表是麒
麟山庄；
以下是对各片区别墅的描述：
观澜
龙岗
华侨城
布
葵涌别墅区
南澳
——深圳别墅主要分布在观澜、银湖、蛇口、