城市更新基金实务操作精讲
第51期：大湾区城市更新项目实务文章汇编
八、拆迁补偿款项的申请与支付 ...................................57
九、回迁房选房、交房结算、办证 .................................57
第十篇 解读
东莞城市更新实务（一）：东莞土地、规划管理制度与城市更新政策 59
一、 东莞城市发展现状 ..........................................59
第二篇 房企拿地方式、实操细则及风险规避实操分享 ................ 8 一、房地产企业主要涉及的收并购拿地方式 .......................... 8 二、实操细则 ................................................... 14 三、风险点及规避方式 ...........................................16
第六篇 房地产开发环节配建中小学、幼儿园的相关税费分析及财税处理 37
一、契税及土地使用税 ...........................................37 二、所得税 .....................................................39 三、土地增值税 ................................................. 39 四、增值税 .....................................................41 五、总结 .......................................................41 第七篇 地下停车位融资实操要点暨政策风险分析 ................... 43 一、小区配套车位无法办证，导致可靠权属信息的缺失 ............... 43 二、政策变动导致车位归属问题的复杂化 ........................... 44 三、“一小区一物业”原则导致车位管理权交接过程中的运营风险 .....44 四、价格管制导致车位定价权受限 .................................46 五、总结 .......................................................46 第八篇 城市更新项目拆迁管理经验暨日常工作技巧分享 ............. 47 一、 城市更新项目管理阐述 ......................................47 二、档案管理制度规范化的必要性以及具体工作 ..................... 47 三、项目部拆迁谈判记录的管理与跟进 ............................. 48 四、项目部信息化系统建立的举例与注意事项 ....................... 49 第九篇 深圳城市更新项目拆迁安置补偿流程解析及业务实操要点 ..... 54 一、前期摸底工作 ............................................... 54 二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体 ........................... 54 三、项目拆迁计划的制定、完善与审核 ............................. 54 四、对被拆迁房屋进行测绘 .......................................54 五、拆迁谈判 ................................................... 55 六、正式拆迁协议的签订与备案 ...................................55 七、被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销 ......................... 56
深圳市城市更新项目实操系列（二）——工业用地历史遗留问题解决思路
深圳市城市更新项⽬实操系列（⼆）——⼯业⽤地历史遗留问题解决思路深圳市城市更新项⽬实操系列（⼆）——⼯业⽤地历史遗留问题解决思路原创 2017-02-08 李⼄帆邓伟强导读为了给经济发展提供⼟地资源，深圳市政府先后在1992年、2004年进⾏了两次“国有化”⾏动，但因⼟地补偿不到位以及由此带来的“违建”、“抢建”现象，⽆形中造成了长期以来困扰深圳社会发展的历史遗留问题，⽽这在⼯业⽤地改造项⽬中影响尤甚。
如何妥善解决项⽬⽤地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成为⼯业⽤地升级改造项⽬能否顺利推进的关键。
在实际操作中，借助城市更新解决历史遗留问题是深圳地区⼯业⽤地升级改造项⽬的主要途径；不过，随着商业竞争的⽩热化，不少⼯业⽤地项⽬的投资者正试图通过“引⼊产业农地⼊市”等⾮城市更新的⽅式，寻找解决历史遗留问题的其他路径。
叶⼦分割线⼀、深圳⾮农建设⽤地历史遗留问题概述（⼀）两次“⼟地国有化”的补偿未到位为了给城市发展提供⽤地保障，深圳市政府在1992年出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂⾏规定》，对原特区内的集体⼟地实⾏“统征”，转为国有⽤地；2003年，深圳市委、市政府发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，把特区外的⼟地全部“转”为市政府发展储备⽤地。
然⽽，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地”、“转地”⾏动事实上并未得到当时的村集体及村民的承认。
在性质上，原农村集体经济组织所属⼟地名义上虽为“国有⼟地”，但要真正实现流转，则需要完成对⼟地及地上建筑物、构筑物的补偿⼿续。
（⼆）违法建筑的泛滥深圳地区的快速发展，催⽣了巨⼤的⽤地、⽤房需求。
⼤多数集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个⼈或企业签订⽤地协议，使⽤年限50年甚⾄更久——事实上成了“以租代售”。
⼟地实际使⽤⼈在取得“⼟地使⽤权”之后，多数未经合法报建⼿续就建起了各类建筑。
这些违法建筑不但数量众多，⽽且承载着⼤量的产业。
第四十四期：大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编
大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编目录第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (1)一、深圳城市更新概况 (1)二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 (1)三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 (6)第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (7)一、东莞城市更新概况 (7)二、东莞城市更新项目进入性分析 (7)三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 (10)第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (11)一、广州城市更新概况 (11)二、广州城市更新项目进入性分析 (11)三、广州城市更新项目进入方式及阶段 (13)第四篇大湾区系列（四）——佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (14)一、佛山市“三旧”改造概况 (14)二、佛山“三旧”改造项目进入性分析 (14)三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段 (17)第五篇大湾区拿地策略及工改系列（一）——深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点 (19)一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 (19)二、村企合作/拿地模式 (21)第六篇大湾区拿地策略及工改系列（二）——深圳市工业用地/工改项目操作指引 (35)一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 (35)二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 (36)三、工业用地项目与工改项目差异分析 (38)四、工业楼宇转让 (48)五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 (54)六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 (57)第七篇大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操 (59)第一部分东莞城市更新实操 (59)一、课前讨论：东莞城市更新历程与2018年新政 (59)二、东莞城市更新六种拿地方式 (60)第二部分东莞工改实操 (62)一、东莞工改基础 (62)二、东莞工改实操分享 (63)第八篇大湾区拿地策略及工改系列（四）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策 (75)第一部分惠州三旧改造拿地方式 (75)课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政 (75)二、旧村庄改造 (77)三、旧城镇改造 (78)四、成片连片改造 (78)第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例） (79)课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述 (79)一、新型产业用地的概念和分类 (81)二、规划建设与用地管理 (82)三、分割转让管理 (84)四、办理流程与后续监管 (85)第九篇大湾区拿地策略及工改系列（五）——佛山市三旧改造政策解读 (88)一、佛山“三旧”改造政策梳理 (88)二、改造实施模式 (90)三、改造管理模式 (90)四、改造方式 (90)五、项目认定办法 (91)六、供地方式 (95)七、摸底调查 (95)八、“收回协议出让”工作流程 (96)九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 (97)十、工改 (99)第十篇大湾区拿地策略及工改系列（六）——珠海城市更新基本流程及改造模式 (100)第一部分珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程 (100)一、珠海市、区城市更新政策框架体系 (100)二、珠海市各区城市更新政策出台情况 (101)三、城市更新基本流程 (102)第二部分珠海城市更新改造范围及改造模式 (103)一、珠海市城市更新单元划定要求 (103)二、珠海市城市更新改造模式 (105)第十一篇大湾区拿地策略及工改系列（七）——广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析 (116)第一部分广州城市更新拿地方式汇总 (116)一、一二级联动拿地 (116)二、城市更新的协议出让 (119)三、产业导向的用地预申请 (120)四、前置审批用地的公开出让 (121)五、留用地开发利用 (122)六、品牌输出+委托代建 (124)七、并购方式的灵活 (125)第二部分广州工改实操交流 (126)一、广州旧厂改造模式概述 (126)二、“政府收储模式”项下核心改造流程 (127)三、“自行改造模式”改造流程梳理 (135)第十二篇大湾区拿地策略及工改系列（八）——中山三旧改造拿地方式.. 137一、中山市概况及行政区划 (137)二、中山三旧改造历程与2018年新政 (141)三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析） (143)四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析） (146)五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析） (150)第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式吴丹 2019-3-8一、深圳城市更新概况截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。
城市更新项目法律实务及操作指南
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附录一广州市 1
城市更新主体 政策
附录二城市更 2
新项目常见文 书范本
3 附录三城市更
新项目常见问 答
4
后记
5
注释
第一章城市更新基本理论和政策体系
第一节城市更新基本理论 第二节广州市城市更新法律法规及政策体系 第三节广州市城市更新重点政策解读
第二章广州市城市更新项目实施流程
第一节参与主体及利益衡平 第二节旧村全面改造项目流程 第三节城市更新项目的风险及对策
目录分析
1
本书推荐语
2
编辑委员会
3 第一章城市更
新基本理论和 政策体系
4 第二章广州市
城市更新项目 实施流程
5 第三章合作模
式的选择及公 开引入合作企 业
第四章补偿安 1
置协议的拟定 要点
2
第五章集体物 业清场与补偿
3
第六章签约工 作指引
4 第七章 “留守
户”的形成原 因及解决路径
5
第八章回迁分 房
城市更新项目法律实务及操作 指南
读书笔记模板
01 思维导图
03 目录分析 05 精彩摘录
目录
02 内容摘要 04 读书笔记 06 作者介绍
思维导图
本书关键字分析思维导图
流程
政策
存量资产盘活、交易、升值与城市更新操作实务、流程、案例解析
存量资产盘活、交易、升值与城市更新操作实务、流程、案例解析存量资产盘活是指通过对已有的资产进行改造、升级等操作来提高它们的价值。
这些资产可以包括不动产、设备、股权等。
对于城市更新来说，这些资产往往是闲置的、老旧的建筑物、土地等，通过改造、升级等手段将这些闲置的资产重新使用起来，提高城市的整体价值。
具体的盘活操作步骤包括以下几个方面：1. 资产评估：首先需要对资产进行评估，确定它们的市场价值和盘活的潜力。
2. 盘活策略：根据资产的特点和市场需求，确定盘活策略和方向。
3. 技术改造：对资产进行技术改造，提高其使用寿命和性能。
4. 资产交易：通过投资、融资等方式，进行资产交易，实现盘活。
5. 城市更新：对老旧的建筑、土地等进行更新改造，提高城市的整体价值。
6. 客户服务：为客户提供专业的服务和支持，增强客户的信任感和满意度。
以上是存量资产盘活的操作步骤，接下来我们看看城市更新的实务和案例解析。
城市更新是一个大型的系统工程，它需要涉及到政府部门、开发商、设计师等多个方面的合作。
在城市更新的实务操作中，需要考虑以下几个方面：1. 规划设计：根据城市的规划需求和市场需求，进行城市设计和规划。
2. 土地征收：将老旧的建筑物和土地进行征收，并进行土地整理，为城市更新腾出空间。
3. 政府投资：政府需要对城市更新进行资金投入，包括道路、桥梁、公园、广场等公共设施建设。
4. 开发商合作：政府需要与开发商合作，提供优惠政策，以及监督开发商的质量和进度。
5. 居民安置：老旧建筑物的居民需要进行安置和补偿，政府需要制定完善的政策来解决居民问题。
6. 过程监督：政府需要进行城市更新的过程监督，确保城市更新的质量和进度。
针对城市更新的实务流程和操作，下面我们来看一个案例解析。
某市政府对一片老旧的商业区进行了更新改造。
首先，政府进行了规划设计，确定了商业区的改建方案。
然后，政府进行了土地征收，并与开发商进行合作，共同进行商业区的改建。
城市更新项目投资测算实操手册
城市更新项目投资测算实操手册目录第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程 (2)一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑 (2)（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决 (2)（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑 (2)二、城市更新项目投资测算的流程 (3)（一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念 (3)（二）城市更新测算准备工作 (4)三、城市更新测算难点 (5)（一）项目总建筑量的确定 (5)（二）两房配建量的确定 (9)（三）地价测算 (10)第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务 (19)一、测算表搭建的前提 (19)（一）未来.规划指标的确定 (19)（二）当下.土地市场价格的确定 (21)（三）历史.合法用地面积及改造类型的确定 (21)二、测算过程中改造类型面积占比的测算 (22)（一）改造类型面积占比测算的重点说明 (22)（二）两种不同思路的对比与选择 (23)三、地价表的搭建与地价汇总 (25)（一）地价表搭建过程中横排与竖排注意事项 (25)（二）各改造类型/各规划功能对应地价表的搭建 (26)（三）地价的汇总 (29)四、案例测试 (30)城市更新项目投资测算实操手册第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979 年正式建市，1980 年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。
继 2004 年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005 年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。
城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。
【城市更新】《城市更新(旧改-棚改)操作实务及风险防范》
《城市更新(旧改、棚改)操作实务及风险防范》涂山青老师【课程简介】城改难！是房开企业共同的感受。
当前我国正处于城市化快速发展期。
快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。
面对巨大的市场，相关各方利益博弈也异常激烈──它到底是诱人的“蛋糕”，还是烫手的“山芋”？本课程中，房地产资深专家涂山青老师携长期经验积累，结合“十九大”提出的新观点新理论，紧扣“五大发展理念”，全面剖析城市更新最新政策要领，探讨城市更新过程中，棚户区、城中村改造领域的困难、挑战与机遇，教您把握城市更新运营趋势，梳理项目操作流程，分析项目影响因素，掌握项目操作的主要环节和流程，把握规律，创新方法，克服风险，理性作为！【学员对象】企业董事长∕总经理∕总监∕经理∕政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管【课程收益】1．认识城市化进程中旧改的现状和发展规律，分析问题和把握机遇2．剖析旧改项目操作流程与主要环节3．把握旧改项目营销方法与策略4．了解旧改项目过程风险，掌控风险，从容应对【课程特点】◆全真干货，倾囊相授。
精！准！狠！◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。
◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。
全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。
【培训时间】1～2天【课程主要内容】当前我国正处于城市化快速发展期。
一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。
深圳城市更新旧改操作流程课件
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划[通常需耗费一~二年]
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息,主管部门二0个工作日内将结果函复申报主体,并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案,报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成, 逾期未完成的,主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理,将该城市更新单元调出计划
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料[五个工作日]——区更新办资格认定、核查、综合判断[二0个工作日]——报送主管部门,审查 资料,按批次统筹形成更新计划草案,并公示不少于一0天——报市政府审拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一,且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
一、权利主体自行实施,单一权利主体自行实施,或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利 主体后由其实施.
二、市场主体单独实施,权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施. 三、合作实施,城中村改造项目中,原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合
二、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的,原有合法建筑面积以内部分不 再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的五0%缴纳地价.
三、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的,原有合法建筑面积以内部分,按 照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价,扣减原土地用途及剩余期限以公 告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分,按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准 计算应缴纳的地价
城市更新实操知识点汇总
城市更新实操知识点汇总1、功能改变类城市更新功能改变类城市更新主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构；部分城市可增加建筑面积。
2、拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后，拆除原有建筑物，再严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定进行重新建设的活动，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。
3、权属清晰用地范围权属清晰用地包括：国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地。
另，未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。
4、城市更新单元内用地范围城市更新单元内各类用地范围包括“更新单元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”和“开发建设用地范围”、“清退用地范围”、“腾挪用地范围”、“划入的零星用地范围”“外部移交用地范围”。
5、更新单元范围“更新单元范围”指拆除范围外，涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入，或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的，在拆除范围基础上还须划定更新单元范围，以包括上述建设行为。
6、拆除范围“拆除范围”指依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。
7、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围，指依据相关规定移交给政府的用地，包括纳入政府储备用地、建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地、外部移交用地等。
第四十六期：城市更新项目融资实务文章汇编
城市更新项目融资实务文章汇编目录第一篇城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点 (1)一、城市更新项目前融需求种类 (1)二、城市更新项目前融思路及融资方案 (2)三、开发商融资实操建议 (4)第二篇房地产项目前融实操手册暨开发商融资工作要点 (6)一、拿地保证金融资 (6)二、土地款配资 (8)三、地产项目收并购融资 (10)四、土地/在建工程/项目抵押贷款 (12)五、融资+代建 (13)第三篇城市更新项目融资实务 (14)一、城市更新项目并购交易方案常规设计 (14)二、城市更新项目收购所涉并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资要求. 14三、城市更新项目并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资实务 (15)四、城市更新项目并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资操作细节 (16)五、给开发商的建议 (17)第四篇城市更新项目投融资系列（一）——项目可行性分析及投融资立项评审实操要点 (18)第一部分城市更新项目投资工作流程 (19)第二部分城市更新项目投资立项核查分析 (20)一、项目本体可行性分析 (21)二、经济可行性 (32)三、融资可行性 (32)第五篇城市更新项目投融资系列（二）——城市更新项目前期融资准入标准暨风控与增信担保措施设置 (34)一、城市更新项目前期融资的准入标准 (34)二、城市更新项目融资之常见风控、增信担保措施及适用阶段 (36)三、融资增信担保措施的设置 (37)第六篇城市更新项目各阶段融资方式汇总及实操要点分析 (43)一、城市更新项目意愿征集阶段 (43)二、拆迁安置补偿协议谈判阶段 (45)三、列入城市更新计划阶段 (46)四、专项规划/单元规划通过阶段 (47)五、确认实施主体阶段 (47)六、缴纳土地款阶段 (48)七、获取土地证阶段 (48)八、四证齐全阶段 (49)九、施工建设阶段 (49)十、主体封顶或符合预售条件阶段 (50)十一、开发商获得初始产权登记阶段 (50)十二、物业交付及管理阶段 (51)十三、物业自持运营阶段 (51)十四、其他融资说明 (51)第一篇城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点西政资本 2019-9-9笔者按：受23号文和64号文等强监管政策文件的影响，房地产融资业务和融资方式已严重收缩，近期找我们探讨前融路径的朋友也越来越多。
【培训】城市更新实操要点与经验分享
西政地产金融研究院
董事会西决政议地产金融研究
西政地
时间：
院
地点：
主持人：
记录
人：
出席本次会议的董事会成员应到 人，实到 人。根据法律法规及本公司章程的有关规
定，出席会议的成员依照公司章程规定的程序，表决并通过以下决议事宜：
1、同意深圳市 片区占地约 万平方米的范围（详见附件一，最终范围以政府批准
的更新单元范围为准）进行拆除重建类城市更新并办理城市更新单元计划申报工作。 2、同意上述拟更新范围由我司作为申报主体并以我司名义进行城市更新计划申报等工作。
西政地产金融研究院
西政地产金融研究院
西政地
地产全产业链综合金融服务商
第二部分 集体用地参与城市更新项目的流程及实操要点
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二、政策及流程梳理
西政地
1. 相关规定
2. 龙岗区意向合作流程
究院
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3. 大鹏前期委托申报流程
4. 宝安、南山委托申报流程
西政地产金融研究院 2016
刘庆生及杨洪在2018年上半年的
会议中强调要求各区尽快完成城
2017
中村综合整治分区划定工作。规 土委于2018年5月21日下发通知，
要求各区5月30日前完成分区划定
西地政图地核产校，金并融要求研各究区在院6月7
深圳市政府要求要求规土委
日
之前完成城中村更新模式分区划 定工作
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第三部分 城中村综合整治政策分析及相关的城市更新实操要点
城市更新项目合作模式运作流程与实务要点
城市更新项目合作模式运作流程与实务要点下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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存量资产盘活交易升值与城市更新操作实务流程案例解析
存量资产盘活交易升值与城市更新操作实务流程案例解析案例背景：城市拥有一片老旧工业区，其中有一幢废弃的厂房。
由于该地区的产业发展已经转型，厂房长时间未被利用，对城市形象造成了一定的影响。
城市政府希望通过盘活该资产，促进该地区的更新和发展。
实务流程：1.调研与规划首先，城市政府需要对该工业区进行调研，了解区域的市场需求和发展潜力。
同时，制定相应的城市更新规划和政策，明确盘活该资产的目标和方向。
2.资产调查与评估城市政府需要对该废弃厂房进行资产调查和评估，了解其现状和潜在价值。
通过调查分析，确定适合的盘活策略和操作方式。
3.寻找合作伙伴城市政府可以通过公开招标或与开发商合作的方式，寻找合适的盘活合作伙伴。
合作伙伴可以是房地产开发商、投资机构或资产管理公司，具备相应的资源和经验，能够推动资产盘活和城市更新的实施。
4.资产交易与改造通过与合作伙伴达成合作协议，进行资产交易和改造工作。
合作伙伴可以购买该废弃厂房，进行改造和开发，将其转变为符合市场需求的商业、办公或居住项目。
同时，合作伙伴还可以引入创新的设计、技术和管理理念，提升资产的价值和吸引力。
5.资金筹措与金融支持6.市场运作与销售改造完成后，合作伙伴可以进行市场运作和销售工作，将盘活后的资产推向市场，并吸引商户、用户和投资者的关注和参与。
通过市场运作，提升资产价值，实现投资回报。
7.监管与跟踪城市政府需要对资产盘活和城市更新的过程进行监管和跟踪，确保实施的合规性和效果。
同时，可以与合作伙伴建立长期的合作机制，共同推动城市更新和发展。
总结：通过对存量资产的盘活交易和城市更新操作，可以实现资产的升值和城市的发展。
这需要城市政府的有效规划和政策支持，以及与合作伙伴的紧密合作和协调。
通过资产调查、合作伙伴寻找、资金筹措等环节，将废弃资产转变为符合市场需求的项目，提升资产价值和城市形象。
同时，在整个过程中进行监管和跟踪，确保实施的合规性和效果。
国内标杆地产集团 城市更新三旧改造项目收并购税筹技巧与实操分享
城市更新/三旧改造项目收并购税筹技巧与实操分享城市更新/三旧改造项目一般均涉及政府、原权利人、开发商（具体体现为前期公司或项目公司）三方权益，针对城市更新/三旧改造项目的收并购，也会伴随阶段的不同、并购对象的不同而各有差异。
以粤港澳大湾区为例，城市更新或三旧改造项目的收并购以及后期的开发建设主要存在以下三种情形：1. 开发商以资产收购或股权收购的形式取得目标土地（或目标项目、目标房产），然后以土地权利人的名义申请自改，比如深圳很多旧工业区改造类项目（包括工改居、工改商、工改商住、工改工、工改综合等）都是通过收购目标厂房或通过收购目标公司股权的形式间接收购目标厂房后直接申请权利人的自改。
2. 目标公司（或项目公司）与原土地权益人等签订《拆迁安置补偿协议》后，开发商直接收购目标公司（或项目公司）的股权，并继续取得城市更新的实施主体资格后完成项目的更新和开发建设。
3. 开发商用表面与其不关联的第三方主体以资产收购或股权收购的形式取得目标土地后，由开发商与该第三方或收购回来的土地权利方签订《拆迁安置补偿协议》的方式取得实施主体资格，并做大拆赔成本，以通过合理的税务筹划增加综合收益。
实践中，在某特定项目拟进行城市更新/三旧改造的前期阶段甚至萌芽阶段，越来越多的开发商会选择对原权利人进行资产收购/股权并购，取得目标项目后直接以新土地权利人的身份完成自改。
这就产生了城市更新/三旧改造项目收并购的第一个类型——收购更新/旧改项目后自行改造的模式，其中根据是否需将目标资产或目标土地先行剥离后再进行收购又可继续区分为下述两种类型。
（一）无需进行资产剥离收并购方式所谓无需进行资产剥离，即常规的直接对项目本体或者项目公司本身进行收购的行为，常规的方式主要有三种——即资产收购、股权并购、增资后股权并购（可享受不对等增资的红利，先行稀释转让方股权对应公允价值后进行收购）。
资产收购、股权并购过程中对应的税费分别如下：两者相对比，不难看出，股权并购/增资后股权并购相比资产收购而言，在资产获取阶段具有较大的节税优先性，这也正是目前开发商们进行无需进行资产剥离收并购方式过程中为什么主要选择股权并购/增资后股权并购，而谨慎选择资产收购的主要原因之一。
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城市更新基金实务操作精讲
城市更新是一种重要的城市发展方式。
城市更新可以促进城市的发展和变革，促进城
市经济的发展，提高城市的品质和活力。
城市更新需要投入大量的资金、技术和人力资源，因此需要政府和社会力量的支持。
城市更新基金就是政府和社会力量共同支持城市更新的
一个重要途径。
下面对城市更新基金的实务操作进行精讲。
一、城市更新基金的定义和类型
城市更新基金是指政府部门、国际组织、地方政府和社会公益性机构等为支持城市更
新而设立的资金。
城市更新基金可以由政府部门自行设立或者通过合作方式设立。
城市更
新基金可以有专项基金、综合基金和风险投资基金等多种类型。
1. 专项基金：是指针对城市更新项目的专项资金，用于支持一定规模的城市更新项目。
专项基金可以由各级政府或社会组织设立，目的是为了加大对城市更新项目的资金支持。
2. 综合基金：是指拥有更广泛的投资范围的基金，可以用于支持城市更新项目，也
可以用于支持其他领域的投资和项目。
综合基金是一种对多元化的投资策略。
二、城市更新基金的筹备与设立
1. 制定基金管理条例：基金管理条例规定基金的用途、投资方式、投资范围、风险
管理等问题。
留意基金管理条例为基金管理提供了有力的制度保障，是建立基金的首要步骤。
2. 拟定基金设立方案：基金设立方案包括基金的起源、目标、规模、期限、管理人、监管机构等项目。
拟定方案需要全面考虑市场需求、政策支持、管理人才和技术等问题。
3. 设立管理机构：基金的管理机构是负责基金管理和投资运营的机构。
管理机构需
要熟悉基金的投资方向和管理制度，具有较强的专业能力和管理经验。
4. 资金筹集与管理：基金的资金筹集需要通过向政府、社会机构、投资者等渠道进
行募集。
基金的资金管理需要确立合理的管理制度和投资方向，防止资金流失和投资风
险。
城市更新基金的使用需要遵循以下原则：
1. 合理规划：城市更新项目需要制定合理的规划，明确项目的发展方向和目标。
规
划可以采用评估和论证机制，针对城市更新项目实施前、中、后的环节，对项目落实进行
全面分析和反馈。
2. 优先支持：城市更新基金的使用需要优先支持保障型、市政型和公益性等项目，以维护城市基本设施和公共服务功能的完善。
3. 风险管控：城市更新基金的使用需要采取风险管理机制，确保项目运作状况和用途规范。
风险管控需针对投资组合的区分情况分类控制风险，以防项目建设过程中出现意外或发生不良投资现象。
4. 公示透明：城市更新基金的使用需要进行公示透明管理，重点强调对基金的专项项目的管理和运作流程的监护和披露。
总之，城市更新基金的筹集和使用，需要严格遵循规划和管理流程，加强对基金的监管和公示透明，以实现基金的规范和稳定运营。