攀枝花领悦房地产开发有限公司、祝国春等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

攀枝花领悦房地产开发有限公司、祝国春等商品房销售合同
纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】四川省攀枝花市中级人民法院
【审理法院】四川省攀枝花市中级人民法院
【审结日期】2021.08.20
【案件字号】(2021)川04民终938号
【审理程序】二审
【审理法官】王金涛董敏蔡林玲
【审理法官】王金涛董敏蔡林玲
【文书类型】判决书
【当事人】攀枝花领悦房地产开发有限公司;祝国春;王晓敏;王平;中亚建业建设工程有限公司;李俊强;山慧
【当事人】攀枝花领悦房地产开发有限公司祝国春王晓敏王平中亚建业建设工程有限公司李俊强山慧
【当事人-个人】祝国春王晓敏王平李俊强山慧
【当事人-公司】攀枝花领悦房地产开发有限公司中亚建业建设工程有限公司
【代理律师/律所】沈小茹四川卓乐律师事务所
【代理律师/律所】沈小茹四川卓乐律师事务所
【代理律师】沈小茹
【代理律所】四川卓乐律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】攀枝花领悦房地产开发有限公司;李俊强;山慧
【被告】祝国春;王晓敏;王平;中亚建业建设工程有限公司
【本院观点】本案争议焦点为：祝国春、王晓敏按照李俊强、山慧指示将90万元支付给王平，应否被认定为履行与领悦公司商品房买卖合同的行为。

【权责关键词】撤销代理不当得利合同过错无过错合同约定第三人当事人的陈述新证据诉讼请求缺席判决维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：祝国春、王晓敏按照李俊强、山慧指示将90万元支付给王平，应否被认定为履行与领悦公司商品房买卖合同的行为。

首先，祝国春、王晓敏为购买领悦公司开发的商品房，在领悦公司的售楼部两次支付购房款均系由同一房产销售人员指示付款，且接受款项对象均为该房产销售人员所指定。

其次，按照该房产销售人员指示付款后，第一次付款祝国春、王晓敏收到领悦公司出具的订金收据，第二次付款时祝国春、王晓敏完成与领悦公司的购房合同的网签程序。

其三，领悦公司陈述其房产项目系交予某房产销售公司代理销售，但现无证据反映出祝国春、王晓敏能够知晓领悦公司项目为其他房产销售公司所代理，李俊强、山慧不是领悦公司员工的情况。

故，按照普通善良人的判断标准，祝国春、王晓敏相信李俊强、山慧系履行领悦公司职务行为，并按照李俊强、山慧指示将购房款支付至王平处，应当认定为履行与领悦公司商品房买卖合同的行为。

领悦公司提出祝国春、王晓敏未尽到注意义务，付款给王平不能认定为履行与领悦公司商品房买卖合同的
理由不能成立。

综上，上诉人领悦公司的上诉请求不成立。

一审认定事实清楚，适用法律正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由攀枝花领悦房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 02:50:47
【一审法院查明】一审法院认定事实：祝国春、王晓敏欲购买领悦公司开发的攀枝花领地阳光花城房屋，在领悦公司销售人员即第三人李俊强的接待下，祝国春、王晓敏于2018年12月27日支付订金20000元。

2018年12月28日，祝国春、王晓敏与领悦公司签订商品房买卖合同(预售)约定:祝国春、王晓敏购买领悦公司开发的领地阳光花城一期3幢15层15-1号住房，房屋总价937317元买受人应于2018年12月28日前支付该商品房全部价款；如果在本合同签订后30日内，买受人付清全款的，则出卖人在本合同签订后30日内办理商品房预售合同登记备案手续……双方于本合同登记备案之日起25日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。

在销售人员李俊强及销售主管山惠的指领下，祝国春、王晓敏于当日通过银行转账方式向案外人王平支付购买款86万元。

且在第三人李俊强的帮助下通过李俊强提供的ＰＯＳ机刷信用卡支付4万元。

2019年1月11日，王平出具收据，内容为“本人王平(510521196710××××)属于中亚建设工程有限公司总包方，收到领地阳光花城项目房号3-1501，面积114.13平方米，购房人王晓敏、祝国春(501402************、
510402196902××××)，总购房款90万元整(大写：玖拾万元整)，工程抵款的方式，于2019年春节后开具开发商购房收据款给王晓敏本人。

本人已把《商品房买卖合同》签给王晓敏予以放心。

特此承诺。

本人：王平，日期：2019.1.11。

祝国春、王晓敏分三次将90万元的购房款支付给了王平”。

因案涉房屋发生纠纷，2020年7月16日，四川省攀枝花市仁和区人民法院立案受理了祝国春、王晓敏诉王平、中亚公司、领悦公司不当得利纠纷一案。

2020年7月22日，领悦公司向祝国春、王晓敏发出关于逾期付款的催款函，载明由于祝国春、王晓敏未于2018年12月28日付款，请祝国春、王晓敏于3日内支付房款，逾期则
解除合同并追究违约责任。

2020年8月6日，领悦公司向祝国春、王晓敏出具《关于商品房买卖合同解除的通知函》，通知解除与祝国春、王晓敏的商品房买卖合同。

2021年4月30日，领悦公司就案涉房屋向攀枝花市房屋产权交易中心办理了商品房买卖合同备案(预售)。

上述事实有，当事人的陈述及商品房买卖合同(预售)、收据、微信聊天记录、电话录音、关于逾期付款的催款函、商品房买卖合同备案表(预售)、庭审笔录等证据在案佐证。

【一审法院认为】一审法院认为，双方争议的焦点在于祝国春、王晓敏是否履行了购房款给付义务。

第三人李俊强及山惠作为领悦公司的销售人员及销售主管，其在售房的过程中对购房人所作的指引行为系其履行职务行为，祝国春、王晓敏对第三人的职务行为产生合理的信任并无过错。

祝国春、王晓敏与领悦公司签订的商品房买卖合同约定的付款期限为2018年12月28日，祝国春、王晓敏提交付款记录及其与第三人李俊强、山惠的微信聊天记录、通话录音以及王平的陈述、收条相互印证，能够证明祝国春、王晓敏签订合同当日向王平转账支付购房款86万元并由李俊强提供POS机刷卡4万元通过山惠交付给王平用于抵扣工程款，并由山惠负责走流程的事实。

领悦公司、王平、中亚公司之间因未按约定流程办理手续的风险及后果不应当由祝国春、王晓敏承担。

祝国春、王晓敏已向领悦公司共计支付购房款92万元。

领悦公司以祝国春、王晓敏未缴清购房款向其送达《关于商品房买卖合同解除的通知函》无相应依据。

虽然祝国春、王晓敏未提交证据证明领悦公司承诺在商品房买卖合同确定的购房金额上优惠17317元，但祝国春、王晓敏已交纳了绝大部分购房款，若以此拒绝办理预告登记既不符合诚信交易原则，也不能达到双方权利义务的对等平衡。

为祝国春、王晓敏办理预告登记系领悦公司的义务，故祝国春、王晓敏要求领悦公司继续履行合同，为祝国春、王晓敏办理案涉房屋的预告登记的请求予以支持。

案涉房屋买卖合同的双方当事人系祝国春、王晓敏与领悦公司，根据合同的相对性，祝国春、王晓敏要求中亚公司及王平协助办理预告登记的请求无相应依据，不予支持。

第三人李俊强、山慧经合法传唤未到庭，依法缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六
十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、攀枝花领悦房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为祝国春、王晓敏办理位于攀枝花市仁和区房屋的预告登记手续；二、驳回祝国春、王晓敏其他诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】领悦公司上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院(2021)川0411民初1540号民事判决，依法改判领悦公司不予办理预告登记手续；2.判令被上诉人承担本案诉讼费、律师代理费等因解除合同产生的所有费用。

事实与理由：1.第三人李俊强、山慧并非领悦公司员工，是销售代理公司员工。

且案涉房屋买卖合同的补充协议中，明确约定销售人员的承诺不能代表领悦公司的真实意思表示，李俊强、山慧的行为并非履行职务行为。

2.祝国春、王晓敏支付90万元的高额款项时，不向合同相对方收款账户支付，仅凭他人口头介绍，即向没有合法收款收据的个人支付90万元款项。

祝国春、王晓敏没有对自己的支付行为尽到足够的审慎义务，应当自行承担不利后果。

综上，上诉人领悦公司的上诉请求不成立。

一审认定事实清楚，适用法律正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
攀枝花领悦房地产开发有限公司、祝国春等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
四川省攀枝花市中级人民法院
民事判决书
(2021)川04民终938号当事人上诉人(原审被告)：攀枝花领悦房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区仁和街某某，统一社会信用代码：91510411MA625KF074。

法定代表人：杨丛，该公司经理。

委托诉讼代理人：赵胜华，该公司员工。

被上诉人(原审原告)：祝国春。

委托诉讼代理人：沈小茹,四川卓乐律师事务所律师，执业证号：
15xxx611507384。

被上诉人(原审原告)：王晓敏。

委托诉讼代理人：沈小茹,四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104201611507384。

被上诉人(原审被告)：王平。

委托诉讼代理人：潘伟英，攀枝花市东区倮果法律服务所法律服务工作者，执业证号：32303071100022。

被上诉人(原审被告)：中亚建业建设工程有限公司，，住所地：四川省眉山市东坡区大北街某某，一社会信用代码：91511402207304853R。

法定代表人：何平，该公司执行董事。

原审第三人：李俊强。

原审第三人：山慧。

审理经过上诉人攀枝花领悦房地产开发有限公司(以下简称领悦公司)因与被上诉人祝国春、王晓敏、王平、中亚建业建设工程有限公司(以下简称中亚公司)，原审第三
人李俊强及山慧商品房销售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院(2021)
川0411民初1540号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称领悦公司上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院(2021)川0411民初1540号民事判决，依法改判领悦公司不予办理预告登记手续；2.判令被上
诉人承担本案诉讼费、律师代理费等因解除合同产生的所有费用。

事实与理由：1.第三
人李俊强、山慧并非领悦公司员工，是销售代理公司员工。

且案涉房屋买卖合同的补充
协议中，明确约定销售人员的承诺不能代表领悦公司的真实意思表示，李俊强、山慧的行为并非履行职务行为。

2.祝国春、王晓敏支付90万元的高额款项时，不向合同相对方收款账户支付，仅凭他人口头介绍，即向没有合法收款收据的个人支付90万元款项。

祝国春、王晓敏没有对自己的支付行为尽到足够的审慎义务，应当自行承担不利后果。

二审被上诉人辩称祝国春、王晓敏答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

王平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

原告诉称祝国春、王晓敏一审诉讼请求：1.请求判令领悦公司继续履行与祝国春、王晓敏签订的《商品房买卖合同(预售)》义务，为祝国春、王晓敏办理位于攀枝花市仁和区房屋的合同预告登记手续；2.请求判令王平和中亚公司协助领悦公司完成以上相关备案手续；3.请求判令领悦公司、王平、中亚公司共同承担本案的诉讼费。

一审法院查明一审法院认定事实：祝国春、王晓敏欲购买领悦公司开发的攀枝花领地阳光花城房屋，在领悦公司销售人员即第三人李俊强的接待下，祝国春、王晓敏于2018年12月27日支付订金20000元。

2018年12月28日，祝国春、王晓敏与领悦公司签订商品房买卖合同(预售)约定:祝国春、王晓敏购买领悦公司开发的领地阳光花城一期3幢15层15-1号住房，房屋总价937317元,买受人应于2018年12月28日前支付该商品房全部价款；如果在本合同签订后30日内，买受人付清全款的，则出卖人在本合同签订后30日内办理商品房预售合同登记备案手续……双方于本合同登记备案之日起25日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。

在销售人员李俊强及销售主管山惠的指领下，祝国春、王晓敏于当日通过银行转账方式向案外人王平支付购买款86万元。

且在第三人李俊强的帮助下通过李俊强提供的ＰＯＳ机刷信用卡支付4万元。

2019年1月11日，王平出具收据，内容为“本人王平(510521196710××××)属于中亚建设工程有限
公司总包方，收到领地阳光花城项目房号3-1501，面积114.13平方米，购房人王晓敏、祝国春(501402************、510402196902××××)，总购房款90万元整(大写：玖拾万元整)，工程抵款的方式，于2019年春节后开具开发商购房收据款给王晓敏本人。

本人已把《商品房买卖合同》签给王晓敏予以放心。

特此承诺。

本人：王平，日期：2019.1.11。

祝国春、王晓敏分三次将90万元的购房款支付给了王平”。

因案涉房屋发生纠纷，2020年7月16日，四川省攀枝花市仁和区人民法院立案受理了祝国春、王晓敏诉王平、中亚公司、领悦公司不当得利纠纷一案。

2020年7月22日，领悦公司向祝国春、王晓敏发出关于逾期付款的催款函，载明由于祝国春、王晓敏未于2018年12月28日付款，请祝国春、王晓敏于3日内支付房款，逾期则解除合同并追究违约责任。

2020年8月6日，领悦公司向祝国春、王晓敏出具《关于商品房买卖合同解除的通知函》，通知解除与祝国春、王晓敏的商品房买卖合同。

2021年4月30日，领悦公司就案涉房屋向攀枝花市房屋产权交易中心办理了商品房买卖合同备案(预售)。

上述事实有，当事人的陈述及商品房买卖合同(预售)、收据、微信聊天记录、电话录音、关于逾期付款的催款函、商品房买卖合同备案表(预售)、庭审笔录等证据在案佐证。

一审法院认为一审法院认为，双方争议的焦点在于祝国春、王晓敏是否履行了购房款给付义务。

第三人李俊强及山惠作为领悦公司的销售人员及销售主管，其在售房的过程中对购房人所作的指引行为系其履行职务行为，祝国春、王晓敏对第三人的职务行为产生合理的信任并无过错。

祝国春、王晓敏与领悦公司签订的商品房买卖合同约定的付款期限为2018年12月28日，祝国春、王晓敏提交付款记录及其与第三人李俊强、山惠的微信聊天记录、通话录音以及王平的陈述、收条相互印证，能够证明祝国春、王晓敏签订合同当日向王平转账支付购房款86万元并由李俊强提供POS机刷卡4万元通过山
惠交付给王平用于抵扣工程款，并由山惠负责走流程的事实。

领悦公司、王平、中亚公司之间因未按约定流程办理手续的风险及后果不应当由祝国春、王晓敏承担。

祝国春、王晓敏已向领悦公司共计支付购房款92万元。

领悦公司以祝国春、王晓敏未缴清购房款向其送达《关于商品房买卖合同解除的通知函》无相应依据。

虽然祝国春、王晓敏未提交证据证明领悦公司承诺在商品房买卖合同确定的购房金额上优惠17317元，但祝国春、王晓敏已交纳了绝大部分购房款，若以此拒绝办理预告登记既不符合诚信交易原则，也不能达到双方权利义务的对等平衡。

为祝国春、王晓敏办理预告登记系领悦公司的义务，故祝国春、王晓敏要求领悦公司继续履行合同，为祝国春、王晓敏办理案涉房屋的预告登记的请求予以支持。

案涉房屋买卖合同的双方当事人系祝国春、王晓敏与领悦公司，根据合同的相对性，祝国春、王晓敏要求中亚公司及王平协助办理预告登记的请求无相应依据，不予支持。

第三人李俊强、山慧经合法传唤未到庭，依法缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、攀枝花领悦房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为祝国春、王晓敏办理位于攀枝花市仁和区房屋的预告登记手续；二、驳回祝国春、王晓敏其他诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院查明二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，本案争议焦点为：祝国春、王晓敏按照李俊强、山慧指示将90万元支付给王平，应否被认定为履行与领悦公司商品房买卖合同的行为。

首先，祝国春、王晓敏为购买领悦公司开发的商品房，在领悦公司的售楼部两次支付购房款均系由同一房产销售人员指示付款，且接受款项对象均为该房产销售人员所指定。

其次，按照
该房产销售人员指示付款后，第一次付款祝国春、王晓敏收到领悦公司出具的订金收据，第二次付款时祝国春、王晓敏完成与领悦公司的购房合同的网签程序。

其三，领悦公司陈述其房产项目系交予某房产销售公司代理销售，但现无证据反映出祝国春、王晓敏能够知晓领悦公司项目为其他房产销售公司所代理，李俊强、山慧不是领悦公司员工的情况。

故，按照普通善良人的判断标准，祝国春、王晓敏相信李俊强、山慧系履行领悦公司职务行为，并按照李俊强、山慧指示将购房款支付至王平处，应当认定为履行与领悦公司商品房买卖合同的行为。

领悦公司提出祝国春、王晓敏未尽到注意义务，付款给王平不能认定为履行与领悦公司商品房买卖合同的理由不能成立。

综上，上诉人领悦公司的上诉请求不成立。

一审认定事实清楚，适用法律正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由攀枝花领悦房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长王金涛
审判员董敏
审判员蔡林玲
二〇二一年八月二十日
法官助理苏祥伟
书记员谷梓钇北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊
等全类型法律知识服务。

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