宋金英与吴江市永佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

宋金英与吴江市永佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2020.05.20
【案件字号】(2020)苏05民终2498号
【审理程序】二审
【审理法官】沈军芳郭锐孙楚楚
【审理法官】沈军芳郭锐孙楚楚
【文书类型】判决书
【当事人】宋金英;吴江市永佳房地产开发有限公司;金曌
【当事人】宋金英吴江市永佳房地产开发有限公司金曌
【当事人-个人】宋金英金曌
【当事人-公司】吴江市永佳房地产开发有限公司
【代理律师/律所】杨俊华江苏尚维律师事务所;朱静江苏尚维律师事务所;吴培林江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所
【代理律师/律所】杨俊华江苏尚维律师事务所朱静江苏尚维律师事务所吴培林江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所
【代理律师】杨俊华朱静吴培林
【代理律所】江苏尚维律师事务所江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】宋金英;金曌
【被告】吴江市永佳房地产开发有限公司
【本院观点】宋金英、永佳公司就诉争震泽镇八都社区贯前人家2幢401室、1幢402室签订两份商品房买卖合同，房价分别为796406元、757627元，永佳公司诉请宋金英支付购房款1554033元，宋金英反诉请求永佳公司交付房屋、办理不动产权登记并支付违约金等。

根据现有证据及各方当事人陈述，上述购房款1554033元系通过金曌在对张玉平享有债权中扣减1554033元、张玉平对永佳公司法定代表人陆坤连享有债权中扣减1554033元实现支付，现因金曌在（2016）浙0502民初4371号案件中不同意在其对张玉平享有债权中扣减该1554033元且（2016）浙0502民初4371号生效民事判决未对上述155。

【权责关键词】撤销法定代理实际履行违约金支付违约金第三人法定代理人新证据关联性质证罚款拘留限制出境诉讼请求反诉维持原判迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。

【本院认为】本院认为，宋金英、永佳公司就诉争震泽镇八都社区贯前人家2幢401室、1幢402室签订两份商品房买卖合同，房价分别为796406元、757627元，永佳公司诉请宋金英支付购房款1554033元，宋金英反诉请求永佳公司交付房屋、办理不动产权登记并支付违约金等。

关于上述购房款1554033元，宋金英未实际向永佳公司进行付款，宋金英认为上述购房款1554033元已经通过债务扣减方式实际履行，故宋金英无需再向永佳公司支付上
述购房款。

对此本院认为，根据现有证据及各方当事人陈述，上述购房款1554033元系通过金曌在对张玉平享有债权中扣减1554033元、张玉平对永佳公司法定代表人陆坤连享有债权中扣减1554033元实现支付，现因金曌在（2016）浙0502民初4371号案件中不同意在其对张玉平享有债权中扣减该1554033元且（2016）浙0502民初4371号生效民事判决未对上述1554033元进行扣减，致张玉平亦未就该1554033元在其对永佳公司法定代表人陆坤连享有的债权中进行扣减，故宋金英主张诉争购房款1554033元已经通过债务扣减方式实际履行，与上述事实不符。

金曌虽在（2019）苏0509破11号破产案件中自愿申请从其认定的债权额中减少1554033元，但不足以推翻上述（2016）浙0502民初4371号生效民事判决认定，不足以构成宋金英就购房款1554033元向永佳公司的有效支付。

鉴于宋金英于二审中明确其不再支付购房款1554033元，故宋金英诉请要求永佳公司交付房屋、办理不动产证并支付违约金等，依据不足，不能成立。

综上，上诉人宋金英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18786元，由上诉人宋金英负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 20:40:30
【一审法院查明】一审法院认定事实：宋金英与金曌系母子关系。

缪建林与张玉平系夫妻关系。

永佳公司的法定代表人陆坤连结欠张玉平债务，2016年10月26日，张玉平、顾兰珍（甲方）、陆坤连（乙方）、吴江市众业房地产开发有限公司（丙方）、苏州市泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司（丁方）签订《补充协议》一份，载明：“……2016年4月5日，四方对“四方协议一"已还款项、未还款项、房产抵押注销等进行了补充约定。

2015年12月30日，张玉平、顾兰珍、陆坤连、吴江市众业房产开发有限公司、苏州泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司签订还款协议一份（以下简称“四方协议二"），就截止2015年11月30日（一审笔误，应为2015年11月31日）陆坤连尚欠
张玉平借款本息906.89万元、尚结欠顾兰珍借款本息673.11万元（“四方协议一"中借款本息额2383.11万元-抵押贷款额1710万元）及2015年12月的利息35万元，合计1615万元归还事宜进行了约定。

"各方并就继续履行问题达成协议。

张玉平结欠金曌债务，故张玉平、缪建林联系陆坤连，商定用永佳公司所有的位于震泽镇八都社区贯前人家1幢402、2幢401的两套房产抵偿各自相应的债务。

2016年2月2日，缪建林签订二份《投资购房确认单》，载明“投资购房人单位名称"为陆坤连（张玉平）、房产总价、房屋坐落、购买明细，在“投资购房人签字确认"处载明“此房源抵给宋金英"。

同日，缪建林出具《收条》一份，载明“今收到陆坤连以贯前人家房产268.94平方米，单价5260元/平米，汽车车库28.22平方米，单价3200元/平米，自行车车库21.35平方米，单价2300元/平米，合计总价1554033元，抵付欠张玉平的本息，特此收条。

"并附房产明细。

2016年2月4日，永佳公司（甲方，卖方）与宋金英（乙方，买方）签订《吴江市商品房买卖合同》二份，约定宋金英向永佳公司购买震泽镇八都社区贯前人家2幢401号、1幢402号两套房屋（含车库），房价分别为796406元、757627元；合同并对买受人付款方式、期限、逾期付款违约责任，出卖人交付期限、逾期交房违约责任等事项作出约定。

一审另查明：2016年7月18日，浙江省湖州市吴兴区人民法院立案受理原告金曌与被告张玉平、缪建林、苏州市泛友实业有限公司，第三人江苏新恒通投资集团有限公司民间借贷纠纷一案。

原告金曌主张被告张玉平因资金周转向其借款1000万元，年息18%，请求法院判令：1.被告张玉平、缪建林立即归还借款本金6782160元，支付利息610394.4元（暂计至2016年7月6日，继续按年息18%计算至实际清偿之日）、违约金610394.4元（暂计至2016年7月6日，继续按年息18%计算至实际清偿之日），并赔偿律师费损失10万元；2.被告苏州市泛友实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。

案件审理过程中，被告张玉平向吴兴区人民法院提交商品房买卖合同、收条、证明，以证明陆坤连欠张玉平钱，张玉平又欠金曌钱，故直接拿永佳公司的房产抵充对金曌的借款，购房款由缪建林、张玉平支付（从陆坤连结欠张玉平的款项中抵扣）。

金曌对张玉平上述证据的质证意见为：对房屋买卖合同
真实性没有异议，但关联性有异议，该合同买方是宋金英，只能说明宋金英与永佳公司有房屋买卖的事实，并不能说明抵借款的事实；收条是复印件，故真实性、关联性均有异议，因为没有看到房子，也没有收到已经支付全额房款的发票，而且未拿到房产证，故对以房抵债不予认可。

2017年4月26日，吴兴区人民法院作出（2016）浙0502民初4371号民事判决，在证据认证部分，该判决书表述“因商品房买卖合同双方非本案当事人，与本案缺乏关联性，且原、被告双方对是否抵扣无法达成一致意见，因此本院不予认定，原、被告双方可另行主张。

"并判决如下：“一、被告张玉平、缪建林应返还原告金曌借款本金520万元，支付利息942152元（暂计算至2016年1月6日），实现债权的律师费10万元，合计6242152元，限于本判决生效之日起十日内清偿；二、被告张玉平、缪建林应支付原告金曌违约金及利息1560000元（自2016年1月7日暂计算至2017年4月6日，另2017年4月7日起至实际付清之日止的违约金及利息仍以未付借款本金为基数按年利率24%计算），限于本判决生效之日起十日内清偿；三、被告苏州市泛友实业有限公司对被告张玉平、缪建林的上述债务承担连带清偿责任；……"。

判决最终未在金曌对张玉平的债权中扣除以房抵债所涉的1554033元。

金曌在本案庭审时陈述，（2016）浙0502民初4371号民事判决书生效后，缪建林向金曌归还了100万元，后来其没有再收到任何履行款，其已申请强制执行，并在苏州市泛友实业有限公司的破产案件中向管理人申报了债权。

一审再查明：2018年9月12日，张玉平（甲方）、陆坤连（乙方）、吴江市众业房产开发有限公司（丙方）、永佳公司（丁方）签订《协议》一份，载明：“乙方因资金需求，于2013年、2014年期间向甲方借款，期间，甲乙双方采用吴江市众业房产开发有限公司、吴江市众乐房地产开发有限公司的房产作抵押，以苏州市泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司为借款人，向银行贷款。

乙方向甲方借款后按约归还甲方借款，乙方亦已苏州瑞景房产开发有限公司、永佳公司的房产抵债的形式归还了甲方部分借款，截止2017年4月乙方已还清了甲方的全部借款本息。

因苏州市泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司无力归还银行贷款，建设银行等向法院起诉，并对吴江市众业房产开发有限公司抵押的房产（位于行使抵押权。

按照约
定，甲方应对此承担赔偿责任，现甲方承诺，原乙方以永佳公司二套房产（震泽镇八都社区贯前人家2幢401号、1幢402号）抵偿甲方借款，再由甲方抵偿浙江湖州人金曌（房屋买卖合同实际签约人为金曌亲属宋金英）借款债务的，因金曌不认可以房抵债，故甲方退还永佳公司上述房屋（作价1554033元），以减除甲方相应的赔偿责任，不足部分甲方继续偿还。

"关于上述吴江市众业房产开发有限公司抵押房产及被法院处置的事实，永佳公司提交（2018）苏0509民特4号民事裁定书、（2018）苏05民终948号民事判决书、淘宝网拍卖公告、竞价成功确认书予以证明。

一审还查明：2019年10月22日，苏州市吴江区人民法院作出（2019）苏0509破11号之七民事裁定书，载明“2019年9月11日，苏州市泛友实业有限公司管理人制作《苏州市泛友实业有限公司破产财产分配方案》，……在本分配方案表决通过后公示期间内，普通债权人金曌自愿申请从其认定的债权额中减少1544033元，管理人据此将参与分配的普通债权数额调整为270775415.7元，普通债权分配比例亦相应提高至0.607%……关于公示期间内管理人依据变更后的普通债权数额对分配方案所作调整，因该调整实际提高了普通债权清偿比例，不损害债权人利益，故本院予以认可。

" 以上事实，有永佳公司、宋金英共同提交的吴江市商品房买卖合同，永佳公司提交的收条、投资购房确认单、（2016）浙0502民初4371号民事判决书、协议、补充协议、（2018）苏0509民特4号民事裁定书、（2018）苏05民终948号民事判决书、淘宝网拍卖公告、竞价成功确认书，金曌提交的（2019）苏0509破11号之七民事裁定书，以及各方当事人的庭审陈述等证据予以证实。

【一审法院认为】一审法院认为，本案以房抵债的口头协议系陆坤连、永佳公司、张玉平、金曌、宋金英之间所达成，依法成立并有效，永佳公司与宋金英签订的二份商品房买卖合同本质上系该以房抵债协议中的一部分，不具有独立性。

按照以房抵债协议约定，永佳公司负有将案涉两套房屋无偿抵给宋金英的义务，相应的，金曌的义务为自其对张玉平的债权金额中扣减1554033元。

而根据已生效的（2016）浙0502民初4371号民事判决书，第三人金曌对张玉平的债权数额已经确定，金曌自愿申请从其对苏州市泛友实业有限公司的破产债权中
扣减部分金额，系对自身权利的自由处分，与本案无涉，金曌对张玉平的债权扣减1554033元在法律上已经无法履行。

故一审法院认为，金曌在（2016）浙0502民初4371号案件中拒不认可以房抵债的行为导致案涉以房抵债合同目的不能实现，金曌构成违约。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，永佳公司有权基于金曌的违约行为行使法定解除权。

张玉平、陆坤连、吴江市众业房产开发有限公司、永佳公司于2018年9月12日签订的《协议》载明：“因金曌不认可以房抵债，故张玉平退还永佳公司上述房屋（作价1554033元），以减除张玉平相应的赔偿责任"，实为解除原以房抵债协议，永佳公司在庭审时亦明确表明解除，该通知已到达金曌，发生合同解除的效力，故一审法院确认案涉以房抵债协议解除，作为以房抵债协议一部分的房屋买卖合同亦予解除。

综上，永佳公司与宋金英之间的二份商品房买卖合同已经解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行。

因此，永佳公司无权要求宋金英支付购房款，宋金英亦无权要求永佳公司交付房屋、办理产证。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，一审法院判决：一、驳回吴江市永佳房地产开发有限公司的诉讼请求。

二、驳回宋金英的诉讼请求。

本诉案件受理费减半收取9393元，由吴江市永佳房地产开发有限公司负担。

反诉案件受理费减半收取9393元，由宋金英负担。

二审中，当事人未提交新证据。

二审中，本院向宋金英释明，因（2016）浙0502民初4371号民事判决最终未在金曌对张玉平享有的债权中扣除诉争以房抵债所涉及的1554033元，虽金曌在（2019）苏0509破11号破产案件中自愿从其认定债权额中减少1554033元，如法院经讨论认为金曌上述自愿申请减少破产债权申报行为未能构成宋金英在诉争两套商品房买卖中的有效支付，宋金英一方是否愿意向永佳公司支付购房款1554033元。

宋金英向本院提交书面意见载明，宋金英坚持认为其已实际通过债务扣减方式履行了房款支付义务，故不认可还需要支付房款，故无论法院是否认定有效付款，宋金英均不再另行支付房款。

【二审上诉人诉称】宋金英上诉请求：依法改判、撤销或变更原审判决。

事实和理由：一审认定事实及适用法律有误。

1.本案存在五方以房抵债口头协议且成立生效，永佳公司负有将
诉争两套商品房无偿抵给宋金英的义务。

结合（2016）最高法民终字第484号案件情况，具体到本案中，本案五方以房抵债协议仅有口头协议，因此并未约定达成以房抵债协议后就立即消灭相应金额的原债权，应当自宋金英实际取得抵债商品房所有权时消灭原债权。

永佳公司一直未向宋金英交付抵债商品房，故金曌对张玉平相应金额的原债权一直未消灭，一审认定（2016）浙0502民初4371号案件中对1554033元未扣减导致金曌对张玉平的债权数额已经确定故对张玉平的债权扣减在法律上已经无法履行有误。

2.一审认定金曌在（2016）浙0502民初4371号案件中不认可以房抵债行为导致诉争以房抵债合同目的不能实现，金曌构成违约，故永佳公司有权基于金曌违约行为行使法定解除权有误。

在（2016）浙0502民初4371号一案中，金曌及宋金英仅持有两份《吴江市商品房买卖合同》，张玉平提供证据均为复印件，永佳公司在该案中未参与诉讼，故无法确定以房抵债协议存在。

此外，永佳公司长久以来未向宋金英交付房屋及办理产证，金曌也表示未看到房子、未收到已支付全额房款的发票及房产证，故永佳公司违约行为导致目前结果。

3.一审认定永佳公司庭审中明确表示解除，该通知已到达金曌，发生合同解除效力，故一审认定以房抵债协议解除有误。

以房抵债协议实施方是宋金英、永佳公司，金曌与宋金英是独立主体，金曌不能代宋金英作出意思表示，不得损害宋金英合法权益，故本案中不得适用法定解除。

综上，上诉人宋金英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
宋金英与吴江市永佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏05民终2498号
当事人上诉人（原审被告、反诉原告）：宋金英。

委托诉讼代理人：杨俊华，江苏尚维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱静，江苏尚维律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴江市永佳房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇永联村某某。

法定代表人：陆坤连，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：吴培林，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。

第三人：金曌。

审理经过上诉人宋金英因与被上诉人吴江市永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）、第三人金曌商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初12137号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称宋金英上诉请求：依法改判、撤销或变更原审判决。

事实和理由：一审认定事实及适用法律有误。

1.本案存在五方以房抵债口头协议且成立生效，永佳公司负有将诉争两套商品房无偿抵给宋金英的义务。

结合（2016）最高法民终字第484号案件情况，具体到本案中，本案五方以房抵债协议仅有口头协议，因此并未约定达成以房抵债协议后就立即消灭相应金额的原债权，应当自宋金英实际取得抵债商品房所有权时消灭原债权。

永佳公司一直未向宋金英交付抵债商品房，故金曌对张玉平相应金额的原债权一直未消灭，一审认定（2016）浙0502民初4371号案件中对1554033元未扣减导致金曌对张玉平的债权数额已经确定故对张玉平的债权扣减在法律上已经无法履行有误。

2.一审认定金曌在（2016）浙0502民初4371号案件中不认可以房抵债行为导致诉争以房抵债合同目的不能实现，金曌构成违约，故永佳公司有权基于金曌违约行为行使法定解除权有误。

在（2016）浙0502民初4371号一案中，金曌及宋金英仅持有两份
《吴江市商品房买卖合同》，张玉平提供证据均为复印件，永佳公司在该案中未参与诉讼，故无法确定以房抵债协议存在。

此外，永佳公司长久以来未向宋金英交付房屋及办理产证，金曌也表示未看到房子、未收到已支付全额房款的发票及房产证，故永佳公司违约行为导致目前结果。

3.一审认定永佳公司庭审中明确表示解除，该通知已到达金曌，发生合同解除效力，故一审认定以房抵债协议解除有误。

以房抵债协议实施方是宋金英、永佳公司，金曌与宋金英是独立主体，金曌不能代宋金英作出意思表示，不得损害宋金英合法权益，故本案中不得适用法定解除。

二审被上诉人辩称永佳公司辩称，1.最高院判例中提到以房抵债有障碍，双方无法履行，原告要求金钱履行得到法院支持，与本案不同。

本案中，金曌、宋金英不认可以房抵债，采用诉讼方式要求张玉平全额履行借款并得到法院支持。

2.金曌、宋金英在本案中存在不诚信诉讼行为，金曌在（2016）浙0502民初4371号案件中不认可以房抵债，主张宋金英向永佳公司出资购房，上述主张与事实不符。

金曌述称，认可宋金英的上诉意见。

原告诉称永佳公司向一审法院起诉请求：1.宋金英支付购房款1554033元；2.本案诉讼费用由宋金英承担。

宋金英向一审法院反诉请求：1.永佳公司立即向宋金英交付位于吴江区都社区贯前人家1幢402、2幢401的两套房产，并立即为宋金英办理上述两套房产的不动产登记证；2.永佳公司支付延期交房违约金1554元（合同第九条第2款）；3.永佳公司支付延期办证违约金777元（合同第十五条第2款）；4.本案本诉及反诉的诉讼费均由永佳公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：
宋金英与金曌系母子关系。

缪建林与张玉平系夫妻关系。

永佳公司的法定代表人陆坤连结欠张玉平债务，2016年10月26日，张玉平、顾
兰珍（甲方）、陆坤连（乙方）、吴江市众业房地产开发有限公司（丙方）、苏州市泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司（丁方）签订《补充协议》一份，载明：“……2016年4月5日，四方对“四方协议一"已还款项、未还款项、房产抵押注销等进行了补充约定。

2015年12月30日，张玉平、顾兰珍、陆坤连、吴江市众业房产开发有限公司、苏州泛友实业有限公司、吴江恒创物资包装有限公司签订还款协议一份（以下简称“四方协议二"），就截止2015年11月30日（一审笔误，应为2015年11月31日）陆坤连尚欠张玉平借款本息906.89万元、尚结欠顾兰珍借款本息673.11万元（“四方协议一"中借款本息额2383.11万元-抵押贷款额1710万元）及2015年12月的利息35万元，合计1615万元归还事宜进行了约定。

"各方并就继续履行问题达成协议。

张玉平结欠金曌债务，故张玉平、缪建林联系陆坤连，商定用永佳公司所有的位于震泽镇八都社区贯前人家1幢402、2幢401的两套房产抵偿各自相应的债务。

2016年2月2日，缪建林签订二份《投资购房确认单》，载明“投资购房人单位名称"为陆坤连（张玉平）、房产总价、房屋坐落、购买明细，在“投资购房人签字确认"处载明“此房源抵给宋金英"。

同日，缪建林出具《收条》一份，载明“今收到陆坤连以贯前人家房产268.94平方米，单价5260元/平米，汽车车库28.22平方米，单价3200元/平米，自行车车库21.35平方米，单价2300元/平米，合计总价1554033元，抵付欠张玉平的本息，特此收条。

"并附房产明细。

2016年2月4日，永佳公司（甲方，卖方）与宋金英（乙方，买方）签订《吴江市商品房买卖合同》二份，约定宋金英向永佳公司购买震泽镇八都社区贯前人家2幢401号、1幢402号两套房屋（含车库），房价分别为796406元、757627元；合同并对买受人付款方式、期限、逾期付款违约责任，出卖人交付期限、逾期交房违约责任等事项作出约定。

一审另查明：2016年7月18日，浙江省湖州市吴兴区人民法院立案受理原告金。