购物中心商场筹备期招商管控培训课件

二、品牌落位管理
业态配比原则 铺位分割图 品牌落位图
室内步行街餐饮 品牌落位原则
品牌落位 品牌比例
品牌落位管控
节点要求
各地商管公司负责制定品牌落位初步方案，报送商管总部招 商部审核，并在项目开业日前300天完成提报分管业务副总 裁的审批。
1、各地商管公司负责品牌落位，商管总部营运中心负责审核， 由商管总部综合部组织营运中心、综合管理中心、商业地产 研究部、万达百货会审，并经分管业务副总裁专题会审核后， 报商业地产总裁、董事长批准。 2、餐饮品牌落位在开业前170天完成审批，非餐饮品牌落位 在开业前140天完成审批。
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求&主要内容 节点要求：在项目交地日后300天内完成《招商政策执行书》编制，经商管总 部综合部审核，报商管总部总经理批准后下发各地商管公司执行。 主要内容： 1、招商通知 2、租金分解原则
租金分解图&租金分解表
3、地方餐饮品牌调研排名首选所处区域、城市，不能满足广场落位需要时依 次将品牌选择范围扩大到相邻城市、省、相邻省；
4、每一菜系或品类均应选取当地人气排名前三的品牌落位，原则上一、二线 城市地方品牌落位数量占比不得低于65%，三、四线城市地方品牌落位数量占 比不得低于40%； 5、因客观条件不能满足上述要求时，需书面报告分管业务副总裁审批，批准 新的地方餐饮品牌落位数量占比。
购物中心商场筹备期招商管控培训
目
录
一、项目定位及业态规划
二、品牌落位管理
三、招商实施管控
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求 项目初步调研：发展部发出联合调研通知后10日内，商管总部综合部 完成项目主要商业竞争主体销售额和租金水平。
筹备期调研：各地商管公司在交地日后70天内完成。
二、品牌落位管理
业态配比原则
室内步行街餐饮 品牌落位原则
品牌落位 品牌比例
品牌落位管控
级别 A B
C
业态 90%以上 80%以上
70%以上
合格供方品牌库
非餐饮、非体验各类引进比例 A类品牌占60%以上，B类品牌40%以下，C类 品牌不引进
A类品牌占40%以上 B类品牌40%以上 C类品牌不引进
A类品牌占20%以上 B类品牌40%以上 C类品牌10%以下
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
管控要点 项目启动：在开业日前330天，由营运中心牵头，综管中心计划部、大客户部， 地产研究部共同参与。 第一步 项目解读及定位建议；第二步 定位、业态规划及品类组合研讨
★业态规划、品类组合
一、项目定位及业态规划
二、品牌落位管理
业态配比原则
总体要求 其他要点
室内步行街餐饮 品牌落位原则
品牌落位 品牌比例
品牌落位管控
管控要点 要符合定位、遵循业态规划、满足品类组合
标杆品牌优先、高租优先、相似度高的不能重复
案例
南京江宁项目落位及布局要点
目
录
一、项目定位及业态规划
二、品牌落位管理
三、招商实施管控
三、招商实施管控
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求 总体定位：商管总部招商部在交地日后90天完成项目总体定位编制。
主力店、次主力店、待定区域定位及规划：商管总部大客户部在交地日后140天 内完成，并移交商业规划研究院。
步行街定位及业态规划：商管总部综合部在开业日前300天由商管总部招商部编 制完成室内步行街定位、业态规划由综合部提交商业规划研究院。
1次/年
以客户提供的合同文本为母版，按照双方 洽谈的最终约定条件进行修订的合同。
Biblioteka Baidu1次/年
合同条款任何修改均须履行会签流程签署《补充协议》
目
录
一、项目定位及业态规划
二、品牌落位管理
三、招商实施管控
二、品牌落位管理
业态配比原则
室内步行街餐饮 品牌落位原则
品牌落位 品牌比例
品牌落位管控
楼层 一层
二层
三层
招商职责界面 租赁期限
租赁指标管控
分类 主力店 次主力店 （大餐饮除外）
联发品牌
其他品牌
界面
由综合管理中心大客户部负责谈判、 对接、合同签署、解约。
经分管业务副总裁批准的联发品牌名 单内品牌，由综合管理中心大客户部 负责品牌的谈判、对接、合同签署、 解约。
由营运中心招商部与各地商管公司在 品牌落位落位方案签批后划分品牌招 商界面，完成谈判、对接、合同签署。
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
主要内容 市场环境调查：城市经济概况、主要商圈、消费者特征及需求调查 项目环境调查：商业地位、交通位置、区域商业调查、区域人口特征调查 租金水平与业态竞争分析 项目解读：项目定位及支撑点、项目SWOT分析
★ 调查问卷标准、案例
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
格式合同 标准合同 非标准合同
定义&修订时限
由我方编制合同文本，标准印刷成册，签 主力店：1次/2年
约时只填写商务条件，不更改其他任何条 次主力店：1次/年
款的合同
步行街：1次/年
以我方格式合同文本为母版，按照与客户 洽谈的最终约定条件进行修订的合同。
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求&编制方法 节点要求：在项目交地日后240天，商管总部综合部负责根据《筹备期项目租赁 决策文件编制管理办法》完成编制，并在项目开业前300天完成审批。 编制方法： 主力店紧密型商家规划区域：根据联发协议、项目所在城市级别测算。 主力店非紧密型客户规划区域和步行街区域：项目测算法、市场比较法（同等 级别城市3个可比项目）、经验分析法（开业满2年以上3个类比万达广场）、商 户反馈法（3个以上目标商户洽谈摸底），四种方法交叉验证测算。
业态 生活精品 体验（含餐饮） 生活精品
服装 餐饮
比例 不超过25%
25% 40% 35% 100%
二、品牌落位管理
业态配比原则
室内步行街餐饮 品牌落位原则
品牌落位 品牌比例
品牌落位管控
内容
1、不允许重复落位同菜系中同品类餐饮品牌；
2、餐饮品牌落位前须对当地餐饮品牌进行市场调研并提供调研报告，对适合 落位的品牌分菜系、分品类按照人气进行排名；