浅析我国《物权法》的登记制度

浅析我国《物权法》的登记制度一．引言
物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定记载或不予记载的行为过程，以及这种记载或者不记载发生特定法律效力的事实状态。

在我国《物权法》中，对登记作出了相关规定，从而形成了我国的物权变动登记制度。

以下分别从登记能力、登记程序、登记效力三个方面对我国《物权法》上的登记制度进行梳理并就相关规定进行分析，以期能够系统展现《物权法》登记制度的全貌，并对登记制度达到进一步的理解。

二．登记能力
所谓登记能力，是指某些权利或者某些事项可以被纳入登记簿的能力，确切的意思应该是被登记能力。

1.需要登记的物权变动
只有经过法律行为进行的物权变动，法律才规定通过登记赋予其相应的法律效力。

根据事实行为或者其他法律事实发生的物权变动则不须登记即可发生相应的物权变动效力。

当然，并不是说因为这类物权并不可以登记。

在德国，当事人可以自主选择是否对此类物权进行登记，该登记只是一种宣示。

⑴但《物权法》第31条规定：”依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

”这就意味着，如果当事人不处分该物权，对该种物权是
否登记属于当事人自己的选择；而当事人要处分该物权，则必须先经过对该物权的登记，始可处分。

2.需要登记的物权变动之外的情形
《物权法》第20条规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

”预告登记的对象是”对不动产变动的请求权”，是一种债权请求权。

⑵对于预告登记的对该登记债权的效力，学者认为是赋予了该债权一定的物权效力，概言之，预告登记的使该登记债权的效力”介于债权与物权之间”。

⑶
三．登记程序
这里所指的登记程序，是指《物权法》所规定的不动产的登记程序。

对于动产，《物权法》并没有规定，本文认为动产不能类推适用不动产的登记程序。

1.申请登记
《物权法》第11条规定：”当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

”因此，是否申请，具体申请什么内容，全由当事人自治，申请登记行为是私法性质的行为。

申请登记涉及登记请求权的问题。

登记请求权是指”登记权利
人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或者协助履行登记义务的权利。

登记请求权既可由法律规定产生，也可由合同规定产生。

但《物权法》并未就登记请求权作出专门的规定。

本文认为其是一种债权请求权。

当事人所签订的不动产物权变动协议仅仅是债权的协议。

对物权出让人来说，其负有的主要义务就是根据债权合同向受让方转让物权；对受让方来说，其负有接受物权转让并向出让方支付转让对价的义务。

概言之，双方都基于合同负有办理登记的义务，同时双方也基于合同有要求对方办理积极配合，以顺利完成登记的权利。

因此，登记请求权是一种债权请求权，并且为双方当事人所享有。

2.登记权
“所谓登记权，是指登记机关通过审查，将当事人的权利及其变动诸事项纳入登记簿，从而依法产生法律效力的权力。

”⑷在采取登记生效主义的前提下，登记机关形式登记权的实质是将判定了当事人间权利的归属，而判断权利归属的行为应该是司法行为。

因此，登记权应该是一种司法权。

《物权法》对登记机构为谁并没有明文规定，但根据相关法律的规定可以认定为行政机关。

本文认为登记权在我国现行体制下，由行政机关行使并无不妥：第一，登记权的行使并非传统意义上定纷止争的司法权的行使行为，其仅仅是对当事人的物权合意的一种判断。

因此，在我国由司法机构行使登记权也不具有可行性。

第二，由于当代不动产流动的快速流动，必然要求登记的效率，而行政机关高效、灵活的特点也有利于登记的
高效进行，从而有利于不动产市场的良性发展。

3.登记审查
根据《物权法》第12条，本文认为我国不动产登记审查的性质为实质审查。

登记申请人提交登记相关资料后，登记机关有权就上述资料进行审查，并可以根据情况要求当事人提供更多材料甚至进行实质审查，以尽最大的努力保障登记的公信力。

但实质审查也必须有限度。

民事主体间的权利变动毕竟是当事人私法自治的结果，如果对国家的审查权力不加限制，则必然导致公权力过度侵入私法。

这种限制的制度体现就是对登记机关审查范围的限制。

4.登记簿
登记簿是登记效力的形式体现。

当事人之间关于物权变动可能会有多个证明物权归属的形式文件。

由于登记具有最高效力，因此，作为登记效力的形式体现，登记簿相对于其他物权归属证明文件来说，也具有最高的效力。

《物权法》赋予了登记簿这种效力，并对登记簿管理进行了规定，以尽可能保证登记簿的权威性。

四．登记效力
1.登记生效主义的效力
在登记生效主义的逻辑下，登记的效力可以分为登记的确定力和公信力两方面。

在我国《物权法》现行体系下，登记生效主义仅限适用于不动产。

1）登记的推定力
登记的推定力指一旦登记程序依法完成，即发生物权的确定效
力，除非经法院依法撤销或者经登记机关自身依法撤销，登记结果应受到所有人包括国家、出卖人、设定人、其它第三人的尊重。

⑸登记推定力对相关民事主体的债权也同样具有效力：在预告登记，不动产物权变动的协议只要登记变具有了”物权化”的效力，”未经预告登记的权利人同意，处分行为不生物权效力。

”⑹登记推定力对相关的公权力机关也具有法律效力，具体表现在：第一，对登记机关的效力。

登记的确定力意味着登记一旦完成，登记机关自身也不能任意涂消或更正，必须由利害关系人重新启动涂消或更正登记程序。

这是民法私法自治原则在登记领域的贯彻，也是在私法领域对公权力侵入的抵制。

第二，对其他公权力机关的效力。

”登记的确定力体现为登记机关的登记结论对其他机关包括法院的适用力。

在登记机关和法院之间的关系上，登记机关做出的登记，利害关系人当然可以提起撤销登记行为的行政诉讼，但就民事诉讼而言，法院一般要尊重登记机关的登记，不得在民事诉讼中任意更改登记机关对权利的登记。

”⑺
2）登记的公信力
公信力原则系指”依物权表象所表彰的权利纵不存在或内容与真实权利有异，但对于信赖此项表见物权而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在的相同法律效果”⑻。

由于登记出现错误在所难免，于是便会出现登记推定的物权人即登记名义人和真正物权人不一致的情形。

在登记名义人将登记于其下的不动产通过民商交易的方式转让给善意第三人或者善意第三人基于对该登记
的信赖而对登记名义人作出给付时，就出现了真正物权人和善意第三人的权利冲突问题。

此时法律必须作出保护真正物权人（代表着保护静态的生活真实）和保护善意第三人（代表着保护动态的交易安全）中作出价值抉择。

在强调流动性的近现代社会，各国法律都选择了保护交易安全，具体制度体现便是登记的公信力原则及相关制度。

a.公信力的具体体现
a）对善意物权取得人的效力
公信力对善意物权取得人的效力制度体现便是不动产的善意取得。

我国《物权法》对不动产的善意取得也作出了相应的规定，不动产善意取得的要件为： 1.真实权利人和登记名义人不一致，2.受让人通过交易性的法律行为取得该不动产；3.受让人在受让该不动产时是善意的；4.以合理的价格转让；5.按照法律的规定已经进行了登记。

根据法理，该不动产物权的取得为原始取得，即除了该善意第三人在受让时明知的权利外，在该物上所存在的其他权利权利负担均消灭。

b）对善意的其他权利涉及人的效力
善意公信力具有两方面的效力，其一是善意取得，其二是善意清偿。

在善意清偿，基于对登记的信赖，清偿人对登记名义人所谓的给付有效，一旦给付，清偿人的义务便消失，真实权利人不得以其为事实上的权利人为由向该清偿人主张给付。

c）对真实权利人的效力
在善意取得情形，基于公信力，善意第三人取得了物权，因此，真实权利人便因为该第三人的物权取得而丧失了其本来所有的物权。

但一个理性、公平的制度，必须做到分配公平，换言之，其不能无故剥夺一个主体的正当利益，或者在出于不得已剥夺了一个主体的正当利益后不予以补偿。

因此，在后一种情形，则必须有学者所谓的”弥补的正义”⑼具体到不动产善意取得情形，则必须对真实权利人进行利益的弥补，也即为真实权利人提供权利救济措施。

根据法律相关规定，此时，真实权利人虽然不得向善意第三人主张任何权利，但他（她）可以向为无权处分的登记名义人主张不当得利请求权或者侵权请求权。

b.公信力的限制
诚如上述，登记公信力是建立在法律不得已对真实权利人利益的牺牲之上的。

因此，对登记公信力的适用范围必须严格限制，以保障交易安全为限，避免真实权利人不必要的牺牲。

学者认为可以从四方面对登记公信力的适用范围进行限制：⑽一是适用前提。

必须是真实权利人和登记名义人不一致，如果登记的情况符合事实，那就是根据权利人所享有的物权所进行的法律行为，而跟登记的公信力无关。

二是主体的限制。

根据登记公信力主张的权利的主体必须是善意的第三人，该善意第三人为善意取得抑或善意清偿人，在所不问。

这就意味着，在真权利人和登记名义人之间，登记名义人不得以该登记向真实权利人主张权利。

三是内容的限制。

有学者归纳公信力在对不动产的事实说明、登记簿中显然的个人情况、不得
登记的权利负担或者限制、相互矛盾的双重登记、为法律所不允许之登记和另外目录的情形不得适用。

⑾
c. 公信力的排除
这是对真实权利人的另一种权利救济方式。

具体制度体现为异议登记和更正登记。

根据《物权法》的规定，更正登记必须由权利人自行提起，而登记机关物权自行对有关登记内容进行更正。

在两种情况下，登记机关应当作出更正登记：一是登记名义人书面同意；二是更正申请人举证证明该登记确有错误。

异议登记则包含了一下几方面的内容： 1.申请异议登记的前提是权利人、利害关系人申请更正登记而不动产登记薄记载的权利人不同意。

2.申请主体是利害关系人。

3.效力是对权利人处分的事后阻断。

4.申请人在异议登记日起15日之内不起诉，异议登记失效。

5.异议登记不当，造成登记人损害的，登记人可以要求异议登记申请人赔偿。

2. 登记对抗主义的效力
如上所述，《物权法》规定特殊的不动产物权变动和动产物权变动采登记对抗主义。

《物权法》并未对登记对抗主义作出解释。

日本采取登记对抗主义，根据日本的相关规定，”因不动产变动登记只产生对抗第三人的效力，若不动产物权转让中存在登记错误之瑕疵，则真权利人得追回其物，此时受让人即使善意信赖登记亦不得保有该物。

即登记对抗主义只能解决一物二卖时的权利冲突问题，大体是以有效的物权变动为前提的。

”因此，相对于登记生效主义下的登记的推定力和公信力，登记对抗主义的作用十分有限。

本文
于前面相关部分已经对我国《物权法》上登记对抗主义的存在合理性作出讨论，在此不再赘述。

注释：
⑴李凤章，登记限度论，中国政法大学2005年博士论文，第73页
⑵王泽鉴，民法物权1 通则所有权，中国政法大学出版社2001年版，第129页
⑶王泽鉴，民法物权1 通则所有权，中国政法大学出版社2001年版，第128页
⑷李凤章，登记限度论，中国政法大学2005年博士论文，第126页
⑸同上
⑹物权法第20条
⑺李凤章，登记限度论，中国政法大学2005年博士论文，第93页
⑻吴国喆，论物权公信力原则的适用限制，科学经济社会，2007年第1期，第107页
⑼李凤章，登记限度论，中国政法大学2005年博士论文，第62页
⑽吴国喆，论物权公信力原则的适用限制，科学经济社会，2007年第1期，第107-109页
⑾李凤章，登记限度论，中国政法大学2005年博士论文，第
108-109页。