房地产开发经营与管理试题

《房地产开发经营与管理》一、单项选择题1、房地产最重要的一个特性是( A )。

A、位置的固定性或不可移动性B、依赖性C、相互影响性D、不一致性2、正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( C )。

A、不再产生收益B、不再发生成本C、成本等于效益D、效益超过成本3、对商业繁华程度的依赖性最大的是( D )。

A、写字楼B、高尔夫球场C、住宅D、商场4、从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力( A )。

A、都在下降B、都在增强C、都维持不变D、变化不定5、税法中的折旧年限( D )。

A、比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长B、比建筑物的自然寿命长，比经济寿命短C、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长D、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短6、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( A )。

A、能够保值和增值B、受通货膨胀的影响C、贷款利率较低D、经营成本较低7、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( C )。

A、0.4B、1.2C、2.4D、2.58、居住用地最高出让年限为( D )。

A、40年B、45年C、50年D、70年9、工业用地最高出让年限为( C )。

A、40年B、45年C、50年D、70年10、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( C )。

A、40年B、45年C、50年D、70年11、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。

A、40年B、45年C、50年D、70年12、综合或其它用地最高出让年限为( C )。

A、40年B、45年C、50年D、70年13、房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商( C )。

A、增加销售收入B、降低销售成本C、减少风险D、减少税费14、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( D )、建设阶段和租售阶段四个阶段。

A、可行性研究B、获取土地使用权C、规划设计D、前期工作15、一般情况下，开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( C )。

A、报价最高者B、报价最低者C、报价最合理者D、具有相应条件者16、可行性研究费占项目总投资的( A )。

A、1—3%B、3—5%C、5—8%D、10%17、( D )是建设工程管理队伍中的核心人物。

A、预算员B、高级经济师C、房地产估价师D、项目经理18、成本控制的主要对象是( B )。

A、主要费用中固定费用B、主要费用中的变动费用C、次要费用中的固定费用D、次要费用中的变动费用19、( A ) 是房地产开发过程中最重要的环节。

A、投资机会选择和决策分析B、建筑施工C、销售D、获取土地使用权20、按房地产的类型，可以把房地产市场分类( A )。

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、一级市场、二级市场、三级市场和四级市场D、销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场二、多项选择题1、建成后物业按建筑物的用途可以分为( ABCD )。

A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、特殊用途物业2、置业投资的利益包括( ABCD )。

A、收益B、保值C、增值D、消费3、政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在( ABC )等方面。

A、项目选址和定点审批B、核发“建设用地规划许可证”C、核发“建设工程规划许可证”D、核发“房地产证”4、今后仍将采用行政划拨方式配给的特殊性质用地包括( ABC )。

A、城市公共建设用地B、国家鼓励发展的新技术产业用地C、城镇居民低标准住宅用地D、大型商业项目用地5、土地使用权出让可以采取( ABCD )等形式。

A、协议招标B、公开招标C、公开拍卖D、补地价6、土地的规划使用条件包括( ABCD )等。

A、容积率B、覆盖率C、用途D、限高7、房地产开发项目投资费用中的开发直接费包括( ABC )。

A、土地费用B、前期工程费C、房屋开发费D、管理费8、房地产开发投资中的开发间接费除了销售费用、财务费用，还包括( ABCD )。

A、不可预见费B、税费C、管理费D、其它费用9、在我国招标的形式有( ABC )。

A、公开招标B、邀请招标C、议标D、限制性招标10、按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为( ABCD )A、项目建设准备阶段B、招投标阶段C、施工阶段D、竣工验收阶段11、房地产的权益包括：( ABCD )。

A、占有权B、使用权C、收益权D、处置权三、判断题(×√)1、房地产同时具有经济寿命和自然寿命(或称物理寿命)。

( √ )2、经济寿命结束的标志是物业的净收益为零的时刻。

( √ )3、房地产所处的位置对房地产投资有着特殊重要的意义。

( √ )4、房地产自然寿命一般要比经济寿命长得多。

( √ )5、物业本身并不能产生收入，物业的收益是在使用过程中产生的。

( √ )6、税法中的折旧年限比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长。

( × )7、对金融机构来说，物业本身不是一种重要的信用保证。

( × )8、从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降。

( √ )9、城市规划一般分为总体规划和分区规划两个层次。

( × )10、建筑容积率为项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

( √ )11、规划建设用地面积指项目用地规划红线范围内的土地面积。

( √ )12、我国土地的公有制决定了所有土地为国家所有。

( × )13、开发商对所获得的专业咨询意见必须保持一种“健康的怀疑”。

( √ )14、开发商希望建筑承包商的报价越低越好。

( × )15、房地产的特性决定了房地产市场是一个区域性市场。

( √ )16、租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确定。

( √ )17、如果物业的维护状况良好，较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。

( √ )四、填空题1、房地产又称（不动产），是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。

2、从房地产存在的自然形态上来看，主要分为（土地）和建成后的物业两大类。

3、房地产同时具有（经济寿命）和自然寿命(或称为物理寿命)。

4、房地产投资的形式可以分为从购买土地使用权开始的（开发投资）和物业建成后的（置业投资）两类。

5、置业投资有收益、保值、增值和（消费）四个方面的利益。

6、城市规划一般分为总体规划和（详细规划）两个层次。

7、总的来说，获取土地使用权的途径有（行政划拨）和市场机制两种。

8、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析（前期工作）建设阶段和租售阶段。

9、房屋开发费由建筑安装费、附属工程费（室外工程费）和其它费用构成。

10、按时间先后可以把工程款支付方式大致分为四段，即预付款（工程进度款）最终付款和退还保留金。

11、开发项目竣工验收的工程程序一般分为单项工程竣工验收和（综合验收）两个层次。

12、房地产开发的建设过程可分为项目建设准备阶段、招投标阶段（施工阶段）和竣工验收阶段。

13、房地产市场实际上是房地产的买家和卖家在某个特定的（地理区域）于某一特定（时间段内）达成所有交易的总和。

五、论述题（不低于300字）1、房地产具有什么特性？其对物业管理活动有何影响?答案要点：１、房地产的特性（１）位置的固定性和不可移动性；（２）经济寿命的可延续性；（３）适应性；（４）不一致性；（５）需要管理；（６）能从周围社区改善中获益。

２、逐个分析“特性”对物业管理活动的影响。

2、试述房地产投资的优缺点，并分析其对物业管理活动有何影响？答案要点：１、房地产投资的优缺点优点：（１）能够得到税收方面的好处；（２）易于获得金融机构的支持；（３）能抵消通货膨胀的影响；（４）提高投资者的资信等级。

缺点：（１）投资数额巨大；（２）投资回收期较长；（３）需要专门的知识和经验；２、围绕优缺点综合论述对物业管理活动的影响。

3、物业管理企业如何参与房地产开发过程?答案要点：１、房地产开发的程序（１）投资机会的选择与决策分析；（２）前期工作；（３）建设阶段；（４）租售阶段。

回答房地产开发步骤也可以（即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理）。

２、按步骤或程序分别论述物业管理如何参与其中。

4、试述物业管理早期介入的作用。

答案要点：１、有利于优化设计，完善设计细节；２、有利于提高房屋建造质量；３、有利于保证物业的使用功能；４、有利于加强对所管物业的全面了解；５、有利于后期管理工作的进行；６、有利于树立物业管理企业的形象。