房开企业自持开发产品涉及的税种依据问题

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房地产开发行业相关税收政策简介

房地产开发行业相关税收政策简介房地产开发行业相关税收政策简介一、关于项目登记管理根据《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》[国税发（2006）128号]、《房地产税收一体化管理业务规程》[国税发（2007）114号]和《市地税局关于加强房地产建筑行业项目税收管理有关事项的通知》[襄地税发（2010）123号]及相关税收政策规定，纳税人销售不动产货提供建筑业应税劳务的，应在不动产所在地或建筑劳务发生地主管税务机关进行项目登记，依法办理税务登记或外出经营报验登记。

二、关于项目申报纳税管理建筑业、房地产业纳税人，应按月分项目办理纳税申报。

三、关于项目发票管理建筑业、房地产业自开票纳税人应分项目办理发票领用、缴销手续。

四、关于项目税款清算及注销管理税务机关对纳入项目管理的建筑业工程项目及销售不动产项目实行分项目办理税款清算及发票缴销手续，出具清算报告。

五、耕地占用税占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人，为耕地占用税纳税人。

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按规定的适用税额一次性征收。

襄阳市区（不含鱼梁洲）耕地占用税税额为45元。

占用基本农田的，适用税额在此基础上提高50%。

单位、个人占用耕地建房或从事非农业建设的，以土地管理部门批准占用农用地面积作为耕地占用税计税面积，纳税人应在与土地管理部门签订国有土地出让合同30日内到征地所在地税务机关申报纳税。

六、契税在中国境内转移土地、房产权属，承受的单位和个人是契税的纳税人。

契税的征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换：房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

湖北省契税税率为4%对土地使用权属转移的，契税计税依据：（一）以出让方式取得国有土地使用权的，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、拆迁过渡费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

房地产开发企业主要涉及的税种及税率

房地产开发企业主要涉及的税种及税率SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。

对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

计算公式=营业税计税依据×5%二、城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。

房开企业自持房产涉及的进项税分析：营改增后自产自用涉及的增值税改变

【税务辅导站】营改增后，自产产品用于建造动产和不动产处理一样吗？这个问题真是不要太简单！(2017-08-22 11:57:48)【税务辅导站】营改增后，自产产品用于建造动产和不动产处理一样吗？这个问题真是不要太简单！全面营改增后，自建不动产的财税处理发生了很大变化，自产产品用于自建不动产，不需要视同销售，也不需要计提增值税销项税额。

外购材料用于自建不动产，若不属于不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。

自产产品用于自建不动产一般纳税人领取本企业产品建造动产和不动产的增值税处理一致吗？处理相同。

•增值税暂行条例实施细则‣第四条第（四）项规定，将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目要视同销售货物。

但全面营改增后，“非应税项目”已经不复存在，建造动产和不动产的增值税处理一致，都属于用于增值税的应税项目，不需要再视同销售，不需要计提增值税销项税额。

会计处理时，自产产品用于自建不动产和动产的处理均按照成本结转。

例1.公司为增值税一般纳税人，2017年6月1日领用本企业自产产品建设一条生产线，成本价10万元，计税价格为公允价值12万元。

另外，在建生产车间领用自产产品，成本价20万元，计税价格为公允价值24万元。

会计处理：借：在建工程——生产线10在建工程——生产车间20贷：库存商品30外购材料用于自建不动产外购材料用于自建不动产，营改增后，根据•全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税…2016‟36号）第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产等的进项税额不得从销项税额中抵扣。

因此，不动产在建工程领用外购原材料的进项税额，若不属于上述规定不得抵扣项目，准予从销项税额中抵扣，否则应作进项税额转出处理。

房地产企业涉及税种

房地产企业涉及税种引言房地产业作为重要的经济支柱行业，涉及到的税种也相当丰富多样。

本文将介绍房地产企业涉及的主要税种，并对其特点和应注意的问题进行梳理和解析。

一、增值税增值税是房地产企业最常涉及的一种税种。

房地产企业销售商品房属于一种有偿的交易行为，根据国家税务政策规定，房地产企业需要向国家支付一定比例的增值税。

增值税的税率根据商品房的性质和地区的不同而有所差异。

增值税是按照“增值”来征收的一种税收，意味着房地产企业只需按照销售商品房的差额计算应纳税额，而无需对企业的全部收入进行纳税。

此外，对于房地产企业在销售商品房之前产生的增值税进项，可以通过抵扣方式进行减免。

需要注意的是，增值税对于房地产企业而言，还涉及到一系列的征收政策、申报程序和相关发票的开具和管理等方面的要求。

二、企业所得税企业所得税是对企业的全年利润所进行的一种税收征收形式。

房地产企业作为一种盈利性企业，符合税收管理规定的情况下需要按照企业所得税法的规定进行纳税。

企业所得税的税率一般由国家税务部门依据国家法律规定而确定，同时也要考虑到企业所处的不同税收优惠政策。

对于房地产企业而言，根据实际情况，可以选择适用的税收优惠政策，以降低企业所得税的负担。

需要注意的是，企业所得税是按照企业利润额来计算的，所以房地产企业在进行纳税时需要提供准确、真实的财务报表。

三、契税契税是指房地产交易中对房屋转让合同所征收的一种税种。

房地产的买卖过程中涉及到房屋契约的签署，根据国家法律法规规定，需要对该合同所涉及的房屋转让支付一定比例的契税。

契税是按照房屋转让价款的一定比例来计算和征收的。

具体的税率根据房屋性质和地区的不同而有所差异。

需要注意的是，购房者在支付契税时，也可以根据相关法律规定的优惠政策进行减免。

契税作为一种交易环节中的税收，其收入是由购房者与国家税务部门之间进行直接交互，与房地产企业的其他税收征收形式不同。

四、土地使用税房地产企业在进行开发和建设时需要占用一定的土地资源，为了保护土地资源的合理利用，国家规定了土地使用税的征收。

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号2003年7月9日）为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

房开企业自持房产涉及的增值税问题

房开企业自持房产涉及的增值税问题随着市场经济的发展，房地产开发企业在市场中扮演着重要的角色。

自持房产，即房地产开发企业持有并用于出租或自营的房产，已成为许多房开企业的重要资产和收入来源。

然而，在这个过程中，房开企业需要面对许多税务问题，其中最为重要的是增值税问题。

本文将探讨房开企业自持房产涉及的增值税问题及其处理策略。

自持房产的增值税是指房开企业在取得房产后，将其用于出租或自营时，向租户或自营收入所收取的增值税。

根据中国的税法规定，房开企业需要按照一定的税率向税务机关缴纳增值税。

自持房产增值税的计算方法根据不同的经营模式和税务政策有所不同。

一般来说，增值税的计算公式为：增值税 =营业收入×税率。

对于房开企业而言，营业收入主要包括租金收入和自营收入。

税率则根据不同的地区和行业有所不同，一般约为5%-10%。

合规登记：在开始经营自持房产业务前，房开企业应向税务机关进行合规登记，并按照规定缴纳相应的增值税。

合理划分业务类型：根据实际业务情况，房开企业应合理划分租金收入和自营收入，并据此确定相应的税率。

及时申报纳税：房开企业应按照规定及时申报纳税，确保税务处理的准确性和及时性。

合理利用税务政策：在符合政策规定的前提下，房开企业可以合理利用税务政策，降低自身的增值税负担。

自持房产业务是房地产开发企业的重要业务之一，而增值税问题是该业务过程中必须面对的重要问题。

通过合理的税务处理策略，房开企业可以有效地降低自身的增值税负担，提高企业的经济效益。

房开企业也应当严格遵守税务法规，确保税务处理的合法性和合规性。

只有这样，才能实现企业的长期稳定发展，并为市场经济的健康发展做出贡献。

在房地产行业，预交增值税和土地增值税是两种重要的税务概念。

然而，它们之间存在明显的区别，对房开企业的财务状况和运营策略有不同的影响。

本文将探讨这两种税的区别以及它们在房开企业中的重要性。

我们来了解一下预交增值税。

预交增值税是一种预缴税款的形式，是房开企业在项目开始阶段或预售阶段，根据预计的收入和费用，预先缴纳的增值税。

房地产开发企业涉及主要税种情况说明

房地产开发企业涉及主要税种情况说明房地产企业开发全过程涉及主要税种如下：签订土地、房屋权属转移合同后需缴纳契税；开发项目在建过程中需缴纳土地使用税；开发项目取得五证后预售房屋时需预缴营业税、土地增值税、所得税；开发项目完工自用或出租、出借时需缴纳房产税；开发项目完工并具备土地增值税清算条件时还需向税务机关申请土增税清算工作，根据税务机关审核通过的土增税清算报告对应交土增税进行多退少补；开发项目完工并具备所得税完工条件的还需进行完工产品报告，调整毛利率差并在当年所得税清算报告合并缴纳所得税。

上述各税种的计算、缴纳具体情况如下：第一环节房地产企业契税一、纳税义务发生时间房地产企业签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、计算公式1、应纳税额=计税依据*税率2、计税依据契税的计税依据为不动产的价格。

由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。

计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

3、税率：实行3%-5%的幅度税率。

具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。

三、纳税期限房地产企业应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地地契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

四、房地产企业涉及的契税其他有关规定1、企业发生下列行为，房屋、土地权属的承继者免征契税：（1）公司制改造；（2）股权转让；（3）企业合并；（4）企业分立；（5）企业注销。

房地产企业各环节涉及的税收分析

房地产企业各环节涉及的税收分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在经济中扮演了越来越重要的角色。

大量的房地产企业涌现出来，为促进经济发展和满足人们对居住品质要求的需求做出了重要贡献。

但是，房地产企业在从开发到销售的每个环节都将涉及到税收问题。

因此，下文将会对房地产企业在各个环节中涉及到的税收问题做出深入的分析。

1、房地产开发环节的税收问题在房地产企业开发房地产时，其必须向国家缴纳开发税。

根据《房地产税法》规定，开发税为房地产增值税（简称“VAT”）。

这种税收是根据增值税税率来确定的，税率为17%。

不过，房地产企业在开发过程中并不仅仅只需要缴纳开发税。

根据《房地产税法》的规定，房地产企业开发房地产还需要向国家缴纳土地增值税和契税。

关于土地增值税，一般情况下，买卖价值远高于市场价值的土地将需要缴纳土地增值税。

这种税收是根据土地增值额来确定的，税率通常为30%。

另外，在土地开发过程中产生的其他一些收入，在满足一些特殊条件的情况下也会被纳入土地增值税的范畴。

契税是指在房地产买卖合同中涉及到的税收。

这种税收也是根据房屋的市场价格来计算的，但税率要根据不同地区而定。

例如，在北京地区购买二手房产买卖契税为1.5%，而在广州地区为3%。

2、房地产销售环节的税收问题房地产企业在销售房地产时需要向国家缴纳所得税、营业税和个人所得税。

所得税是依据公司的利润来计算的。

根据《企业所得税法》的规定，税率通常为25%。

营业税是房地产企业销售房地产所需缴纳的税种之一。

目前，营业税税率为5%，不过自2016年5月1日起，营业税被增值税取代。

房地产销售以及金融、保险、新闻出版等行业将被纳入到增值税的范畴。

个人所得税是买卖房产时涉及到的税种之一。

根据《个人所得税法》的规定，卖方在收到房地产销售款后还需要向国家缴纳个人所得税。

这种税收通常按照房地产的市场价值的5%计算。

3、房地产代理环节的税收问题房地产代理需要向国家缴纳增值税和营业税。

房开企业自持和视同销售的规定

房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。

如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。

房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。

如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。

问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。

参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。

否则，应按规定缴纳增值税。

例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。

为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。

1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。

2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。

销项税额1100万元。

3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。

房地产开发企业自用、出租和出借商品房的税务与会计处理-会计实务精选文档首发

房地产开发企业自用、出租和出借商品房的税务与会计处理-会计实务精选文档首发针对目前基层税务机关普遍存在，以核定征收方式为主查账征收为辅的税收管理现状。

部分房地产开发企业为规避税收，对已开发的门面房和其他房地产不予出售，采取自用、出租和出借的形式，达到减少计税基础少缴税款的目的。

对于此类问题如何进行有效的税收管理，笔者分别从企业所得税、土地增值税、房产税和城镇土地使用税的管理角度，提出一些粗浅认识供大家参考。

一、企业所得税管理1、关于核定征收与查账征收问题企业所得税的征收方式分为查账征收和核定征收两种，核定征收又分为定额征收和核定应税所得率征收两种办法。

对房地产企业一般采用核定应税所得率征收，即税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定房地产企业的应税所得率，由房地产企业根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税。

具体操作时，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称《办法》）第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

因此，税务机关应积极督促核定征收企业所得税的纳税人建账建制，改善经营管理，引导纳税人向查账征收方式过渡。

对符合查账征收条件的纳税人，要及时调整征收方式，慎用核定征收，实行查账征收。

《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）规定，主管税务机关要严格按照规定的范围和标准确定企业所得税的征收方式，不得违规扩大核定征收企业所得税范围；对其中达不到查账征收条件的企业核定征收企业所得税，并促使其完善会计核算和财务管理，达到查账征收条件后要及时转为查账征收。

由此看来，查账征收是企业所得税管理的方向，税务部门应鼓励企业建账建制，反映其真实盈亏和实际税负，对房地产企业自用、出租和出借商品房的税务管理更应慎用核定征收方式。

房地产开发企业涉税实务

房地产开发企业涉税实务随着经济的发展，房地产开发企业成为了社会经济的重要组成部分，然而，税收问题是企业面临的重要问题之一。

本文将从税种、税率、申报纳税等方面讲解房地产开发企业在涉税实务方面需要注意的问题。

税种房地产开发企业在涉税实务中，需要涉及到的税种如下：•增值税开发商的业务范围常常包括新开发住宅楼盘、商业和工业用房，均需要缴纳增值税。

一般来说，开发商所交的增值税按照预征率1.5%计算，并且开发商通常也可以从房屋销售的总价款中扣除购房者所需支付的增值税，因此，开发商需要精确计算缴纳增值税的税额。

•土地增值税土地增值税一般来说是由开发商缴纳。

当开发商购买土地时，土地的价格往往比较低，然而，一旦开发商将土地开发成房地产并出售，该土地就会发生增值，从而需要缴纳土地增值税。

需要注意的是，在土地出售之前，开发商也需要缴纳土地增值税。

•企业所得税企业所得税是根据企业利润的实际情况计算的。

对于房地产开发企业来说，企业所得税的计算方式是非常复杂的，需要考虑到房地产开发成本的各种因素，扣除各种支出后，才能计算出实际应缴纳的企业所得税。

税率房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的税率如下：•增值税税率根据国家税务总局的规定，房地产开发企业需要按照17%的增值税税率缴纳税款。

•土地增值税税率土地增值税的税率根据各地的不同计算方法会有所不同，一般来说，税率在30%-50%之间。

•企业所得税税率企业所得税税率根据企业利润情况也会有所不同，通常情况下，税率在25%-33%之间。

需要注意的是，这些税率会根据国家的财政政策和税收调整进行相应的调整，因此，开发商需要时刻关注税收政策变化。

申报纳税房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的申报纳税事项如下：•增值税申报房地产开发企业需要按照国家税务总局的规定，于每月底前在国税局网站上进行增值税申报和缴费。

•土地增值税申报土地增值税申报周期一般为每年一次，开发商需要在规定时间内将土地增值税申报给税务局。

房地产开发企业自持项目的进项与成本抵扣

房地产开发企业自持项目的进项与成本抵扣开发公司自持商铺进项分期抵扣？国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第15号)有这么个表述：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

其中提到房地产开发企业自行开发的房地产项目，之所以不需要分2年抵扣，主因系该项目在房地产开发企业是个存货，如果买个存货还需要分两年抵扣，和供给侧改革去房地产库存是相悖的，所以给了一次性扣除的做法。

问题来了，你房地产开发企业自行开发的房地产项目不需要分两年抵扣，那房地产开发企业自行开发的房地产项目不卖了，而是转为自持，那这个办了房本的房地产项目的已抵扣进项部分，比如建筑成本要不要扒出来后第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%？先咬这段话“纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

”显然房地产开发企业2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务目的不是新建不动产，套不上去。

再咬这段话“已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额”。

房地产项目办了房本转为固资后，属于不动产了，即属于已抵扣进项税额的不动产了，但1、自持为商铺或出租，显然不是非正常损失，2、“或者”前后应当分成两段读，即非正常损失是一个原因，改变用途专用于简易。

读成另一段，为什么呢，如果说“改变用途”也是一个原因，就说不过去，比如此前是用于出租的，现在用于办公，用途也改变了，但进项需要转出吗？显然不要！那好，已抵扣进项税额的房地产企业自持地产，一没非正常损失，二没用于简易计税办法项目（非老项目）、更非免征、集体福利、个人消费，而是从出售转为自持。

房企将自持商业交由运营管理公司的涉税分析

房地产开发公司自持商业，交由商业运营公司管理的模式,分三种情况：开发公司涉税如下（1）增值税分三种情况：（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。

（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

商业运营公司涉税商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。

商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。

开发公司涉税如下（1）增值税分三种情况：（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。

（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

商业运营公司再出租涉税（1）增值税分三种情况：（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。

（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。

（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

（6）印花税：合同价款的千分之一缴纳。

（7）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低；但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业（商业）的租赁时点，应注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择简易计税方法按5%缴纳增值税；否则按一般计税方法9%缴纳增值税。

房开项目商业用房不同运营模式的税负分析

房开项目商业用房不同运营模式的税负分析房地产公司开发的商业用房，无论销售或自持，均不同程度涉及增值税、企业所得税、印花税、土地增值税、房产税等相关税费，对运营模式的选择直接影响整体税收负担，下面就商业用房自持和销售模式下税负进行分析。

01自持和销售模式下的涉税分析（一）自持物业模式（1）自用情况下：房产税：计税依据为应税房产原值×[1-(10%~30%)]，按照1.2%的税率计算；城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算缴纳；企业所得税：作为固定资产进行管理，每年依据房产原值按一定年限进行折旧处理，税法规定最低折旧年限20年。

（2）出租情况下：增值税：以租金收入为计税依据；城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据，实际税负（7%+3%+2%）（城市）；印花税：计税依据为合同金额的0.1%；房产税：以租金收入为计税依据，按照12%的税率计算；城镇土地使用税：以占地面积作为计税依据，按年计算；企业所得税：租金收入扣除计提折旧等费用和税金及附加等金额为计税依据，税率25%。

（二）对外销售模式无论销售给个人还是公司，在转让环节税负相同。

增值税：以销售收入为计税依据；土地增值税：未做清算申报前，按预征率申报（河南省商业用房预征率4.5%）。

清算申报后，以清算审核结论中确定的单位建筑面积成本费用和本次转让缴纳的城建税及附加为扣除项目，计算增值率，确定适用税率；印花税：计税依据为合同金额的0.05%；企业所得税：预售阶段按计税毛利率预缴申报，开发产品完工后，需进行收入成本结转，并按法定税率进行纳税申报。

02两种模式异同点而这两个税种均以租金收入为计税依据，因此租金收入是方案设计的关键点，需要综合平衡计算一次出租和转租方案的税负差异。

3.对外销售模式下，转让方税收负担取决于销售收入。

如果受让方是公司，后续再转让可以考虑以股权转让方式实现不动产实际控制权转移。

同时，在受让人持有环节，同样涉及房产税和城镇土地使用税，可以考虑适用小规模纳税人六税两费减免和小型微利企业所得税减免政策。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）及现行增值税有关规定,自2016年5月1日起,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理按以下规定执行。

（一）适用范围房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用以下规定：自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于销售自行开发的房地产项目。

（二）一般纳税人征收管理1.销售额房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下:销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）三（1+适用税率）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

“当期销售房地产项目建筑面积”和“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

房开企业自持开发产品涉及的税种依据问题

一、会计处理：会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。

可按规定计提固定资产折旧。

二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

固定资产折旧可予税前扣除。

《企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

三、土地增值税：产权未发生转移，不征收《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、增值税：1.没有规定不允许自己给自己开具发票；2.有不视同销售的增值税规定；3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理；4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利；5.可按规定抵扣进项税额；6.如是简易计税，可不作销售处理（一）不需缴纳增值税的政策解答湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。

房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

（二）办理权属登记的应视为销售的政策解答云南国税营改增问题解答摘编（十四）：不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？答：房地产企业在售的房屋转为自持时，如果办理权属登记的，应按销售处理，否则不应视为销售。