论房地产抵押价格评估中变现费用扣除问题
房地产抵押贷款评估问题及对策
东方企业文化・百家论坛 2012年12月162房地产抵押贷款评估问题及对策研究刘 辰 周天驰 侯魁等（首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079）摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。
数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。
本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。
关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02一、房地产抵押贷款评估文献综述《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。
其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。
此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。
新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。
Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。
我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。
崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。
评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。
关于房产抵押价值问题的思考
瞳 弼 嗣 餐 商
２ ０ １ ３年 ８月
关于房产抵押价值 问题的思考
林 启 元
（ 莆 田市房管 中心城厢分 中心） 摘 要： 随着人们生活水平的不断提 高， 人们生活水平也 大幅度上升 。 住房 问题也成为了人们 日益关注的热点问题 。 房
地产的问题在 当前人们 的生活 中占据 着重要的地位 。我 国 目前 尚未有较为 完善的房地产抵押价值 法律制度适用于民生。 因此， 究竟房地 产抵押价值是如何进行的问题 引起的广泛人们 思考 。本文笔者结合在房地产管理中心的工作经验 ， 分析 当 前房地产抵押 问题的现状 ， 并根据 工作 实践经验提 出房产抵押价值相关的标准问题 的思考。 关键词 ： 房 产抵押 ； 价值 问题 ； 思考
押 的流 程 与 牵 涉 人 员 。房 产 抵押 价 值 偏 高 ， 会 导 致 抵押 人 信 用 出
一
种 租赁 行 为 ， 除考虑职工宿舍处置的社会影响外， 其 抵 押 价 值
一 般 现 危机 ， 也会造成房地产管理中心的经济危机 。因此 ， 如何使到 的 变 化更 要 引 起注 意 。租 金 是按 政 府 有 关规 定确 定 的 廉租 ， 房 产 抵 押 价 值 问题 在 合 理 、 合 法 的 过 程 中进 行 ， 已经 成 为 了 当 前 租 赁 需 要 有租 赁 合 同和 租 金 发 票 。并 且 房 产 转 让或 者抵 押 的 过 程中， 需 要缴 纳 印花 税 。房 屋 所 有权 与使 用 权 状态 直 接 影 响 抵 押 房地 产 管 理 中心 迫 切关 注 的 问题 。
中 图分 类 号 ： Ｆ ８ ３ ２ ． ４ 文献标识码 ： Ｂ 文章 编 号 ： １ ６ ７ ３ — ０ ０ ３ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ４ — ０ ３ ３ ２ — ０ ２
对新颁布的房地产抵押估价指导意见的理解（二）
②已抵押担保的数额，若委托⼈提供的产权证上没有标注，是否还需要估价师⾃⾏向房管部门查询?在本地还好，如果估价对象地处外地，那估价师的尽职调查⼯作将有更⼤难度。
③若⼟地出让⾦、交易税费，应补缴政府费⽤等也在法定优先受偿权范畴之内，则估价师的尽职调查⼯作深度、⼴度、难度都将更⼤，⽽且调查所得数据不⼀定准确，将影响估价结论的准确性。
2．对可⽐实例进⾏实地查勘的困难。
就⽬前情况⽽⾔，估价所采⽤的可⽐实例的来源⼤多为估价⼈员⾃物业中介等处⾃⾏调查⽽来或是由房地产管理部门公布的市场交易案例，《意见》要求对可⽐实例“进⾏必要的实地查勘”，到底必要到什么程度?要进⼊可⽐实例房屋内部⼏乎不可能，甚⾄所在⼩区如果封闭式管理，也很难进⼊，那么最多只能了解到物业所处地理位置，对其内部状况、景观等不得⽽知。
3．《意见》中规定：“房地产估价⾏业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选⽤，不选⽤的，应当在估价报告中说明理由。
”就⽬前情况，这些参数应该还没有公布，⼤多是由估价师根据执业经验⾃⾏制定，也给⼈为调节评估值带来了操作空间，从促进抵押估价业务的健康发展⽅向来说，有关⾏业组织应该将其尽快公布。
4．《意见》中规定：“房地产抵押估价报告应当包括包括估价对象的变现能⼒分析”。
这种分析应该是定性的还是定量的?如果是需要进⾏定量的分析，则数据的不确定性、费⽤项⽬的不完整性都是存在的问题。
因为涉及抵押权实现⽽需对抵押物进⾏变现的情况，⼏乎都需要经过司法途径，涉及诉讼费⽤主要有案件受理费和申请执⾏费，另外还有执⾏中的实际⽀出费⽤，包括⼈民法院执⾏⼈员异地执⾏本案时按照国家有关规定标准⽀出的差旅费⽤，有⼈民法院或⼈民法院委托其他单位或个⼈进⾏的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际⽀出费⽤。
另外，诉讼费⽤还包括抵押权⼈⽀出的律师费⽤等。
这些费⽤和其他变现时应缴交的各种税费等是估价⼈员难以估算清楚的。
房地产变现过程中涉及的税费
房地产变现过程中涉及的税费（一）营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人应缴纳5%的营业税。
营业税=变现价值×5%（二）城市建设维护税：是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。
北京市的税率为7%。
城市建设维护税=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×7%（三）教育费附加：根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：（一）教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额（二）税率为3%。
教育费附加额=营业税税额×3%（四）土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[1993]138号）规定土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额。
（扣除项目金额包括1.取得建设用地使用权所支付的金额2.房地产开发成本、费用3.与转让房地产有关的税金4.旧房及建筑物的评估价格5.财政部规定的其它扣除项目）计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：增值额未超过扣除项目金额50%①土地增值税税额=增值额×30%②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%④增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
（五）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税的计税依据是产权转移书据的计税依据为所载金额，税率为0.05%。
浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策
浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策摘要：房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一，抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。
本人曾先后在银行和房地产估价机构工作过，深感当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题，需要银行和评估行业共同面对，探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。
关键词：房地产抵押估价估价机构问题与建议房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。
房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。
由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。
良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。
而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。
我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。
银行抵押房产快速变现评估方法
银行抵押房产快速变现评估方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：银行抵押房产快速变现评估方法随着房地产市场的不断发展，更多的人选择将房产作为抵押物借款。
银行抵押房产快速变现对于金融机构和客户都是非常重要的。
在进行快速变现评估时，需要考虑很多因素，包括房产的价值、市场情况、政策法规等。
本文将探讨银行抵押房产快速变现评估的方法以及注意事项。
一、评估方法1. 房产估值评估师需要对房产进行估值。
房产评估的方法有很多种，通常包括市场比较法、收益法、成本法等。
通过对房产的位置、面积、周边设施等因素进行分析，评估师可以得出一个比较准确的估值结果。
2. 市场分析除了对房产进行估值，评估师还需要对当地市场进行分析。
市场的供需情况、价格走势、政策法规等因素都会影响到房产的变现速度。
评估师需要了解这些因素，并将其纳入评估范围。
3. 银行审批在进行快速变现评估时，银行的审批也是非常重要的。
评估师需要了解银行的审批流程、要求，确保评估报告符合银行的要求，从而提高房产快速变现的成功率。
4. 风险控制在进行快速变现评估时，评估师需要对风险进行有效控制。
评估师需要考虑到市场波动、政策变化等因素，确保房产快速变现的可行性。
二、注意事项1. 了解市场评估师需要了解当地房地产市场的情况，包括供需状况、价格走势、政策法规等。
只有了解市场，才能做出准确的评估结果。
2. 保持专业评估师需要保持专业的态度和技能，确保评估结果的准确性和可靠性。
评估师需要不断学习和提升自己的专业知识，以适应市场的变化。
4. 合作协调在进行快速变现评估时，评估师需要与银行、客户等各方进行有效的合作和协调。
评估师需要与各方保持良好的沟通，确保评估工作顺利进行。
银行抵押房产快速变现评估是一个复杂的过程，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
评估师需要对房产进行准确的估值，了解市场情况，控制风险，与各方合作，确保评估工作的顺利进行。
只有这样，才能提高房产快速变现的成功率。
关于房地产抵押风险问题的探讨
关于房地产抵押风险问题的探讨【摘要】房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。
文章分析了房地产抵押中存在的风险问题，并提出一些防范措施。
【关键词】房地产抵押；风险；防范房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。
而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。
因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。
一、房地产抵押中存在的风险1. 抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。
原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。
现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。
由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。
对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。
事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。
比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。
具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。
首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。
银行抵押贷款中的房地产价格评估（三）
三、抵押价格与交易价格的⽐较 抵押价格与交易价格是两种不同性质的价格类型，评估过程中应注意加以区分，才能更好地保证银⾏资产的安全性和盈利性。
（⼀）两者的产权权能不同。
房地产的价格是反映房地产各种权能的价格，不同的产权所对应的价格内涵就会有所不同。
房地产交易依据其产权交易的内容不同，有房地产所有权交易价格、使⽤权价格、房屋所有权价格等，这些价格基本体现的是房地产的所有权、占有权和⽤益物权。
⽽房地产抵押是指债务⼈或第三⼈以其所拥有的房地产作为履⾏债务的担保，当债务⼈不履⾏债务时，债权⼈有权从其抵押的房地产的价值中优先受到清偿的权利。
这种抵押权是⼀种担保物权、⼀种处分权，它不以利⽤标的物的交换价值为⽬的，⽽是以取得标的物的交换价值为⽬的，它能给抵押⼈带来的经济收益，实际上是⼀种经济补偿。
房地产抵押价格所体现的就是这种抵押权权能的价格。
（⼆）价格内涵不同。
房地产交易价格也称为“房地产买卖价格”。
它是房地产通过买卖交易⽽形成的⼀次性转移房地产产权成交价格，反映房地产商品的⼀定效⽤，同时受市场供求关系、地区经济发展状态、房屋的地段、结构、质量等因素的影响。
它的价格构成包括房屋建筑成本、利润和税⾦。
抵押价格是为抵押贷款⽽评估的价格，由于房地产抵押是对债权的⼀种担保形式，因⽽房地产抵押价格应能充分保证对抵押⼈债务的清偿能⼒，构成房地产抵押价格的组成部分应是处分抵押物时实际能⽤于偿债的部分。
因此房地产抵押价格的内涵表述如前所述公式。
（三）价格形式的市场背景不同。
市场交易价格在⼀个交易双⽅都认为经济的状态下，交易双⽅遵循公正、公平、公开的原则，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，达成令双⽅都能接受的价格。
它是在正常交易情况下，房地产所能实现的价格。
但房地产抵押价格的形成却不能完全具备以上条件。
因为当债务履⾏期满⽽抵押权⼈未受清偿时，债权⼈总是想⽅设法尽快与抵押⼈协议以抵押房地产依法拍卖、变卖该房地产，甚⾄向⼈民法院提起诉讼．通过强制出售达到受偿的⽬的。
房地产抵押价值评估探析
权人所有。 可见 ．我国法律是严格禁止流押的。依照 《 担 保 法》和 《 物权法》的规定 ．抵押权实现 的方式包括折价 、
拍卖和变卖三种 。即在债务人不能履行到期债务时 ．抵押 权人需要将抵 押房地产通过折价或者拍卖 、变卖的方式变 现 ，而不是收回抵押的房地产 。也就是说 抵押房地产的 变现能 力是抵 押权人所关注 的。因此 ，在抵押价值评估时 要分析抵押房地产的变现能力。 变现能 力是指假定在估价 时点实现抵押权 时，在没有 过 多损失 的条件下 ，将抵押房地产转换为现金的可能性 ． 以弥补抵押价值评估 的缺 陷．保障贷款及 时足额收回。《 房 地产抵押估价指导意见》 要求房地产抵押价值评估包括 估 价对象变现能力分析 。房地产 由于具有独一无二 、价值较 大 、易受限制等特性 ，加上交易手续较复杂 ．交易税费较 多等原 因 ，使得同一宗房地产 的买卖不会频繁发生 ．一旦
上海房地
０ｌ ｌ
道后有权在抵押物价值 范围内向抵押权人追偿欠税抵押人 应缴纳的税款。换言之 抵押权是否能够对抗税收优先权 ，
要看抵押权设定时 间是否先于欠税 的发生。因此 ，抵押权 人在接受抵押人 的抵押之前 ，应 当查清楚其是否欠税和欠
有优先受偿权。《 物权法 建设用地使用权、土地ｊ 押的 ， 应当办理抵押登
年６ 月 ２ ０日 《 最高人 民法院关于建设工程价款优先受偿权 问题 的批复》 （ 法释 ［ ２ ０ ０ ２ １ １ ６ 号 ）中称 ： 人民法 院在 审理
二、房地产抵押ｆ
（ 一）房地产抵押价 《 房地产抵押估价拒
押价值为抵押房地产在１ 设立法定优先受偿权利一 悉 的法定优先受偿款。 时 ，法律法规规定优先：
论房地产抵押权价值中的税收考虑
因此 ， 如果 以纳税 义务发生 时间为 基准判 别税 收优先 权 与抵
押权 、 质权竞合 时的效力关 系 ， 债权人将产生无 法预测的风 险。尤 其是对于流转税 ， 由于纳税人的经营活动持续不 断地进行 ， 因此每
采 用“ 封闭运作 ” ＋“ 抵押物担保” 双重措施 控制风 险 ： 一方 面寄希 望 于用资项 目如期开工和销售 ， 通过 封闭运作 控制 回款 ， 形 成可靠
等 源泉征收方式外 ， 在清偿期之前 ， 税务机关无法通过核 定而确定
税额， 税收债务无法得到公示 。
２ ０ １ ３年前九个月 ， 房地产 类信托 产 品成立 ３ ８ ９款 ， 规模 约为 ８ １ ５ 亿
元， 继续呈现 出强劲 的增长势头 。 由于房地产融资风险较高 ， 信 托公 司在风险 控制措施 上往 往
的还款来源 ； 另一 方面则要 求房地产商按 照一定的抵押率要求 （ 通
天都可能发生纳税义务 。要判别 质权 、 抵押 权 的设 定时 间是 否先 于纳税 义务发 生时间 ， 就 必须将 纳税人所 欠税款分 解到 每一 笔交
易， 这给实际操作带来很大 困难 。由于在设定 或行 使担保物权 时 ，
三、 税 收 之 债 的 操 作 风 险
我 国税 法规 定 ， 纳税义务 的发 生时 间是 指纳 税人 的行为 或财
一
、
引言
产符合税 收构成要 素 ， 并 自动产 生纳税 义务之 时 。除 了代扣 代征
Байду номын сангаас
房地产信托 以其 巨大 的资金需 求量 、 较高 的成本承受力 ， 一直
占据着 信 托 宠 儿 的地 位 ， 是 大多 数 信 托公 司 的核 心盈 利 来 源 。
房地产典当价格评估
浅析房地产典当价格评估根据委托人委托估价的目的不同，房地产估价时所遵循的估价原则、采用的估价依据、选用的估价方法和考虑的价格影响因素也不尽相同，因此不同的估价目的其所得出的估价结论也就必然不同，也就有了不同的价格类型。
根据本人多年从事各种类型的估价经验及所了解的估价实例来看，多数估价人员对房地产典当价格的评估很少涉猎，因此，本人在此对房地产典当价格的评估浅做分析，以期和同行们分享。
一、房地产典当概述房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。
房地产设典的权利为房屋所有权。
设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。
设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。
二、房地产典当的特征房地产典当具有以下法律特征：（1）房屋典当是一种双方法律行为。
房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。
（2）房屋典当是一种有偿的民事法律行为。
典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典价。
出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典价。
（3）房屋典当是一种要式法律行为。
房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案。
（4）房屋典当一般有典期和回赎期。
房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。
在典期内，出典人不能回赎。
典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。
当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。
当事人约定典期，在典契载明的典期届满出典人逾期不赎的即作绝卖，出典人丧失回赎权，出典房屋归当承典人所有而无须再支付对价。
论房地产抵押价格评估中变现费用扣除问题
论房地产抵押价格评估中变现费用扣除问题目前，各金融机构对房地产抵押价值评估内涵要求各不相同，即使同一金融机构针对不同类型的抵押物(抵押人)也提出了不同要求。
其中，变现费用(变现费用即抵押房地产处置过程中发生的属于抵押人应承担的费用，主要包括房地产变现所需的诉讼费、评估费、拍卖费等。
)是否应在房地产抵押评估价格中扣除成为各金融机构对房地产抵押价值评估分岐的焦点。
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值定义为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
因此，变现费用能否从房地产抵押评估价格中扣除关键在于判断变现费用是否属于法定优先受偿款。
一、变现费用不属于法定优先受偿款，不应抵押房地产评估的市场价值中给予扣除。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
从该定义可以看出，优先受偿款为在估价时点实际存在的权利，即可确指的权利，有明确的债权人及债权数额，变现费用不属于法定优先受偿款。
因为变现费用是在假设实现抵押权条件下模拟发生费用，并非实际发生，具不确定性，没有可确指的权利人。
从法律上来分析，法律保护的均是可确指的权利，而对于假定的权利或潜在的没有实际发生的权利是不体现的。
根据《担保法》及最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释中规定:抵押物实现时，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，首先清偿的是实现抵押权的费用，即处置或变现抵押物的相关费用，根据实现方式的不同主要包括:抵押物处置过程中发生费用和抵押物处置给他人办理产权转让过程中应由抵押人承担的相关交易税费等。
从该规定可以看出，抵押物的变现费用不属于优先受偿款，而属于抵押物处置时的优先扣除或支付的费用。
二、抵押价值应为公开的市场条件下形成的，不能因变现方式与变现费用的不同而不同。
房产抵押合同中的抵押物变现能力分析
房产抵押合同中的抵押物变现能力分析一、抵押物概述抵押物是指借款人将其拥有的房地产作为抵押担保，以换取债权人的贷款。
在房产抵押合同中，抵押物通常为借款人名下的房产。
本文将针对房产抵押合同中的抵押物进行分析，探讨其变现能力。
二、抵押物价值评估在房产抵押合同中，抵押物的价值评估是至关重要的。
抵押物的价值直接影响着债权人的利益和借款人的还款能力。
在评估抵押物价值时，应考虑房产的位置、面积、楼层、朝向、建筑年代、装修程度等因素。
同时，还应考虑市场供求、政策变化等因素对抵押物价值的影响。
在评估过程中，应采用科学、合理的评估方法，确保评估结果的准确性。
三、抵押物变现难易程度分析在房产抵押合同中，抵押物的变现难易程度也是需要考虑的因素之一。
通常情况下，地理位置优越、交通便利、配套设施完善的房产更容易变现。
此外，房产的产权清晰、无纠纷也是影响变现难易程度的重要因素。
如果抵押物存在产权纠纷、抵押权人权利受限等问题，将严重影响其变现能力。
四、市场环境对抵押物变现能力的影响市场环境对抵押物的变现能力有着重要影响。
房地产市场的波动、政策变化等因素都会对抵押物的变现能力产生影响。
如果市场环境良好，房价上涨，则抵押物的价值也会相应提高，更容易变现。
反之，如果市场环境不佳，房价下跌，则抵押物的变现难度将增加。
因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑市场环境的变化，确保抵押物的变现能力。
五、借款人的还款能力对抵押物变现能力的影响借款人的还款能力对抵押物的变现能力也有着重要影响。
如果借款人的还款能力较强，能够按时偿还贷款本息，则抵押物更容易变现。
反之，如果借款人的还款能力较差，存在违约风险，则抵押物的变现难度将增加。
因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑借款人的还款能力，确保抵押物的安全性。
六、债权人的风险控制措施债权人在签订房产抵押合同时，应采取有效的风险控制措施，确保抵押物的变现能力。
首先，债权人应要求借款人提供其他担保措施作为补充，如保证担保、质押担保等，以降低违约风险。
房产抵押合同中的抵押物增值与减值处理
房产抵押合同中的抵押物增值与减值处理一、抵押物增值处理在房产抵押合同中，抵押物增值的可能性是存在的。
这主要是因为抵押物的市场价值随着时间的推移和市场环境的变化而发生变化。
当抵押物的市场价值上升时，抵押权人可能会选择对抵押物进行增值处理。
对于抵押物增值的处理，通常有两种方式：一是直接将增值部分从原抵押金额中扣除，增加贷款余额；二是将增值部分视为额外收益，不进行任何处理。
在实际操作中，抵押权人应根据具体情况选择合适的增值处理方式。
首先，对于抵押物增值的处理方式，应遵循公平、公正、透明的原则。
抵押权人应当对抵押物的市场价值进行专业评估，并根据评估结果来确定是否进行增值处理以及如何处理。
在评估过程中，应充分考虑市场环境、政策变化、抵押物状况等因素的影响。
其次，抵押权人应当与抵押人协商确定增值处理的方案。
双方应当在平等、自愿的基础上达成一致意见，并签署书面协议。
协议应当明确规定增值处理的金额、支付方式、时间等事项，以确保双方权益得到保障。
最后，抵押权人应当严格遵守法律法规，确保增值处理的合法性。
在增值处理过程中，应遵守国家有关法律法规和信贷政策的规定，不得损害国家利益和社会公共利益。
二、抵押物减值风险控制房产抵押合同中，抵押物减值的风险也是不可忽视的。
抵押物减值主要是指由于市场环境变化、政策调整、抵押物毁损等因素导致抵押物的市场价值下降的情况。
为了控制抵押物减值风险，抵押权人和抵押人可以采取以下措施：首先，抵押权人和抵押人应当在合同中明确约定抵押物减值的风险控制措施。
这些措施应当包括定期对抵押物进行市场价值评估、及时了解市场动态、制定应急预案等。
在评估过程中，应充分考虑各种可能影响抵押物价值因素，如市场供求关系、利率水平、政策变化等。
其次，抵押权人应当加强对抵押物的监管，确保抵押物的安全和完整。
这包括定期对抵押物进行实地检查、及时发现并处理抵押物毁损等情况、建立完善的档案管理等。
在发现抵押物减值迹象时，应及时与抵押人沟通，采取相应的风险控制措施，如增加担保、提前还款等。
抵押合同中的抵押物处置税费承担
抵押合同中的抵押物处置税费承担在抵押合同中，抵押物处置税费承担是一个重要的问题，因为它涉及到抵押物的最终处置和相关费用的支付。
本文将探讨抵押物处置税费的种类、承担方以及相关法律规定，以帮助读者更好地理解这一重要问题。
一、抵押物处置税费的种类抵押物处置税费包括多种类型，如过户税费、评估费、拍卖费、律师费等。
其中，过户税费是指办理抵押物转移手续时需要缴纳的费用，包括增值税、印花税、契税等。
评估费是指评估机构对抵押物进行评估时产生的费用。
拍卖费是指拍卖行在拍卖抵押物时收取的费用。
律师费则是指委托律师代理抵押物处置事宜时需要支付的费用。
二、抵押物处置税费的承担方1.过户税费的一般承担方：在抵押物处置过程中，过户税费一般由抵押人承担。
这是因为抵押人在签订抵押合同时，通常会承诺承担抵押物处置过程中的一切费用。
当然，如果抵押物是债务人的唯一住房，根据相关政策规定，可能可以享受一定的税收优惠政策，减轻债务人的负担。
2.评估费和拍卖费的承担方：评估费和拍卖费通常由抵押权人（债权人）承担。
这是因为这些费用是与债权处置相关的费用，理应由债权人承担。
当然，在某些情况下，债务人可能会与抵押权人协商分摊这部分费用。
3.律师费的承担方：律师费通常由委托方承担。
这是因为债权人与债务人签订抵押合同时，双方会约定由哪一方承担抵押物处置过程中的律师费用。
当然，在某些特殊情况下，双方可能会协商分摊律师费用。
三、相关法律规定在抵押合同中，通常会约定抵押物处置税费由哪一方承担。
如果双方在合同中没有明确约定，则应根据相关法律法规来确定税费的承担方。
在我国，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同应当明确约定双方的权利和义务，包括抵押物处置过程中的税费承担问题。
如果合同中没有明确约定，则应根据我国的税收法律法规和拍卖相关规定来确定税费的承担方。
总之，在签订抵押合同时，双方应充分考虑抵押物处置税费的问题，并在合同中明确约定。
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论房地产抵押价格评估中变现费用扣除问题目前，各金融机构对房地产抵押价值评估内涵要求各不相同，即使同一金融机构针对不同类型的抵押物(抵押人)也提出了不同要求。
其中，变现费用(变现费用即抵押房地产处置过程中发生的属于抵押人应承担的费用，主要包括房地产变现所需的诉讼费、评估费、拍卖费等。
)是否应在房地产抵押评估价格中扣除成为各金融机构对房地产抵押价值评估分岐的焦点。
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值定义为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
因此，变现费用能否从房地产抵押评估价格中扣除关键在于判断变现费用是否属于法定优先受偿款。
一、变现费用不属于法定优先受偿款，不应抵押房地产评估的市场价值中给予扣除。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
从该定义可以看出，优先受偿款为在估价时点实际存在的权利，即可确指的权利，有明确的债权人及债权数额，变现费用不属于法定优先受偿款。
因为变现费用是在假设实现抵押权条件下模拟发生费用，并非实际发生，具不确定性，没有可确指的权利人。
从法律上来分析，法律保护的均是可确指的权利，而对于假定的权利或潜在的没有实际发生的权利是不体现的。
根据《担保法》及最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释中规定:抵押物实现时，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，首先清偿的是实现抵押权的费用，即处置或变现抵押物的相关费用，
根据实现方式的不同主要包括:抵押物处置过程中发生费用和抵押物处置给他人办理产权转让过程中应由抵押人承担的相关交易税费等。
从该规定可以看出，抵押物的变现费用不属于优先受偿款，而属于抵押物处置时的优先扣除或支付的费用。
二、抵押价值应为公开的市场条件下形成的，不能因变现方式与变现费用的不同而不同。
《房地产抵押估价指导意见》第8条规定了“房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
”及第24条规定了“变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
”
从上述规定可看出，变现费用的估算是估价对象变现能力分析中的一部分，在抵押房地产不同的处理方式下，变现费用有所不同，而变现费用并非估价师勤勉尽责就能准确估计的。
一般情况下，房地产抵押评估时并没有涉及到被抵押房地产具体的变现方式，现行通用的作法是模拟一般情况、按一般惯例进行估算，无需向委托方进行核查。
因此，变现费用的估算与抵押房地产评估市场价值在计算口径、计算方法上是不一致的，没有逻辑关系。
三、金融机构应注重抵押物的变现能力，而非抵押房地产评估价格是否扣除变现费用。
从金融机构的角度考虑，为更有效控制贷款风险，根据房地产抵押评估价值扣除抵押物变现费用的净值及抵押率来确定贷款额度，能在一定程度上降低货款总
额，减少了贷款风险。
此举却造成了评估机构的相关报告内容与《房地产抵押估价指导意见》规定不一致，加重了评估机构估价报告失真风险。
金融机构应着重关心抵押房地产变现能力，而非评估的价格是否扣除变现费用，因为抵押物的变现能力与评估价格并没有直接的关系，而变现能力的大小直接关系到逾期贷款收回能力的大小。
为了更有效的控制贷款风险，金融机构在确定具体抵押贷款的额度时，应该参考估价报告中的变现能力分析部分，结合估价报告中确定的抵押房地产在估价时点变卖(拍卖)时最可能实现的价格扣除变现的费用、税金等来确定合格的贷款额度。
如果该扣除后的价格高于按评估价格与确定抵押率计算的贷款额度，表明贷款在抵押权实现时可能收回，如果该扣除后的价格低于贷款额度，则抵押权实现时贷款无法全部收回，应降低抵押率来确定贷款额度。