(房地产管理)房地产相关术语

房地产相关术语
一、房地产经营管理方面
1、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

2、三通一平：是指地皮在发展的基础上水通、电通、路通、场地平整。

3、七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

4、土地使用权限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

5、土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。

6、国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场，房地产行业管理的一个行政部门。

7、产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

8、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。

9、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业
务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售等业务提供有偿服务。

10、佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。

11、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

12、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性的适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。

这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润3%），故又称经济实用房。

安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。

是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

12、福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

13、微利商品房：与福利商品房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政的主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

14、集资房：自建房（集资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。

产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。

集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

15、公寓式住宅：公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

16、花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。

17、商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。

18、多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅。

19、小高层住宅：指七至十一层的楼房住宅称为小高层住宅。

20、高层住宅：指十一层以上的楼房住宅称为高层住宅。

21、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

22、跃层房：上、下两层，户内有楼梯，上下层均够标准层高。

23、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。

在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。

24、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

但没有完全分成两层。

（适合大面积住宅，小户型会显得局促）。

25、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。

26、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款时的一种经济行业，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，
这种方式称为银行按揭。

27、房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主、发展商三方签定。

28、房地产买卖合同：是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，除现房以外的所有商品房销售都须签订此合同。

28、契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。

它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者付税最大的一次税费。

29、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息，房屋产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期取息，无使用管理房屋的权利，待还清借款，产权人收回房契，抵押即告终结。

（简单说：抵押过程中，房子始终是你的）
30、正式认购书：交足定金后，签定的法律协议书
临时认购书：交临时定金，签定的法律协议书
31、五证：国有土地使用权证（土地出让合同）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证（施工许可证）、商品房预售许可证
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请使用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合规划的法定凭证。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

《建设工程开工证》：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权登记的主要依据之一。

没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房批准性证件。

32、二书：
《新建住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房提供的住房质量保证文件。

《新建住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。

二、建筑工程方面
1、建筑面积：对于一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面积计算的，对一套单元来讲，每套单元的建筑面积为：
（1）建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积；
（2）套内建筑面积=每套内的使用面积+墙体面积+阳台建筑面积；（3）公用的分摊面积=公用建筑面积的分摊系数*套内建筑面积
（4）公用建筑面积的分摊系数=整幢楼建筑物的公用建筑面积/整栋
楼建筑物的各套套内建筑面积之和（5）阳台建筑面积：封闭阳台算全部面积，不封闭阳台计算1/2面
积。

（6）套内墙体面积＝公用墙为水平面积一半计入
（7）公用建筑面积＝整栋楼的建筑面积－套内建筑面积－不应分摊
的建筑面积
2、容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。

3、绿化率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

4、建筑密度：又称建筑覆盖率，指在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

5、公摊面积：1、公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
6、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

使用面积大于等于地毯面积。

7、使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

板楼80%、塔楼75%、写字楼70%、65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

8、实用率：套内建筑面积/建筑面积
9、样板房：是指与实际房屋结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

10、示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参
考。

11、剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架中的梁柱，能承担各类载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

这种结构在高层房屋中被大量运用。

12、层高：楼层本层地面中缝到相应的上一层地面的中缝的竖向尺寸。

一般指本楼层地面与上层地面的距离（加楼板）。

13、净高：本房间地面到顶棚的距离。

14、开间——一间房屋的面宽，即两条横向轴线的距离。

15、进深——一间房屋的深度，即两条纵向轴线的距离。

16、建筑物——范围广泛，一般多指房屋。

17、构筑物——多指水泥等共使用的建筑
18、预埋件——建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。

19、构造柱——楼房中为抗震而设计的柱子。

20、地物——地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁……。

21、地貌——地面上自然起伏的情况。

22、地形——地球表面上地物和地貌的总称。

23、地坪——多指室外自然地面。

24、强度——单位面积上能负担的重量。

25、标号——材料每平方厘米能承受的拉力或压力。

26、标高——建筑平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，
都需要注标高。

27、轴线——画图和地上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。

28、中心线——对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都要用细点画线表示。

29、红线——规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红线圈在图纸上，产生法律效力。

红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用于标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

三、建筑结构类型划分
建筑结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。

1、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平的构件为钢
筋混凝土楼板及屋面板。

这种结构房间小，层数底，一般用于多层建筑中。

2、框架结构：这种结构的承重部分由钢筋混凝土或钢材制作的梁，
板，柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。

这种结构空间分割灵活，可用于多层和高层建筑中。

3、钢筋混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构
件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注也可以在工厂预制现场吊装。

这种结构可以用于多层建筑和高层建筑。

4、空间结构：它包括悬索结构；网架结构；壳体结构；折板结构；
供结构等形式。

这种结构多用于大跨度的公共建筑中。

如体育场，大剧院，航空港等。

四、按照建筑物层数或高度划分
1、建筑层数是房屋的实际层数的控制指标，但多与建筑总高度共同考虑。

2、住宅建筑的1-3层为低层；4-6层为多层；7-11层为中高层；12层以上为高层。

3、公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层建筑，低于24米为多层建筑。

4、建筑总高度超过100米时，不论其是居住建筑或是公共建筑均
为超高层建筑。

5、联合国经济事务部于1974年真对当时世界高层建筑的发展情况，
拔高层建筑划分为四种类型。

A低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50米以下的建筑物。

B中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75米的建筑物。

C高高层建筑：层数为26-40层，建筑为总高度75-100米的建筑物。

D超高层建筑：层数为40层以上，建筑为总高度100米以上的建筑物。

建筑构造
一、建筑概述
建筑都是由三个基本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象。

二、建筑的分类
㈠按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑两大类。

㈡按建筑结构，使用的材料，可以分为：砖混结构建筑：即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；钢筋混凝土结构的建筑：即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构，框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑：即建筑物的主要承重构件全部采用型钢；如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。

㈢按施工方法分“装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。

装配式建筑是指建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。

现浇式建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。

装配整体式建筑是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。

按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层（7-9层）；高层住宅（10-30层）。

三、房屋的组成及其作用
房屋建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、
楼梯、门窗等六大部分组成。

㈠基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。

它承受房屋的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层——地基。

基础按构造形式分条形基础、筏型基础、箱形基础等。

㈡墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承爱楼地层和屋顶传给它的荷载，并把这些茶载传给基础。

墙不仅是承重构件，它同进也是房屋的围护结构。

墙体的分类，按位置不同分内墙和外墙，按结构受力不同分承重墙和非承重墙，按所用材料不同分砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙。

㈢楼地层是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼屋和首屋地面两部分。

包括：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶棚层。

㈣楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

㈤屋顶是房屋顶部的承重和围护部分。

包括：保护层、防水层、找平层、保温层和结构层。

㈥门和窗均属围护构件。

门的主要功能是交通出放、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的窗起通风和采光作用。

窗的主要功能是采光和通风，同时也能起到美化立面的效果。

建筑材料
一、建筑材料分类
（一）根据来源分：建筑材料可分为天然材料和人造材料；
（二）根据使用部位不同：墙体材料、地面材料和屋面材料等；
（三）根据材料功能不同：结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等；
（四）根据材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。

二、材料的力学性质
1、强度：材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被
破坏时的最在应力（单位面积承受的力）值来表示。

2、弹性与塑性：材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢
复其原状的性质称为材料的弹性。

3、韧性与脆性：材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的
性质称脆性。

4、硬度与耐磨性：材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。

三、材料的物理性质
1、耐水性：材料长期在水的作用下保持其原有性质的能力称为耐水
性。

2、抗渗性：材料抵抗压力或其他液体渗透的能力称为抗渗性。

3、抗冻性：材料在吸水饱和状态下抵抗多次冻结和融化的作用而不
破坏，同时也不严重降低强度的性质。

4、吸湿性：材料在空气中吸收水分的能力称为吸湿性。

5、导热性：材料传导热量的能力称导热性，用物理学的导热系数表
示。

6、热容量：材料吸收热量和释放热量的性质称为热容量。

7、耐燃性与耐火性：材料抵抗燃烧的性质称为耐燃性。

建筑材料按
耐燃性分为4级：A级，不燃烧体；B1级，难燃体；B2级，可燃体；B3级，易燃体。

8、吸声性与隔音性：声音能穿透材料和被材料消耗的性质称为材料
的吸声性。

四、胶凝材料
能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。

㈠气硬性胶凝材料，只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料称为气硬性胶凝材料。

1、石膏：石膏是用天然二水石膏经过高温煅烧脱水、再经球磨机
磨成细粉而制成。

分建筑石膏、模型石膏、高强度石膏、硬石膏。

主要应用是制作石膏板。

2、石灰：以石灰石作为原料，经高温煅烧而制成，主要应用：石
灰多用于拌石灰砂浆和石灰、水泥混合砂浆，用于室内抹灰；石灰膏加水稀释做垫层用。

生石灰粉是块体生石灰经过磨细而成，适用于配制碟筑用石灰水泥混合砂浆。

3、水玻璃：常用作耐酸材料，如配制耐酸水泥，耐酸耐热混凝土，
也可以用于加固土壤，保护石料，涂抹防腐层，配制水玻璃矿渣砂浆修补夸墙裂缝等。

㈡水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料称为水硬性胶凝材料。

这类建筑材料主
要是水泥。

建筑工程中常用的是硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥。

五、混疑土及砂浆
混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料、细骨料按适当比例配合制成的拌合物，经一定时间硬化后，成为人造石材。

砂浆是由胶凝材和细骨料配制的拌合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。

混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。

1、普通混凝土：普通混凝土是由水泥、砂、石和水所组成。

混凝
土有许多优点，可根据不同要求配制各种不同性质的混凝土。

在凝结前混凝土具有良好的和易性，可以浇制各种形状和大小的构件或结构。

2、轻混凝土
⑴轻骨料混凝土：轻骨料混凝土是用比普通砂、石轻的多孔轻质材料作骨料，和水泥配制而成的一种混凝土。

轻混凝土容重小，导热系数低，用于房屋建筑的围护结构及承重构件，具有轻质、保温、绝热等性能。

⑵多孔混凝土：多孔混凝土是一种轻质多孔材料，兼有承重及保温、隔热功能，同时易切削、锯解和握钉性好。

3、其他品种的混凝土
⑴防水混凝土：是抗渗性较高的混凝土，彩用防水混凝土可省去构件表面的防水层、简化建筑构造。

⑵耐热混凝土:是由适当的胶凝材料、耐火粗细骨料和水按一定比便配制而成的。

耐热混凝土在建筑工程中大量用来建造高炉、焦炉基
础、高炉外壳和热工设备基础及围护结构等。

⑶喷射混凝土：是将预先配好的水泥、砂、石子，和一定数量的速凝齐，装入喷射机，利用压缩空气将其送到喷头与水混合后，以很高的速度喷向岩石或混凝土的表面所形成的混凝土。

主要用于岩石地下工程。

4、建筑砂浆：建筑砂浆在建筑工程中，是一项用量大、用途广泛
的建筑材料。

建筑砂浆主要可分为砌筑砂浆和抹面砂浆，还有一些保温、吸声、防水、防腐等特殊用途的砂浆。

⑴砂浆的组成：建筑砂浆是由无机胶凝材料、细骨料和水组成的。

⑵砂浆的主要技术性质：流动性，砂浆的流动性也叫做稠度，是指在自重或外力作用下流动的性能。

⑶砂浆的强度标号：砂浆标号是其强度大小的指标，根据砂浆的抗压强度大小，砂浆的标号分为10、25、50、75、100、150用200等级别。

标号越大，抗压强度越高。

通常采用25-100号砂浆。

⑷砂浆的变型：砂浆在承受荷载或在温度条件变化时，容易变形：干燥时，容易收缩。

为了防止抹面砂浆收缩变型不均匀而开裂，往往采取分层抹灰等做法。

⑸砂浆的种类
a、砌筑砂浆：砌筑砂浆的作用是保证构件均匀受力。

b、抹面砂浆
c、防水砂浆：制作防水层的砂浆叫做防水砂浆。

d、装饰砂浆：和于室内外装饰，以增加建筑物美观为主的砂浆。

六、建筑钢材与木材
㈠建筑钢材
1、建筑用钢筋
钢筋按生产工艺可分为：热轧钢筋、冷拉钢筋、冷拔钢筋、冷拔钢丝、热处理钢筋以及碳素钢丝、刻痕钢丝和钢绞线等。

钢筋按轧制外形分类：光面圆钢筋和螺纹钢筋。

2、建筑用型钢
型钢是指具有一定断面形式和外型尺寸的钢材。

有角钢、工字钢、丁字钢、槽钢、钢板、钢管等。

㈡木材
木材具有许多优良性能，如材质轻软，易于加工，强度较大，弹性韧性良好，导热性低等。

有些木材纹理美观，易于着色，适宜装修。

但木材也有一些共同缺点：如构造质地不均匀，各部位的强度不一，有天然缺陷，易腐易燃易变形，而且尺寸受到限制。

七、防水、保温隔热及吸声材料
㈠防水材料
其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。

沥青具有良好的粘结性、塑性、不透水性及而化学侵蚀性，并能抵抗大气的风化作用。

在建筑工程上主要用于屋面及地下室防水及道路路面等，此外还可以用来制造防水卷材、防水涂料、油膏、胶结齐及防锈防腐涂料等。

㈡保温和吸声材料
1、无机保温吸声材料。