房地产开发利润核算表
万科房地产开发核算三级科目明细表
一级科目 二级科目 土地及政府规费 土地获得价款 丈量及报建费 土地属性指标类 配套及地下室工程费 地下室 土方、地基处理与边坡支护、桩基工程 场地平整 主体结构工程 主体安装工程 基建及管网工程费 室外管网工程 风险费 其他 室内装修 室内精装修工程费 开发成本 家私及部品 精装修分离体系及措施项目增加费 持有物业租赁装修 建筑立面及部品 装饰及环保工程费 公共部位精装修 室内弱电系统 环保系统费 土地合同外选择型配套 环境提升工程费 室外智能化系统 园林环境工程 规划设计费 行政管理费 开发管理费 工程管理费 营销/租赁设施建造费 造价咨询费 物业完善费用 资本化利息 资本化利息 三级科目 备注 按占地面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 直接归属 直接归属 按占地面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 直接归属 按可售面积分摊 按占地面积分摊 按占地面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 按
房地产开发企业会计科目表及注释
房地产开发企业会计科目表
房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目.其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目,只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。
表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要,如“应付债券”科目,只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目.企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。
成本类科目，这类科目有三个,即：“开发成本"、“开发间接费用”和“研发支出”。
其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。
如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施
工”和“施工间接费用”、“工程结算"、“机械作业"等科目。
许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息.如房地产开发企业在“原材料"总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映.在二级科目下,还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料-设备"二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。
房地产项目成本收益表
房地产项目成本收益表一、土地购置成本土地购置成本是房地产项目的起始点，包括土地购买、土地租赁、土地使用权转让等费用。
这部分成本是项目总成本的重要组成部分，且在不同地区和不同时间节点，土地价格会有较大的波动。
二、建设成本建设成本包括施工前的设计、规划费用，施工过程中的建筑、安装、装修等费用，以及施工后期的配套设施建设等费用。
这部分成本根据项目的规模、复杂度及地理位置等因素有所不同。
三、人工成本人工成本是房地产开发中不可或缺的部分，包括员工工资、奖金、福利等费用。
这部分成本根据项目的进度和规模会有较大的波动。
四、设备及材料成本设备及材料成本是指在房地产开发过程中所需要购买的设备和材料的费用。
这部分成本根据项目的需求和设备的选择有所不同。
五、营销成本营销成本是指为了将房地产产品销售出去而产生的费用，包括广告费、推广费、销售代理费等。
这部分成本根据项目的定位和市场环境有所不同。
六、资金成本资金成本是指在房地产开发过程中因为融资所产生的利息等费用。
这部分成本根据项目的融资方式和利率水平有所不同。
七、管理费用管理费用是指在房地产开发过程中产生的日常管理费用，包括管理人员工资、办公费、差旅费等。
这部分成本根据项目的管理模式和规模有所不同。
八、税费及其他杂项税费及其他杂项是指在房地产开发过程中产生的税费及其他杂项费用，如印花税、保险费等。
这部分成本根据国家的税收政策和相关规定有所不同。
九、预期收入预期收入是指根据市场情况和项目定位预测的房地产产品销售收入。
预期收入的确定需综合考虑市场供求关系、产品定位和价格策略等因素。
住宅项目财务报表
住宅项目财务报表
住宅项目财务报表包括以下内容：
1. 资产负债表：列出项目的资产和负债，反映项目的资本结构和项目的偿债能力。
- 资产方面，包括房屋建筑、土地使用权、工程施工进展款等。
- 负债方面，包括贷款、应付票据、预收房款等。
2. 损益表：列出项目在一定时期内的收入和支出，反映项目的盈利能力。
- 收入方面，包括房屋销售收入、租赁收入等。
- 支出方面，包括工程施工费用、物业管理费用、销售费用、利息费用等。
3. 现金流量表：列出项目在一定时期内的现金流入和流出情况，反映项目的现金流动状况。
- 现金流入方面，包括销售房款、租金收入等。
- 现金流出方面，包括购房款、工程施工费用、物业管理费用、偿还贷款本息等。
4. 经营指标分析：对项目的财务数据进行指标计算和分析，反映项目的经营状况和盈利能力。
- 毛利率：项目销售收入减去直接成本后的利润与销售收入
的比例。
- 净利润率：项目净利润与销售收入的比例。
以上是住宅项目财务报表的主要内容，具体报表形式和指标计算可根据实际情况进行调整和补充。
房地产开发项目经济分析表
一）
2.7 进场道路降坡
单位成本（元/m2） 741.60
3.1 规划设计费 3.2 地质勘察费 3.3 平基土石方 3.4 图纸审查费 3.6 白蚁防治费 3.7 工程监理费 3.8 招标代理服务费 3.9 环境保护费 3.10 质量监督费 3.11 合同鉴定 3.12 概算审查费 3.13 意外伤害费 3.14 散装水泥费 3.15 办证费
费用类别
标准
测算基数值
1.1 住宅销售
1500.00 5510.00
1.2 商业销售
2500.00
400.00
1.3 车库销售
1500.00
160.00
项目产品销售可实现收入小计
1.4 其他收入
0.00
0.00
项目销售收入合计（含固定资产部分）
2.1 营业税
3.00%
950.50
2.2 印花税
0.05%
26.42
以土地费+1/3建安费为基 数，期限为1年
23.76 以销售收入2%测算
9.51 以销售收入1%测算
24.20
83.88
销售产值
产品类型
套内价 格
备注
分项
一） 项目 项 销售 目 收入 销 售 收 入 及 二） 赢 营业 利 税金 水 平 指 标 三） 分 项目 析 开发 综合 成本
序号
项目经济 技术指标
分项 一）土地 综合成本
二）建安 成本
里田老卫生院开发项目经济分析（参考）
用地面积（亩）
配套用房（门卫、垃圾 站）
住宅面积（m2）
序号
费用类别
1.1 土地费用
5.99997 90.00 5510.00
房地产开发企业开发成本核算科目明细表
房地产开发企业开发本钱核算科目明细表土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费A、政府地价及市政配套费：支付得土地出让金、土地开发费、向政府交纳得大巾政配套费、交纳得契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途与超面积补交得地价A、勘察设计费:(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有水文、地质、文物与地基勘察费、沉降观测费、日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈伸等(2)规划设计费,规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其她:可行性研究费、制图、晒图、赶图费,样品制作费等(3)建筑研究用房费:包括材料及施工费A、根底造价：包括土右方、桩基、护璧(坡) 工程费、根底处理费、桩基咨询及检测费.A、室内水电管线设备费：(1)室内给排水系统费(自来水/ 排水/直饮水.⑵室内采暖系统费(3)室内燃气系统费(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管、盒预埋.A、室外给排水系统费：(1)室外给排水系统费:主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备及外接得消火栓等费用.(2)雨污水系统费用.A、绿化建设费:包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出.A、在开发小区内发生得不会产生经营收入得配套设施支出A、工程治理费:(1)支付给聘请得工程或工程监理单位得费用(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司得预结算编制、审核费用.(3)行政治理费：直接从事工程开发部门得人员工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事开发部门得行政费(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5)工程质量监督费：建设主管部门得质监费(6)平安监督费：建设主管部门得安监费(7)工程保险费B、合作款项：补偿合作万得地价、合作项目建房转入分配合作方得房屋本钱及相应得税金B、报批报建增容费；(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙B、结构及粗装修造价:主要包括磔框架 (含独立桩基与条基等减根底)、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花B、室内设备及安装费:(1)通风空调系统:包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用. (2)电梯安装费⑶发电机及安装费：包括发电机供货、安装、B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用.B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等B、在开发小区内发生得根据法规或经营惯例经营收入归于经营者或业委会得可经营性公共配套设施得支出B、营销设施建造费:(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间得现场设计、工程装饰费、临时销售通道得设计、工程、装饰等费用(3)伸处装修、装饰改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划治理费、新材料基金、拆迁菅理费、招投标治理费.工程整体性报批报建费:工程报建时按规7E 向政府有关部门交纳得报批费〔2〕增容费：包括水、电、气增容费园砌体〔高层建筑得裙楼有架空层〕原那么上架空层结构列入裙楼,有转换层结构得并入塔楼.机房降噪费〔4〕消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费〔5〕人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等费:设计、工程、装饰等〔4〕样板间：包括样板间设计、装修、家俱、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设得样板间还包括建造费用,主体内样板间销售后回收得设计、装修、家俱等费用,在主营业务收入中单独核算〔5〕其她C、红线外市政设施费:红线外道路、水、电、气通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等C、“三通一平〞费:〔1〕临时道路：接通红线外施工用临时道路得设计、建造费用.〔2〕临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用.〔3〕临时用水:接通红线外施工用临时用给排水设施得设计、建造管线铺设、改造、迁移等费用〔4〕场地平整：根底开挖前得场地平整,场地清运,旧房撤除等费用.C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙城墙门窗、防火门等费用.C、弱电系统费:〔1〕居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮等〔2〕对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用.〔3〕有线电视费用：包括有线电视、卫生电视主体内外布线及终端插座费用.〔4〕二表远传系统费用,包括水、电、气远程抄表系统费用.〔5〕电话系统费用：包括主体内、外布线及终端插座费用.〔6〕宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用.C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站.C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等C、开发小区内城市规划中规定得大配套设施工程不能有偿转让与取得经营收益权时, 发生得没有投资来源得费用C、资本化借款费用：包括直接用于工程开发所借入得资金得利息支出,折价或溢价摊销响助费用,以及因外币借款而发生得汇总差额,因借款而发生得辅助费用包括手续费等D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物得拆迁补偿净支出,安置及动迁D、临时设施费:〔1〕临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用.〔2〕临时办D、公共部位精装修：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立向及雨蓬得精装D、室外电、气及上下压设备费；〔1〕上下压配电设备及安装：包括红线到配电房得高D、围墙建造费:包括永久性围墙、转栏及大门D、对于产权、收入归属情况较为复杂得地下室、车位等设D、物业治理完美费：包括按规定应由开发商承当得,由物业治理公司代管得物业治理基金我、公建维修基金或其她专支出、农作物补偿及危房补偿费等公:租金我、建造及装饰费用.〔3〕临时场地占用费,临时借用空地租赁费.〔4〕临时围板:包括设计建造、装饰费用修费用. 压线、高压柜、变压器、低压柜及管线变压设备费用〔2〕室外强电及电缆敷设：室外强电主干线路局部费用.〔3〕室外弱电管道埋设:包括用于电视、、宽带网、智能化布线得管道预埋、检查井等费用施应根据当地政府得法规、开发商得销售承诺等具体情况确定就是否摊入本钱工程,如开发商通过补交地价或人防工程费等举措得到政府部门得认可取得该配套设施得产权那么应作为经营性工程独立核算.项基金,以及小区入住前投入得物业治理E、户内精装修；主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台得精装修费用.E、室外智能化系统费用：〔1〕停车治理系统费用：包括露天停车场治理系统、地下室或架空层停车场治理系统费用〔2〕小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用〔3〕周界红外线防越系统费用:红外对扫等〔4〕小区门禁系统费用〔5〕电子巡更系统费用〔6〕电子公告屏费用E、室外背景首乐F、室外零星设施费：儿童游乐设施、各种指示牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等G、室外照明：室外照明电气工程如路灯、草坪灯〔一〕、开发间接费用得组成与核算开发间接费用就是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织治理开发产品而发生得各项费用. 这些费用虽也届丁直接为房地产开发而发生得费用但它不能确定其为某项开发产品所应负担,因而无法将它直接记入各项开发产品本钱.为了简化核算手续,将它先记入开发间接费用〞贴户,然后根据适当分配标准,将它分配记入各项开发产品本钱.为了组织开发间接费用得明细分类核算,分析各项费用增减变动得原因,进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细工程进行核算：l•工资指开发企业内部独立核算单位现场治理机构行政、技术、经济、效劳等人员得工资、奖金与津贴.2.福利费指按上项人员工资总额得一定比例〔目前为14%〕提取得职工福利费.3.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用届干固定资产得房屋、设备、仪器等提取得折旧费.4.修理费指开发企业内部独立核算单位使用届丁固定资产得房屋、设备、仪器等发生得修理费.5.办公费指开发企业内部独立核算单位各治理部门办公用得文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水与集体取暖用煤等费用.6.水电费指开发企业内部独立核算单位各治理部门耗用得水电费.7.劳动保护费指用丁开发企业内部独立核算单位职工得劳动保护用品得购置、摊销与修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品得购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水得燃料等.8.周转房摊销指不能确定为某项开发工程安置拆迁居民周转使用得房屋计提得摊销费.9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发本钱得利息支出及相关得手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生得利息收入.开发产品完工以后得借款利息,应作为财务费用,计人当期损益.10.其她费用指上列各项费用以外得其她开发间接费用支出.从上述开发间接费用得明细工程中,可以瞧出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同 ,它届丁相对固定得费用,其费用总额并不随着开发产品量得增减而成比例得增减.但就单位开发产品分摊得费用来说 ,那么随着开发产品量得变动而成反比例得变动,即完成开发产品数量增加,单位开发产品分摊得费用随之减少；反之,完成开发产品数量减少,单位开发产品分摊得费用随之增加.因此,超额完成开发任务,就可降低开发本钱中得开发间接费。
房地产开发企业财务报表分析
根据该原则，收入、费用发生与现金收支之间产生了一个重要的时 间差。因此，在损益表上所看到的利润或者收益，只是潜在的现金， 并非是公司实收的现金
应付职工薪酬
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款
一年内到期的非流动负债
行次 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
期初数
其他流动资产
12
其他流动负债
44
流动资产合计
13
-
-
流动负债合计
45
-
非流动资产
14
非流动负债
46
可供出售金融资产 15
长期借款
47
持有至到期投资
16
18
B2、损益表—概念
功能——提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏 损数量
作用——有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各 项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项 利润来源及其结构，把握经营策略
收入-成本及费用=利润
19
B2、损益表—结构
利润表
编制单位：
2007年度
D. 财务分析实例（华润置地） （P50-P59）
11
B1、资产负债表—概念
功能——提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所 有者权益（自有资本）的存量及其结构
作用——有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及 其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优 化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策
【推荐】房地产开发会计科目一览表
房地产开发会计科目一览表房地产会计核算科目1001现金，1002银行存款1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息1131应收账款1133其它应收款1141坏账准备，1151预付账款1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。
1243库存商品1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理。
1505固定资产减值准备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工程减值准备、1801无形资产、1805无形资产减值准备、1815未确认融资费用1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢2101短期借款2111应付票据2121应付账款，2131预收账款2141代销商品款不用2151应付工资、2153应付福利费、2161应付股利与其它无异。
2171应交税金2176其它应交款。
2181其它应付款2191预提费用2201待转资产价值、2211预计负债、2311应付债券、2331专项应付款、2341递延税款一般不用。
2321长期应付款2301长期借款3101实收资本3103已归还投资3111资本公积3121盈余公积3131本年利润3141利润分配4101开发成本4015开发间接费用5102其他业务收入、5201投资收益、5203补贴收入5301营业外收入、5401主营业务成本、5402主营业务税金及附加、5405其他业务支出、5501营业费用、5502管理费用、5503财务费用、5601营业外支出、5701所得税、5801以前年度损益调整。
房地产开发企业成本核算明细科目汇总--开发成本表
计算基数 标底价 标底价 总建筑面积 总建筑面积（平米） 总建筑面积（平米） 用地面积 占地面积（平米） 栋 栋 道路长度 建安工程费 总建筑面积（平米） 总建筑面积（平米） 施工图设计审查费 设计费 总建筑面积（平米） 垃圾重量（吨） 工本数（本） 用地面积 房屋销售面积（平米） 房屋销售面积（平米） 房屋销售面积（平米） 房屋套数 房屋销售面积（平米） 销售面积（平米） 销售面积（平米） 不可销售面积 户 许可证（个） 销售收入+建安成本（万元）
0.51 0.34 1.01 4.32 3.82 0.50 70.03 2.55 6.37 12.75 0.00 38.25 6.92 0.43 0.27 1.62 0.86 0.00 0.00 0.00 0.00 11.29 3.38 1.15 6.76 #REF! 0.00 0.81 1.23 0.00 6.78 0.00 7.65
#REF! 0.02% #REF! 0.05% 377266 平米 0.0 元/平米 377266 平米 1.0 元/平米 377266 平米 0.0 元/平米 0.09 平方公里 227527 元/平方公里 85300 平米 0.1 元/平米 2594.32 元/栋 11 栋 2594.32 元/栋 11 栋 4586.28 元/KM 4.315 KM #REF! 0.10% 377266 平米 0.9 元/平米 377266 平米 0.0 元/平米 113 万元 30.00% 1132 万元 10.00% 377266 平米 0.0 元/平米 0 吨 0 元/吨 0 本 0 元/本 0.09 平方公里 272773 元/平方公里 200515 平米 1.10 元/平米 95400 平米 1.70 元/平米 95400 平米 0.70 元/平米 1463 套 10 元/套 142356 平米 1.00 元/平米 200515 平米 3 元/平米 95400 平米 3 元/平米 4605 平米 60 元/平米 1463 户 10 元/户 24 个 0 元/个 #REF! 0.03%
房地产开发项目费用统计表
1 、开发产品成本核算应视开发产品旳详细状况，按制导致本法设置成本项目。
成本项目一般包括下列六项：1) 土地征用及拆迁赔偿费2) 前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5) 配套设施费6) 开发间接费2、各成本项目旳开支范围如下：土地征用及拆迁赔偿费指为获得土地开发使用权而发生旳各项费用，重要包括如下内容：(1) 土地征用费：支付旳土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳旳契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交旳地价、赔偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方旳房屋成本和对应税金等。
(2) 拆迁赔偿费：有关地上、地下建筑物或附着物旳拆迁赔偿支出，安顿及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等；拆迁旧建筑物回收旳残值应估价入帐，分别冲减有关成本。
(3) 市政配套费：指向政府部门交纳旳大市政配套费，征用生地向当地市政企业交纳旳红线外道路、水、电、气、热、通讯等旳建造费、管线铺设费等。
(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
前期工程费指在获得土地开发权之后、项目开发前期旳筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。
重要包括如下内容：(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳旳报批费。
如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专题基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补助费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
(2) 规划设计费：项目立项后旳总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构旳市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交旳占道费、道路挖掘费)等设施旳设计、建造、装饰和进行场地平整发生旳费用(包括动工前垃圾清运费)等。
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一)涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
（二)设置的主要帐户实收资本（或股本)、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借:银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
(二）设置的主要帐户开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷:银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
（二）设置的主要帐户开发成本、管理费用、销售费用等（三）会计分录模板1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
借:开发成本—成本对象-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用.借：开发成本—成本对象-前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
借：开发成本-成本对象—建筑安装工程费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵)贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等.借：开发成本—成本对象—基础设施建设费应交税费-应交增值税(进项税额）(一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等.借：开发成本-成本对象—公共配套设施费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等.为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。
财会【2013】17号-房地产企业开发成本明细表
土地买价出让金土地买价、土地出让金、土地变更用途和超面积补交地价拆迁补偿费农作物、危房补偿费、安置及动迁、回迁房建造费用市政配套费指缴纳给规划部门的政府基金契税以上项目金额作为计税依据（含减免额）其他税费耕地占用税、土地使用费、土地闲置费交易费用土地交易费、拍卖手续费、土地证费可行性研究费咨询论证费政府许可规费报建及公示费、施工图审查费、散装水泥专项基金、防雷审查检测费、交通水土等环境影响评估费招标代理费工程招标费、手续费勘察测绘费水文地质勘察费、测绘费规划设计费规划费、设计费、交通水土等环境方案费场地通平费临时设施费、筹建费、三通一平费建筑工程费桩基工程费、基坑支护费、土方工程费、土建工程费、门窗工程费、屋面工程费、外墙工程费、公共装饰工程费安装工程费水电安装工程费、电梯设备工程费、排气通风工程费、消防人防工程费、防雷航空工程费、幕墙电子屏幕工程费精装修费住宅精装修费、商用房精装修费、商铺精装修费其他工程费工程检测费、新型墙改费（返还时冲减）、新建房屋白蚁防治费、人防易地建设费社区管网工程费道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化工程费园林环境工程费园林绿化工程费、环境卫生工程费、景观围栏工程费共用设施费开发项目内独立非营利性的且产权属于全体业主的配建设施费无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的直接管理费用工资薪金、职工福利费、办公费用、折旧摊销费、劳动保护费、水电房租费（注：新文件认为房企不应有该项成本支出）房地产企业开发成本的核算项目和范围财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知开发成本土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施费开发间接费。
房地产开发企业成本核算明细科目汇总--开发成本明细科目一览表
科目代码
科目名称
备注
4301
开发成本
4301.01
土地获得价款
为取得土地开发使用权而发生的各项费用
土地出让金
向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价
土地征用及拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补
偿，农作物补偿费等
土地征用费
耕地占用费
室内水暖气电管线设备
室内设备及安装
空调、电梯、高低压配电等
消防系统
智能化系统
保安、电信、卫星电视等
室外总体工程
道路系统
小区道路、围墙、门卫、标识等
园林环境工程
绿化建设、建筑小品等
其他
工程管理费
工程监理费
咨询费
施工合同外奖金
质监费、验收费
预提
其他
4301.05
公建配套设施费
开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出
工程管理费
工程监理费
造价咨询费
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目
施工合同外奖金
质监费、验收费
在建工程抵押费
评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费
其他
营销费用
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告
样板间
临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用
房地产开发成本费用明细表
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表1.开发成本（项目核算——***）——房屋开发成本—————土地征用及拆迁补偿费——-——前期工程费————-基础设施费——-－—配套设施费———-—建筑安装工程费-————开发间接费—-配套设施开发成本(同上）２。
开发间接费用（部门核算:财务部、办公室、管理部等）-—工资福利-—办公费—-业务招待费——差旅费燃烧器油泵-—通讯费——交通费——折旧费——职工教育经费——汽车费－-水电费—-低值易耗品摊销——税费——广告宣传费——其他费用燃烧器油泵房地产开发费用明细1土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置(拍卖、招标)费1．4 拆迁补偿费1．5拍卖佣金1。
6 土地交易费1．7 土地契税1。
８其他土地费用2 前期费用ＺYＢ燃烧器高压渣油泵2。
1七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1。
2 临时施工用水接入费2.1。
3 临时施工污水管接入费２.1。
4 临时施工用电接入费2.1.5临时施工用气接入费ＺYB燃烧器油泵2.1.6 临时施工办公电话接入费2。
1。
7临时施工办公网络接入费2。
１。
8场地平整2。
2临时设施２。
2。
1临时办公室费2。
２。
2临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.２。
４临时场地占用费2.２.５临时借用空地租费2。
２.6 其他费ZYB燃烧器泵2.3 可行性研究2.４设计费2.4.1规划(方案)设计费2.4。
2 管线设计费2．4.３施工图设计费２。
４.4 幕墙专项设计费2。
４。
5 装饰专项设计费2.４.６智能化专项设计费2。
4.７景观专项设计费２．４．8其他专项设计费2.4。
9 规划设计模型制作费2．4．1０制图、晒图费2．4.11 方案评审费2.５行政规费及规划报建2。
5.1项目报建费燃烧机重油泵２。
5。
2 施工许可证费2。
5。
３规划管理费2。
5.4 拆迁管理费2.5。
５审图费2。
5.6价格评估费2.5。
7 渣土费２.5.8 施工噪音管理费2。
房地产开发企业成本核算明细科目汇总--开发成本表(xls)
5.00 10.00
0.00
施工图设计 费
1132
景观设计费
公建方案设 计费（会 所）
公建施工图 设计
公建室内设 计
市政设计费
室内设计费
总建筑面积 （平米） 总占地面积 205 的80％（平 方米）
13 公建面积 （平方米） 公建面积
8 （平方米） 公建面积
48 （平方米） 总占地面积
26 （平方米）
建筑面积 0 （平米）
建筑面积 0 （平米）
占地面积 0 （平米）
建筑面积 0 （平米）
6823
建筑面积 0 （平米）
建筑面积 22 （平米）
建筑面积 0 （平米）
建筑面积 17 （平米）
建筑面积 1098 （平米）
建筑面积 424 （平米）
建筑面积 0 （平米）
建筑面积 2054 （平米）
0 建筑面积 （平米） 建筑面积
377,266
68,240
1,600 1,600 1,600 85,300
30 元/平米
30.00
30 元/平米
5.43
80 元/平米
0.34
50 元/平米
0.21
300 元/平米
1.27
3 元/平米
0.68
0.00
其它设计费
设计变更费 设计监理费 204 前期工程费
售楼处及样 板区设计费 含在销售费 用中
1 户 许可证
0 （个） 销售收入+
#REF! 建安成本 （万元）
三、
301 3011
房屋开发费 建安工程费
居住建筑
#REF!
#REF! 70180
142356 平米 200515 平米
房地产项目开发成本、利润核算表
建安费
850/㎡
1
商业
2
多层住宅
亿
3
地下车库
4
室外总体及基础设施
万
40元/㎡
5
绿化费
万
30元/㎡
6
不可预见费
万
/㎡:建安费×2%
（四）
其他建设费
1
人防工程建设费
已建地下室
2
市政配套外线工程费
已含室外总体及基础设施
3
水电煤气、增容费
万
50元/㎡
4
监理费
万
/㎡:建安费×1％
二
开发间接费
1
管理费
万
20万/月X14月
(3）项目利润及投资收益率估算（总建筑面积： ㎡ ）
序号
类目
金额(万元）
类目
金额（万元)
1
总收入
◇建安费
合计
总收入
◇营业税金
◇
招投标勘察费
◇销售费用
◇
室外总体及基础设施
◇管理费用
◇
绿化费
◇财务费用
◇
不可预见费
◇土地增值税
◇
水电煤气、增容费
◇开发成本
◇
监理费市政配套
总费用
总收入-总费用= 元（纯利润）
开发直接费
总销/ 元/平方米= 亿
总建筑面积=万
万/亩土地成本/M2
（一）
土地费
万
占地=
容积率：
1
置换补偿费
（已含)
2
动迁费
（已含）
3
前期补偿费
(已含）
4
市政配套费
万
住：80\店120
房地产开发项目利润表
总销占比 总建每平方支出
配套总价 总价
2,199,962
总建第平方支出1,495,974 建Fra bibliotek物占地每平方支出
879,985
总建每平方支出
预期利润额 成本利润率
28,909,925 191%
启动成本占比
销售利润率
31%
总销占比
★本表不考虑投入成本资金的时间价值，蓝色字体部份需要按不同项目填入！
1600.00 4000.00
504.55 168.18 20.00 700.00
0.03
0.02 0.11 0.03 55.00 50.00 300.00 20.00
住宅销售总价 商业销售总价 项目销售总价
55,615,027 36,959,353 92,574,380
预测值 预测值
土地取得总成本 7,400,000
房地产开发项目利润快速核算公式
项目
技术指标
以假设开发法计算
（元／平方米）
（元）
取值说明
用地面积 容积率 总建筑面积 绿化率 建筑物占地上限 商业建面占比 住宅建面占比 启动资金 土地成本＋25%建安成本
14666.41 3.00
43999.23 0.30 0.34 0.21 0.79
15,099,865
竞买最高价预测
总价 建安总价 销售总成本
879,985 30,799,461
总建平方单价 多层与高层需要区分取
地方市场价格。
2,777,231 销售管理或代理费用占
总销之比
广告总成本
1,851,488 广告支出占总销之比
税费总额
10,183,182
总销占比
管理费用 配套费总额
房地产企业利润的核算
房地产企业利润的核算第一节利润的核算内容一、利润的含义利润是企业在一定会计期间的经营成果。
利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期损益的利得和损失。
利润反映的是收入减去费用，利得减去损失后的净额的概念。
如果净额大于零，就形成企业利润或盈利；如果净额小于零，则表示企业发生亏损；如果净额为零，则表明企业既没有形成利润也没有发生亏损，处于利润的临界状态。
可见利润是个差额概念，它的大小在很大程度上反映企业生产经营的经济效益，而且在市场经济中，追求利润最大化是企业生存发展的一个重要目标，同时也表明企业向社会所作贡献的大小。
利润是企业在一定会计期间的经营成果，其与企业的生产成果和销售成果的不同如下：企业的生产成果是指企业在一定期间内生产产品或提供劳务的量。
可以以实物量表示，也可以用价值量表示(即产值)。
该指标只是如实反映企业已经生产出来的成果，这些成果还未实现销售，而且能够销售多少也是未知。
如果未能实现销售，那么企业在生产过程中垫付的资金，就不能收回。
企业的销售成果是指企业在一定期间内实现的销售收入。
它表明企业的生产成果已实现销售，其垫付资金基本能够回收。
但是，企业最终是盈利还是亏损，仍是未知。
企业利润的多少，还要综合其他收入，再减去发生的总成本费用，才能确定盈亏。
可见，企业的生产成果和销售成果是最终实现经营成果的基础。
但是，企业的生产成果和销售成果并非一定成就企业的经营成果。
二、利润的内容企业的利润来源途径有多种，可以通过生产经营活动获得，可以通过投资活动获得，也可以通过与生产经营活动无关的事项获得。
企业利润的构成与计算分为三个层次：营业利润、利润总额和净利润，而企业的利润总额包括收入减去费用后的净额、直接计入当期损益的利得和损失。
(一)营业利润营业利润是企业进行生产经营活动所获得的利润，这种生产经营活动是企业的日常业务，具有经常性、稳定性的特点，是企业利润的主要来源。
其计算公式如下：营业利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益＋投资收益1．营业收入营业收入是指企业经营业务所确认的收入总额，包括主营业务收入和其他业务收入。
房地产开发企业会计科目表
房地产开发公司科目设置参考表(企业会计制度)
类型 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 资产 负债 负债 负债 负债 负债 负债 负债 负债 负债
土地增值税
教育费附加
地方教育附加
长期借款
实收资本（或股本）
资本公积
资本（或股本）溢价
接受捐赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积
盈余公积
法定盈余公积
任意盈余公积
法定公益金
本年利润
利润分配
其他转入
提取法定盈余公积
提取法定公益金
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作资本（或股本）的普通股股利
供应商往来 供应商往来 供应商往来
供应商往来 供应商往来 供应商往来 客户往来 项目客户 客户往来
账页格式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式 金额式
科目名称
现金
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前期费用 工程建设成本 房屋销售费用 开发管理费用+财务费
不可预见费用
总成本价合计
分项
楼面价（土地成交价/
简单 第一步：房屋成本价 公式 计算
土地成交面积*容积 R（主要为所有次费用
之和） 您买的房子价格
开发商利润
您买的房子价格*5.3%
开发商利润
费率取值 2.91246%
费率取值 3.64040%
40 40 30
取值22（8元/ ㎡1） 0 5 2 15 12 4
80
1,190 40 40 30
5.0878% 占总成本（%）
0.2235% 0.1118% 0.0447% 0.3353% 0.2683% 0.0894%
1.7884%
26.6024% 0.8942% 0.8942% 0.6706%
单位 ㎡ ㎡ ㎡ / % 单价（元/
小类 营业用房
住宅 营业用房
住宅
单价（元/ 160 135 20 10 2 10 2 0 30 3 5 30
取值 10,000 20,000 20,000
2.00 40% 取值（元/ 2,500 2,500 取值（元/
135
占总成本（%） 55.8874%
占总成本（%） 3.0179%
10
0.2235%
2
0.0514%
10
%
2
0.0447%
0
0.0065%
30
0.6706%
3
0.0671%
5
0.1118%
30
0.6706%
总值 10,000 20,000 20,000
2 40% 总值 50,000,000 50,000,000 总值
2,700,000
200,000
46,000 200,000 40,000
土地成本 前期费用 工程建设成本 项目直接费用合计 项目直接费用合计 83,111,800
小计 项目直接费用合计
83,111,800 小计
项目直接费用合计 83,111,800
小计
项目间接成本
房屋销售费用 开发管理费用+财务费
不可预见费用 项目间接费用合计
土地成本
开发 总成 本价
项目直接费用 项目间接费用
907,606 6,353,806 总值（元） 50,000,000 4,551,800 28,560,000 2,420,598 3,025,602
907,606 89,465,606 总值（元）
4,473
项目直接费用=土地成本+前期费用+工 程建设成本
房屋销售费用按项目直接费用的4%计 算。
开发管理费用和财务费用，按项目直 接费用的5%计算。
1,428 单价（元/
2,500 228
1,428 取4值,1（5元6 / 12㎡1.）030 121.030 取值（元/ 151.280 151.280 取值（元/
45.380
45.380 单价（元/ 121.030 151.280
45.380 317.690 单价（元/
2,500 228
1,428 121 151 45
不可预见费用按项目直接费用的1.5% 计算。
第一步：房屋成本价=楼面价(土地成 交价/土地成交面积*容积率）+R（R为 常数，为估算值，主要为所有次费用 之和，R=1600元/㎡）第二步：[您买
的房子价格-（您买的房子价格 *5.3%)]-房屋成本价=开发商的利润。
4,551,800 总值
200,000 100,000 40,000 300,000 240,000 80,000
1,600,000
23,800,000 800,000 800,000 600,000
场地平整费10元/㎡；质检费5元/㎡； 招投标费2元/㎡，工程监理费15元/ ㎡，地质勘察费12元/㎡，噪音排污费
㎡，楼面价600元/㎡
基础设施配套费营业用房160元/㎡， 住宅135元/㎡；教育配套费营业用房 20元/㎡，住宅10元/㎡；新建房房屋 白蚁防治费2.3元/㎡；新墙体专项费 10元/㎡；土地变更专项费2元/㎡；地 形图购置费0.29元/㎡；规划设计费30 元/㎡；消防专项费3元/㎡；测绘放线 验收费5元/㎡；自来水管网集资费30
28,560,000 总值（元） 50,000,000 4,551,800 28,560,000 83,111,800 总值（元） 2,420,598 2,420,598 总值（元） 3,025,602 3,025,602 总值（元）
907,606
907,606 总值（元） 2,420,598 3,025,602
元/㎡ 累计以上各项费用，总支出 1945万元,平均每平方米分摊227.59元
。
项目 直接 费用
三、工程建设成本
小计 大类 场地平整费 质检费 招投标费 工程监理费 地质勘察费 噪音排污费
桩基工程费
土建工程费 电增容管线费 自来水管网工程费
共建配套
小类
多层 小高、高层
单价（元/ ㎡1） 0 5 2 15 12 4 80 140
5,800 600,000 60,000 100,000 600,000
说明
根据立项批文由某开发公司建设该项 目,建筑资金自筹.占地面积1万㎡(15 亩),拟建商品房2万㎡(纯住宅),建筑 容积率不大于2.0,可销售面积2万㎡,
建筑绿化率40%
该开发公司通过拍卖得到该土地，拍 卖支出5千万RMB，土地成本为1200元/
4,473 单价（元/
2,500
1,973
6,000 318
1,209
31.9229% 占总成本（%）
占总成本（%） 2.7056%
占总成本（%） 3.3819%
占总成本（%） 1.0145%
占总成本（%）
占总成本（%） 55.8874% 5.0878% 31.9229% 2.7056% 3.3819% 1.0145% 100.0000%
房地产费用汇总表
住宅小区开发案例 一、土地成本
二、前期费用
占地面积 建筑面积 可销售面积 建筑容积率 建筑绿化率
大类 拆合楼面（土地拍卖）
小计 大类
基础设施配套费
教育配套费
新建房房屋白蚁防治费 新墙体专项费
土地变更专项费 地形图购置费 规划设计费 消防专项费
测绘放线验收费 自来水管网集资费
分项情况
小类
4元/㎡，桩基工程费：小高、高层140 元/㎡，多层80元/㎡；电增容管线费 40元/㎡，自来水管网工程费40元/ ㎡；共建配套30元/㎡；累计以上各项 费用，本项目工程支出约2856万元，
平均每㎡分摊1428元
小计
项目直接费用
四、房屋销售费用
五、开发管理费用+ 财务费用
项目
间接 费用
六、不可预见费用
费率取值 1.09203%
单价（元/ ####㎡##）#####
单价（元/ ###########
单价（元/ 45.3802895
占总成本 55.89% 5.09% 31.92% 2.71% 3.38% 1.01% 100.00% 占总成本 41.67%
32.89% 100.00%
5.30% 20.15%