酒店公寓论文

酒店式公寓
6.1酒店式公寓开发流程分析
6.1.1市场定位
酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的客户的需求。

投资者群依托于客户，如果物业不能满足客户的需求，就不会有人投资。

6.1.2酒店式公寓的市场需求
酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：
①海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员。

国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。

作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或商务酒店式公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在很多一般不会选择酒店。

规模小、派驻人员少的海内外驻莞机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。

实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。

②国内及海外商务人员。

由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。

③投资者。

不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积较小，总价较低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。

现在本地人的投资需求也很大，只要抓住机会，中产阶级也很乐意购买。

④小企业和SOHO族。

少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。

随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。

酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。

⑤居家自住者。

带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。

此类需求者一般较少。

上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外机构是市场主力，投资者也占较高比例，其它人员或机构不是主要角色。

酒店式公寓的市场推广还需要一定的时间。

6.1.3区位选择
区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。

侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。

为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。

还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。

为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。

某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。

6.1.4规划设计
酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。

面积小的酒店式公寓中，居住空间同时是办公空间。

而面积大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。

不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。

在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。

后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。

目前市场以50-70平方米/间的酒店式公寓为主。

6.1.5选择装修标准
酒店式公寓一般都是精装修，装修标准有高标准和低标准两种。

①高标准。

有些酒店式公寓项目(例如深圳、广州等地)智能化程度较高，设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统等。

例如深圳的爵士大厦，设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控，还设有单户求救电键，设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口，实现办公通讯自动化。

②低标准。

标准较低的酒店式公寓，与上述楼盘的主要差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。

装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。

当然这种区分方法并不唯一，要根据各地的具体情况具体分析。

6.1.6选择经营方式
酒店式公寓的经营方式一般有出售、出租、租售并举三种。

①出售方式。

采用出售方式可以尽快收回投资，取得回报，减小市场风险，这是大部分采用的经营方式。

建成后的酒店式公寓交给酒店管理公司去经营管理，开发商不参与后期管理。

由于开发商和酒店管理公司在出售时对服务内容没有明确承诺，致使后期管理中存在一些不确定因素和隐患，小业主的权益难以得到保障。

这种模式往往在后期经营中给开发商带来一些负面的影响。

②出租方式。

在出租方式下，投资回收期长，而且存在较大的市场风险。

例如某些城市的房地产市场存在盲目跟风现象，一种物业市场前景好，众多发展商一哄而上，致使该种物业的市场供给量激增，售价和租金就快速下降。

酒店式公寓也是这样，采用出租方式经营酒店式公寓，出租率和租金收入只会不断下降，市场风险大。

另外，采用出租方式，装修也是困扰开发商的一大难题，不装修没有客户租，带装修又怕不合客户心意，新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁，给经营管理带来很多麻烦。

因此，出租方式往往不被开发商所考虑。

③租售并举。

租售并举也是酒店式公寓的一种经营模式。

通常情况下，开发商都希望将所有户型单位卖掉，由业主去打理。

采取租售并举，往往是一种无奈之举。

售出的单位由业主自用或出租，售不出去的单位就由开发商直接出租经营。

采取何种经营方式，主要根据市场情况而定，一般情况下宜选择出售，避免风险。

如果市场上酒店式公寓供过于求，租售并举也是扩大市场占有率的一种方式。

全部出租的方式很少有开发商采纳。

6.2酒店式公寓的投资和融资策略
发展商对酒店式公寓项目的投资行为，一般可以分为主动型和被动型两种：主动性投资行为，是指发展商看好出租物业市场，购买整幢楼宇后改作酒店公寓。

发展商购置物业后，选择长期出租经营以获取稳定租金收益的方式；同时，自用物业作为资产可以用于银行贷款的抵押品，也有利于树立企业良好的形象，并优化发展商的投资结构。

被动性投资行为，是指发展商对一些市场供过于求一时难以销售的物业(如办公楼、高级别墅、高级公寓、酒店等)，追加部分投资，先改成酒店式公寓出租。

这样可以减少空置率，维持物业日常运行，获取出租收益用于滚动投资，或归还银行利息和本金，待市场转好后再通过出售回收投资；再则，今后将物业带租约出售或实行包租经营，对投资性购房客户也有很大吸引力。

发展商投资酒店式公寓项目，主要采用直接拥有物业产权的投资方式。

其优点是物业作为资产可以获取长期出租收益，可以向银行抵押贷款，需要时可以转为出售，回收全部成本和投资收益；但投资金额较大，需要投资者有相当实力，并取得银行的信贷支持，运用财务杠杆原理获利。

[21]对酒店式公寓的项目投资也可以采用有限期经营收益权的投资方式。

可以成立中外合作企业，投资方在合作期内按照合同规定获得物业出租的主要收益，合作期满时将物业交还提供土地的合作方。

也可以投资使用权项目，对高尚住宅区域一些地段好、环境优、建筑风貌独特的
公有产权的花园洋房或公寓楼，投资商另外提供住宅将原有承租户动迁出去，取得全幢花园洋房或公寓楼的使用权后，将花园洋房或公寓楼装修一新后对外出租，同时要向房地产管理部门缴纳租金。

这些都是可以借鉴的投资经营思路。

另外，对一些系统单位拥有的地段较好的公寓楼也可以改为酒店式公寓的其它物业，在无法买断产权的情况下，发展商可以一次性买断一定年限的经营收益权，改建成酒店式公寓或出租性公寓进行经营。

由于酒店公寓项目投资金额巨大，资金回收期限长，发展商一般都采用自有资金结合债务融资的筹资方式，一般称为利用“财务杠杆”，即通过向银行贷款减少自有资金在整个投资中的比例，以提高自有资金的投资收益率。

酒店式公寓作为收益性物业，其现金流量=租金收入—总营运费用—偿还到期借款。

当现金流量为正数时，投资者获得正的财务杠杆，投资者的自有资金投资收益在增加；当现金流量负数时，投资者获得负的财务杠杆，投资者的自有资金投资收益在减少，将面临财务风险，不仅影响投资者在该项物业的投资收益，还可能影响投资者其它资产的收益。

“水能载舟，亦能覆舟”，以贷款方式来投资酒店式公寓等收益性物业时，前提条件是投资收益必须能够偿还到期借款。

6.3酒店式公寓是否需要委托专业管理或加入特许经营由于酒店式公寓业在中国内地兴起的时间不是很长，还是有很大的的市场发展空间，把握有利时机将会有所作为。

[18]对于那些期望寻找投资回报率较高行业的投资者而言，酒店式公寓同样值得关注。

酒店式公寓是一种收益性的物业，涉及到物业选址、投资、评估、交易、经营、管理、规划、设计、装潢、服务、公关等专业领域，涉及的专业理论、专业知识和专门技能非常广泛，投资者应该选择专业化的管理机构和专业人士来运作。

对于一般房地产投资商来说，如果自已负责经营管理，慢慢摸索前进，一则成本太高，投资成功率也很难有保障，更重要的是丧失了占领市场的最佳时机。

由于国内收益性物业的投资和管理的专业化程度还不是很高，考虑到现阶段国内人士对酒店式公寓的概念还较为陌生，投资者本身对酒店式公寓的推广、运作管理也缺乏理性和感性的认识，酒店式公寓等收益性物业除了有委托全权管理和顾问管理外，还有不少是投资商自行管理的，因此，要达到严格意义上的专业管理还有一个过程。

从酒店式公寓管理的兴起过程和发展趋势来看，有三种途径可以加快提高专业化水平。

①资者自己组织的管理机构，要选用专业管理人士主持管理工作并配备专业人员，按照专
业化、市场化、规范化的要求管理物业。

在管理的初期，可以聘请高品质的管理公司作为咨询顾问，在市场营销、专业培训等方面可以与专业机构合作。

②投资者委托专业公司负责管理，收益性物业管理的发展趋势是专业化管理和社会化委托。

目前世界上先进国家与地区的收益性物业大多形成了专业化管理，业主出钱聘用物业管理专业公司或管理专家来负责物业的经营管理。

社会化的专业机构也要具备综合能力，以适应酒店式公寓发展商从物业投资经营到管理服务的全过程委托管理，或某个环节单项委托管理。

酒店式公寓管理相对于酒店管理有许多相同的管理原理，可以借鉴酒店管理的完整体系和成熟经验，使得酒店式公寓管理成为具有自己鲜明特征，又借鉴其它物业类型管理经验的独立管理体系。

③利用特许经营的途径，以一种成熟的经营模式经营，迅速占领市场。

大量调查数据显示，特许经营者的成功率远远高于自行创业者，因此酒店式公寓投资者通过购买知名企业的“特许经营权”，可以借助品牌效应打开市场，节约高额的广告推广费用，可以学习特许经营商行之有效的全套标准管理程序，掌握酒店式公寓管理服务精华；可以借助特许经营商智能化管理系统，大幅度降低经营管理成本；可以与特许经营商所有加盟者实现会员资源共享，形成联盟；可以在较短的时间内成为酒店式公寓业的佼佼者，迅速占领市场。

与国际酒店业日趋成熟的管理模式相比，我国酒店式公寓的经营管理总体上还需要有较大提高。

但随着酒店式公寓市场的繁荣和发展，委托经营管理、连锁经营、特许经营等方式会得到更广泛的运用。

6.4酒店式公寓项目的收益测量和风险管理
6.4.1收益测量
出租率，租金收入与所处地段、物业质量、管理服务水平和租户信誉等因素有很大关系；总营运费用=维护费+管理费+税金+保险费+服务费等，总营运费用与物业质量、所用材料、管理水平关系很大；偿还到期借款，还款金额多少与借款总额、利率和还款计划有关。

①物业持有期内的现金流量，即从物业出租收入中扣除各种支出后的余额，现金流量=租金收入—总营运费用—偿还到期借款。

其中租金收入=租金单价
②物业持有期末的销售收益，指投资者将物业出售时销售收益减去物业开发经营成本之后的差额。

③避税收入，指因提取物业折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。

④无形收益，指物业投资者因投资而获得的心理享受。

这几种主要收益有各种组合，发展商应该追求收益与风险的组合正好符合投资目标的那种投资，发展商还可以通过融资来改变资金筹措方式，同时也就改变了一项投资相关的利益和风险。

6.4.2风险管理
按照西方房地产投资风险理论，物业投资的主要风险有：经营风险，主要指因为经济活动、景气循环等总体经济因素而影响物业投资的营业收益；财务风险，因为借债而来的风险，在经营困难时，可能使举债过度的公司无法支付利息而造成破产；流动性风险，物业在市场上交易所需时间比一般商品要长，卖方因急于售出物业而降价，形成损失风险；管理风险，收益性物业的投资和管理需要专业机构和专业人士运作，如果管理机构运作不良，投资者就要承受风险；利率风险，如果投资物业通过抵押贷款方式进行，一旦利率上升，抵押贷款的价值就会下降；政治风险，在发生政治风暴时，由于不动产的不可迁移性，投资者就会蒙受损失。

投资者在做物业投资决策时，必须评估这些风险，对可分散的风险应该设法分散。

分散风险的方法主要有：①加强对可控风险的控制，避免损失，如购买物业保险、选择优质管理公司、贷款比例适当等；②投资于不同物业类型的分散投资策略，避免市场上某一种物业供过于求而遭受损失；③投资于不同区域物业的分散投资策略，避免市场上某一地区物业供过于求而遭受损失。

[7]
6.5酒店式公寓的发展前景
6.5.1市场游资分析
在现代社会，人们的理财观念发生了变化，对游资的处理一般有以下几种：一是炒股，二是存银行，三是保险投资，四是买彩票、国债，五是物业投资等。

股票投资额度可大可小，但起码也要几千上万。

这种投资形式以前较看好，尤其是八十年代股市普遍看涨，所以很多人都赚了钱；股民阶层已经基本形成，炒股已经成为他们的投资习惯，但专业炒股者并不多，很多股民主要是业余炒一炒。

而且，当前股市持续低迷，通过炒股发财的也越来越少，时下的流行语是“十家就有九家赔”。

这样就会有部分股民将资金投向别的新兴的或有赚头的领域，而再度热起来的房地产尤其是投资型的房产成了他们的兴奋点。

有钱存银行这种最原始的资金处理方式，严格地说并不是一种投资形式。

它的特点是十分安全，但投资回报率极低。

绝大多数人都将游资存在银行，一是保存，二是保险，三是万一应急所需。

随着人们的消费观念的改变，真正将这种形式当作投资形式者已是越来越少。

而且超前消费、年轻人理财、有钱有闲者不断增加、新的投资形式层出不穷等现象的出现，将更加改变人们“有钱存银行”这种最落后的理财和投资方式。

投资保险是近两年出现的新的保险概念——投资型保险品种，也是一种理财和投资方式，由于它的投资额一般不大，有些一年才投资一、二千元，虽然按目前的宣传回报率较高，但那其实是很长的投资回报周期；而且也有些争议，有人说“投资保险并不保险”，故进入的并不很多。

一些有眼光、有胆识的人士对这种投资方式兴趣不浓，他们认为这种形式让人期待太长的时间，没有什么刺激性。

因此，投资保险并不是一种很理想的游资处理方法。

购买彩票，形式上是一种投资。

但由于它的机率太低太低，属于一般市
民试运气的行为，投资额度不大。

投资物业是比较新兴而且有很大刺激性的游资处理方式。

相对以上几种形式，它往往比炒股的投资额还高、回报率还高，且有保值增值、风险较小等特征。

比较受有钱人的欢迎。

可以说基本形成了一个较为稳定的投资市场，如投资商铺、商务公寓、写字楼、出租转卖较易又升值空间大的住宅等，都是大有人在的。

6.5.2新的商机与楼市新动向
2001年11月10日我国已经入世，尽管近期楼市与世界节奏不会有太多的靠近，但从长远看，三、五年甚至更长时间以后，中国将完全融入世界，参与世界经济大潮流。

因此新的商机已经来到，相应的，我们发现楼市新动向，如涉外型更高档的写字楼的出现，带有涉外功能的商住公寓的推出等等，这些就是一个信号，业界如何迎接挑战和如何开发出更具个性和市场竞争力的房产项目成为当务之急。

申奥成功和中国足球队出线，体育场馆建设的拉动，给房地产业带来又一个新的商机。

因而一些项目充分研究消费者的体育、运动、健康等需求心理，出现了运动型房产项目。

复合型地产开发模式已经普遍推行，如房产与体育产业、房产与旅游业、房产与文化产业、房产与酒店业……可谓百花齐放、异彩纷呈。

这其中的新的商机，新的楼市动向，以及消费者新的观念，都是我们所应该关注和研究的。

新的楼市消费群体正在崛起和壮大，功能多样化和户型大小适宜的楼盘较被市场看好，也比较切合消费者的需求。

如“居家办公”概念培植了“SOHO”一族，“酒店式公寓”概念激活了兼顾居家休闲酒店娱乐投资一族。

而新经济和信息时代的到来，入世的成功及国际化，给人类的工作和生活带来了革命性的变化，通过综合利用计算机技术、通信技术、控制技术和图形图像技术，实现工作和休闲的智能化、管理网络化，使人们获得简捷方便的各种服务，这将是房地产升级换代的一大契机！更新一轮的复合地产的开发，将把房地产推向一个崭新的阶段！
6.5.3酒店式公寓的未来
自各大城市进入发展快车道以来，尤其是近几年来，许多的城市可谓日新月异，道路等基础设施建设明显加快，城市定位更加明确，经营城市的观念逐渐深入人心，城市建设和房地产开发联动效应不断凸现，各种展会和旅游业的大大推动，也是酒店类房产项目出现和发展的必然。

据调查统计，近几年来十一长假期间，各大城市的高星级酒店的客房出租率高达80%以上，即使各酒店、宾馆客房平均出租率也在60%以上。

旅游产业的迅猛发展无疑带动了其它产业尤其是酒店业的繁荣，而中高档和星级酒店价格太贵，普通游客还不能完全消费得起，因此，能提供既有星级酒店服务和管理水准但价格又不高的酒店式公寓就有了它存在的市场空间。

可以预测，今后相当长一段时期内，城市建设、旅游产业、入世外资企业、房地产行业、高科技产业等都会有相应的快速发展。

因此，酒店式公寓的前景也应该是比较看好的。

6.6典型项目
银泰中心：银泰中心位于国贸正对面，拥有三座主体建筑，包括主体楼的中国第一家超五星级柏悦酒店、酒店服务式豪寓柏悦居、极品公寓柏悦府，东西两栋智能5A甲级银泰写字楼和完善的裙房商业配套空间；中央主楼高249.9米，为长安街沿线最高的建筑。

其中极品公寓柏悦府设在中央主楼的顶部47至54层，仅为28位国际级商业首脑度身定制，由柏悦酒店提供至高品质的专属服务。

晶都国际：位于北京市朝阳区将台乡，紧邻燕莎商圈、丽都商圈以及中关村电子科技园。

HoterPark包括456套四星级标准客房，以50平方米左右酒店格局设计，以酒店标准来全面经营。

另有444套自主式投资行政套房，106平方米左右舒适两居,满足高端人士的星级服务需求。

金牌酒店管家同样以酒店标准为高端商务人士或行政或观光访友者提供服务。

酒店地产的规划、发展趋势以及营销模式
7.1酒店地产的规划
做酒店地产要注意三个方面：第一是地点选址和外形构造。

第二是构成形式。

比如说是几星级的酒店，酒店和公寓的比例是多少，有什么样的配套等等。

第三是酒店管理公司的选择。

“酒店地产”经营的效益很大程度取决于酒店管理公司的经验，如果酒店管理公司经验不足、。