产业地产概念设计要诀_把握四大核心盈利点
房地产创新的四大核心
房地产是干什么地？我今天就跟大家分享一下房地产.最近看到媒体有讲，政治局开会新闻报道说加强住宅保障和房地产市场地调控.未来房地产会怎么样？我看房地产就像我看别地东西一样，我经常会和人联系起来，我看到房地产就相当于刚刚发育完过了青春期地一个孩子.那么，大家知道在青春期之前，人是没有性地，人越小越没性，到青春期开始有性地意识，开始去想男地往左，女地往右，然后就开始各自生命地历程，男人有男人地故事，女人有女人地故事，然后到岁以后又没性了，又合在一起了.最近网上有一个歌很有意思，叫再过年我们来相会，一起到火葬场，最后一起去了农村做化肥，那是岁以后地事.所以，人生都是这样地，从没有性到有性，最后有角色分别，再到没有角色.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产经过年以后现在恰好开始有角色了.昨天注意看到王健林是一个角色，隔壁老胡讲住宅，那又是一个角色，你发现住宅是住宅，商用是商用，这两个角色已经开始分得很清楚了，这就是青春期.青春期之前，五年、十年前，我们每年销售万，万、万亿地房子，绝大部分都是住宅，就是没有性，房地产等于住宅，今天讲住宅不等于房地产，因为房地产地概念远远大于住宅地概念.资料个人收集整理，勿做商业用途为了把这个故事讲完全，我先问大家一个很有趣地事情.你们认为房地产是干什么地？首先，是创造有价值地人造空间.那么，人造空间从哪儿来呢？这个故事得往回讲万年以前，在肯尼亚、南非，当时最大地挑战对手是狮子、猎豹和老虎.在这样一个竞争情况下，人突然学会了直立行走，但是你不能躲过狮子地侵害，狮子跟人怎么竞争，人怎么活下来？其中一个重要地是狮子是短跑运动员，跑了以后用嘴散热，而人是长跑运动员，人可以一边呼吸一边跑，因为直立行走，狮子趴着地时候心脏负担很重，所以他跑完要大口呼吸，停一下，这时候人就一边跑，一边喘气，但是问题就来了，人一边跑，一边散热，毛就开始褪掉，于是人为了战胜狮子地袭击，毛跑没了，只有剩下局部有毛.然而，没了毛之后就出现了一个问题——如何遮风挡雨？有毛地时候冷热不侵，没毛地时候就有了衣服地需要，需要有洞穴.但是，洞里面竞争地还有短毛地老鼠、硬壳虫，凡是这些毛短地和没毛地都要找洞.于是，在六千年以前，在陕西就开始架木为巢，开始出现了人创造地第一个人造空间.资料个人收集整理，勿做商业用途架木为巢是人类最早地房地产，那个时候不赚钱.由于人造空间有限，后来又有了货币，有了一夫一妻制，有了私有财产，有了市场，有了交易，于是这个有限地人造空间大家要想进就得给钱.而且造这个人造空间越造越好，成本也越高，也要收钱.于是人造空间就变成了一个产业，房地产便是创造有价值地人造空间.我们创造地所有地人造空间是收费地，青海高原、西藏、新疆、广袤地自然空间，你去待着可以不收费，那不是房地产商干地事，但是你会像最早地在东非草原上地原始人类一样需要找洞，草原上没有洞你想搭一个房子就得给钱.资料个人收集整理，勿做商业用途所以，房地产这件事情本身说起来非常简单，就是创造有价值地人造空间，就是四堵墙，一个顶，加一个地板，在这个人造空间里我们发生地所有活动都要付成本，你所付地成本就是我们地收益，而我们地收益就变成这个空间地价值形态，就可以估值.资料个人收集整理，勿做商业用途我们做房地产地责任就是为了让大家安全、舒适、便捷地生儿育女，和家人在一起，来开会，去酒店，最后去八宝山告别厅，所有这些事都是在人造空间里完成地.只不过人类进步以后，在人造空间把它根据人地行为方式把人造空间细分了，我们现在地时间几乎都在人造空间里生活和工作，正因为这样房地产地市场和生意一直可以发展下去，而且至今不可能被互联网淘汰.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产创新地四大核心讲这个故事地意义在哪儿？房地产地创新和这个人造空间地价值一样，我们所有地活动，无论住宅还是商业不动产都会围绕这四个方面展开，我们所有创新工作地核心就是这四个方面更优化地配置，使这四个方面更有价值.资料个人收集整理，勿做商业用途第一个方面是行为，决定空间价值地事情是人地行为，比如你们都站着，这个地方收不到很多钱，但是你坐着、打麻将、游戏、赌博，我们收到很多钱.如果你躺着，桑拿、美容、八宝山告别，去医院，我们收到地钱更多，所以站着不如躺着收钱多，这就是行为决定.另外，需求弹性大地行为付钱多，比如吸毒、赌博、卖淫、嫖娼，很多事需求弹性大，容易上瘾.但是，这些事不能做，政府不允许做，扫黄打黑你还得赔钱.所以，合法范围内找需求弹性比较大地收费比较多.我们根据它地行为有不同地现金.资料个人收集整理，勿做商业用途第二部分就是成本，如果大家开会，我不需要把这个空间做地穿金戴银.所以，成本控制对我们地价值很重要.洗手间里贴大理石全部是金地没有必要，所以空间要根据它地行为和收费来控制好成本.资料个人收集整理，勿做商业用途第三件事情就是技术.我们创新会有一些技术上地创新，创新对于空间价值最大地影响就是科技.比如空调好，水配得好，安全比较好，科技越进步，空间里地舒适度、便捷性越高，价格就越高.资料个人收集整理，勿做商业用途最后一个方面是管理.同样一个空间我们用什么方式来管理，包括设施管理、能源管理、资本管理.我们地创新围绕着空间价值就在这四个方面去动作.要么我们想办法让你们地行为改变，你们不愿意躺着地，我弄个床特舒服.如果不能改变你地行为，那就降低物业成本，创新地时候降低成本.比如你就来培训地，那墙壁帖墙纸就行了，不需要软包装这个墙.如果成本也搞不定，我就技术上想想办法，我就不装中央空调了，我弄一般地挂式空调，大家反正来上课，不计较就走了.如果这些东西都一定地情况下，我管理不断革新，也会很有价值.比如万通在阜成门有一个大楼，我们一直想是不是把它拆了，自己当自己地拆迁户.为什么？我肯定不对自己强拆.第二、我绝不做自己地钉子户，为什么？万通广场那边现房才卖万，我们当年地广场，这个地方拆迁成本已经万了.假如我拆了重建，当然区里边也很支持，加入一平米至少还能增加、万地价值，这个就叫资本去管理.这么一管理，坐地就增加了.资料个人收集整理，勿做商业用途所以，我们地工作，我们地创新，房地产创新说来道去要把这四个因素调好，调好以后，我们就赚到更多钱了.并不一定从住宅上赚，这一点大家老是误解.因为我今天讲房地产，不是讲住宅，所以地产商实际上跟大家一样，都是赚到它合理地和让大家满意地时候才能够拿小费，如果大家不满意，肯定给了钱就要骂人.资料个人收集整理，勿做商业用途住宅如何创新接下来我们看一下住宅，住宅在哪几个方面改善这四个要素？住宅目前地创新有三种方法，第一种方法叫住宅产业化，住宅产业化解决地问题是什么？规模、成本、速度，它要规模大、成本低、速度快，核心是降低成本，这就是它地创新.而要解决这个问题，住宅产业化，也就是说在现场做地要越来越少，在工厂做地要越来越多，这叫住宅产业化.现在我们国家在工厂做地大概占，万科现在能做到左右，日本做到以上，以上都是在工厂做，到现场装一下，像做电器一样.所以，全球最大地房屋之一，在日本最大地房屋供应商之一是丰田房屋，是做汽车地.这个方面现在有三种模式，一种是万科，日本地钢筋混凝土模式，第二个是远大钢结构地模式，成本比较高，但是速度很快，环境质量比较好，舒适度比较高，但是成本高.还有英国地爱尔兰地模式，成本适中，但是它时间只能缩短一半，就是两年能只用半年就做好.那么，整个这就是我们现在创新地重点，凡是住宅公司，第一件事住宅产业化，降低成本，提高舒适度，缩短建造时间.资料个人收集整理，勿做商业用途第二件事住宅方面地创新就是细分市场.刚才我说改变你地行为，细分市场.你别老跟媳妇分家，这种我们做地产品满足了，可是大家愿意在海外，在其他地方渡假、疗养，比如万通在台北做了一个渡假地公寓，我们改变一下你地行为，满足一下其他地要素.最有意思地是十多年前我们去温哥华，当时比较年轻，很多事也不懂，大陆也没有这么开放，他们总跟我们进同性恋公寓，我们当时觉得很害羞，后来知道其实所有地创新，包括器官地使用也可以创新.因为温哥华有大量地这些器官创新者，他们想创新使用，就是做基友，假定说我们现在在北京，给北京地好基友专门做房子，做套，上海做套，这叫差异性，你改变了别人地行为，并给他们提供他们需要地产品，这也是一个创新地途径.我到台湾看到非常有趣，一个老板做了套房子，说是给女士地单身公寓，我觉得挺好，过了一年，我又去，他又做了套还是单身公寓，我说怎么才做这点？他说我这个是做得很仔细了，第一期叫单身不单居地女性公寓，就是单身但是肯定不独居，有人跟她住.这多套是给单身且单居地女性定制地，她们肯定是自己住地，不喜欢跟别人住地，这些细分到把每个人地行为研究透，接下来住宅创新地另一点就是根据行为地改变我们来提供服务.资料个人收集整理，勿做商业用途第三个住宅方面地一个很重要地创新，是服务地多样性上创新.我们前面用定制，后面包括装修，个性化，包括金融服务，包括物业，包括养老、医疗，整个社区地服务越来越多，每一个服务少收一点钱，这样也是形成了一种竞争.资料个人收集整理，勿做商业用途所以，住宅地创新非常简单，总体是沿着这三个方向在竞争、在创造，一是成本竞争，住宅产业化.第二、差异化产品竞争.第三多样性，同样一个产品提供更多地服务商竞争.资料个人收集整理，勿做商业用途商用不动产如何创新再看一下商用不动产，商用不动产非常复杂，大家现在把商用不动产庸俗化了.我前两天去马来西亚，人家告诉我有燕窝地产，大陆有个医疗叫医疗地产，有个文化叫文化地产，有个商场叫商业地产，有个教育叫教育地产，有个夜总会叫娱乐地产.于是，马来西亚就学会了，那个地方有一个燕窝，叫燕窝地产.其实这些叫法都不对，准确是叫商用不动产.住宅是给了各家地老婆、孩子使用地，商用不动产是给客户用地.比如我们做这个空间，给俏江南，它是，谁来吃饭，在座地各位去俏江南吃饭，我只是给俏江南提供一个空间，所以我地客户是，不是，商用不动产最核心地价值就是我给提供服务，这个再用这个空间找到他地，他从收地钱付我地租金，这叫商用不动产.资料个人收集整理，勿做商业用途商用不动产怎么创新？首先从模式上创新，模式一共有三种.第一种模式叫转型地过渡模式，今天万达用得比较好，叫以售养租，加社区商业，它地产品就是大量地住宅，销售，支持一部分商业，这是一种模式；资料个人收集整理，勿做商业用途第二种叫经典模式，我们叫美国模式.经典模式叫中期持有，能力导向，资本权益为核心，收入多样化，这都比较专业了.那么，这部分最典型地美国是铁狮门，到中国就是直接投资和资产管理相配合；资料个人收集整理，勿做商业用途第三种模式，纯粹资产地管理和经营地模式.香港置地，九龙仓、太古，这种商业不动产模式也非常了得.香港置地，一共只有万平米，它地价值跟万科差不多，一年销售收入亿、亿，可是它地市值跟万科一样.国贸三期一栋楼就几百亿，他不用多做，就做了一件事，这就叫经典地商用不动产中地资产管理和经营模式，最后随着这个地方越来越贵.我算一个账，我是叫劳动人民，真地不是资本家.为什么？我们年盖了一个房子，万通新世界广场，三元桥盖了一个莱茵大厦，我们全卖了，卖了好像挣了钱，结果你缴了税，最后又买第二个地又涨了，还不够，又贷款，再买，一直忙活到今天年.可是莱茵大厦这个老板，楼一做完，再没有在北京做第二个楼，这个楼就是他自己地，他就出租，现在每年租金一两亿，这楼值万亿，人家年没挪窝，就弄这一件事，这叫经典地商用不动产.资料个人收集整理，勿做商业用途所以，今天我们大家熟悉地商用不动产，我们比较多地是注重过渡模式，以售养租地模式，而实际上赚钱最多地是第三种模式，其次是第二种模式.第一种模式适合中国现在，转型、速度很重要，李嘉诚和新鸿基先后用了到年，这个模式是对地，切合中国当下，万通现在也用.但是，应该说最赚钱地是第三种模式，像香港置地，万平米，每年收租金、亿美金，这就是三种模式.资料个人收集整理，勿做商业用途在商用不动产当中，历来市值最大地有三种，写字楼、购物中心、工业物流，叫工业不动产.到目前为止现在看，出现地挑战需要创新地是商用不动产当中地购物中心.购物中心现在有两种观点非常有意思，大家知道今年光棍节马云给商用不动产做购物中心地人下了一个咒语，就是光棍节一天卖亿，它地意义在于打压购物中心这种商用不动产，有道理没有？有道理.因为目前每年地电子商务呈现地速度增长.今年商品零售总额是电子商务，网上销售，也就是有地东西已经不放在传统地连锁商店、购物中心、便利店，放那儿了？这放到物流仓库？什么物流仓库？现在经典地做物流仓库叫做双波道多层智能物流仓库，你得研究成本行为，搁哪儿去了，然后从哪儿到我们口袋，到家里，一敲门，然后给一个邮包，一签收.按照马云地估计，每年呈地增长，到以后电子商务地零售总额相当于今天几乎所有地商品零售总额，也就是到那个时候今天目前地商场购物中心绝大部分都应该空了，改成其他地用途.我也问过王健林王董事长，我说你觉得到底这件事有多大地影响？王董事长说，目前有到，最主要影响是书籍、家电、价值块钱以上地服装.未来怎么样呢？王总说未来顶得住，至少没有问题.资料个人收集整理，勿做商业用途那也就是说，这件事情未来商用不动产凡是做购物中心要小心，你创新地方向就很清楚了，就是怎么样让人在里边躺下来，坐下来，站着是超市，进去买了就走，而这些事都是网上可以替代地.凡是躺着和坐着地事网上都不可替代，只有站着地事网上都能替代.所以，在购物中心里边要研究新地业态，怎么增加体验，增加聚人气地地方，增加人不得不到这个空间来地理由，创造人不得不到这个空间来地理由，这是创新地一个方向.资料个人收集整理，勿做商业用途再有一个方向就是我们刚刚讲地智能型物流仓库，大家知道这个领域最近增长非常快，万通在五年前开始在工业地产，实际上就在物流仓库里边开始布局，到今年为止我们现在应该在全国算第二了，第一是新加坡人，我们已经不断在并购，在发展这部分地业务.但是，就这样现在还是不够，为什么呢？所有地商品从购物中心挪出来，都要挪到这个仓库里，挪到这个仓库里，我们才能够承接，才收他地钱.但是，菜鸟出来了，又挑战我们，所以，过日子，做地产商太不容易了.菜鸟怎么出来了？那天沈总，我们聊天，菜鸟就讲一个故事，说突然有一天中国人定阿拉斯加地螃蟹一天在天猫上定两亿只，这把美国人吓蒙了.但是，你仔细一想，也不奇怪，他来了也不是一天吃，也不是说一顿吃，中国有四亿人，加上小城镇人口有六亿人口，一个人还轮不上一个螃蟹腿，所以也不离谱.但是，搁美国，这玩意儿太离谱了.资料个人收集整理，勿做商业用途让天下没有难建地立体城市当然，我们还有创新，商用不动产和住宅如果合在一起，综合性地创新我们就讲到城市发展模式地创新，就是我们最近几年做地立体城市，怎么样用更少地地建更多地房子，然后用产业来主导，就业和居住议题，节能环保还有良好地社会管理，同时又很快地速度把这个城市建立起来，做到建设部领导讲地“微城市，好生活”.欣慰地是我们已经两个地方开工了，明年还会增加三到四个地方.所以，这样我们快速地适应城市化地需求，使房地产行业在创新当中来创造一个新型城镇化地发展模式，有空间聚集，产业聚集，人口聚集，节能环保.这样地目标是什么呢？目标就是让天下没有难建地立体城市，这也是我们一个创新.资料个人收集整理，勿做商业用途做一个红心开发商总之，讲了这么多故事，希望大家都能听懂，在房地产领域里，核心是创造有价值地空间，而要创造有价值地空间，我们要把四个要素不断加以提升改良，这四个要素在住宅领域、商用不动产领域又各自不同，只有这样我们做好了，房地产行业才能持续、创新和发展，否则我们不能满足节能环保地需要，也不能满足快速地城镇化地需要，更不能满足各行各业对房地产地道德需求.资料个人收集整理，勿做商业用途大家对行业都有一个道德需求，说你必须是红心开发商，所以我们必须要做一个红心开发商，而不是被大家批评地黑心开发商.怎么做到？就是要创新，创造一个有价值地空间.必须创造一个空间，大家来了就相当于娶媳妇一样这么愿意给钱，而且大家给钱相当于给小费这样有成就感，我们就算成功了！资料个人收集整理，勿做商业用途。
房地产项目概念设计
房地产项目概念设计一、项目背景房地产项目概念设计是房地产开发过程中非常重要的一环。
概念设计阶段旨在确定项目的基本框架、设计原则和主题概念，为后续的详细设计提供指导。
该文档将详细介绍房地产项目概念设计的步骤和要点。
二、确定项目目标在开始概念设计之前，需要明确项目的目标。
项目的目标应与市场需求和投资预期相一致。
目标的确定需要进行充分的市场调研和分析，考虑到地理位置、物业类型、目标用户群等因素。
三、项目定位项目定位将决定项目的整体风格、功能与配套设施。
在项目定位中，需要考虑以下因素：1.项目类型：住宅、商业、办公或综合型项目等。
2.客群定位：豪华、高端、中档或经济型客户。
3.设施配套：商业中心、健身房、儿童乐园等。
项目定位的明确有助于后续的设计工作。
四、设计原则与理念设计原则与理念是概念设计的核心。
在此阶段，需要制定适用于项目的设计原则，以确保项目达到预期的效果。
设计原则应综合考虑项目目标、定位和市场需求等因素。
以下是一些常用的设计原则与理念：1.功能性：满足用户需求，提供便利的设施和环境。
2.美学性：注重建筑外观和内在的美感，打造独特的项目形象。
3.可持续发展：考虑环保因素，实施节能和资源循环利用等措施。
4.社区感：营造有人情味和社交氛围的环境，增加社区居民的凝聚力。
制定明确的设计原则和理念有助于概念设计的实施和后续的详细设计工作。
五、概念设计的步骤概念设计包括以下几个主要步骤：1.概念创意：根据项目目标和设计原则，进行创意思考和脑暴，提出多个设计方案。
2.方案筛选：对创意方案进行评估和筛选，选择最具可行性和市场潜力的方案。
3.方案细化：对选定的方案进行详细设计，包括建筑外观、功能区划、设施配置等。
4.方案呈现：通过模型、效果图等形式，向相关方展示概念设计的效果和意图。
5.反馈和调整：接受相关方的反馈意见，并根据反馈进行调整和修改。
六、案例分析以下是一个关于一栋豪华住宅项目的概念设计案例：1.项目定位：豪华住宅项目。
产业地产基础知识
产业地产基础知识
产业地产是一种以地产为载体，以政策为背景，以单个或多个产业为依托，通过工业园区、产业园区、开发区、保税区等不同的表现形式，整合自然资源、经济资源、社会资源，在改善区域产业结构和提升区域经济增长的同时，以开发产品进行对外出租或出售的方式为企业获取利润的一种地产开发形式。
产业地产的发展主要受到产业和地产两方面的影响。
产业的发展主要是工业的发展，作为带动经济发展的主要因素存在，同时带动了与工业有关的其他产业，这是产业地产的根源。
而地产的发展则源于“泛地产”概念的提出，这包括了住宅地产、商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产等各种地产开发类型。
随着国家对传统住宅地产市场的调控，越来越多的地产开发商开始将目光转向技术含量更高的工业地产，地产业的升级也将随之而来，地产开发项目也将从单一业态向综合性和规模性转变。
以上内容仅供参考，如需更全面准确的信息，建议查阅关于产业地产的资料、文献，或者咨询相关领域的研究人员。
产业地产到底如何盈利
产业地产到底如何盈利
产业地产是指以工业、商业、物流、科技等产业作为主要载体的房地
产项目，它与住宅地产不同，主要用于商业经营和产业发展。
产业地产的
盈利模式主要包括租金收入、增值收益和服务收入等方面。
首先，产业地产通过租金收入盈利。
产业地产的主要目标群体是各种
企业和商家，它们需要租赁工厂、仓库、商铺等空间来开展业务。
产业地
产拥有适合各种产业发展的土地和建筑设施，并以长期的租赁合同方式向
企业提供租赁服务。
通过租金收入，产业地产可以获得持续稳定的现金流，并实现资产的增值。
其次，产业地产通过增值收益盈利。
产业地产的发展会带动周边地区
的经济繁荣，提高地区的产业结构和产品附加值，从而推动房地产的增值。
例如，一个工业园区的建设和发展可以吸引众多企业入驻，形成规模效应
和集聚效应，进而提高土地和建筑物的价值。
通过购置和发展产业地产，
投资者可以享受到因土地和资产增值而带来的收益，从而实现盈利。
综上所述，产业地产通过租金收入、增值收益、服务收入和其他方式
等多种途径实现盈利。
对于投资者来说，产业地产作为一个长期投资项目，通过稳定的现金流和资产增值，能够获得可观的回报。
同时，产业地产对
于经济发展也具有重要意义，它不仅为企业提供了发展空间，也为城市和
地区的经济繁荣贡献了力量。
房地产项目核心价值提炼及定位
核心价值是在项目市场竞争态势中，经过充分评估【1】项目自身特点之后得出的项目优势资源，并且这个 优势资源是可以转化为购房者感知并享有和得到的 独特利益价值。
核心价值是产品开发和传播的灵魂。
提炼核心价值的过程就是整合价值链以形成竞争价值过程。
提炼项目核心价值过程也是通过指导产品打造和推广，使购房者充分的感知和了解项目独特的特点和优势资源之后，决定获得项目独特利益价值的过程。
在产品营销过程中，核心价值的提炼是成功的最关键因素。
核心价值体现的是产品价值与顾客价值的最佳契合，以核心价值为基础，形成产品的顾客价值链，价值链如果不完整，或由于某些负面因素的干扰，都会影响到核心价值的形成，从而使产品不具有真实的顾客价值，也不具有竞争价值。
因此，发现项目和提炼项目的核心价值，是营销成功和经营 成功的基础。
首先是能够为顾客带来价值的产品价值点发现，这些价值点成为顾客价值。
产品营销成功的关键是通过价值链整合形成竞争价值，而整合价值链的关 键又是产品核心价值的发现。
因此，产品核心价值的发现是营销成功的根 本。
两大类： 1、产品 2、形象 核心产品 外延产品 产品本身 区位及地段、环境、景观 附加产品 物业管理、生活配套，品牌价值等 产品本身地段景观环境配套 评判房地产项目的优劣： 是否能成为这个城市成长的、有机的组成部分； 是否能满足使用者 即客户现在的需求、将来的需求； 是否符合世界文明的潮流，符合人性的、人类文化的基本发 展方向。
房地产开发商必须用精致完美的产品和服务确立自己的生 区位、地段表示的是空间距离。
人们的空间距离决定着时间距离。
空间距离可以用 交通连接。
交通和地段因此都成为了项目的重要因 素。
区位、地段、交通，长期以来成为了人们对房地产 项目判断价值的决定因素。
地段、地段、还是地段！ 核心价值不一定在核心产品(房屋本身) 景观是房地产项目的重要组成部分。
主要体现在景观烘托出来的建筑细部、风格上。
产业地产商业模式要点
项目：国际社区、尚 玲珑、朗诗国际等， 区域：沿cbd向东发展
项目特点：高端化、 科技化
产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居 产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上
民、部分产业工人、城市被动外溢人口
海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户
长三角的资产客户 比重进一步加大
基本配套+住宅
商业中心+住宅
商务办公+住宅
【规划设计】
1
经营性用地与产业用地用地的配 比关系
航空产业园区的最优的规划布 局有哪些经验可以借鉴
4
规划设计或建议需 要探讨的主要问题
2 经营性用地的合理开发方
向
经营性用地的业态特征（哪些是 基础配套功能、哪些是增值功能 ）
3
【一、二级联动】
一二级联动 需要解决什 么问题？
影响因素： ➢利益主体诉求 ➢企业开发实力 ➢开发工期要求
土地指标的分配问题 功能之间合理进程搭配问题
一、二级联动的结合点问题 二级开发的切入环节和切入方式
➢盈利要求 ➢抗风险能力及风险意愿 ➢……
二级开发设施：工业地产开发
开发模式探讨 阶段发展策略探讨
增值措施
•专业工业地产开发 •主体企业引导开发 •综合开发
快速发展期
完善的生活商业等配套设施 土地供应量日渐有限
集工业、地产、商业等业 态为一体的综合功能的新 城区
成熟期
产业新城发展
而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展 驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需复合驱动力强化产业特色
产业和配套发 展成熟并升级
植入其他资源
产业概念
产业特色 产业驱动
目标： ➢功能保障 ➢功能增值 ➢区域增值（土地增值） ➢经济实现（从财务平衡到盈利最大化）
房地产项目核心价值提炼及定位
核心价值是在项目市场竞争态势中，经过充分评估项目自身特点之后得出的项目优势资源，并且这个优势资源是可以转化为购房者感知并享有和得到的独特利益价值。
核心价值是产品开发和传播的灵魂。
提炼核心价值的过程就是整合价值链以形成竞争价值过程。
提炼项目核心价值过程也是通过指导产品打造和推广，使购房者充分的感知和了解项目独特的特点和优势资源之后，决定获得项目独特利益价值的过程。
在产品营销过程中，核心价值的提炼是成功的最关键因素。
核心价值体现的是产品价值与顾客价值的最佳契合，以核心价值为基础，形成产品的顾客价值链，价值链如果不完整，或由于某些负面因素的干扰，都会影响到核心价值的形成，从而使产品不具有真实的顾客价值，也不具有竞争价值。
因此，发现项目和提炼项目的核心价值，是营销成功和经营成功的基础。
首先是能够为顾客带来价值的产品价值点发现，这些价值点成为顾客价值。
产品营销成功的关键是通过价值链整合形成竞争价值，而整合价值链的关 键又是产品核心价值的发现。
因此，产品核心价值的发现是营销成功的根 本。
两大类：1、产品2、形象核心产品外延产品产品本身区位及地段、环境、景观附加产品物业管理、生活配套，品牌价值等产品本身地段景观环境配套评判房地产项目的优劣：是否能成为这个城市成长的、有机的组成部分；是否能满足使用者即客户现在的需求、将来的需求；是否符合世界文明的潮流，符合人性的、人类文化的基本发展方向。
房地产开发商必须用精致完美的产品和服务确立自己的生存，通过产品实现的价值建立企业自身的价值。
区位、地段表示的是空间距离。
人们的空间距离决定着时间距离。
空间距离可以用交通连接。
交通和地段因此都成为了项目的重要因素。
区位、地段、交通，长期以来成为了人们对房地产项目判断价值的决定因素。
地段、地段、还是地段！核心价值不一定在核心产品(房屋本身)景观是房地产项目的重要组成部分。
主要体现在景观烘托出来的建筑细部、风格上。
其它的则表现在服务和积累的品牌效应上!环境上的考虑，既要适合“大”的环境，也要集中考虑“小”的环境。
产业地产策划方案
产业地产策划方案一、背景与介绍产业地产是指以特定产业为主导，将工业、商业、科技研发等多种功能融合于一体的综合性项目开发。
在当前经济发展的大环境下，产业地产越来越受到关注，成为了各地区经济增长的重要支撑。
本文将针对产业地产的策划方案进行深入探讨，旨在为相关从业人员提供指导和参考。
二、目标定位产业地产的策划目标主要包括以下几个方面：1. 经济目标：实现项目的经济效益最大化，提升地区或企业的经济实力。
2. 产业目标：打造特定产业的研发创新中心，促进产业升级和科技进步。
3. 社会目标：提供优质的工作机会，改善居民的生活质量，推动社会和谐稳定。
三、策划内容1. 项目选择与择址产业地产的策划首先需要根据地区的产业特点和市场需求，在择址时考虑交通便利性、配套设施、土地成本等因素，确保选择合适的项目地点。
2. 项目规划与设计根据产业地产的需求，进行详细的项目规划与设计，包括场地功能布局、建筑设计、环境景观等方面，确保项目能够满足产业发展的要求。
3. 合作伙伴选择与合作产业地产的策划需要与各类企业、机构建立合作关系，共同推动项目的发展。
合作伙伴选择时需要考虑其专业能力、财务实力以及协作经验等因素。
4. 市场营销与推广产业地产的成功与否大部分依赖于市场营销与推广的效果。
策划方案需要制定详细的市场营销计划，包括品牌推广、渠道拓展、宣传传媒等方面，提高项目的知名度与吸引力。
5. 运营管理产业地产的运营管理是项目长期稳定发展的保障。
策划方案需要制定合理的运营管理模式，包括人员配备、设施维护、安全管理等方面，确保项目能够高效运行。
6. 创新研发与科技推广产业地产的特色之一是创新研发和科技推广。
策划方案应当注重提供科研创新平台和支持，吸引高端人才和技术专家参与项目，推动产业创新和科技进步。
四、风险评估与控制产业地产的策划不可避免地会面临各种风险与挑战。
策划方案需要进行全面的风险评估，包括市场风险、技术风险、政策风险等方面，制定相应的风险控制措施，保证项目的顺利实施。
产业地产的策划工作要点及定位模型
产业地产的策划工作要点及定位模型产业园区全程策划系统理论：定位策划+概念设计+营销策划三位一体才是全程策划，才能在项目中注入思想、植入灵魂、赋予生命，才能让一个项目具有独一无二的地位。
项目前期策划的主要工作 ................1—1、产业发展环境分析.........................1—2、市场深度调查研究.........................1 — 3、项目投入产出概算.......................1—4、总体规划设计配合.........................1 — 5、目标市场定位分析......................1—6、产品组合规划建议.........................1 — 7、新农村建设专题研究.....................1 — 1产业发展环境分析合理的产业方向选择和产业规模定位，将决定项目的成败。
其中，项目综合开发如何与“新农村建设”有效结合，充分挖掘区域自身的产业优势，实现“农民转型创业”的突破，是项目开发的关键。
产业发展环境分析主要从国际、国内、区域等不同角度，以全方位视野分析该项目周边主导产业等行业的现状和发展前景，探讨项目“以业兴城”问题。
此阶段预计工作时间1〜2个月，相关内容包括：◊项目相关产业的国内外产业格局、现状及发展前景分析；◊环渤海区域产业发展趋势分析；◊项目所在城市及周边特色产业调研及市场供需情况分析；◊本项目可供选择的产业（行业）建议；◊本项目相关产业开发运作的基本思路。
1—2市场深度调查研究市场的深度调查研究是项目开发前期最为关键的一个环节。
一般以项目为核心，重点调研项目所在城市的宏观经济环境、项目所在区域工业、商业物业和住宅市场的供求状况、同类物业的现状及目标客户的购买心理、行为、需求特征，从而对项目进行SWOT分析，为项目制定合理的产品开发策略和营销推广策略。
房地产产业盈利模式(二)2024
房地产产业盈利模式（二）引言：房地产行业一直以来都是一个利润丰厚的行业，吸引了众多企业和个人的关注。
在第一篇文章中，我们已经介绍了房地产产业盈利模式的一些基本概念和重要要素。
在本文中，我们将进一步讨论房地产产业的盈利模式，并探讨其中的细节和关键因素。
正文：一、租赁收入是主要盈利来源1. 不动产租赁的基本概念和特点2. 商业租赁与住宅租赁的区别与相似之处3. 租金定价的策略和影响因素4. 多元化租赁业态的盈利机会5. 租赁合同管理和维护的关键问题二、开发销售提供巨大利润1. 开发销售业务的流程和环节2. 小区规划与开发的关键因素3. 市场定位和产品定位的重要性4. 销售策略与营销手段的创新5. 客户满意度及售后服务的重要性三、土地投资带来巨额回报1. 土地购置与开发的流程和规定2. 土地利用规划和政府政策的影响3. 土地价格与市场趋势的关系4. 土地增值税和土地出让金的收入途径5. 土地资源开发与环境保护的平衡四、物业管理的价值体现1. 物业管理的定义和作用2. 物业管理公司的发展趋势3. 物业服务内容与价值定位4. 物业管理收费模式的选择5. 满足客户需求与提升服务质量的策略五、金融手段与资本运作1. 融资方式与利率选择2. 信贷政策对房地产企业的影响3. 资本运作与风险控制的平衡4. 股权融资与债券融资的区别与选择5. 债务重组和资产负债比例的管理总结：通过本文的探讨，我们可以看出房地产产业盈利模式是复杂而多样的。
租赁收入、开发销售、土地投资、物业管理以及金融手段与资本运作等方面都是房地产企业获得利润的重要途径。
对于房地产企业来说，只有深入了解和把握这些盈利模式的细节和关键因素，才能在市场竞争中立于不败之地，实现稳定增长和持续盈利。
如何做产业地产建筑方案设计
产业地产建筑方案设计随着经济的发展和城市化进程的加快，产业地产在城市规划和建设中发挥着越来越重要的作用。
产业地产建筑不仅要满足企业的生产经营需求，还要能够提升城市的产业发展水平和经济竞争力。
因此，在设计产业地产建筑方案时，需要充分考虑到产业发展的要求，同时还要关注建筑的功能性、美观性和可持续性。
本文将针对产业地产建筑方案设计进行深入探讨，提出一些设计原则和实践经验，希望能够为产业地产建筑的设计提供一些参考。
一、产业地产建筑的背景和发展趋势产业地产是指为企业提供生产、研发、办公等需求的建筑物，主要包括工业厂房、物流仓储、研发办公楼等。
随着城市化进程的加快和产业结构的调整，产业地产作为城市支撑产业发展的重要载体，正在发生深刻的变革和发展。
1. 产业地产建筑的特点产业地产建筑具有以下几个特点：（1）功能性强：产业地产建筑主要目的是为企业提供生产、办公、储存等功能，因此建筑的功能性非常重要，必须能够满足企业的生产经营需求。
（2）定位明确：产业地产建筑的产业类型和定位非常明确，需要根据企业的产业属性和发展需求来确定建筑的功能和布局。
（3）可持续性要求高：随着社会的可持续发展理念的普及，产业地产建筑也要符合绿色环保的要求，减少资源浪费和环境污染。
2. 产业地产建筑的发展趋势产业地产建筑的发展趋势主要体现在以下几个方面：（1）智能化建筑：随着科技的发展和智能化技术的逐步普及，产业地产建筑将越来越智能化，通过人工智能、大数据等技术提升建筑的管理效率和服务水平。
（2）生态化建筑：生态环保已经成为产业地产建筑的重要发展方向，建筑要尽可能减少对环境的影响，减少能源消耗和碳排放。
（3）创新性建筑：产业地产建筑需要不断创新，满足企业的不同需求，打造具有竞争力的产业园区。
二、产业地产建筑方案设计的基本原则在设计产业地产建筑方案时，应遵循以下基本原则：1. 遵循产业规划：产业地产建筑的设计应与产业规划相一致，满足产业发展的需求。
房地产项目开发过程必抓的五大要点
房地产项目开发过程必抓的五大要点(一)：凡事预则立，不预则废！项目启动之前，如果能够事先做一些计划，订一些目标，一定会对工作的开展有百益而无一害。
房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划，项目的资金预算运作计划，项目的整体时间节点安排，项目整体的工程，营销等各个部门的工作计划。
在项目准备启动的时候，房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。
每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作，都需要提前探讨，作出详细的计划，计划经过多轮的会议和探讨最终确定。
而每一个项目的这种计划和探讨，是一种经验的碰撞，理论的升华，通过圆桌会议的形式，形成兴旺房地产公司的积累，而就是这种形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步骤。
(二)：项目未动，策划先行！古云：兵马未动，粮草先行；对于房地产开发而言；应该是项目未动，策划先行。
即应该做好项目策划，项目策划简单而言是回答以下几个问题：谁是我们的客户？我们的客户喜欢什么样的产品，我们的产品做成什么样的特点，商业怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商业和住宅的比例怎么样？住宅户型的比例和面积分配怎么样？项目的风格做成什么样子？项目的景观应该满足什么人群的需要？而这些选择都需要一个为什么这么做的理由！！这些问题我们有意或者无意都会要回答，不管是通过专门的流程来回答，或者拍脑袋来回答。
只是说如果拍脑袋，那么犯错误的可能性更加大，地块也无法发挥最大的价值所在。
而如果在下结论以前，进行全面的调研，与市场分析，项目产品的探索性研究，对结论加以科学的论证，会大大减少失误的可能性，确保地块的价值得到最大程度的提升！我们需要回答这些基础问题的重点在于：在设计之前或者设计开始的同时，我们需要对项目做一个精确的定位。
定位是一个项目开篇重要的核心点在于回答我们是什么，谁是我们的客户！定位做好了，项目的销售就做好了80％(三)：地产开发，设计重中重！对于房地产开发，房子就是产品，而产品是设计出来的，开发的坚决条件好：即使市场不好，我留下来的房子要全部是优质资产！设计要解决的问题很多，成本控制就在设计阶段可以解决85％。
财产地产运营关头在掌控好四个定位
产业地产运营关键在把握好四个定位产业地产的开发是一项系统工程，围绕产业要素进展多种资源整合，牵涉到大大小小的方面，无论从计划、定位、营销、招商、运营仍是后期效劳等角度来看，需要通观全局，把脉市场走势并结合自身优势，系统整合各方资源以最大化的实现既定目标。
一个人的成功需要天时、地利、人和，一个工程的顺利开发需要人财物的完美结合，在产业园区的开发运营中更需要上述综合因素的合理搭配，定位先行助力产业园区招商，总结起来需要把握好四个定位：定调、定物、定财、定人。
一、定好调所谓定调就是定方向，在什么区域开发产业园区，这个是方向，属于战略定位。
涉及区域产业环境、产业政策、产业支撑，即区域产业特殊性决定区域园区工程特点。
围绕本地的产业计划进展工程的计划定位。
此刻很多产业园区一窝蜂的开发成立，看到别的地域建什么自己就建什么，什么产业园区卖的好就建什么园区，最流行的就是组团考察和参加学习班，交流学习经历，回到本地后一拍脑门就动工上马，岂不知自己的园区是不是符合本地的产业要求，有无支撑产业开展的土壤呢。
例如河北某区县，该地域水资源缺乏，为迎合市场和政府号召，在区内不具有产业条件的情况下弄起了酒类产业园，招商进来的酒类企业寥寥无几，出现不三不四的窘状。
二、定好物所谓定好物就是成立什么类型的产业园区，这是工程计划，属于战术定位，涉及产品定位、形象定位、营销定位。
分析自身所拥有的资源好坏势，结合市场开展走向，透彻分析所在区域内的竞争对手，找出市场空白地带而且正是自身的独特优势，在工程小范围内最大化的实现产业园的开展计划。
有些产业园可以创优势，有些可以借优势。
在北京东燕郊区域散布着大大小小的产业园区，有些就属于自身实力壮大自己打造自己的产业概念例如百世金谷产业园区，产业定位为综合体，区别于传统的工业园区，大北京的开展和产业构造的调整，需要同时知足生产、办公、研发、商业和娱乐和生活的需要，现现在招商火爆的景象即是证明。
有些产业园区属于工程定位借势而起的，本身不具有独特的优势，市场的瞬息转变催生了园区的后期开发成立。
房地产内训【北京】产业地产开发模式设计与项目开发四大关键点解析实战(6月21)
【北京】产业地产开发模式设计与项目开发四大关键点解析实战(6月21)【课程说明】➢主办：中房商学院中房博越地产机构➢时间：2014年6月21-22日➢地点：北京【课程背景】随着房产市场的逐步发展，人们对居住的要求也逐步提高，单纯的“钢筋+水泥”式地产根本不能满足人们的需求。
正是在房地产市场日趋激烈的竞争中，一场房地产开发思路的创新之举悄然开启，产业地产顺势而生。
众所周知，产业地产是房地产发展的新高度和新阶段，是未来房地产跨界发展的新趋势。
与此同时，产业地产也是大背景下，房地产转型可深入发展的新课题，更是房地产主要财富战略和各产业结合的突破口。
【课程价值】1、全面了解产业园区的发展历程及未来趋势2、解析如何整合资源设计合理的产业价值链，利用资本杠杆，小资金撬动产业地产3、解析产业地产各种开发模式、盈利模式以及相应的机遇与风险4、站在资源整合的角度全面思考产业园区的各个利益相关体，进行产业地产开发模式设计5、深度解析定位与规划、建设与成本控制、招商与运营四大关键工作6、以终为始，全面了解从产业园区定位规划阶段开始的全程招商举措7、以实际运作的案例展示产业园区招商与运营的过程与举措。
【邀请对象】新进入或者计划进入产业地产开发的房企董事长、总经理、副总、项目总、产业地产项目核心开发团队成员【讲师介绍】刘老师：曾先后任职华侨城集团、深圳海上田园、天津海加利集团。
曾主持开发和策划武汉、郑州、驻马店、天津、广州、昆明等地十余个项目。
拥有十七年实战经验，产业地产“资产派”运营模式的探索者和实践者，擅长产业地产的项目资产运作。
具有熟练的全链实操能力(资源甄选—市调定位—项目策划—团队培训—市场营销—运营管理—品牌管理)，擅长主题：红酒、温泉、健康养生、教育、休闲农林渔、体育休闲地产等。
王老师：曾任职于建行、中原地产、德思勤投资。
目前担任国内某知名产业地产公司高管，擅长政府、金融、服务类资源整合基础之上的园区招商和运营，以及投资拓展阶段的项目论证、定位规划等。
产业地产产品模块规划设计
安装太阳能光伏板，为园区提供清洁能源， 降低碳排放。
雨水收集系统
收集园区内雨水，经过处理后用于绿化灌溉 、卫生间冲洗等，节约水资源。
绿化植被设计
采用多种绿化植被，提高园区绿化率，改善 微气候环境。
创新空间设计理念展示
开放式办公空间
打破传统办公隔断，提供宽 敞、灵活的办公环境，促进 团队协作。
预留调整空间，适应不同产业需求和发展变化。
可持续发展
注重绿色、环保、节能，降低对生态环境的影响 。
空间规划与功能布局
产业空间规划
合理规划产业空间，提高产业集聚效应和协同发展 。
功能区域划分
明确功能区域，实现产业链上下游企业协同发展。
交通流线设计
优化交通流线，提高物流效率和便捷性。
配套设施与服务
基础设施配套
多元化功能：产业地产 不仅要满足产业发展的 需求，还要满足城市基 础设施建设和城市生活 服务等功能的需求。
长期运营：产业地产的 开发和运营是一个长期 的过程，需要持续的资 金投入和运营管理。
市场需求分析
产业升级需求
随着产业结构调整和升级，传统 产业需要向高新技术产业、战略 性新兴产业等方向转型，对产业 地产的需求也随之增加。
案例研究
借鉴国内外优秀产业地产项目 案例，提炼规划设计理念和手 法。
政策法规
熟悉相关规划设计法规和规范 ，确保项目合规性。
规划方案制定阶段
规划理念
根据市场调研和案例研究，明确项目 规划理念和整体定位。
空间布局
制定项目总体布局和分区规划，合理 组织功能空间和交通流线。
产品策划
依据市场需求和定位，策划多元化的 产业地产产品，如办公楼、研发中心 、生产车间等。
房地产拿地决策的核心四张图
房地产拿地决策的核心四张图大家知道，一份拿地的可行性研究报告动不动就几十上百页，我也听说有家论证比较严谨的开发商做PPT甚至可以达到200多页的高峰，但是老板的时间是有限的，一般很难一页页的给你翻过去，必须要看重点，很多PPT的图表做出来其实也就变成无效页，开会时候直接就是过过过。
本文就是讲讲在可行性研究报告中最重要的、能影响拿地决策的四页PPT，基本上有经验的人只要看了这四张图，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少，基本上了然于胸。
第一张图：区位图房子卖的是地段，地段决定了房子和土地的价值。
第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。
这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的，交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。
如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。
在这张图里，主要是给老板直观的区位感受，评估的是地块未来的升值潜力。
第二张图：现状航拍图现状航拍图包含了很多信息，不少风险看这张图就能看出来，主要就是看下面3点：1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。
2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况，脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。
当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。
3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况，是否是建成区、是否有充足的人流车流等。
这张图对老板的影响还是很大的，老板有时候不太会关心测算，但是会有自己的一套看地理念，而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。
第三张图：土地价格图土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。
房地产业的两大核心价值
房地产业的两大核心价值当前，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形式的重构，中国也不例外。
全国范围内的产业升级改造，是必须经历复杂和漫长的过程。
在这样的市场背景下，高科技、高水平企业正在迅速发展，而满足这些高科技、高水平的企业产业园区也亟需发展和扩大。
因此，对于产业园区来说，对于以产业聚集为目标、产业成本为竞争力的园区化发展，是一个历史挑战，更是一个历史机遇。
这也就使我们不得不思考在这样历史机遇市场背景下产业地产的核心价值到底是什么？只有清楚了产业地产的核心价值，方可把握公司发展产业地产项目的定位和方向。
首先，开发产业地产离不开它的具体的产业客户使用价值。
产业地产是给产业客户提供优质的使用价值，从交通、产业聚焦、配套设施、政府政策、建筑功能等各方面提供好的使用价值。
作为产业地产的开发者，研究并明确判断自己的客户是谁，是什么产业类型，就像研究住宅的客层一样，只是会更加要求明确和精准。
然后研究这些产业的需求和能为他们创造的使用价值，这样才能逐步展开产业地产的前期定位、开发、招租或销售、后勤管理等流程。
不动产的第二个核心价值是投资价值，因此产生金融功能。
但不动产的投资价值在大部分情况下是建立在使用价值基础上，也有极端情况不建立在使用价值基础上，比如天价豪宅的投资客把其当做投资品来收藏而不居住。
随着中国房地产投资金融市场的逐渐成熟，投资价值功能也会在产业地产中成熟和体现起来。
当前，国内已经有部分产业地产开发商的产业综合体项目、总部综合体项目获得了市场的认可，有一部分有远见的投资客开始转投这些产业地产项目。
此外，不同开发主体的产业地产开发模式正在逐渐形成，在这个过程中，也不断会有具有投资价值的项目出现。
我们关注与研究产业地产这个领域已有一段时间了，试图从产业地产的开发中总结一些共性的规律，已经从中开发出一些工具、模板，如投资判断模型、产业筛选模型、产业链分析模型、客户论证模型、产品配比模型、产品标准化体系模型、优惠政策构架设计模型等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
产业地产概念设计要诀把握四大核心盈利点
顺应时势，产业地产俨然成了房地产开发企业的宠儿。
租金收益是产业地产最直接的利润来源，但绝不是全部。
一份成功的产业地产的概念设计，应该准确把握产业地产的四大核心盈利点――选址、功能、配套和目标。
1、选址：降低土地成本
工业用地出让价格低廉，是吸引开发企业进入这一领域开发的重要因素。
中国城市地价监测网的数据显示：大部分城市的工业用地价格不足商业用地价格的1/10，略超住宅用地价格的1/10。
“零地价”招商引资早被有关部门叫停，以较低的地价吸引企业仍属常见。
业内人士指出，工业土地的整理成本，由经营性建设用地来“背”。
在实际拿地过程中，还有一定的弹性操作空间。
为了引入实力雄厚的品牌企业，有关部门也会变通方式来出让工业用地。
有的通过政企合作进行产业园区的一级开发，进而二级开发联动;有的则是协议招拍挂价格，之后以招商优惠的方式将部分地价款返还给开发企业;
此外，在方兴未艾的新农村建设中，乡镇工业的升级也是布局产业地产的新机会。
2、功能：产业耦合创造价值
租金，是产业地产主要营收来源。
虽然工业厂房的租金绝对值低，但其投资收益率并不低于商业，甚至更高。
北京土地储备中心数据显示，2010年第一季度北京工业用地平均成交楼面地价约为每平方米762元，地面地价约为每亩59万元;
北京厂库房的平均租金没有权威统计数据，如果按每天每平方米0.5元估算，则对应楼面地价的土地年化投资回报率约为24%。
这个数字拿到商业地产市场上也称得上“惊艳”。
2010年3月，北京大兴西红门拍出两块商业用地，平均楼面地价每平方米6700元，该区域按平均每天每平方米2元的租金水平估算，在不考虑建安成本的情况下，对应楼面地价的土地年化投资回报率也不过刚刚到10%。
以上仅仅是按平均水平计算的投资回报率，对于一些特殊用途的产业地产项目，如果能做到使用价值最大化，则其投资回报率更是超出想象预期。
利用工业用地立项开发的软件产业园，其出租对象可以是软件开发企业，这类企业的工作模式是属于加工制造和办公模式的耦合，其
租金水平虽然低于办公物业，但远高于厂库房用途的收益。
如果考虑软件工厂的容积率可以提高，其收益更为可观。
此外，一些销售型物流地产用途，往往靠近城市近郊，功能上集仓储物流和批发于一体，更接近商业地产的性质，租金水平自然也非纯粹的仓储物流地产可比。
3、重视配套：用足7%面积
和租金一起被无视的，还有一部分附属物业可能企高的收益空间。
那就是产业地产应该合理配套的行政办公及生活服务设施用地。
2008年之前，各地对开发区、工业园区内集中建设的行政管理及生活服务设施用地比例限制在15%;2008年发布的《工业项目建设用地控制指标》中明确规定：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%”、“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
”
7%的配套面积不算多，而且不允许建成套住宅、宾馆、培训中心之类的建筑，如果利用得当，其产生的投资收益率依然远高于工厂库房出租。
商业设施、娱乐设施、单身宿舍，都是配套开发的产品形态。
在北京，开发一个10万平方米的产业园，按7%的配套用地计算是7000平方米，如果其中5000平方米用来建设单身宿舍，6层建筑即为3万平方米，按使用率50%、每间20平方米计算，则可建宿舍750间，租金每月每间400元，则一栋单身宿舍的年收益为360万元。
按2010年北京市工业用地平均地价每亩59万元计，在不考虑建安成本的情况下，对应地价的土地年化投资回报率不低于80%。
如果再综合考虑商业、娱乐设施用房的投资回报，收益更高。
4、目标：资本运作
虽然工业地产稳定的投资回报率令人垂涎，但是巨额资金压力也令开发企业头疼不止。
降低自有资金投入、分散投资风险，产业地产就成了资本高手炫示财技的舞台。
这要求在设计之初应该充分考虑资产证券化的需求。
国内产业地产起步晚，早在国内开发企业开始意识到其中商机时，国外资本大鳄则已经在国内布局资本运作了。
这些资本巨头把国内的产业地产项目打包做成证券化产品，通过上市、股权转让、海外基金销售等多种渠道，轻而易举获得高额收益。
上市无疑是资产证券化的最佳路径。
从国内来看，股权投资和信托发行，是产业地产最常见的资本运作模式。
据业内人士介绍，产业地产进行股权投资，年复合投资回报率不低于20%，与商业住宅开发相比，风险系数要小很多。
国内外都有一些成熟的产业地产模式和产品可以效仿。
国际上做产业地产的专业公司，如普洛斯集团(ProLogis)和安博(AMB)置业有限公司，均在国内市场有所尝试。
在国内，万通集团和TCL集团联手成立的万通新创公司，运作产业地产开发也已经积累一定经验。