2012年济南秋季房展会见闻分析
2012年济南房产大事件盘点
2012年济南大事件盘点2013-01-31 16:30:04新浪乐居(参与讨论)一、房地产市场方面1、2012年济南限购政策不变【事件回顾】按照国家要求，12年房地产调控政策继续，济南的限购令延续不需要再次重申，除非国务院明年出台新的文件要求，否则不会作出调整。
相比青岛2011年的限购令，济南现在执行的限购令并没有规定截止日期。
【事件影响】自2011年限购限贷政策的实施，压抑了部分的购房者，预期大面积的降价潮并没有在济南出现，反而促使12年房产市场的回暖，济南市场刚需压抑后的小幅度反弹，价格也有小幅度的上升；对于投资者来说，由于限购没有资格购买更多的房产，从而转移到山东其他地市，从而会催涨各地市的房价。
2、西客站片区成开发热土，土地成交占全市总量近五成【事件回顾】从2012年土地供应的位置来看，槐荫区成为2012年度土地供应主力。
推出的111宗土地中，槐荫区占到57宗，土地面积达222万平方米，占土地供应总面积的37.8%，其中52宗位于西客站片区，面积为206万平方米。
其次为历下区，供应土地28宗，面积为220万平方米，占总供应面积的37.4%。
【事件影响】自2011年西客站正式开通以后，西客站周边区域就成为了开发商关注的热点，2012年仅上半年就有25宗土地成交，证明了该区域的价值，随着土地供应的进一步增加，今后西客站片区将是房地产的主要供应区域之一，西客站片区将进一步带动整个槐荫区的发展。
3、万科曲线入济，溢价拿下化纤厂地块【事件回顾】2012年10月28日，济南天泰置业公司相关负责人证实，万科已经收购了济南天泰置业公司约60%股权，正式进入济南，股权转让9月底已经完成，控股天泰后，万科进入济南的第一个项目将是位于东部奥体片区天泰原来的项目、总建筑面积70万平方米的奥体天泰太阳树，包括这位负责人在内，一个大约三十人的整建制团队整体划入公司。
12月3日，三次现身济南市国有建设用地招拍挂现场，万科终于收获了进入济南以来的首个“果子”：以15.8亿元拍下热门化纤厂住宅地块。
2012全国秋季房展会专题(终稿)
2012全国秋季房展会专题未来，已来！——关于当前房地产企业基本发展形势判断2012中国城市房地产发展前景及风险研究上海商品住宅存量结构研究苏州房地产市场发展及房价梯度探讨2012年上半年上市房企中报评析世茂营销管控模式研究房地产企业存货专题研究是否已经错过了最佳拿地时机？——重点城市土地底价走势解谜土地储备消化周期再变动华润逆势变革的四大借鉴2012年全国三大旅游项目专项研究恒大集团营销及入城战术深度研究执行主编：孟音林波责任编辑：马祺CRIC研究中心2012-10-08目录一、2012年秋季房展会一览 (3)二、2012秋季房展会共性： (4)1、刚需、改善产品为参展主力 (4)（1）一线城市：主城区外、新城成供应主力 (4)（2）二线城市：以城区小户型或保障房满足刚性需求 (5)2、明星房企纷纷回归，展示品牌价值 (5)3、营销上：折扣力度不大，房企降价乏力 (5)（1）一线城市：鲜有大幅降价项目 (5)（2）二线城市：总体力度不大，但也不乏亮点 (6)三、2012秋季房展差异性： (7)1、一线城市房展会：强调区域外旅游度假、养老产品，以及海外投资项目 (7)2、二线城市房展会：更接地气，以本区域为主 (7)一、2012年秋季房展会一览在过去的“十一”长假中，全国又有不少城市举办了秋季房展会，根据CRIC 的监测，今年举办过秋季房展会的主要城市包括：北京、上海、深圳、沈阳、南京、成都、昆明、大连、昆山及鄂尔多斯等，通过分析、对比这些城市的房展会，我们发现一些有趣的现象：从共性来看，所有房展会的主打产品，皆是刚需、改善产品为主；大部分房展会的折扣力度都不大，降价意愿不足；原先缺席的大型房企，这次都纷纷亮相房展会。
从不同点来看：一线城市旅游地产、养老、海外投资型地地产或大幅增加或占据一定比例，二线城市自住、改善需求当道。
二、2012秋季房展会共性：1、刚需、改善产品为参展主力2012年的房展会，参观客群主要是刚需及改善客户，他们关注的产品也自然是刚需及改善产品，针对这部分客群，不同房企结合不同城市的特点，推出了一些楼盘，来满足这个部分客群的需求。
2012年济南房地产市场分析2012-98页
武汉 19.96 23.78 24.98 23.52 23.91 23.50 24.36 23.29 22.67 22.86 23.53 23.34 23.14 22.68 21.89 20.03 16.26 14.97 13.06
厦门 6.25 7.64 10.22 14.68 15.03 16.14 15.90 14.04 11.86 10.60 11.68 11.63 12.45 12.72 11.56 10.81 8.82 7.35 6.45
注：气泡宽度为“房价收入比”数据的1/20
人 均
GDP
城市化率
济南市人口密度及省内对比
济南市人口密度排名省内第二，高于青岛市；面积排名省内第十，低于青岛市
数据来源：全国人口普查数据
济南市人口增速及省内占比
济南市人口增速处于山东省第二位，仅低于青岛市；青岛、济南人口省内占比增加较多， 而其余绝大多城市人口占比有所下降，人口向济南、青岛聚集较为明显，济南人口及住宅 需求有较强的上升空间
山东省GDP2011年为2010年的110.9%
数据来源：山东省统计年鉴
济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较
济南市11年人均可支配收入省内排名1，略高于青岛；人均GDP省内排名第6（按常住人口计算）
数据来源：山东省统计年鉴
济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较
济南市人均可支配收入持续走高，房价收入比从2008年开始到2010年有所上涨，2011年回落
数据来源：中指数据库-宏观数据库，国家统计局
济南经济社会发展状况及其与主要城市的比较
根据国际经验，红色框内的城市处于GDP及城市化的快速发展阶段，其新建住宅需求较多，房价收入
比应比其他区域高，而济南在此区域内房价收入比较低，说明其泡沫化程度较低，房价与居民收入相
思源2012年上半年济南房地产市场报告
2012年上半年济南房地产市场简报——上半年济南住宅均价一路下行刚需楼盘成市场主导[提要]随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。
无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。
相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。
从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。
随着楼市进入火热的七月，泉城楼市已经在平稳上升的趋势中走过了半年的历程。
无论从济南房价还是销量来看，发展都较平稳。
相比于2011年楼市的寒冬，2012年前半年的楼市可谓是“暴风雨后的彩虹”。
从年初至今，各项利好政策层出不穷，楼市的各项检测成果也显示出这半年来楼市业绩的不平凡。
一、2012年1-6月土地供应及成交量对比分析2012年1-6月，济南市土地供应共68宗，成交53宗；土地供应面积为374.82万平方米，共成交315.81万平方米。
总体来看，2012年前6个月，济南土地市场的供应，除1月份为0外，2月供应面积达到顶峰，之后3、4、5月连续3个月持续回落，6月份开始止跌上扬。
成交则是1、2月为0，3月份将2月供应土地全部成交，4月稍有回落。
2012年1-6月，供应的68宗土地，除6月份供应的土地和历下区两个地块外，其余全部成交。
西客站片区和历下区以绝对优势成为土地市场的热点。
其中西客站片区供应26宗，成交26宗；历下区供应18宗，成交12宗；槐荫区供应6宗、原省体育训练中心2宗、兴隆片区2宗、高新区2宗、天桥区3宗、长清区1宗、山东建筑大学北1宗、市中区4宗，历城区1宗，唐冶东路以东1宗，唐冶中路以东1宗。
2012年1—6月土地供应量对比2012年1—6月土地成交量对比2012年1-6月济南土地供应与成交宗数对比2012年1-6月济南土地供应及成交面积（万平方米）对比济南土地市场成交概述：2012年1月，土地市场一片沉寂，既无新增也无成交，这是自2011年以来，第二次出现1月份土地零供应的局面。
2012上半年山东房地产分析
2012年上半年山东房地产市场分析在“继续加强房地产调控”的2012年，山东的房地产市场受整个大环境的影响，上半年形势不算景气，但整体行情与全国房地产市场保持一致，渐成“趋缓”之势。
以济南和青岛为例，上年年，商品房成交量整体呈上升趋势，但较去年同期成交有降幅。
在价格方面，以全国百城房价为参考标准，上半年山东房价持续下跌。
从二手房成交来看，山东二手房成交量由低转升，二手房价格也有小幅上涨。
山东楼市上半年成交量分析济南上半年楼市成交分析据山房网数据统计显示，济南楼市2012年上半年（1-6月份）成交量为26466套，较之于2011年上半年(1-6月份)38933套的成交量，减少了12467套，同比下降了约32%。
其中，5月份楼市成交量最高，为5624套；1月份楼市成交量最低，为1369套；楼市月平均成交量为4411套。
青岛上半年成交节节攀升今年上半年青岛商品住宅网签销量27220套，约274.97万平方米，销售面积较去年同期减少20.1%，较2011年下半年减少23.0% 。
一月份表现平淡，全市成交商品住宅接近1500套；二、三月份，出现成交量的“小阳春”；四月份，各种市场信号比较混乱，一部分购房者再度观望，销量比三月份略有下降，为4000多套；五六月份，受越来越多的降息、降准、政策微调、降价等影响，成交开始攀升，6月份成交量超过7000套。
从今年上半年整体情况看，成交量处在节节攀升的趋势。
山东楼市上半年房价分析上半年山东楼市房价分析在价格方面，以全国百城房价为参考标准，上半年山东房价持续下跌。
从济南房价走势来看，2012年上半年，济南房价保持递减趋势，一月到三月的降幅不大，从三月开始，价格曲线出现一个明显的下落，尤其是在4、5月期间，降幅最大，到了6月，价格则基本与5月持平。
今年1到6月，青岛百城房价总体呈现一种下降趋势，其中2月到5月降幅最明显，其余时间波动不大，6月和5月的价格基本持平。
去年同时期青岛百城房价略有波动，整体价格变化不大，且1到5月的价格都低于今年，只有6月份比今年6月份的价格略高。
2012年部分城市地产形势分析
上海市场研判-土地
✓ 2012年上海拟供住宅用地1000公顷，较去年 减少200公顷，其中保障房占70%，政府推地 结构发生变化
✓ 本年1季度工业用地成交447公顷，占据成交 量的8成，短期内工业用地将成为市场主角
✓ 去年上海商品房土地供求比为1.13:1，相 对于2010年的1：1.2，土地市场供过于 求，开发商拿地意愿减弱
成交套数(套)
120 100
80 60 40 20
0 1101
供给面积（m2） 62.77
1102 9.63
1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 1201 31.35 36.39 42.24 45.08 25.85 44.78 68.94 34.75 32.45 31.18 14.97
没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，“小阳春”效应能否持续仍在价格
上海市场研判-存量
截止今年3月底，上海商品住宅可售余量961万平米，环比上涨 了2.7%。其中，外环外可售余量达674万平米，环比上涨 2.69%。市场整体去化压力仍然较大，但重点在远郊区域
上海市场研判-总结
✓自“限购令”执行以来，上海房地产投资增幅、土地成交面积、商品房成交 面积及成交均价均呈现下调，行业随之调整开发节奏，区域房地产市场已进 入深度调整阶段
✓ 除济南市城北区域外，其他区域 住宅成交均价总体较为平稳
青岛市场研判-土地
✓ 本年一季度青岛共成交商住用地171万平 米，较2011年第四季度下滑19%
✓ 商业用地供求在近一年时间里成为市场主 流，市场未来商办物业将有大量供给
✓ 从住宅地块成交溢价率来看，本年度一季度土 地基本以底价成交
2012山东省会展业大事记
1月
5日 济南市贸促会2012年展览工作会议召开。
6日 首届山东省会展行业大学生创意大赛复赛评审在济南举行。
8日 支持菏泽打造鲁苏豫皖交界地区科学发展高地座谈会在菏泽召开。
11日 山东省美术馆开工奠基仪式在济南举行。项目可用于建设的土地面积2.07公顷，建设总面积5万平方米，其中地上五层建筑面积3.8万平方米，地下一层建筑面积1.2万平方米。
17日 济南泺口服装国际会展中心3月17日举行奠基仪式。该项目主体高达132米,占地面积24.3亩,建筑面积近13万平方米,，包括地下3层，31985平方米，地上33层，面积97000平方米。其中地下三层为停车场，1-8层为服装商场，9层为商务酒店，10-33层为办公写字楼，最高处为132.3米，计划投资约5.5亿元。项目预计2014年建成使用。
16—22日 第三届亚洲沙滩运动会在烟台举行。
25日 2012山东高考招生咨询会（综合场）在济南舜耕国际会展中心召开。
中国国际葡萄酒 烈酒品评赛”(VINALIES CHINA)在山东蓬莱举办。
26日 第十一届中国专利高新技术产品博览会在济宁开幕。
山东电子职业技术学院举办了会展策划与管理专业“工学交替”实习总结大会暨校外实习基地签约授牌仪式。
第二届中国非物质文化遗产博览会将在台儿庄古城开幕。
2012齐鲁春季汽车展示交易会在济南国际会展中心和济南舜耕国际会展中心同时举办。
2012年（第八届）烟台国际汽车工业展览会在烟台国际博览中心举办，
6日-9日 首届鲁商泰山峰会活动在泰安市东尊华美达大酒店隆重举行。
6日-8日 泰山国际登山节举行。
6日 文化部、省政府第十届中国艺术节筹备工作第一次部省联席会议在北京召开。
易居2012年济南房地产市场年报
济南市2012年房地产市场年报备注：统计时间截止至2012年12月15日；统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。
土地篇一、土地市场综述2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。
一、土地供应1、供应总量：截至2012年11 月2 日，本年度济南市经营性用地挂牌结束，累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，2012年供地计划基本完成。
其中城镇住宅用地61幅，供应面积为430万平方米；商业用地51幅，供应面积为160万平方米；殡葬用地3幅，供应面积为43万平方米。
2、土地属性：2012年济南商业用地供应量增速明显。
本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。
短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。
3、供应区域：2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为226万平方米和222万平方米，占全市供应总量的71%。
历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地36幅，供应面积达118万平方米。
4、容积率：2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。
商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。
容积率低于2的住宅用地仅有12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。
目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。
二、土地成交1、成交量：2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米，达到近几年的峰值。
2012年房地产市场回暖，土地市场随之升温，成交111幅，623万平方米，环比增加21%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。
2、流拍率低：2012年土地市场成交2012年市场持续回暖，土地市场走出低迷局面，全年仅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情况明显好转。
2012年全国房地产业十大事件
2012年度全国房地产业十大事件2012年房地产风起云涌，近日，由上海易居房地产研究院评选出的2012年度全国房地产业十大事件正式出炉。
事件一：国务院派出督察组，定调从严调控楼市事件：2012年7月下旬至8月上旬，针对3月份以来房地产市场出现的新情况、新问题，国务院派出8个督察组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。
此次督察的地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省，此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。
评析：国务院派出督察组主要原因是自今年3月份起，全国各地楼市成交量不断攀升，市场也出现了一些亟需关注的问题：一是部分城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化；二是部分城市存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式刺激住房消费的苗头；三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；四是部分城市市场监管力度不够。
此次专项督察是在楼市回暖之际的应时之举，以坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果：一是督察现有政策的执行情况，对全国起到警戒作用；二是防止政策执行可能存在弱化问题；三是了解上半年全国房地产的各个方面情况，为下半年的政策提供决策参考。
总体看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。
此次专项督察一方面反映出中央从严调控楼市的决心，另一方面体现中央与地方在楼市调控上的博弈。
督察后中央针对楼市存在的问题已提出明确整改意见，同时强调各地不得以任何理由变相放松调控，但并未提出出台更强硬的调控政策，足见中央对楼市调控态度重在强调既有政策，尚无改变楼市调控大方向的意图。
事件二：芜湖新政速被叫停，中央调控方向未改事件：2012年2月9日，芜湖市政府发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，其中主要措施包括，一是购自住普通商品住房契税100%补助；二是针对特定面积及特定人群购房补贴，学历越高补贴越高；三是购房落户政策变宽松。
九届秋新季房展会总结报告(PPT 29页)
在售项目为主，品牌开发商较少
八成比例为在售项目 参展品牌开发商不足两成
18%
15.52%
84.48%
82%
在售项目
展示项目
中小开发商
品牌开发商
本届房展会有较多未开盘项目进行参展，如新世界美丽沙、滨海新世界、帝景海岸等项目未开盘先造 势。 本届房展会大多为本土中小开发商，品牌开发商包括新世界地产、优联地产、远洋地产等
展会主题
展会规模 主办单位
房展会开幕式的精彩活动
房展三大蜕变
面积20000㎡，54家房地产开发项目，8家媒体 海口市人民政府、海南省贸促会 海口市规划局、海口旅游投资控股集团有限公司、 海南共好会议展览有限公司
承办单位
房展期间组委会活动安排
活动名称
2012第9届中国（海南）秋季旅游房地产博览会 开幕式 海南楼市分销商洽谈会 2012海南京剧文化票友大赛暨青少儿才艺展示 2012第7届海南家居、装饰、建材博览会 看房直通车 专业购房团团购 参展项目推荐活动 展会报道直播间 现场礼品派送
10
11 12 13 14 15 16 17 18 19
蓝山湖
东汇森语林 四季康城 禾信世贸天城 椰香海韵 海南冯家湾椰风海韵 世纪花园 远洋华墅 海南温泉1号 蓝水湾
2980元/㎡起，现场85折，团购82折
基础折扣85折，一次性95折，按揭98折，7天内准时签约额外99折 展会期间全款98折，一千抵一万 一次性付款93折 按揭95折，全款特价，国庆购房送黄金 1万抵2万，2万抵5万。66折销售，展会预定另享95折；特价房5350元/㎡，送1800精装 均价5000元，折扣低至9折 一次性97折、按揭分期98折、本次房展会折扣95折 2万变4万，3万变6万 92折基础上，买房送车、车位、精装修，展会期间额外赠送五年物业费，展会8套特价房源
2012年济南城市及房地产研究
口390万人。常住人口688.51万人。 6. 全年城市居民人均可支配收入28892元
首创华夏九城
BCG Huaxia Ninetowns
城市定位
中心城空间结构为“一城两区（济南市规划局）
“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。
发展方向：东拓、西进、南控、北跨、中疏
用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东 西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南 扩展至长清城区。中心城规划用地范围由上版总体规 划的526平方公里扩大到1022平方公里。 主城区人口规模控制在310万人，用地规模控制在 290平方公里。 完善泉城路市级商业主中心，新建燕山、腊山两个 市级商业副中心。在东部城区和西部城区建设唐冶、
巩固房地产市场调控成果 坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复
采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居
工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
首创华夏九城
BCG Huaxia Ninetowns
宏观环境-经济
国家统计局：一季度GDP增速8.1%，国民经济运行总体平稳
4月13日，国家统计局发布权威数据：
2011
年 供 地 区 域 分 布
首创华夏九城
BCG Huaxia Ninetowns
房地产市场-土地
2011年，居住与商服用地成交105宗。成交土地面积520.62万平米，成 交建面1398.51万平米，同比分别增加42%和35%。由于供应较大，下 半年土地底价成交趋势，开发商趁机抄底拿地储备，双重原因推高土地 成交。
2011年济南市住宅类商品房销售量及价格走势
8000 7800 7600 7400 7200 7000 6800 6600 6400 6200 6000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 13.99 23.74 37.34 7762.74 7713.31 96.09 7615.49 77.24 7287.84 7115.92 42.54 6628.26 6809.21 38.48 29.64 32.7 31.6 26.26 23.61 20 0 7776.81 7678.9 7367.3 7708.25 7445.57 120 100 80 60 40 销售价格 （元/㎡） 销售量 （万㎡）
济南2012年3月房地产市场报告(克而瑞)
第一篇市场背景篇一、政策法规2012年3月全国房地产相关政策列表二、市政动态1、山东地标高度将再次刷新2、济南东部写字楼驶入“红海”3、市中区加快推进在建重点项目，30余项目按周按月定时间表4、省实验新校区将落户西部新城5、今年济南将建4万套保障房6、济南东部新城CBD正在崛起三、市场资讯1、今年将建成500万套保障房2、恒大地产2011年报引业界震动3、万科精装房再曝“质量门4、齐鲁春季房展将于4月20号开幕第二篇市场分析篇第一章、土地篇一、本月公告土地分析3月济南市新增供应土地12幅，总用地面积91.81万㎡，其中住宅用地9宗，供应面积是87万㎡；商业用地2宗，供应面积3.14万㎡；工业用地1宗，供应面积1.66万㎡。
二、本月成交地块分析继前两个月土地零成交后，3月份济南市土地市场迎来成交高峰，本月土地成交面积为172.67万㎡，成交幅数为22幅，另有3幅殡葬有地成交，成交面积为42.56万㎡。
第二章、商品住宅市场一、市场综述2012年3月济南普通住宅市场新增供应量为37.57万㎡，环比上月上升194.90%；别墅新增供应量1.03万㎡，环比上月增长49.28%；公寓本月无供应。
从成交情况来看，本月普通住宅成交量为39.9万㎡，环比上月上涨95.93%；成交均价为7040元/㎡，环比上升2.55%；本月公寓成交量为0.4万㎡，成交量环比上涨31.08%，成交均价为10973元/㎡，环比上涨2.59%；别墅成交量为6780㎡，成交均价为13064元/㎡，环比下降16.7%。
二、供应量分析1、普通住宅市场供应总量分析2012年3月济南普通住宅市场新增供应量为37.57万㎡，环比上月上升194.90%；本月绿地国际花都、绿地滨河国际城和名泉春晓为供应面积排名前三甲。
其中绿地国际花都新增供应面积12.65万㎡；绿地滨河国际城新增供应面积6.67万㎡；名泉春晓新增供应面积3.34万㎡。
三项目供应面积占济南供应总量的60.29%。
2012年秋季房展会调研报告
第一部分 展会概述
展会概述 —特点 E.省外楼盘
2012年9月秋季房展会布尿
海南山 东项目
省外项目
2011年9月秋季房展会布尿 珠海·凤凰海域项目
仍展位面积上看，今年省外项目相对于去年有 明显提升。整体展位质量较之前也有明显提 高。 省外项目 由沿海项目展位的增加，可以看到： 1、沿海政策形势严峻，转战外销二三线市场； 2、呼市房市较冷且展会效果大大下降，导致很 多项目没有参展，为外省市项目提供更大展示 机会。
2012秋季房展会调研报告
目录
第一部分 展会概述 ……………………………………………………………………
1、背景综述 …………………………………………………………………………………………… 2、基本信息……………………………………………………………………………………………… 3、整体特点………………………………………………………………………………………………
中海—展位设计
中海以大盘姿态入会，四期项目 同时在售，展位规模较大，中海 外滩新品面市，为新项目积累客 户。
跨展位设计，突显大盘风范
中海—展位设计
灯箱等销售道具，幵且可以营造浓烈 销售氛围
礼品陈列位置明显，吸引顼客
中海—展位设计
项目沙盘及户型展示，销售道具齐全
中海—主推产品
此次房展会中海四个项目共同推出，中海凯旋门紫御东郡尾盘在售，中海御龙湾顺销中，本次房展会主推中 海外滩亮相，推出高局232户，面积80-180㎡，1抵8万，日增千金，蓄客中。
二级市场——整体特征
通过不2012年春季房展会对 比，参展项目由春季新城、玉 泉区领跑，到秋季新城、赛罕 区领跑，玉泉区紧随其后；参 展项目中高局项目数量仌然最 多，商业项目较春季房展会明 显增加，如金贸中心、王府井 商业、金盛家屁广场等商业项 目纷纷加入。
2012年第一季度济南市住宅市场调研报告【共4页】
2012年第一季度济南市住宅市场调研报告xx年第一季度济南市住宅市场调研报告【内容摘要】xx年第一季度济南市住宅市场调研报告，住宅市场广义上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各类居住型物业，本文主要是对济南市市区范围内的近百个在售商品住宅项目进行的分析，本调查目标区域为济南市市区（不含长清区），一、调查结果与统计分析，1、项目规划总量，目前，在售商品房的规划总面积近600万平方米，总体容积率约为1、9，物业类型的总体状态，不同楼型构成，2、供应量的区域构成，供应量区域构成如下图所示，3、总体价格，统计结果每平方米的均价超过3900元，比去年增长很多，此价格是开发商的报价，真正的成交价估计为近3900元，4、按照区域分类的价格统计，分区域价格如图，?5、按照档次分类的商品房价格，划分档次的方法，6、近年价格变动分析。
xx年第一季度济南市住宅市场调研报告住宅市场广义上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各类居住型物业，本文主要是对济南市市区范围内的近百个在售商品住宅项目进行的分析。
本调查目标区域为济南市市区（不含长清区）。
统计分析的对象为市区内的在售商品住宅”。
本次调查设定的“在售商品住宅”的一般标准是：“所有销售率在95％以下、以及刚刚达到95％―100％的商品房项目”，需要说明的是，部分“大盘”因开发周期长，我们将他们分为“母／子项目”，本调查只包含“子项目”部分。
调查采用文案调查、实地调查（普查）及专家调查3种方式相结合。
一、调查结果与统计分析1、项目规划总量目前，在售商品房的规划总面积近600万平方米，总体容积率约为1、9，物业类型的总体状态是：多层、小高层、高层混合分布，以小高层和高层比重为多。
其中，高档楼盘（均价4600以上）的规模和普通楼盘之比约为1:3。
不同楼型构成：通过统计可以看出：市场上多层商品住宅的面积将近总体的一半，小高层约占三分之一，高层约占五分之一。
2、供应量的区域构成供应量区域构成如下图所示。
2012年房交会小结
2012年房交会小结 2012.11.19-202012年月11月16-18日2012年贵阳市房地产交易展示会在金阳会展中心举办，本届房交会主题：“生态贵阳、宜居城市"，本次参展44个楼盘，集中开展以商品住宅为主、商业地产、家装设计等相关行业产品、服务为辅的交易展会，以生态宜居主题指导展会运营。
一、展会特点：1、设1、2号展馆，贵阳楼盘集中于1号展馆，金阳楼盘集中于2号展馆，提供四辆免费公交专线在大营坡70路车站、北京路省博物馆对面、枣山路天怡豪生酒店、供市民看房；2、除现场各参展楼盘外，增设五光十色图片展：“贵阳与城市记忆与未来影展”、“贵阳二环四路市场带开发建设图片展”、“贵阳市棚户区、城中村改造图片展”集中于2号馆展示；3、增设地州分会场派发会刊资料，童心画我家，选出60名小画家在11月17日现场进行“我画我家”绘画比赛，其中10位获奖的将被送到专业绘画学校展开4个月绘画培训；4、11月16日下午举办房地产城市场建设发展论坛，重点介绍二环四路中棚户区与城中村改造难点及规划特点，未来政策所带来的竟争压力。
二、参展大盘特点：1、中天城投集团七盘联动，集利让利促销：A．未来方舟：金海湾Ｈ区８８－１２５㎡,付款方式优惠9.5折，最高九折优惠，认筹1万抵2万，G区特价房20套；B．会展城九号：179-543㎡大平层，一次性付款97折，按揭99折，，认筹5万抵10万，商铺45-78㎡，一次性93折，按揭95折，认筹5万抵8万，持中天会员卡享97折优惠；C．世纪新城：东城旗郡223-302㎡坡地别墅，东城时代：96-130㎡，交1万抵4万认筹登记；D．托斯卡纳：256-344㎡独栋别墅，现场认筹5万抵15万，如期签约总价再減20万，一次性付款优惠10万，按揭、分期付款优惠5万；E．中天花园：100-200㎡社区商铺，10000元/㎡起价,F．帝景传说:156-322㎡社区商铺,13500元/㎡起价,校区商铺:40-50㎡,均价格12000元/㎡,一次性付款8.9折,按揭91折G．万里湘江:96-148㎡,4480元/㎡起,交1万抵3万认筹,联名星力百货VIP钻石卡限量发放，临街中心商业，一次性付款92折，按揭97折2、保利集团五盘联动：优惠时间：11月8日-11月25日，所有楼盘中限量8折清仓A.温泉新城：85-180㎡，4080元/㎡起,限量70套；5套清仓价B.国际广场：滨水都市综合体，五星私产公寓，5A甲级写字楼，小户型，最高优惠26万，仅限8席；C.云山国际：65-91㎡，直减10万起，限量70套；2套清仓价D.春天大道：140-230㎡，4480元/㎡起，限量70套；5套清仓价E.紫薇郡：80-156㎡，最低首付10万起，限量70套；5套清仓价3、花果园：参展户型：39-60㎡商务公寓，均价5680元/㎡，国际金融街56-200㎡甲级写字楼，贵阳都会56-1800㎡投资型写字楼，起价7180元/㎡，利用连续23个月（2010年月12月-2012年10月）贵阳楼市销冠优势为产品促销，除写字楼外，公寓每平方米单价减200元后，一次性付款95折，按揭98折4、万科系列：3盘齐发，提速贵阳品牌居住步伐A.万科大都会：75-144㎡三房、四房送品牌装修B.万科玲珑湾130-170㎡景观户型加推十席C.万科悦城：72㎡、89㎡、116㎡精装修，房交会期间团购登记，单价立减200元/㎡。
世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场
世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场第一篇：世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场世联怡高2012年济南房地产市场报告之宏观市场2013-01-31 21:59:42(参与讨论)第一章宏观市场【统计范围】：济南市区和周边县市【数据来源】：济南市统计局第一节宏观经济发展概述济南市2012年一季度、上半年、前三季度，全市生产总值增速分别为7.5%、8.1%、8.7%，固定资产投资增速分别为11.3%、16.1%、19.4%，四季度各项主要经济指标继续向好，均比前三季度有新的提高，经济运行呈现“低位开局、逐季向好”的态势。
截至2012年10月，济南地域财政收入为977.40亿元，经济运行态势总体良好。
但目前面临的困难和问题仍然不少，发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。
受宏观经济形势的影响，一些骨干企业生产经营比较困难，致使生产总值、规模以上工业增加值和进出口增长趋缓；传统产业比重过大，产业结构调整任务艰巨；实体经济支撑、增量消费拉动、城乡统筹发展的能力相对较弱等。
国内方面，预计2013年的中国经济增长总体呈平稳走势。
但经济稳定的基础仍不扎实，包括外部市场不确定性加大，也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等，这些都可能使经济增长的波动加大。
一、人口济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。
全国第五次人口普查及第六次人口普查结果显示，2000年和2010年济南市常住人口①(详见图表备注)分别为592.17万人和681.40万人，十年间共增加了89.23万人(其中城区人口增加了75.74万人)，增长15.07%，年平均增长率为1.41%，即济南每年约新增近10万人口。
从十年间人口增长的速度看，山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛。
对此，统计专家指出，济南常住人口增长快，说明近些年流入的人口增多，而这与济南经济发展速度快有很大关系。
截至2012年12月，济南全市的户籍人口是606.6万，其中，主城区户籍总人口是349.2万，登记在册的外来人口(流动人口)是192万。
参观济南秋季房展会的见闻及感受
参观济南秋季房展会的见闻及感受造价084 李鲁璐 2008021493昨天九点半左右，一行十人来到在舜耕展馆举办的济南房展。
地产营销博大精深，相应地，它也要求地产人在胸襟、眼界上做到博大精深。
为此，“读万卷书，行万里路，开千里目”的学习、历练是必不可少的。
这是我们参加本次房展的目的，我把参观房展的大致见闻和感受写下来，与大家共同分享。
这种异地参观的目的比市内调盘要“纯洁”一些，不是为了刺探竞争楼盘的销售价格、促销政策等邪琚——彼此不存在竞争的必要，竞争也就无从谈起。
要说竞争，那就是提高自己的水平，跟自己做纵向竞争。
所以，主要还是为了开眼界，长见识。
最终目的是看别人的房子怎么做的和怎么卖的。
广场上不少发单页的。
这是成本最低的参展方式，只是要注意两点：1、单页的设计一定要新颖、有创意，让人看了眼前一亮，舍不得扔掉。
2、发单人员的素质很重要。
每发一张单页，都是一次极短时间的沟通，茹果能带着感情，带着创意发放每一张单页，把这种沟通做好了，发单效果立见不同。
我认为，单页应该由一个公司素质最高的人发放。
威海几家海景房在发单页，作为最适合人类居住的城市，威海的海景房只有威海有，却哪里都有卖——潍坊也有。
想起以前有位营销专家把房产定义为标准的“坐销”，看来也不尽然。
当你的房子是景点时，你就可以像推广景点一样满世界地推广你的房子，总有有钱人像隋炀帝一样为看琼花在扬州建座行宫的。
只是威海海景房的宣传资料普遍做得乏善可陈，与威海的美景很不相称。
济南在地产运营水平上虽然不及几大直辖市，但作为山东省的省会，还是代表了山东地产的最高综合水平——与青岛各有千秋，虽然在时尚、开放方面明显逊青岛一筹，但又有着青岛无可辨的文化底蕴。
有几家楼盘没有进会场展览，而是把展位建在了展馆外的广场上。
占据最佳地段的是保利地产，这次没有见到万科的项目，我们在保利的展位前参观了很长时间，既然来了，总要取法乎上。
任何推广活动都需要独辟蹊径，把展位设在广场，避免在拥悍的空间扎堆，效果反而很好。
秋交会置业者调研分析报告
2012年深圳市房地产秋交会置业者调研分析报告近两年来，中国房地产市场遭遇来自政府的严厉调控，限购、限贷、限价等政策层出不穷，整个房地产产业链普遍萎靡不振。
作为中国经济支柱产业的房地产行业持续下滑，加上欧债危机带来的进出口贸易的严重下降，两架马车的放缓导致中国经济整体处于低迷，经济形势的恶化倒逼政府政策转向。
2012年开始，央行频繁出台降准、降息等货币宽松政策，刺激中国经济的发展，随着货币信贷环境的改善，房地产市场也迎来了久违的春天。
3月份开始，深圳房地产市场推售量和成交量均稳步提升，至9月份前后，市场开始期待“金九银十”的到来，推盘节奏放缓，供求双方再次进入观望。
如今，“金九”并未出现，“银十”惨淡开场，市场需求方如何看待当前楼市，其购房行为又呈现何种特征？为更好的把握客户市场需求特征，提供更精准的楼市资讯，深圳中原地产在2012年深圳房地产秋交会期间开展了为期3天的问卷调研活动。
本届秋交会以“深圳刚需，联合起来”为主题，从9月30日开始，持续至10月4日，参展项目将近100个，深圳本地楼盘23个，以龙岗项目为主。
问卷调研活动选择了人气较旺的前三天举行，安排十五名调查员分布在展馆的不同出入口、休息区及参展区内，以随机形式进行问卷访问。
共派发问卷2140份，经回收、整理最终获得有效问卷1949份，分别从客户基本信息、居住现状、置业意向、置业渠道以及楼市认知五个方面进行调查。
一、客户基本信息1.1 客户性别及年龄分布参加本次秋交会的主力群体是26-35岁的青年置业者，占比为48.96%；其次是36-45岁之间的客户群，占比为26.35%；接着是25岁及以下的年轻置业者，占比为17.3%；中老年参展客户数量较少，仅占总体客户的7.39%。
从客户的性别来看，以男性客户为主，占比为64.7%，将近是女性参展客户的两倍，且集中在26-35岁之间。
从参展客户的人口信息来看，年轻的男性客户是主要的潜在置业者。
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2012年济南秋季房展会见闻分析9月15日上午，我们来到位于济南舜耕国际会展中心的房展会现场。
一进入会场，首先引入眼帘的是众多的的广告牌和楼盘模型，在广告牌周围设有咨询处，购房者在询问楼盘情况，而售楼小姐正在耐心解答。
之后我们在整个会场转了转，通过一系列的观察和询问获得了不少有用的信息。
这次房展会包括中铁、保利、银丰、黄金、中海、外海、鲁商等在内的多家品牌开发商携济南最具有影响力的30余个楼盘亮相本届房展会。
此次展会的项目所在地大部分集中在济南的东部地区，一般是在二环以外，其中奥体中心附近的楼盘居多，也有在我校附近的恒生伴山、御园华府等。
长清大学城附近及西客站周围也有几处新开发的住宅楼盘，而在济南的北部地区来参展的凤毛麟角。
其中大致的的分布情况如下表：
这些项目绝大多数是期房，交房时间集中在2014年。
据现场人士介绍，房源的价格与推出产品的类型、首次开盘还是尾盘等因素都有关系，但目前市场价格总体稳定。
尽管如此，稳定的背后是开发商小幅涨价的冲动。
作为目前楼市的成交主力,刚需购房依旧在市场成交中占有绝大部分比例,针对这一市场特点,房展会上,参展企业在中小户型推介方面更是不遗余力,刚需户型也因此成为展商角力的主要对象。
据统计后发现,绝大部分参加展会的项目,都有90平米以下的户型,而且部分房企,针对这些房源也推出了较大幅度的优惠政策。
全部参展的项目中,每平米6000—8000元的房源至少占全部房源的半数以上,中低价位、中小户型的房源因此成为了房展会的主角。
开发企业借展会大量推介中小户型房源,是针对目前市场特点进行的适当调整,刚需购房也因此成为开发企业竞争的主要战场。
在我们的调查下，部分项目的中小户型房源在过去的一段时间里进行了价格调整,其中南部一楼盘的销售报价,已经从前一段时间每平米7000-7500元,调整到目前每平米7500-8000元,平均每平米上浮500元左右。
值得一提的是这些参展商的促销方法可谓是五花八门，有设置抽奖环节吸引消费者的，表演小提琴的，吹萨克斯的，现场进行人体彩绘的，穿人偶服装到处宣传的，动漫达人进行cosplay表演助兴的，玩切水果游戏让人驻足的，通过射箭领奖品的，还有弹古筝引人注目的等等。
其中一些展台的造型也很有特点，例如御园华府的展台是仿照古代建筑而搭设的小桥流水的展台，让置身在其中的人有一种穿越感觉。
占据展会中心位置的中铁逸都国际楼盘此次推出了包括85平方米户型在内的适合首次购房和改善型需求的房源，价格在7000多元每平方米，吸引了不少购房者的目光。
位于西部和南部的大盘外海中央花园以及中海国际社区，在此次房展会上也分别推出80多平方米和100多平方米的、适合当前刚性需求人群的房源。
价格方面，外海房源在6000多元每平方米，中海房源的价格在7500-8000元每平方米。
位于展会东侧的九英里颢苑作为济南东部的高端性改善型住宅，第一次亮相房展会便吸引众多购房者的眼光，项目高层户型面积区间在155平—256平之间。
通过这次房展会，我学到了很多东西。
来参展的的展商们的服务质量参差不齐，有的售楼小姐非常热情，对我们提出的问题有问必答，而有的人看我们是来调查的，而对我们爱搭不理，这非常影响人们的购买心理。
因此现在很多的纠纷就是由服务态度引起的，买前是上帝，买后就是冤家，这是极不合理的。
所以希望那些开发商们不仅要保证房屋的质量，还要考察好工作人员的素质。