贾汪项目市场研究报告

2010-07-06
国土部：将首次对地方政府实施违法用地问责 据悉，今年1至5月份，土地违法违规的案件是2.1万件，同比下降了15.5%，但 是违法占用的土地是15.6万亩，同比上升了18%，各地违法占用土地数量仍处 上升态势，9月份起我国将开始对地方政府实施问责。
国土部：调查海南违法用地 近日，国土资源部执法检查督导组进驻海南，对海南2009年度的土地卫片执法 检查工作进行为期5天的核查。根据安排，在7月中旬以后，国土部将约谈海南 部分违法问题突出的市县政府领导，追究地方政府及有关部门领导的行政责任。
5）七月楼市重点要闻盘点:
2010-07-01 国土部：楼市调控不会放松 近日国土部召开部长办公会，研究进一步加强房地产用地管理和调控。会议强 调，要进一步坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心。 住建部：拟破二套房贷认定瓶颈 住建部在近日于青岛召开的住建部现场工作会上提出，要以城市住房信息系统 建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络 和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化，为贯彻落实二套房 贷政策做准备。 土地出让金再升10% 近日，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度， 对于已出让的土地，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%，比今年3月《关
2）由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导 意见》正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。《指导 意见》指出，近年来，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购 买住房的问题比较突出。随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力 不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。这部分游离于中国住 房保障制度之外的住房困难群体通常被称为“夹心层”。解决“夹心层”的住 房困难是各级政府的责任。当前，如果全部依靠扩大廉租住房、经济适用住房 覆盖面，一方面财政无力承受；另一方面，部分“夹心层”群体随着收入增长， 几年后将具备通过市场解决住房的支付能力，对政府保障的需求是阶段性的。 因此，大力发展公共租赁住房，是解决“夹心层”住房困难的有效途径。根据 《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。 有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来 务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、 住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租 和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
2010-07-07 王珏林表示不存在第二轮房地产调控 住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林日前表示，因为政策现在还没有 落实到位，所以并不存在又一轮或第二轮调控的说法；此前官方包括徐绍史所 做的表态只能表明，中央将继续强化对楼市的调控，对已出台政策将继续深化 实施。 2010-07-08 央行货币政策委员会：下半年延续适度宽松货币政策 中国人民银行货币政策委员会第二季度例会提出，下半年要继续实施适度宽松 的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握 好政策实施的力度、节奏和重点。 房地产融资成本将大幅提高住在 6月发行的607只银行理财产品中，有超过66%的为信贷类产品。不过随着近期 银监会对银信合作的紧急叫停，1/3银行理财品将面临退市，而房地产信托融 资成本也将由此再度飙升。
贾汪区南部系黄泛冲积平原，地势平坦；北部为丘 陵山区，有主要山峰55座，其中大洞山海拔361米，为徐州 市境内第一高峰。境内有京杭大运河、不牢河、大寨河、屯 头河、二八河、引龙河、淤泥河、排洪河等主要河流；另有 柴窝、小南湖水库。
3、区域交通
贾汪四通八达,徐贾支线与京沪线、陇海线等 铁路大动脉相接,“黄金水道”京杭大运河纵贯全区。沿岸 港口20余个，年吞吐量800万吨，310、206国道在贾汪交汇， 104国道从西侧穿过，大型民用观音机场距贾汪仅30公里， 航空班机可直达北京、广州、上海、深圳等地。
附：徐州市贾汪区城市总体规划
6、区域人口
贾汪区位于徐州市主城区东北部，区间距离约35公里， 地处苏、鲁两省交界处。2009年全区总人口50万人。全区设 7个镇3个办事处、1个经济开发区。城区面积约26.25平方公 里，城市总人口约10万人。
贾汪区目前房价与（徐州）市区相差较大，但其涨幅 却是最快的。2003年前后，房价在1000元/㎡左右，且于当 时购房，相关单位尚能给予1-2万元的经济补助，目前房价 在2400-2900元/㎡左右，但居民的收入并无明显变化，故而 使得其价格的抗性有所增加。御龙山水、河畔花都、久地雅 苑、学仕园等近十个项目集中在贾汪10余平方公里的区域， 其开发热度迅速提高.
二、整体市场盘点与预测
1、行业层面要闻（2010年6月—2010年8月）
1）在“新国十条”影响下，住宅市场成交量5月呈现大幅回落，随着各 地的细则相继出台，成交萎缩或成为持续状态，而热点城市的商业地产近来成 为楼市调控新政的受益者。各地写字楼租赁市场已明显走出“谷底”，已让人 们看到了写字楼市场的回暖。4大城市甲级写字楼租金在4月份已大幅回升，涨 幅达到2%左右，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、 1.71%、2.06%、3.64%；准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右，4大城市准甲 级写字楼涨幅分别为3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。很多投资者注意到，目前 商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比， 商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地 方上针对楼市的调控实施细则，主要针对住宅市场出台了诸多限制条款，而没 涉及商业地产。与投资者相呼应的是，目前不少银行也将贷款业务有意识地由 住转商。在新的政策环境下，从首付、利率、回报率等方面看，目前投资商业 地产明显优于住宅市场。同时，我国经济已重回增长轨道，就业环境也在好转， 商业地产向上增长的外部环境已经具备。
《指导意见》指出，公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期 租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中 建设。在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当引导各 类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。《指导意 见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住 房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。《指导意见》指出，各地要把 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租 赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营 给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相 关政策执行。同时，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条 件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，探索运用保险资金、信托资金 和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。《指导意见》明确，发展 公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。对存 在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相 关单位和人员的责任。
于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中的比例提升10%。
2010-07-05
国土部：四季度房价将下降 昨日，国土部部长徐绍史明确表示，再过一个季度左右房地产市场可能会面临 全面调整，房价会有所下降。国土部近期频频表态，传递出政府调控房地产市 场的决心未变。
国土部∶密切关注土地抵押贷款等新情况新问题 中国国土资源厅局长座谈会4日在大连结束。会议提出,下半年要不断完善国土 资源管理政策,土地供应要向基础设施、新兴产业、保障性住房等民生项目倾 斜,密切关注土地抵押贷款、农地“非农化”、农地“非粮化”等新情况、新 问题。
2010-07-16
国土部通报5起土地违法案件下半年再严查违法用地 国土资源部昨天公布了5起典型国土资源违法案件的查处结果。国土资源部执 法监察局局长李建勤表示，今年下半年，国土资源部重点查处房地产项目违规 违法用地，特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质 行为。
2010-07-13
三部委否认楼市调控松动 针对目前坊间有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、 “国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，住建部、银监会、国资委12 日分别做出回应。住建部官员特别强调；各地将继续坚定不移地执行国务院 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策。
房屋拆迁按建筑重置成本补偿 今天上午，国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求房屋拆 迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。
2010-07-14
目前三套房贷政策没有任何松动 针对日前“三套房贷政策有所松动”的传闻，四大国有商业银行相关负责人均 表示，目前仍旧执行既有房贷政策，尤其对三套房贷政策没有任何松动。
3）经过5、6月份的持续观望，进入7月的楼市表现出一些回暖的迹象，大多数 城市迎来了新政后首次成交量的环比上升，部分刚性需求在降价的诱惑之下开 始入市。政府近日多次表示不会放松政策的执行力度，楼市全面促销和降价的 局面还未出现，供给集中释放仍有待时日。
4）4日晚间，国家统计局在网站上公布了2005年以来全国房地产开发企业商品 房待售情况，以及2009年全国房地产开发企业商品房竣工、销售和待售情况。 数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接 近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。 如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有 100万套左右的商品房待售。数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面 积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，2010年上半年，全 国商品房销售面积还是增长的，达到15%的增幅。
2010-07-09
统计局：二季度房地产企业景气指数大幅回落 7月9日，国家统计局公布全国企业景气调查结果，今年二季度全国企业景气指 数为135.9，比上季度提高3.0点；企业家信心指数为133.0，比一季度回落2.5 点，呈现一升一降态势。