盛京文化商城改造项目可行性研究报告

盛京文化商城改造项目可行性研究报告目录盛京文化商城改造项目可行性研究报告 (1)1.项目背景 (3)1.1项目概要 (3)1.2项目必要性 (5)2.宏观环境分析 (6)2.1国民经济在新常态下平稳运行 (6)2.2零售业将继续承担“扩大内需”的重任，未来仍是国民经济的支柱产业 (7)2.2.1“扩大内需”引导零售市场持续发展 (7)2.3文化产业崛起势不可挡 (8)3.区域市场分析 (10)3.1城市概况 (10)3.2消费市场总量持续平稳增长 (13)3.3沈阳消费体系中文化消费占比稳步增长 (14)3.4沈阳市商业地产发展现状 (15)4.商业发展环境分析 (17)4.1太原街是沈阳市的核心商圈 (17)4.2太原街商圈交通情况 (18)4.3太原街商圈内竞争分析 (18)5.项目内容及特色 (21)5.1项目内容 (21)5.1.1图书专营版块 (22)5.1.2视听体验版块 (23)5.1.3传统文化版块 (24)5.1.4创新生活版块 (25)5.1.5亲子娱乐版块 (26)5.1.6新华教育版块 (27)5.1.7文化活动版块 (27)5.1.8服务配套版块 (28)5.2项目特色 (29)5.2.1智能化购物 (29)5.2.2社区化交流 (29)5.2.3情景式展示 (29)5.2.4会员式订制 (29)5.2.5精细化服务 (29)6.SWOT分析 (29)6.1优势 (29)6.2劣势 (30)6.3机会 (30)6.4威胁 (30)7.项目发展规划 (30)7.1发展规划 (30)7.2经营定位 (31)7.3目标客群 (31)8.投资收益 (32)8.1项目资金 (32)8.2项目融资 (32)8.3经营规划 (32)8.4自主经营部分预测 (32)8.5回收期内部收益率 (33)8.6资产升值 (33)8.7项目投资收益估算 (33)8.7.1投资估算 (33)8.7.2经营收入与费用测算 (33)9.风险与对策 (43)9.1政策支持 (43)9.2市场风险 (43)9.3经营风险 (43)9.4资金风险 (43)9.5管理风险 (43)9.6对策与展望 (44)结论 (45)1.项目背景1.1项目概要盛京文化商城位于沈阳市和平区太原街商圈内，西至太原街步行街东至天津街，毗邻五洲春天与盛贸饭店。

太原街商圈核心位置。

对面中兴商厦与兴隆一百。

距沈阳火车站1.5公里，沈阳客运站1公里。

图1-1项目位置概况图图1-2项目周边状况东舜百货为五洲商业广场发展有限公司所有，东舜百货总建筑面积6.99万平方米。

分为地上6层和地下1层。

其中地上建筑面积6.19万平方米，地下负一层建筑面积0.8万平方米（地下负二层停车场未计入总面积）。

图1-3项目具体落位图目前该购物中心已歇业，项目物业内部已清空。

五洲春天，东舜百货，华联商厦地下停车场均为联通状态，该项目收购后需外立面及内装改造。

东舜百货建筑面积明细：楼层工程面积(㎡) 层高（米）总计备注6F 9904.93 5.1 9904.93 购置5F 10665.14 5.1 10665.14 购置4F 10693.33 5.1 10693.33 购置3F 10693.33 5.1 10693.33 购置2F 10382.91 5.1 10382.91 购置1F 9623.88 5.85 9623.88 购置B1F 8018 5.25 8018 反租B2F 10690 5 未计入未购买，420个车位1#、2#、3#地块地下连通合计 69981.52 69981.52 B1F-6F项目改造总投资9亿元。

其中物业购置7.3亿元，前期营运投资需要1.3亿元，资本化利息4000万元。

正式运营第一年实现含税营业收入7.5亿元，在此基础上不断递增，预计第五年实现经营收入10亿元，达到一个相对稳定的收入规模。

投资回收期6.06年，内部收益率为20%。

1.2项目必要性1.2.1项目自身优势“盛京文化商城”项目是沈阳出版发行集团履行国有文化企业责任，从建设沈阳文化阵地、发展文化产业实际出发，倾心打造的超大型文化商业综合体项目，将成为沈阳规模最大的文化商品、文化服务交易平台和体验消费场所。

本项目以推动文化事业繁荣和文化产业发展为理念，以拉动文化消费、促进消费增长为目的，以满足市民多元化文化需求为宗旨，以做大做强沈阳出版发行集团为目标，通过对多门类优秀文化产品和服务的聚集，创新业内领先的商业模式，实现文化消费的聚集裂变。

本项目突出了文化商品的特色性、消费的体验性、O2O线上线下的交互性，将成为国内一流的集文化体验、文化休闲、文化娱乐、文化消费于一体的综合性文化商城，进一步拓展沈阳城市文化消费的空间。

本项目将使文化产品与文化消费、文化创新与文化展示、文化服务与文化体验完美对接，开创文化经营的全新理念和运营方式，推动我市文化产业和文化消费的相互促进、协调发展。

本项目将对建设文明沈阳、和谐沈阳、文化沈阳起到重要的引领作用，对营造高品质、大众化文化消费，活跃文化商业氛围，激发市民文化消费热情，提升沈阳中心城市的文化品位起到重要推动作用。

本项目从经营理念、经营规模、经销品种、经营设施、运营模式上都居国内领先水平，并可通过复制在其他地区进行连锁经营。

本项目将成为我市的文化“航母”和文化新地标，成为吸引国内外优秀文化产品聚集沈阳，展示沈阳文化消费活力的重要场所。

1.2.2实现经济规模，提升品牌影响力对于文化产业与零售业的有机融合，由于国家政策的大力支持，资本市场也高度关注这一行业。

沈阳出版发行集团本身品牌影响力在沈阳乃至辽宁区域都是首屈一指的。

图书行业又是文化产业的核心，在沈阳图书市场中新华书店一直在市场中居于领导地位。

强力的品牌支持加之项目的可复制经营属性，预期将实现公司规模的大幅提升。

1.2.3通过经营提升物业价值，从而提升公司价值在当前通胀和人民币升值预期不断增强的背景下，持有经营位于城市核心商圈的优质商业物业，除了可获得稳定的经营收益外，还可通过经营提升商业物业的价值带来的资产回报的上升，从而提升公司价值，这也是公司应对当前商业地产调控，延伸公司产业链的重要手段。

项目地处沈阳核心商圈中最繁华地段，以“文化地产商业化，商业地产文化化”为核心理念，旨在追溯文化本源，开辟蓝海市场，重新引领沈城市民回归高品质阅读。

并向文化的外延不断拓展，将商业与文化完美结合，全力打造沈城文化新地标。

2.宏观环境分析2.1国民经济在新常态下平稳运行2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。

2.2零售业将继续承担“扩大内需”的重任，未来仍是国民经济的支柱产业2.2.1“扩大内需”引导零售市场持续发展全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年名义增长12.0%（扣除价格因素实际增长10.9%）。

其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长9.3%。

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额226368亿元，比上年增长11.8%，乡村消费品零售额3 6027亿元，增长12.9%。

按消费形态分，餐饮收入27860亿元，比上年增长9.7%，商品零售234534亿元，增长12.2%，其中限额以上单位商品零售124971亿元，增长9.8%。

12月份，社会消费品零售总额同比名义增长11.9%（扣除价格因素实际增长11.5%），环比增长1.01%。

人民消费能力稳步增长，消费能力提升，对于物质上需求逐渐往精神需求方面转型,文化产业未来前景一片大好。

2.2.2社会消费品总额持续增长，电商平台发展迅猛2014年全年，社会消费品零售总额262394亿元，同比名义增长12.0%，实际增长1 0.9%。

其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长9.3%。

2014年全年，全国网上零售额27898亿元，同比增长49.7%。

其中，限额以上单位网上零售额4400亿元，增长56.2%。

图2-1社会消费品总额分月同比增长速度零售行业目前发展比较稳健，其中图书行业增长明显，包括电子商务方面，仅图书零售行业在14年增长3.26%。

从国家经济看，消费对经济增长的拉动作用将进一步增强；收入分配制度改革不断深入，为扩大消费提供上升空间；城镇化进程加快推进，将有力促进消费水平的提升。

2.2.3居民消费稳步提升推动零售业走向持续繁荣2014年居民消费价格比上年上涨2.0%。

其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.8%。

分类别看，娱乐教育文化用品及服务上涨1.9%。

2013年我国文化产业增加值为21351亿元，与GDP的比值为3.63%。

其中，文化产业法人单位增加值为20081亿元，比上年增加2010亿元，增长11.1%，比同期GDP现价增速高1个百分点。

文化产业14年与GDP 的比值已经上升到5%，目前我国居民整体消费率将继续得到提升，消费空间进一步打开，零售企业、文化企业也将受益于我国消费的整体提升。

2.2.4人口就业稳定，文化需求逐年递增2014年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）136782万人，比上年末增加710万人。

全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰，人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点。

全国人口平稳增加，对于消费的需求也会带来持续增长，而对于文化产业的消费带来了长远发展的趋势。

全国的经济近年来都在平稳增长，百姓生活质量都有大幅提升，人们对于精神上得需求现在越来越重要了，在文化方面的需求得不到满足，目前国家对文化行业的支持力度空气巨大，可以看出对于文化行业的未来发展前景一片大好。

2.3文化产业崛起势不可挡2.3.1国家对于文化产业的扶持政策国家对文化产业的发展提出精准目标和时间规划关给予相应的扶持政策。

李克强总理在刚刚过去的2014政府工作报告中提出，要“促进文化创意和设计服务与相关产业的融合发展”，把它作为“支撑和引领经济结构优化升级”的重要抓手，报告对文化产业明确提出了发展速度的要求，要求文化产业发展增速要达到15% 以上，这是原来没有明确的。

这次明确说明了文化产业在整个国家建设当中的地位和作用。

一是居民的文化消费市场需求比以前要旺盛，也就是说市场需求保持一个比较旺盛的增速；二是政府在鼓励文化消费方面，今年文化部会同有关部门把文化消费作为一个重点工作向前推动；三是现在文化和科技的充分融合，在国家发展步伐和方向性明朗化同时，逐利的社会资本主动投入到文化产业的夙愿也在增强，这为推动文化产业进一步发展创造了很重要的条件；当然各级政府对文化产业更为重视，出台了一些鼓励发展的政策，这些都是文化产业保持比较快的增长速度的基本条件。