CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究71
国内外城市公共空间案例分析
澳大利亚墨尔本的克蓝本皇家植物园里， 它就如一颗皇冠上的绿珠，熠熠生辉， 自设计建造与开园以来，获得不断的赞 叹，究竟它有什么特别之处呢？今天， 我们便来一探究竟。
有时是湖面，有时是河流，有时是瀑布，
有时是浪潮，以各种形态出现在花园中。
东部主要是比较正式和规则的人造自然
景观，西部则主要是不规则的人造自然
印象的名词，而是一个动词， 类似体验。而不使用体验， 不是因为体验有一种即时发 生即时消亡的意味，而经验， 则表现了此段经历和体验之 后的影响与作用。
澳大利亚花园通过主题体验 的设计，努力激发游客从新 的角度看待植物园。在它完 成之际，正是植物园受到世 界范围质疑现有研究和游憩 范例，并重新关注于景观交 流的信息和对有意义的游客 参与的新兴趣。
废弃的采砂场，矛盾，更体现会为一种积极的张力，两种 截然不同的形式貌似冲突地聚集在一个咫尺天地里，却被 巧妙地设计组合，让游客直观又不唐突地感受鲜明的对比 与冲击。
矛盾的两个体现。第一个是澳大利亚东西部递变的 景观，从海洋到荒漠，是借助澳大利亚的"红色中央"的灵 感。红色中央是指澳大利亚中部特殊的红色沙土地带，花 园里的这个红色沙园，如红色中央一般覆盖沙土，零星低 矮灌木，而红色沙园的东部，是潺潺流水的石池水路，如 澳洲东部的海滨，充满水的生机活力，西部则是干旱的沙 漠景观，如澳洲荒无人烟的绝地沙漠。水的柔美与干旱的 残酷，以红色沙园为中心，使游客轻易体验到澳大利亚广 袤土地上景象的变化多端。
芝加哥滨河步道概念类型
河堤
码头
水广场 河滨影院 小河湾 滨海广场
桥近下两巨米大高的度空差间
六个街区
Six blocks
码头广小场河码（湾头河T（水（h河滨eT广wh堤剧Mhe场院aCrinof）aveP）laza）
典型CBD案例研究
CBD功能配比案例1：新宿
新宿
新宿
银座
国际成熟的CBD
新宿：
30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群
16
CBD功能配比案例1：新宿
住宅 区
边缘 办公 区
娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区
集中商 务办公 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区
办公、 临时居 住混合 区
（建筑面积）
人均占有量
500万M2
约0.4~1.6人/平米
第三类 国家级 结论：城市级别决定 CBD规模。
11
CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度（容积率）
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
单一中心CBD 巴黎拉德方斯 芝加哥中心 休斯顿中心 悉尼金融区 用地面积 KM2
1.6 1.8 1.5 1
2
CBD的形态
CBD的形态——
关键词：
CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；
现代建筑群 商务设施职能 管理与服务中心
CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备； CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施；
CBD的产业形态：经济运做管理中心
建筑面积
250 600 420 250 350 400 600 400 300
万M2
容积率
1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8 3.7
结论： 单中心城市CBD开发三大规律 —— 1.5 新加坡CBD
总用地规模多在 1.7 上海陆家嘴CBD 2平方公里以下； 总建筑面积多在 500万平方米以下； 1.5 北京建外CBD
城市经济学案例研究
城市经济学案例研究城市经济学是一门研究城市发展、经济结构和运行机理的学科。
通过案例研究的方式，我们可以深入了解城市经济发展的过程、规律以及其中的问题与挑战。
本文将通过几个实际案例，探讨城市经济学的相关问题。
案例一：北京CBD的发展与挑战北京中央商务区（CBD）作为中国首都的金融商务核心区域，具有重要的经济地位。
然而，随着CBD的快速发展，也出现了一些问题和挑战。
首先是交通拥堵问题，由于CBD地区的车辆和人流量大，交通堵塞现象日益严重，给市民的出行带来了不便。
其次是租金过高的问题，CBD的商铺房租居高不下，给中小型企业和小商户带来了经营负担。
此外，CBD的楼盘价格也是居高不下，导致普通居民的购房困难。
这些问题与挑战提示我们，在城市经济学中，我们需要考虑城市规划和交通运输规划的合理性，以及商业发展与民生问题之间的平衡。
案例二：上海自贸区的经验借鉴上海自由贸易试验区（自贸区）是中国探索改革开放新模式的重要举措。
作为一个开放、创新、便利的特殊经济区域，上海自贸区吸引了大量的投资和企业入驻。
自贸区的成功主要得益于以下几个方面的因素。
首先是政策创新。
自贸区实行了一系列创新的政策措施，例如放宽企业准入、简化行政审批流程等，为企业提供了更好的营商环境。
其次是金融创新。
自贸区试点了一些金融创新举措，例如试验人民币的自由兑换、跨境资金流动等，提高了金融服务的效率和质量。
再次是贸易便利化。
自贸区实行了一系列便捷的贸易政策，例如简化报关手续、放宽外资企业的经营范围等，促进了贸易自由化。
上海自贸区的经验值得其他城市借鉴，通过政策创新、金融创新和贸易便利化，推动城市经济的发展。
案例三：纽约金融区的重建经验纽约金融区是全球最重要的金融中心之一，在9/11恐怖袭击事件之后，金融区受到了严重的破坏。
然而，经过有效的重建和规划，纽约金融区成功恢复并继续发展壮大。
重建的成功主要得益于有效的规划和合理的投资。
首先，政府制定了详细的规划方案，包括重建世贸中心和改善基础设施等。
国内CBD项目发展历程研究及其案例借鉴_70页
2010-8
三房：180－200四房：220－280
住宅集中在06－08年推出市场，是CBD基本建成的前5年；产品线跨度较大，主要三、四房为主；三房130－140，四房150－160、170－180，为主要供应面积
CBD住宅发展对我们的启示
建设时间
0－5年
6－10年
11－15年
深圳（1990－2004）
北京是以金融办公为主导，在国内较为成功，商务办公发达，有着国家政策的全力扶持，资源得天独厚；深圳、广州、杭州是以政府主导市政设施、发展会展经济，住宅启动紧随其后，形成了以居住为带动的商务办公区域。考虑到广州在2000年初期规划调整，开发并不太成功。故：选取深圳、杭州CBD对作为下一步研究对象。
第二部分：国内CBD住宅产品发展研究
商业项目开发
基本成型
2005－2010年
规划完成
城市
启动
历时
占地（平方公里）
规模（万㎡）
北京
1993年
15年
4.02
911
深圳
1990年
14年
4.13
750
广州
1993年
12年
6.6
——
杭州
2001年
10年
4
650
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
东部新城发展历程
2002年，东部新城规划编制工作启动。2004年，东部新城区总体规划和核心区城市设计框架基本确定。东部新城指挥部成立，毛市长任总指挥。2005年，东部新城基础设施开工启动，正式拉开了新城的建设序幕。2007年初，首块住宅用地被雅戈尔获取，楼板价3030元/平方米。2008年底，东部新城对整体规划进行了调整，并确定“五年成形，十年建成”的目标。2009年，会展中心一期基本完工。2010年，总完成投资124.2亿元，总投资390亿元的34个项目正在加快推进。2011年，主要路网已经施工完成，基础设施建设中，预计2012年投入使用。
世界十大CBD (不准)
世界十大中心商务区（CBD）1.纽约曼哈顿（Manhattan,New York）:曼哈顿特区位于美国纽约市，被称为世界经济的中心。
这个特区建筑经典，人口稠密，景点众多，企业聚集密密麻麻，也是整个纽约最富有的地区，我们熟知的世界金融中心华尔、帝国大厦等就是位于曼哈顿特区，其东侧有联合国总部大楼。
2.芝加哥卢浦区:卢浦区（The Loop），美国第三大城市芝加哥的传统中央商务区所在地，现在为美国第二大中心商务区，仅次于纽约曼哈顿。
著名建筑有世界第一座摩天大楼——家庭保险大楼、偶芝加哥期货交易所大楼、国家历史地标、美国第一高楼——西尔斯大厦。
3.伦敦金融城（City of London）:伦敦金融城分为两部分：新金融城和老金融城。
老金融城经过几百年的发展变迁已经无法时代的要求和需求，相比之下新金融城更能引起人们的注意。
新老金融城相隔不远，互相呼应，共同为英国的经济做着贡献。
新金融城林立着伦敦难得一见的高楼大厦，汇集了大量的银行、证券交易所和黄金市场等机构。
4.巴黎拉德芳斯（Paris La Defense):是法国主要的中心商务区，位于塞纳河畔，20世纪50年代开始建设，迄今为止已有1500多家各类法国五百强企业甚至世界五百强企业在此入驻，区域功能完善，代表作者法国的经济繁荣，巴黎的地标建筑新凯旋门就坐落于此。
5.柏林波茨坦广场:波茨坦广场是柏林的新中心，柏林的高楼几乎都集中于此。
波茨坦广场周围全是由知名建筑师设计的龙威建筑，其中大家比较熟悉的Sony中心和奔驰中心都在这里。
6.新加坡CBD:位于新加坡河南岸，占地面积为82公顷，是亚洲主要金融中心之一，拥有全岛最密集的写字楼群，聚集了大量的金融保险业、房地产和商务服务行业的企业。
7.香港中环:顾名思义位于中国香港，是香港最早开发的商业中心和政治中心，林立着众多高楼大厦；同时也是著名的购物中心，美丽的维多利亚港就濒临于此，被称为“世界三大也将之最”，享誉世界8.上海陆家嘴:陆家嘴位于上海市浦东新区的黄埔江河畔，与外滩隔江相望。
国内外10个知名综合体案例研究
“人性化”设计的生态写字楼，充分体现人文关怀
生态写字楼：
益田假日广场写字楼通过 “人性化”的设计提升产品 的附加值。写字楼充分利用 绿化、自然采光等系统，体 现 “园林中的建筑”，极具 生态概念。1.5万平米的花 园式平台，通过绿化园林景 观设计，实现了酒店、购物 中心写字楼之间的自然过渡 空间。 生态写字楼充分考虑了人 与自然、人与科技、人与建 筑、人与环境的完美协调与 组合，所有功能无不体现了 人文关怀、以人为本的生态 理念。
项目占地面积77,292平方米，总建筑面积 480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期 项目车位1,034个。
华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖 了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及酒店服务式公寓。
本报告是严格保密的。
华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深 圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目
需要科学的综合管理能力。
本报告是严格保密的。
都市综合体
附：综合体与单功能物业的比较
比较因素 功能 区位 综合体 单功能物业
复合性、适应性 一般在城市核心区域
单一性 根据功能确定
建筑形式
投资风险 总投资 经济风险 客户来源 客户活动 客户综合使用成 本
多样化
较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的 较小
北区以华润大厦为主体建筑， 配合国际时尚精品店，以优雅、 现代、时尚和活力的设计个性， 展现项目的时代和地域特性；同 时配合都市公园等自然景观，通 过绿地、树木、林荫大道、休息 处、庭院、下沉广场、流动水景 等精巧的设计和布局，给繁忙的 都市中心披上自然的风采，成为 都市著名的风景。
关于国际著名CBD的细致分析
关于国际著名CBD的细致分析关于国际著名CBD的细致分析，CBD论文写作必看！中央商务区（Central Business District，CBD）是大城市中聚集大量金融、贸易、信息及中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通条件，便于现代商务活动的黄金地带。
它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的体现，而且是现代化国际大都市的重要标志。
国际上著名的CBD 有纽约的曼哈顿、法国的拉德芳斯、东京的新宿等。
一、纽约曼哈顿中央商务区（一）曼哈顿中央商务区概况与特点曼哈顿（Manhattan）位于纽约市的中心区，总面积57.91 平方公里，占纽约市总面积的7%，人口超过150万。
曼哈顿CBD形成于20世纪70年代，主要分布在曼哈顿岛的老城（Downtown）、中城（Midtown），面积约26平方公里。
老城位于曼哈顿岛南端，是CBD的发源地，目前已成为全球金融中心。
20世纪初，随着纽约市区范围的扩大，老城发展空间不断拓展，纽约经济活动中心开始逐渐延伸到中城区。
一些著名的建筑如帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等也纷纷在中城落成；许多非盈利性的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等也在中城集中；房地产、广告业、税务等相关专职服务机构，以及原来设在下城的银行和保险机构等也被吸引过来。
一个综合性、多功能，集金融、商务、商业、文化、娱乐为一体的CBD在曼哈顿岛下城和中城逐渐形成。
作为世界发展最早、最为著名的中央商务区之一，曼哈顿CBD是纽约经济活动的中心，并以其鲜明的特点，对纽约经济发展起到了巨大的促进作用。
第一，产业、人口、文化娱乐等高度集中。
曼哈顿的就业人口占纽约各类经济活动就业职位的70%左右，其中，金融、保险、房地产等就业职位占纽约全市的比重超过90%。
曼哈顿CBD实现的产值占纽约全市的65%以上。
此外，曼哈顿还聚集了许多文化娱乐设施，纽约著名的百老汇、中央公园、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等都集中在曼哈顿地区。
建外SOHO——CBD案例研究
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国 贸中心
北 京 CBD 核心区
北京最高建筑， 由美国SOM设计
中国大饭店、 国贸饭店、国 贸大酒店
国贸商城，拥有世界 顶级品牌
单 层 面 积 2000 平 米 ， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
芝加哥和纽约：摩天城的辉煌与落寞
芝加哥和纽约：摩天城的辉煌与落寞（摩天大楼）”一词 在1933年的多卷版牛津英语词典中，“Skyscraper高大上的故事”等等，直到最后一有六个定义，包括“一个三角形的天帆”“行，才终于出现“一座多层的高层建筑，尤其是美国城市的特色之一”。
到了1962年，单卷版的牛津图解词典就只保留了最后一个含义—“一座多层的高层建筑”，同时还去掉了“美国”这一限定词。
可以感受到的是，从20世纪开始，摩天大楼不仅全球化，也“量贩”化了。
19世纪末的纽约建筑大师吉尔伯特，曾说摩天大楼是“一台让土地吐钱的机器”;如今，它却可能是场亏本买卖。
就连“世界中心”曼哈顿的高楼都有一半闲置，而摩天都市的鼻祖芝加哥，也把“城市最高”定格在了1973年落成的威利斯大厦上。
撤离“三高”艾奥瓦州人迈克·考夫曼，1987年告别妻儿，开着一辆小福特向东走了6小时，来到他梦寐以求的“摩天大楼之乡”芝加哥。
“那年我24岁，芝加哥就是我的梦想城市，我可以为它赴汤蹈火。
”迈克人生的前1/4，基本在小镇上度过。
当得知一个高中旧相识在芝汉考克中心”等摩天怡安中心”“加哥过得很不错，又能见识“西尔斯大厦”“大楼，迈克很快动了心。
芝加哥的“高楼梦”来得很传奇。
1871年，一场“奶牛大火”烧毁了城市面积的2/3;14年后，这里就出现了世界上第一栋采用钢构架的摩天大楼—芝加哥家庭保险大楼。
此后，芝城吹響了建设摩天都市的号角。
“我第一次去到市中心时，都不知道眼睛该往哪放，每栋楼都壮丽得让我惊叹。
”迈克回忆道，“晚上朋友带我去了一个楼顶，可以俯视市中心的全貌，那个时候我就下决心要留在这了。
”当时的迈克心想，登上更远更高的纽约帝国大厦，大概也不过如此吧。
受到激励的迈克，很快在一家咨询公司找到了工作，地点是芝加哥河岸的一栋50多层的玻璃大厦。
站在窗边，迈克可以看到桥上的车水马龙、河边漫步的老老少少，还有海军码头里熙熙攘攘的游客。
有很多个通宵达旦的加班夜，迈克也是看着四周的灯火通明熬过来的。
CBD案例分析
由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处，在长仅1.54公 里、面积不足1平方公里的华尔街—CBD金融区，聚 集了全球近3000家外贸、金融、证劵、保险公司， 以及联合国大厦等。
上西区
上东区
中城区
下城区
案例经验借鉴
• CBD地区用地功能总体均衡，有公寓、商业、 公园、博物馆；
• 政府宏观调控产业，改善投资环境；
• 道路交通用地所占比例、道路网密度相当大， 但无明确的对外快速交通联系干道； • 华尔街由于功能单一，晚上像一座“鬼城”。
案例2——法国拉德芳斯
案例2——法国拉德芳斯
项目简介
拉德芳斯区位于巴黎市的西北部， 巴黎城市主轴线的西端。全区规划 用地750公顷，先期开发250公顷， 商务区160公顷，公园区90公顷。
促成因素
■统计，目前新宿商务区的日间活动人 口已超过了30多万人。 由于新宿是东京都的一个交通枢纽，共 有9条地铁线路由此经过，日客流量超 过了300万人， 预计，随着新超高建筑的完成和12号地 铁环线等交通线路的建成使用，新宿的 日客流量将超过400万人。
新宿站 银座站
■东京新宿CBD的中央核心商务区是以 新宿站为中心、半径为7000米的范围内， 就聚集了160多家银行， 新宿已成为日本“银行战争”的缩影。 是“华尔街”的翻版。
集中了纽约证券交易所、联邦储备银行 等金融机构和美国洛克菲勒、摩根、杜 邦等大财团开设的银行、保险、铁路、 航运等大公司的总管理处。各公用事业 和保险公司的总部以及棉花、咖啡、糖、 可可等商品交易所。
道路交通
区内集中了6条地铁线，近20个地铁站 点,规划机构加强了交通运输网的建设， 如把地铁和其它铁路交通的出入口与 新建办公机构相连接，同时把人行道
新宿站
CBD案例分析
CBD案例分析在当今城市发展的进程中，中央商务区（Central Business District，简称 CBD）已成为城市经济的核心引擎和重要象征。
为了更深入地理解 CBD 的发展模式和影响，让我们通过几个具体的案例来进行分析。
一、纽约曼哈顿 CBD纽约曼哈顿 CBD 是全球最著名和最具影响力的 CBD 之一。
它位于曼哈顿岛的南端，面积约 5791 平方千米。
曼哈顿 CBD 拥有高度集中的金融、商业和服务业机构。
华尔街作为全球最重要的金融中心之一，聚集了众多世界知名的银行、证券交易所和金融公司。
此外，还有大量的跨国公司总部、律师事务所、咨询公司等在此设立。
其成功得益于多方面的因素。
首先，纽约作为全球重要的交通枢纽，拥有便捷的海陆空交通网络，便于人员和物资的流动。
其次，曼哈顿拥有完善的基础设施，包括先进的通信系统、高效的能源供应和现代化的建筑设施。
再者，政府的政策支持和良好的法律环境为企业的发展提供了保障。
然而，曼哈顿CBD 也面临着一些挑战。
如高昂的租金和生活成本，导致一些中小企业难以承受。
交通拥堵问题也日益严重，影响了工作和生活的效率。
二、伦敦金融城 CBD伦敦金融城位于伦敦市中心，面积约 26 平方千米。
伦敦金融城是全球最大的外汇交易市场和国际保险市场之一，拥有众多知名的金融机构和交易所。
伦敦金融城的成功离不开其悠久的金融历史和文化传统。
英国稳定的政治环境和健全的法律体系为金融行业的发展提供了坚实的基础。
此外，金融城注重人才培养和引进，拥有大量高素质的金融专业人才。
不过，伦敦金融城在发展过程中也面临着一些问题。
例如，随着金融科技的迅速发展，传统金融机构面临着数字化转型的压力。
同时，脱欧带来的不确定性对金融城的业务和人才流动产生了一定的影响。
三、上海陆家嘴 CBD上海陆家嘴 CBD 位于浦东新区的黄浦江畔，是中国重要的金融贸易区之一。
陆家嘴 CBD 拥有众多高楼大厦，如东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等，吸引了大量国内外金融机构和企业入驻。
以城市经济学角度探讨北京CBD形成发展
以城市经济学角度探讨北京CBD形成发展CBD是城市化的产物,是城市经济中中枢功能的载体,同时也是一个城市现代化的象征与标志。
目前,北京CBD正处于规划开发全面实施、产业发展渐成规模的关键时期。
北京CBD已经逐渐成为重要的经济运作管理中心,同时也成为区域性的金融中心和服务中心。
本文将通过对CBD基本规律的认识以及企业选址决策的研究探讨北京CBD的成因及聚集状态。
一、CBD规律谈(一) 从“世界城市”理论谈起“世界城市”理论(弗里德曼、沃尔夫)认为当今经济发展主要依靠跨国公司发挥关键作用,这类公司一方面出于自身利益,将业务向国外扩展;更重要的是在全球经济一体化进程中,少数城市已经演变为跨国公司机构的聚集地,其经济也被这类机构所主宰,并形成世界范围经济控制体系。
跨国公司聚集与发展,其自身机构日益复杂、地理空间不断扩大,迫切需要高层次、专业化的商务服务支持。
这些服务首先是指金融业,以银行为唯一形式的格局被打破;这些服务业还包括法律、会计、管理以及广告业等。
这类公司近30年来有长足发展,聚集于世界城市,为跨国公司在全球运转自如起了决定性作用。
(二)从同心圆地域结构模式到后工业社会城市地域结构模型20世纪20年代,美国城市地理学家伯吉斯,以芝加哥为蓝本概括出城市宏观空间结构为同心圆圈层模式。
认为城市空间结构分为5个圈层,中心为城市地理及功能核心区域,并首次提出中央商务区(CBD)的概念。
继伯吉斯之后,CBD研究的主要内容之一是围绕城市空间结构模式及其发展变化,逐渐修正和丰富CBD的区位及空间结构理论。
并逐渐出现“扇形城市空间结构模型”、城市发展多核心理论等新的研究与理论。
到20世纪70年代,D·克拉克针对当时北美城市用地的结构变化提出后工业社会城市地域结构模型,明确城市中心区有着核心区与边缘区之分,并且城市呈现多中心的布局特征。
(三)现代CBD概念随着全球信息化、国际化的提高,高效、集约的都市中央商务空间已经开始独立于传统的商业闹市而存在。
CBD专题
CBD专题CBD即英文CENTRAL BUSINESS DISTRICT的简称，最早产生于本世纪二十年代的美国，中文译为商务中心区。
现代的CBD可以概括为：A.城市的功能核心，城市的经济、科技、文化等在此高度集中；B.交通便利，人口流动巨大；C.白天人口高度密集，昼夜人口数量变化大；D.位于城市黄金地带，地价最高。
在一些国家的大城市尤其是一些国际大都市，有的是旧有商业中心改造，有的另行择地建设，逐步发展形成了相当规模的商务中心区，比如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带和正在建设的上海陆家嘴等。
这些地区一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，因此，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构，以便开展各种商务活动。
这样一个多功能综合性的现代化商务中心区，一般需要３至５平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高。
建筑量至少在四五百万平方米以上，多的甚至超过千万平方米，其中，写字楼约占５０％，商业设施及酒店、公寓各占２０％，其余为各种必要的配套设施。
总而言之，商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志，这里聚集着规模宏大、错落有致的建筑群，这里聚集着势力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精英。
巴黎拉德方斯区：拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。
于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区（以住宅区为主）90公顷。
规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。
截止到1992年，国家已投资160亿法郎。
目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。
国外城市中央商务区案例分析 芝加哥 新宿CBD
空中俯瞰图：主要的标志性建筑
伦敦保险大厦
芝加哥河
芝加哥剧院 Reliance大楼
“L”大厦 文化中心
Aon大楼
希尔斯大厦
Marquette大厦
千禧公园 艺术博物馆
海军码头景区 密歇根湖
Lasalle Se大厦
费雪大厦 图书馆
格兰特公园
白金汉喷泉
土地使用思路
加强土地使用与管理，鼓励居住、商业、办公的混合使用，形成具有活力的中央生活空间
地下道路主体部分位于芝加哥河两侧， 为双向4车道，两侧各另设2条辅道，用 于主要建筑地下车库车流的进出、等候 和交织。地下道路大部分为地下一层， 其余为地下两层。
轨道交通 芝加哥共有8条轨道交通线路，其中7条线路在中心区构成“中”字形网络。 2条骨架线(蓝线和红线)为地铁线路，24h不间断运行，串联中心区、北密 歇根大街商业区、临湖经济走廊及奥黑尔国际机场。其他5条辅助线路联 系中心区与主要发展轴线，从不同方向进入中心区，共用一套高架系统， 线路间平面交叉，设信号控制。
案例研究2
• 新宿CBD
日本桥、银座是东京最老的商业、商 务中心，成为东京的都心。
新宿
20世纪60年代为疏散过于集中的城市 机能，政府决定将位于银座以西约5km 处的新宿地区建设成为综合性副都心， 发展规划于1960年公布。
新宿的发展得益于快速交通的完善， 新宿地处两条重要干道交叉口上。
日本桥 银座
在土地使用上，倡导TOD的发展模式，强调高密 度和混合使用，在扩展的卢普区和铁路车站之间发 展高密度的混合使用的走廊，将轨道、巴士公交系 统和住宅、零售、教育和文化机构，医疗和办公活 动联系起来；
强调办公、底层商业、旅馆和相关的商业用途，鼓 励同一栋建筑垂直的混合使用和街道层面的零售和 商业服务；
cbd专题及芝加哥、纽约、北京cbd案例
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发展(fāzhǎn)历程
借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国最重要的工业
(gōngyè)城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业(gōngyè)的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，
；B、建筑面积在500万平方米以下
(yǐxià)；C、开发强度之容积率多在2.5左右。
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CBD内房地产开发(kāifā)的物业
构成
类别 办公机构
商店 工业、仓储 公共建筑
住宅 总计
组成
银行、保险公司、专业服务（律 师行）等、管理机构（大公司总
部、行政机构等） 零售商店、百货店
工厂、仓库
博物馆、大学、娱乐机构
2、金融市场运作功能聚集
在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出 地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中 不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银 行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担 着管理与控制功能。
3、专业化生产服务职能集聚 生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品 服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐 为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业 中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。
(huólì) 经验表明：1、活力
四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；
(huólì) 2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力
全球视野中的城市CBD：演化规律、经验及启示
全球视野中的城市CBD 演化规律、经验及启示CBD（中央商务区）的概念最早源于20世纪初社会学者对城市中心区结构演化的理论研究，首先提出此概念的是美国社会学者伯吉斯（E.W.Burgess），他赋予了CBD三大性质：核心性、历史传承性、稳定性。
其后，随着城市规划实践和空间经济学的不断发展，CBD内涵日益丰富。
从广义上讲，CBD主要指城市空间组织的核心部分，它与商务和商业功能的集聚密切相关；从狭义上讲，CBD专指位于城市中心地带的专门化商务办公区，与以商业零售为主的中心商业区（即CRD）相区分。
此外，在大都市区（圈）逐步形成的背景下，一些学者还将位于原核心区之外新开发的办公或商业集聚区也称为CBD或RCBD（副中心）。
尽管学术界对CBD内涵尚无统一界定，但对CBD的一些外部特征还是逐步取得共识，这些共性特征可以概括为五个“高”，即高密度、高地价、高可达性、高辐射力以及高商务集聚度。
一 CBD的空间布局：集中、分散还是集中式分散？集中与分散是现代服务活动空间分布的两种基本模式。
国内外实践经验表明，一个大都市的服务业空间格局一般经历了集中—分散—集中式分散的演化过程，现代服务活动首先主要集中在中心城区，尤其是CBD内，然后随着城市化的拓展和“大城市病”的日益加重而开始向郊区分散，最后又在大都市区范围内的某些特殊节点上重新集聚。
在大都市发展的初期，现代服务业主要依托CBD，呈现单一核心布局的形态。
其后，随着大都市的发展、交通规划的引导和地域产业分工的深化，现代服务业空间格局逐步由单核心向多核心结构演变，在此过程中，原CBD职能一方面越来越高级、越来越专业，金融、商务或总部经济日益成为其核心功能；另一方面某些次级职能则逐步向外分散和转移，并与大都市的某些新城建设相结合，开始形成一个个新的CBD或RCBD（即副中心），且呈现出不同的区域特色。
可见，集中式分散是都市化阶段CBD演化的一般模式。
因此，根据大都市一般由单中心结构向多中心结构转变的基本规律，特大城市CBD在空间上也大多演化为“一主多副”的CBD体系，这在当今国际大都市的实践中获得了实证。
北京CBD项目市场调查分析案例
北京某CBD项目市场调研报告第一部分前言为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。
1、区域市场界定根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。
2、调研内容以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。
3、调研范围3.1存量项目国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。
3.2新增项目富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。
第二部分市场情况分析1、供应量分析1.1存量项目主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。
各项目面积详细情况详见表1。
表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况（数据来源：中原地产市场研究部、部分发展商）说明：❖航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。
❖标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值。
自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD区域的整体规划自2005年起已经进入写字楼供应高峰期。