慈溪保利MALL项目报告讲义

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保利项目专项验收和后期管理经验交流

效果图
二、专题验收逻辑关系
竣工验收阶段常规有下列几项专题验收：节能验收、规划验收、档案馆预验收、消防验收、四方预验收、人防验收、竣工验收
竣工验收前，按要求程序必须先经过档案馆预验收及四方预验收，档案馆预验收前必须经过节能及规划两项验收。档案馆预验收、消防验收、四方预验收及人防验收之间实际并没有严格旳先后顺序，但是因为不同工程相应旳设计及政府验收部门专人关注点及沟通程度不同，进而验收旳先后也略有不同，个人经验从工程进程看按上述验收顺序验收较顺利。消防验收及人防验收不作为竣工验收旳前置条件，但要求消防验收作为竣工备案旳前置条件；2023年7月也刚刚调整新建工程将来人防验收也将作为竣工备案旳前置条件，同步调整为市人防监督站认可，属地民防局备案，所以需要各项目足够注重。
四、专题验收筹划与实施
根据保利业主对T2、T3及地下室2023年年底不供暖旳决策，以及在2023年春节后对销售需求和人防区域改造时间旳调整，我方必需在4月30日前完毕竣工备案及人防验收。根据业主急切旳要求，项目部联合业主成立了以总包为总牵头竣工验收小组，针对各专题验收进行了周密筹划、主动沟通，确立了春节前完毕T2、T3塔楼及地下室两个标段旳节能及规划验收，为节后各专题验收做好铺垫；在春节后旳两个月内完毕5个专题验收及备案旳整体思绪，从而到达业主要求旳竣工备案时间目旳。
3、人防验收
前置工作： 1.人防工程施工完毕（如人防门安装、调试，人防出入口装饰装修等）。 2.各类设备安装调试完毕。 3. 进、排风系统已调试完毕，风机运转正常。 4. 工程内垃圾、杂物（尤其是风井、机房等设备房间旳垃圾）已清除完毕，工程内卫生条件良好，地面干燥无积水。 5. 工程内部无渗漏水情况。
消防联动
水泵接合器测试
4、消防验收

保利花园销售培训之城市综合体策划方案

保利花园销售培训课件之城市综合体世联地产保利项目组2008.5.8城市综合体，从来都是城市的宠儿综合体定义综合体定义：综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。

城市综合体的特征巨大的升值潜力巨大的社会效应功能高度复合性业态高度集约性内外部联系完整性土地使用均衡性高度可达性…………深圳万象城北京国贸中心日本六本目美国洛克菲勒中心香港太古广场嘉禾影城室内真冰场品牌店OLE 超市REEL 女性百货深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的一站式购物中心1：深圳万象城国贸中心北京CBD。

3：香港太古广场由甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓构成的太古广场是香港最顶级的综合体物业v太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙 (荃湾)两条地铁线的交汇点，向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。

v太古广场位于香港核心地带，香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； v太古广场总占地三十二万平方呎，停车位有 500多个，于1990年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。

3：香港太古广场太古广场购物中心集百货、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体，已成为香港人吃喝玩乐的生活消费模式最佳典范各式品牌店：v香港西武、连卡佛、马莎百货 vA/T、Versace、D & G、 Hermès、Gucci、登喜路 v香港唱片、环宇影音中心 v屈臣氏 v集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 v星巴克、北京楼、锦江春 v花旗、汇丰、揸打 vUA金钟电影院经营业态：v百货公司 v女士时装/男士时装 v童装/玩具 v皮革制品/皮鞋/手袋 v运动用品 v护理/美容 v珠宝/钟表/饰物 v书籍/音乐/电子用品 v艺术品/家居布置/ 礼品 v电影院 v食肆 v银行/服务商场业态特点及布局：v国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； v除百货店外，全部采用室内街； v优越的共享空间。

2018保利国际广场年度总结及2019年营销总纲模板

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年度工作概述
ANNUAL WORK SUMMARY
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02
工作完成情况
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2018保利国际广场年度总结及2019年营销总纲模板
汇报人：XXX
部门: XXX
前言
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回顾这一年的工作，在取得成绩的同时，我们也找到了工作中的
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其是网上的公司产品库充分体现我们xxxxx和我们这个平台能为客户提
供良好的商机和快捷方便的信息、导航的功能发挥。展望新的一年，
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年度工作概述
ANNUAL WORK SUMMARY
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慈溪杭州湾奥特莱斯广场概念性规划

规划理念
1. 体验经济的空间呈现
休闲与游憩已成为城市主要功能的延伸，后工业社会的休闲模式：以知识经济、绿色经济、体验经济为主要特色。体验经济时代：人们更注重消费过程，消费场所的气氛、服务以及消费者的参与程度甚至超越了商品本身的价值，人们更愿意花时间在能够带来愉悦感受的体验经济模式的消费过程中。
杭州湾跨海大桥和即将建设的杭甬铁路客运专线、杭州湾跨海铁路、沿海北线高速公路、城市轻轨、余慈快速通道等大型基础设施配套，让慈溪可直接与周边城市实现“同城化”发展。
慈溪奥特莱斯广场概念性规划
Concept Planning of the Outlets Plaza in CiXi City
项目位置
慈溪奥特莱斯广场概念性规划
Concept Planning of the Outlets Plaza in CiXi City
区位交通分析
慈溪市
慈溪现代商品市场园区用地
慈溪现代商品市场园区在慈溪市的位置距离市中心1~1.5小时车程
惟邦规划
VBN PLANNING
拥有上海浦东、上海虹桥、杭州萧山和宁波栎社四大空港。
惟邦规划
VBN PLANNING
工作框架 Catalogue
1 背景篇 Background Study
2 策划篇 Strategy Study
3 方案篇 Plan
一、区位分析
Location Analysis
二、市场分析
Marketing Analysis
一、案例研究
Case Study
二、战略定位
惟邦规划
VBN PLANNING
慈溪奥特莱斯广场概念性规划
Concept Planning of the Outlets Plaza in CiXi City

同策2019年04月26日保利地产慈溪的项目营销的策略

？
房地产智库
房地产智库
项目做为超大规模商住综合体，地处老城西侧，标志性主干道三北大街西向延伸段，是未来大面积居住区，随着高铁人口导入，有机会成为慈溪西部乃至全市的消费中心。
片区
特征
未来趋势
老城区
配套齐全，居住氛围浓厚，以小规模楼盘为主
大户型销售速度快
慈溪人群只有两种，老板与打工者，中间的白领极少
360平方米由于房内尺度较小，销售较为困难，共17套，才卖了3套
房地产智库
客户细分研究
不同物业类型客户研究：
本地私企业主、企业高管、政府公务员为主要购房群体
联排别墅客户
以私企业主、企业高管、政府公务员为主体的客户群，年龄35-45岁，家庭年收入在100万元以上，至少2-3次的置业经历，对自然闲适的低密度住区氛围有强烈偏好，愿意牺牲部分便利性和时间来换取低密度花园式生活，愿意对自然景观资源支付超高的溢价（如水景、园景等），对个性化生活空间有特殊需求（庭院、地下室、露台、平台等），对私密性和领域感超乎寻常的重视，对私有空间的重视程度高于公共空间，对建筑和景观所表现出的品质感异常重视（如立面的价值感、园林绿化的浓密程度和档次感），户均车位需求在2个及以上。
户市区有房，在客户，少量余姚客户; 的购房团体，来自受区域限制;
域限制性较为严重;
因此有自己杭州的客
特这里多为投资孩子较大，年龄在30-35 全国各地;
70%投资，30% 以本地消费为主，外来户资源，部分为慈溪
征
岁;
投资与自住皆有自住
的投资客极少
本地购买
以改善型第一居所为主
客户需求
房地产智库
PART3 项目定位建议

金地慈溪项目定位策划报告10.19

中央绿化、欧式园林
精装双大堂
全石材
160-220平米
500-600平方米的独立
大堂式会所，配置健身、精品商业街，位于南北
休闲、娱乐功能。室外
两区之间。
有景观游泳池。
项目
建筑风格
规划
景观
公共部位
立面
中央公园
英式风格
洋房+小高层+高层 24万平米容积率1.6
无集中绿化
入户大堂，中低配石材基座+
置
无幼儿园，少量商业
新技术与智能化普通
恒元悦府
2栋高层
小面积绿化及屋顶绿化
9米高精装双大堂
全石材
绿城玫瑰园
排屋+多层+小高层
中轴绿化、欧式宫廷园林。
精装双大堂
全石材
绿城慈园
小高层+ 高层
中央绿化、欧式宫廷园林
精装双大堂
全石材
大面宽、南北双阳台、南北通透、双套房。
南北不通透、无赠送面积、一到二个套房、双阳台。
建立自身价值树前，对周边参考楼盘价值树的参考？
项目周边目前在售项目主要有：绿城慈园、绿城玫瑰园、恒元悦府、华润中央公园。结合金地自身中高端项目的研究，我们认为产品价值树的关键支撑点在于：规划、景观、公共部位、会所、配套及商业材料设备、立面、户型、精装修、新技术、人性化设计、工程质量；文化内涵、推广手段、客户圈层；销售服务、物业服务、增值服务、售后服务。下面就其中的重点部分，对四个在售项目进行了分析。
南北不通透、无赠送面积、一到二个套房、双阳台。
位于商铺与高层架空层部分，面积较小。
仅2万平方米的底商，无其他配套

2006年浙江慈溪某住宅加商铺房地产项目报告_secret

**“****”项目市场分析报告****目录一、项目背景二、市场分析三、项目机会与问题分析四、项目建议一、项目背景（一）地理位置项目位于**城区，北至三北西大街，南至古塘河河流，西临景观大道。

是**城市传统的商业区域，周边有景观公寓、大通花园、三北名都等多个大中型居住小区，居住环境成熟，周边配套完善，学校、银行等。

（二）项目四至北面：与三北名都隔街相望，对面商铺尚未交付；南面：南依古塘河河流，隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆，商业气氛较佳；东面：是景观大道，隔街是景观花苑西面：西沿河流，隔河是**农村合作银行办公楼，往西即是三北大街商业中心。

北（三）项目基本资料住宅部分：总套数共130套，其中187—189平方米15套，约占11.5%；191—195平方米75套，约占57.6%；197—202平方米40套，约占30.9%。

商铺部分：（一通二层商铺，一层挑高5.4米）总套数共34套，其中99—115平方米8套，约占23.5%；130—135平方米6间，约占17.6%；142—155平方米14间，约占41.2%；212平方米以上6套，约占17.6%；二、市场分析近年来，**经济的快速发展，城市基础设施建设加大、城市环境、面貌日新月异，杭州湾大桥、中横线一期工程，加大了**与外部的沟通，提升**的区位优势，成为长三角的热点城市，城市投资环境大大改观，房地产市场发展良好。

（1）房地产投资连年下滑2002—2004年**市固定资产投资与房地产投资变化图单位：亿元5010015020020022003200420052005年全市完成全社会固定资产投资总额161.33亿元，比上年增长16.6%。

房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响，增幅下降较明显，全年同比-32.5%。

房地产投资占全社会投资的比重11.8%，比上年下降8.6个百分点。

2006年上半年房地产业投资完成5.3亿元，占我市固定资产投资的8.5%，同比—46.0%，拉动我市固定资产投资下滑22%。

保利文化商业广场E3地块砌体工程施工方案

目录1.编制依据...................................................................................................................................... - 1 -2.工程概况...................................................................................................................................... - 1 -3.施工部署...................................................................................................................................... - 1 -4.施工准备...................................................................................................................................... - 2 -5.主要施工方法 .............................................................................................................................. - 5 -6.验收 ........................................................................................................................................... - 13 -7.冬期施工.................................................................................................................................... - 14 -8.文明安全施工 ............................................................................................................................ - 14 -9.附图 ........................................................................................................................................... - 15 -1.编制依据《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002）《宁波市蒸压加气混凝土砌块应用技术实施细则》（2006甬SS-02）《宁波市蒸压加气混凝土砌块构造详图》（2006甬J03）《蒸压加气混凝土砌块》（GB11968-2006）本工程建施、结施图2.工程概况2.1项目概况保利城—E3地块项目博物馆位于宁波市镇海新城核心区内，箭港湖以南，文智西路以北，西大河路以东，世纪大道以西。

慈溪保利MALL项目报告(2014.7.4)

主要竞争对手比较
保利 MALL 慈溪银泰城
VS
慈溪保利MALL与银泰城路程相距：约3公里驾车15分钟车程
保利 MALL 银泰城
项目位置
商业面积
业态配比
停车位
主力品牌乐购超市、巴黎春天百货、保利影院、欧悦真冰场、互联星空电玩、星乐迪KTV、新柏力健身、星巴克、知味观、孩子王等星美影院、K乐汇KTV、星巴克、必胜客、DQ、满记等
淘气熊
互联星空
3F
B区 C区
餐饮家居卖场餐饮影院
注：淘气熊2500㎡
「保利MALL」4F业态分布图
楼层区域业态百货知味观 A区 4F 零售餐饮 1664 4491 星乐迪套内面积㎡ 5631 2485 2600
知味观
星乐迪
B区
家居
5500
「保利MALL」5F业态分布图
楼层区域业态百货 A区套内面积㎡ 5980
2014年全国县域经济百强县（市）第六位 2014福布斯中国最佳县级城市25强第6位社会消费品零售总额连续18 年浙江各县（市/区）首位 2014年浙江省县/市经济实力前十强第一位
全社会固定资产投资
社会消费品零售总额财政一般预算收入地方财政收入城镇居民人均可支配收入
亿元
亿元亿元亿元元
新柏力
5F
B区
健身
家居
1947
5500
「保利MALL」主力店商户
中国时尚百货品牌--巴黎春天慈溪首家巨幕3D影院--保利国际影城
慈溪首家真冰溜冰场--AST欧悦溜冰场
全球三大零售商之一乐购超市
「保利MALL」零售版块商户
「保利MALL」餐饮版块商户

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保利MALL特色
保利MALL特色
项目商圈示意图
项目区位图
项目三维图
恒隆广场
「保利MALL· 鸟瞰」
「保利MALL」1F业态分布图
楼层区域业态百货套内面积㎡ 4931
A区 1F B区 C区
零售
6947
餐饮超市餐饮酒吧
3373 5571 5115 5931
「保利MALL」2F业态分布图
251.41
289.77 104.88 57.19 30896
216.08
246.87 91 49.1 28311
农村居民人均纯收入
居民消费价格指数
元
%
15513
104.4
13538
99.6
慈溪2013年相关人口、经济数据
慈溪 CIXI
总人口（万）Total population (10,000) 市区总人口（万）Total population in downtown (10,000) 常住人口（万）Permanent resident population (10,000) GDP（亿元） GDP增长率（%）GDP growth rate (%) 人均GDP（元）Per Capita GDP (RMB) 社会消费品零售总额(亿元) ial consumable total retail sales (RMB100 million) 人均年可支配收入（元）Annual per capita disposable income (RMB) 人均年消费性支出（元）Annual per capita consumption expenditure (RMB) 全市总共汽车保有量（万辆）Total number of vehicles (10,000) 私人汽车数量（万辆）Number of private cars (10,000) 三产比例(%) Proportion of the tertiary industry (%) 新房均价(元/平方米) Average price of new housing (RMB/square meter)
99.65米的事业高度，27层的发展阶梯，2000 平方米的商务空间，以个性化的简约与时尚风格、全方位的配套服务，彰显不可替代的非凡气度
水云环绕，天然一份婉约的风情两层的法式小楼，绵延成一条热闹的街市,精选各地的美食佳酿，享受浪漫的欢乐时光
保利滨湖天地规划
保利MALL特色
特色亮点：
超市、百货、家居、溜冰场、电影院，多家主力店呈现最丰富业态组合；主题公园、风情步行街等各大功能模块互相呼应，构成城市最靓丽的地标性建筑群配置最充足的车位和最方便的停车设施；
离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是上海、杭州和宁波经济金三角的中心位置 • 城市交通：国道329横贯慈溪市境内东西方向，连同分布各乡镇的公路网，把杭州、宁波等邻近城市连为一片 • 城市区划：慈溪市总面积1,361平方公里，全市现辖5个街道共15个镇 • • 城市人口：2013年总人口128.5万人城市定位：慈溪是著名的制造业生产基地，是家电之都、轻纺基地、打火机世界、轴承王国；慈溪对外贸易持续高位增长，占全国1/400的净出口总额
杭州湾跨海大桥杭州湾跨海杭州湾新区
杭州
大桥
杭州湾
慈溪
环杭州湾地区
宁波
慈溪简介
慈溪市，浙江省宁波市代管县级市，地处东海之
滨，杭州湾南岸，因治南有溪，东汉董黯“母慈子孝”而得名。东离宁波60公里，北距上海148 公里，西至杭州138公里，是长江三角洲南翼环
杭州湾地区沪、杭、甬三大都市经济金三角的中
Thanks
人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。
保利地产·保利MALL
项目效果图
保利MALL简介
保利慈溪城市综合体，包括一座美丽的湖，主题公园、风情步行街、写字楼，将是慈溪市唯一的城市休闲旅游基地。保利慈溪城市综合体，以精美的建筑和自然水景融合，标志性的广场与岛屿，将成为慈溪市的城市客厅。保利慈溪城市综合体，将建成慈溪市最大的购物中心，成为慈溪市购物休闲胜地。
园丁小区景观花苑
鸣山小区
彩虹家园
绿城慈园
保利MALL周边部分小区
楼盘名称保利滨湖天地康鑫置业梵石双喜花园复地御上海伯顿公馆户数 1996 93 676 577 300 类型高层+别墅高层+别墅别墅别墅别墅所属区域三北大街与西三环交界处（购物中心项目）三北大街与西三环交界处慈溪三北大街以北，纤路江以东慈溪市三北大街西二环路口向西300米宗汉大道与西二环北路交叉处
主要竞争对手比较
保利 MALL 慈溪银泰城
VS
慈溪保利MALL与银泰城路程相距：约3公里驾车15分钟车程
保利 MALL 银泰城
项目位置
商业面积
业态配比
停车位
主力品牌乐购超市、巴黎春天百货、保利影院、欧悦真冰场、互联星空电玩、星乐迪KTV、新柏力健身、星巴克、知味观、孩子王等星美影院、K乐汇KTV、星巴克、必胜客、DQ、满记等
2013年按户籍人口计算人均生产总值为98882元（按年平均汇率折算为15664美元）。
慈溪市区概况
城际交通——高铁
高铁是余姚市和慈溪市共同打造的重点规划项目，建成后将实现余慈地区与杭州、宁波的无缝连结，但高铁站位于余姚和慈溪交界处，对本项目的辐射能力较弱。
慈溪经济情况
指标名称年末总人口地区生产总值地区生产总值增速 (户籍口径) 单位万人亿元 % 2013年 113.88 948.9 9.4 2012年 103.52 624.94 8.2
伊顿庄园
金地鸿悦梵石花园园丁小区彩虹家园大通花园绿城慈园白金湾欧景苑鸣山小区香溢美墅瑞宝尚源玲珑小区
294
819 800 300 500 180 532 1198 50 300 144 337 240
高层+别墅
高层+别墅高层+别墅高层高层高层高层+别墅高层+别墅高层+别墅高层高层+别墅高层+别墅高层
「保利MALL」餐饮版块商户
「保利MALL」休闲娱乐商户
「保利MALL」实景
商业地块实景照片
四期（购物中心C 区未建部分）三期（购物中心C区影院部分）
三期（购物中心C区在建部分）
一期（购物中心A区）
二期（在售商墅部分）
一期（购物中心B区）
项目周边小区
伊顿庄园梵石花园
欧景苑柏顿公馆玲珑小区香溢美墅
新柏力
5F
B区
健身
家居
1947
5500
「保利MALL」主力店商户
中国时尚百货品牌--巴黎春天慈溪首家巨幕3D影院--保利国际影城
慈溪首家真冰溜冰场--AST欧悦溜冰场
全球三大零售商之一乐购超市
「保利MALL」零售版块商户
「保利MALL」餐饮版块商户
餐饮定位：定位高端，菜系齐全，涵盖杭帮菜、川菜、粤菜、湘菜等八大菜系；台湾、韩系、日系、东南亚美食特色彰显；
淘气熊
互联星空
3F
B区 C区
餐饮家居卖场餐饮影院
注：淘气熊2500㎡
「保利MALL」4F业态分布图
楼层区域业态百货知味观 A区 4F 零售餐饮 1664 4491 星乐迪套内面积㎡ 5631 2485 2600
知味观
星乐迪
B区
家居
5500
「保利MALL」5F业态分布图
楼层区域业态百货 A区套内面积㎡ 5980
2014年全国县域经济百强县（市）第六位 2014福布斯中国最佳县级城市25强第6位社会消费品零售总额连续18 年浙江各县（市/区）首位 2014年浙江省县/市经济实力前十强第一位
全社会固定资产投资
社会消费品零售总额财政一般预算收入地方财政收入城镇居民人均可支配收入
亿元
亿元亿元亿元元
宗汉大道与西三环交界处
人和路（规划清水湾路）333号慈溪区宗汉百两桥，西外环路与宗兴东路交叉口慈溪三北大街,教场山路以西慈溪三北大街,教场山路以西慈溪三北大街,教场山路以西慈溪市新市路188号北三环路西段，会展中心往西，早教中心旁宗汉街道北二环西路137 新江路403号慈溪市东小路29 三北大街与金轮大道交汇口浒山街道玲珑小区(教场山站旁)
楼层区域业态百货套内面积㎡ 7049 2500 2132 2626 5500 5137 5986
孩子王
A区
儿童零售 2F B区餐饮超市餐饮 C区酒吧
注：孩子王2500㎡
「保利MALL」3F业态分布图
楼层区域业态百货儿童 A区冰场零售套内面积㎡ 4944 4469 1690 1656 1321 5500 5644 6135
心全市总面积1361平方公里，其中市辖区328平方公里；辖5个街道、15个镇，；2013年末慈溪市区常住人口128万人。
2013年，慈溪市实现生产总值1031.09亿元，比上年增长9%。增速分别高于全国（7.7%）、全省（8.2%）、
宁波市（8.1%） 1.3、 0.8和0.9个百分点。
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项目所在区常住人口年龄阶段分析
慈溪全区常住人口中，0—14岁的人口为12.85万人，占12.77%；15—59岁的人口为69.86万人，占69.47%； 60岁及以上的人口为17.85万人，占17.75%，其中65岁及以上的人口为9.68万人，占总人口的 9.63%。与2000年第五次全国人口普查相比，0—14岁人口比重下降4.51个百分点，15—59岁人口比重上升1.89个百分点，60岁及以上人口比重上升1.25个百分点，65岁及以上人口比重上升0.27 个百分点。