房地产企业涉税业务
房地产开发企业预售业务涉税会计处理浅析
于 ２０ ０ ７年 １ ２月 开始 进行 二期 建设 ． 于 ２ ０ 并 ０ ８年 ４月 ５日
取 得 第 ２期 的 预 售 许 可 证 ， 同 时 开 始 进 行 二 期 的 预 售 ． 截 至 ２０ ０ ８年 ８月 二 期 房 源 销 售 完 毕 并 取 得 预 售 收 入 ３ ０ ３０ ０ 万 元 。鉴 于 第 １ ２期 的 销 售 情 况 ， 公 司 决 定 于 ２ ０ 、 Ｍ ０ ８年 １ ０ 月 开 始 建 设 第 ３期 ， 并 于 ２ ０ ０ ９年 ２月 取 得 第 ３期 预 售 许
房 地 产 开 发 企 业 是 以 营 利 为 目 的 ． 事 房 地 产 开 发 和 从 经 营 的 企 业 ． 地 产 通 常 以 土 地 、 筑 物 及 房 地 合 一 等 三 房 建 种 形 态 存 在 。房 地 产 开 发 企 业 具 有 高 投 人 、 风 险 、 高 同报 周 期 长 、 合 性 强 、 联 效 应 大 等 特 征 ， 售 方 式 一 般 包 括 现 综 关 销
例： Ｃ市 Ｍ 房 地 产 开 发 企 业 ，具 有 二 级 开 发 资 质 ，０ ７ ２ ０ 年 ２月 新 开 工 建 设 Ｓ楼 盘 ， 项 目 占地 面 积 ９ 该 ０亩 （ ６ ０ 约 ００ ０
平 米 ） 规 划 许 可 建 筑 面 积 为 ２ ００ ０平 米 ， ｌ ， ０ ０ 共 ３栋 高 层
条件 ， 当收 到预 售 款 时 应 确认 为 负债 ， 预 售 房 屋 竣 工并 等 交付 给 购 买方 时 ， 确 认 收 入 。 即收 到 期 房 房 款时 ， 记 再 借 “ 银行 存 款 ” 目 ， 记 “ 科 贷 预收 账 款 ” 目 ； 屋 竣工 并 交 付 科 房
增值 税清 算报 告 ， 项 目清算 土 地增 值税 款 为 １５ ０万元 该 ０
房地产企业纳税筹划管理
房地产企业纳税筹划管理王卫宏摘㊀要：伴随着房地产改革的不断深化，房地产行业发生了巨大改变，房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大，所处的经济环境变得越来越复杂多样化㊂因此，房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长，急需对企业的税收进行管理，因此，政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响，通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核心㊂基于此，首先，简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识，其次，分析目前我国房地产企业存在的问题及现状，最后，根据这些问题提出对策，希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助㊂关键词：房地产企业；税务成本；纳税筹划一㊁引言房地产企业因其独有的特征，企业内任何一项业务均涉及较大的资金，而资金回收的周期较长也给企业带来了较大风险，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负，此外，行业内竞争的加剧使企业需要通过纳税筹划降低成本，企业进行税务筹划应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策㊂由于房地产企业高额的市场回报率与其带来的附加值，因此，房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义㊂二㊁理论概述（一）房地产企业特征房地产行业已经发展了近２０年了，在经济市场上表现出明显的特征：第一，房地产行业正在逐步走向市场化㊂中国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产品牌，注重品牌是市场化的重要标志之一㊂重视品牌建设，提高产品质量，提高服务管理水平，给客户留下良好的口碑信誉，提升企业的核心竞争力，促进房地产市场化程度的提高；第二，房地产行业属于强周期行业，能够反映居民刚需㊂据调查，目前我国绝大多数购房目的是为了自住，刚需较强，房价走势与货币供应正相关，价格与经济增速相关，但波动性高于经济波动；第三，房地产最明显的特征是受政策影响较大，资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上涨㊂土地供应受政府管控，进而影响房价；第四，房地产企业有较为明显的现金流特点：盈利滞后于现金流：期房，采取预售形式，商品房的定金㊁首付㊁按揭款计入预收，但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入㊂因此，现金流入早于盈利㊂现金流波动程度高：房地产项目开发周期长，拿地和销售在不同年份㊂另外拿地投资计入房企经营活动现金流，拿地节奏影响房企的经营性净现金流㊂拿地多的年份经常产生净现金流为负㊂现金流依赖金融体系：购买土地和前期施工建设需要大量资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资㊂另外，除开发需外部融资，销售也需要通过银行的按揭贷款㊂因此，房企对于银行融资的依赖度高㊂（二）税务筹划存在的风险税务筹划是发生在企业或者个人经济行为之前所做出的安排，是事先做好准备，但我们身处的客观环境是在不断变化的，其他各种因素也是错综复杂，并且有些因素虽然不是主要因素但也可以左右事件的发生，这就让税务筹划具有很多不确定因素㊂房地产企业自身的行业特征决定了企业更需要重视税务筹划风险㊂但是税务筹划存在风险，首先，形式合法性，相关交易的安排以及纳税申报㊁减免㊁优惠符合相关税收法律㊁法规的规定；其次，实质合法性，经济交易的性质以及纳税符合实质课税标准㊁与税收立法目的相符合㊂对税收政策不了解导致的风险，项目选择不当或者对纳税筹划理解有所偏差都会导致税务筹划与既定目标不符㊂三㊁企业税务筹划存在的问题（一）企业缺乏对税务筹划的意识目前，房地产企业缺乏纳税筹划意识，目前多数企业强调岗位精细化，比如将核算会计㊁税务会计㊁成本会计分别由不同人员处理，而税务的不断复杂使得人员难以适应复杂多变的经济环境，纳税筹划工作对财务人员的专业素质要求较高，需要具备全面的全面专业知识㊂由于我国的企业所得税务筹划发展较晚，目前，还没有专业的税务筹划师，税务精算师和其他专业团队，严重影响了中国的税务筹划工作㊂甚至有些企业不重视税务管理，只重视营销生产研发方面的管理，企业领导层并不知道通过利用税收政策进行税务筹划，降低企业负担，只是盲目的等待国家税收政策优惠㊂（二）税务筹划机制不完善房地产企业目前制订的税务筹划机制都存在不足之处，最明显的地方在于许多企业在进行纳税筹划时，简单地认为税务筹划可以减轻企业负担，但没有分析到税务筹划存在风险，税务筹划除了规划要符合法律法规，其实施效果也会受到税务行政执法的影响㊂此外，由于我国税收筹划方面起步较晚，税法的建设难免存在一些遗漏，我国现有的税法体系包括税收实体法和税收建立的税收征管法，单一法律法律是平行且松散的，这会影响税法的整体有效力㊂（三）税务筹划作用未能正确认识房地产企业在关于税务筹划工作中，存在诸多认知错误㊂其一，想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想㊂由于房地产企业与税收政策息息相关，一些房地产企业想要与税务部门建立 特殊关系 ，在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本，甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的；其二，希望通过偷税逃税来获取税收利益㊂某些房地产企业隐匿真实账目，也就是做假账㊂除此之外，目前我国的房地产企业在进行纳税筹划方面存在一些矛盾之处㊂第一，税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大㊂房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账㊁费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用；第二，房地产企业涉及税目种类繁多，计税依据也随外部环境而变化㊂如果不能合理的纳税筹划反而可能使筹划方案的结果大打折扣㊂四㊁房地产企业税务筹划建议（一）健全税务筹划规划房地产企业纳税筹划除了考虑降低企业税务成本时，还应完善含相应的税务筹划风险的管理制度，降低涉税风险㊂目前随着我国国税地税的合并，一些不合理的企业涉税行为被遏制，同时，企业的利润降低，多重压力下，企业面临的涉税风险可能会加大，因此，需要采取一些措施降低税务风险㊂首先，企业应根据风险管理部门分析的风险，制订风险应对方案，同时由于房地产的行业特殊性，应随时留意国家宏观经济发展，根据国家宏观政策随时调整筹划方案，降低各种潜在的风险的发生；其次，需要提高企业应对灵活多变经济环境的能力制订的税务管理方案应该具有灵活多样性，准备应急方案做好紧急处理，运用预先制订的风险处理方案来控制风险，随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失㊂㊀㊀㊀（下转第８６页）例如：如果企业的销售产品为自产或外购的机器设备，并向业主提供安装服务，在已经分别核算设备与服务销售额的基础上，对于安装服务可以按照甲供工程的方式选择简易计税，更能够凸显税务筹划的优势；如果企业的销售产品为活动，板房㊁钢结构件等资产物品，并提供建筑安装服务，不属于混合销售行为，则应当分别核算货物与服务的销售额，并适用于不同的税率㊂在合法合规的情况下，充分考虑简易计税与一般计税方式的成本，选择合理的计税方法，满足税务筹划的需求㊂在对小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税的过程中，对于劳务分包业务可以采取差额计算方式，确定增值税税额，有效达到节税的效果㊂例如：甲劳务分包公司承包了乙公司的劳务分包工程项目，项目合同值为１０００万元（包含增值税），其中３００万元（含增值税）的专业作业劳务项目分包给班组组长李某，在该工程项目完工以后，最终结算值为１０００万元（含增值税）㊂在这一背景下，甲公司采取简易计税的方式计算增值税，需要向上游的发包商开具３％的增值税专用发票，而班组长李某到工程劳务所在地按照１％代开增值税发票㊂由于在疫情期间，国家税务总局规定，小规模纳税人代开发票需要按照１％征收率代开增值税发票，因此，甲公司完成该工程项目累计发生的合同成本为５００万元㊂在税务处理过程中，由甲公司全额开票，差额预缴增值税和差额申报增值税，即甲公司在工程劳务所在地税务局差额预缴增值税税款应当为：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３９万元；依据税法规定，纳税主体跨区域（市㊁区）提供建筑服务，需要向服务发生地的税务机关预缴增值税税款，并在当期增值税应纳税额中进行抵减㊂如果有抵减不完的部分，可以结转至下期继续抵减㊂因此，甲公司向当地税务局差额申报增值税时，可以对差额预缴的增值税税款进行抵扣，即：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３８万元㊂也就是说，甲公司在当地税务局进行差额，申报增值税时，可以享受零申报增值税的优惠政策，从而达到税务筹划的目的㊂（四）合理开展增值税筹划在增值税筹划环节，建安企业可以基于 价税分离 的基本原则，即：当企业的项目不含税收入与销项税确定的情况下，项目总支出成本越低，则企业收益越大㊂基于这一原则，对于增值税的筹划应当从控制不含税成本入手，即拆分不含税价格与增值税两个部分；同时，采取 合同控税 的管理理念，以交易合同为税务筹划的重要工具，注意选择合理的承包方式，在事前对材料费用㊁施工费用等进行明确规定㊂例如：在合同签署环节，确定与分包方的结算方式，要求 先开票㊁后付款 ，并在合同中明确分包商应当提供的发票类型㊁发票转移时间㊁企业适用税率等，确保增值税专用发票能够及时进入进项税抵扣环节，减少资金时间成本，也能够达到税务筹划的目的㊂还可合理选择公司制的形式，例如：建筑施工合同对方是行政事业单位，行政事业单位对是否开具多少税率的增值税发票没有具体要求，建议企业成立分公司，或选择简易计税的方法，不仅可节约施工成本，且可以节约开票的成本㊂（五）充分借助税收优惠政策在所得税筹划环境，国家为了促进部分地区行业的发展，颁布了相应的税收政策㊂例如：在‘西部地区鼓励类产业目录“中明确规定，部分设置在西部经济开发区的建安企业，如果企业主营业务内容为规定的产业项目，且企业税收年度主营业务收入占收入总额６０％以上，自２０２０年开始可以享受企业所得税优惠政策，即按照１５％的税率征收所得税㊂建安企业可以充分利用这一政策，通过在西部地区设置分公司等方式，转移部分产业至税收优惠地区，有效控制企业的税务成本㊂五㊁结语综上所述，建安企业在经营与发展过程中，为了尽快适应当前的税收政策环境，合理开展税务筹划工作尤为重要㊂但企业要事先了解税收筹划的难点问题，通过完善内部控制管理制度㊁合理选择计税方法与税目㊁充分利用税收优惠政策等手段，从整体上防范企业税务筹划风险㊁落实税务筹划方案，使得企业经济效益最大化㊂参考文献：［１］韩非．企业税务筹划的风险及规避策略分析［Ｊ］．中国商论，２０１７（３１）：８７－８８．［２］陈燕． 营改增 对建安企业的税务筹划影响分析［Ｊ］．经济视野，２０１９（１）：１００．［３］刘丽．浅谈新形势下建安企业的税务风险管理［Ｊ］．商情，２０１９（２４）：６６－６７．作者简介：章孝媛，安徽省中瑞达税务师事务所有限公司宣城分公司㊂（上接第８４页）㊀㊀此外房地产企业要合理处理各个税种之间的关系，尤其是将最小纳税额与企业最多收益之间进行协调，因为房地产牵涉的税种较多，在进行纳税筹划时应纵观全局，考虑各个税种之间的影响，要清楚地认识到降低税负不等于躲避交税，土地增值税是房地产企业最常用的税种之一，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额㊂在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负㊂（二）完善企业税务筹划环境企业在进行企业文化管理时应加强风险管理文化的宣传，提高加强房地产企业的纳税筹划意识，我国房地产企业虽然逐渐对降低税收负担的意识越来越看重，但企业管理层对税务风险不重视㊂因此，企业要进行税务风险管理，应提高房地产企业全体员工的税务风险管理意识，将税务风险管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战㊂房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度，应以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想㊂（三）培养税务相关人才纳税筹划的工作专业性和复杂性都较高，因此从事纳税筹划的财务人员需要具有较高的专业素质和人文素养，对国家税收相关法律法规较为了解，企业内部要有相应的培训人才的计划，加大公司内部的相关税务人员的培训力度，注重岗位轮换㊁财务人员多岗位任职，全面交流，提高各方面能力，只有专业高素质的税务人次才能帮助企业上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益㊂五㊁结语全球化经济市场环境下，房地产企业若想使纳税筹划方案更加科学合理，需不断关注国家财务政策，深入了解纳税筹划风险，加大财务人员的培训力度，使企业财务部门更能适应市场变化，企业纳税筹划工作能够高效开展㊂参考文献：［１］张丽娟．当前中小学研学旅行课程的实施困境及对策研究［Ｊ］．读天下：综合，２０１９（２）：２２５．［２］孙波．论行政立法后评估制度的完善［Ｊ］．江西社会科学，２０１９，４０（１１）：１５６－１６２．［３］易欢欢．房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析［Ｊ］．财会学习，２０１９（２）．作者简介：王卫宏，衡水恒茂房地产开发有限公司㊂。
浅谈房地产开发企业商品房预售涉税会计处理
８％， ５ 但剩余 的可售建筑面积已经出租或 自用的 ； 取得销售（ 预售 ） 许 可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人 申请注销税务登记但未办理土 地增值税清算手续 的； （ 省 自治区、 直辖市 、 计划单列市 ） 务机关规 税 定的其他情况。 第三 ， 企业所得税。 根据《 房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》国税发［０ ９３ 号 ） （ ２０ １１ 第六条规定 ， 企业通过正式签订
一
施细则》 规定 ： 纳税人转让 土地使用权或者销售不动产 ， 采用预收账 款方式的 ， 其纳税义务时间为收到预收款的 当天。 因此 ， 房地产企业 必须按预售收入计缴营业税 、 城建税 、 教育费附加 、 地方教育费附加 ， 缴纳印花税 ； 第二 ， 土地增值税。土地增值税” “ 的核算不同于“ 营业税
是开发建设周期长 ， 资数 额大。 投 开发 产品要从规划设计开始 ， 经 过可行性研究 、 征地拆迁 、 安置补偿 、 七通一平 、 建筑安装 、 配套工 程 、 化环卫 工程 等几 个开发阶段 ， 绿 少则一年 ， 则数 年才能全部 多
完成。 第五是经营风险大。 开发产品单位价值高 ， 建设周期长 、 负债 经营程度高 、 不确定因素多 ， 一旦决 策失误 ， 销路不畅 ， 将造成大量
开发 。 房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业 ， 它既是
房地产产品的生产者 ， 又是房地产商品的经营者 。 房地产企业所主
要从事的业务有 ： 土地的开发与经营 ， 涵盖企业将有偿 获得 的土地
定的应税收入 ， 不论其会计 上如何处理 ， 也不论其业 务金额的大小 ， 律按税法规定计征税款。 房地产开发企业商品房预售收入涉及如 下税种 ： ， 第一 营业税金及附加。中华人 民共和 国营业税暂行条例实 《
探究房地产评估中的涉税问题
探究房地产评估中的涉税问题发布时间：2022-04-08T08:18:11.862Z 来源：《建筑科技》2022年1月上作者：刘倍君[导读] 本文主要对房地产评估过程的涉税问题进行探究，首先对房地产评估的意义进行探讨，而后在论述房地产评估涉税问题相关内容的同时，对涉税房地产评估的完善思路进行深入探讨。
希望在本文的论述后，可以给相关的工作人员提供一定的参考。
广西方略土地房地产评估有限公司刘倍君 530000摘要：本文主要对房地产评估过程的涉税问题进行探究，首先对房地产评估的意义进行探讨，而后在论述房地产评估涉税问题相关内容的同时，对涉税房地产评估的完善思路进行深入探讨。
希望在本文的论述后，可以给相关的工作人员提供一定的参考。
关键词：房地产评估；涉税问题；建议分析0引言房地产评估涉税问题是企业非常值得关注的一个问题，因为在各项工作中做好涉税问题的科学控制，对提高房地产评估工作开展有着很重要的帮助。
因此在该项工作开展阶段，需要按照房地产评估的需求，对涉税问题进行综合分析，从而构建出更为科学有效的处理方法。
1房地产评估研究意义最近几年随着我国房地产不断发展，房地产企业数据量也越来越多，对于房地产企业而言，企业账目的固定资产价值也在不断的增加，大多数资产评估师和评估机构对房地产增值部分的处理存在着试图规避这一问题的现象。
但是对房地产评估时，是由资产评估师和评估机构执行的，面对房地产本身存在的增值情况，可能会采用规避策略，并在评估报告中表明清楚，即本资产评估报告没有对增减值所引起的税负问题加以考虑，而这一部分，需要委托方依照国家规定加以分析。
若出现以上字样，便可知评估师没有实际地分析税负问题。
针对现状问题，需要从评估理论与实际角度进行分析，在房地产评估工作开展时需要对企业价值进行全面的评估。
同时对房地产增值带来的税负影响这一问题进行详细分析，从而能够提升房地产评估的水平，推进企业的不断发展。
2房地产评估中的涉税问题就当前而言，在房地产评估工作开展的阶段中涉及到的税收问题是比较多的，以下对常见的涉税问题进行详细分析。
房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理
房地产企业售房赠送汽车、家电及家具的财税账务处理在房地产企业销售过程之中，经常会出现一些促销手段，违约和代收有线电视开户费、管道煤气开户费等费用的现象。
针对以上促销、收付违约金和代收各类费用如何进行税务处理，是涉及到房地产企业的税收安全问题。
本文主要针对以上涉税问题进行详细分析。
一、房地产企业代收“基础设施建设费”的“业财税法融合”控税之策(一)代收“基础设施建设费”的业务模式1、“基础设施建设费用”的财税界定根据《企业产品成本核算制度(试行)》(财会〔2013〕17号)第二十六条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，所谓的“基础设施建设费”是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
2、代收“基础设施建设费”的业务模式房地产企业在销售过程中，往往发生代收“基础设施建设费”的业务模式有如下两种：代收业务模式一：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用一起计入房价开具发票给购买者。
代收业务模式二：房地产企业与客户签订的售房合同时，房价里不含有为有线电视台、煤气公司、热力公司等第三方代收的有线电视开户费、管道煤气开户费等费用，即房地产企业向购房者直接收取的以上代收的基础设施建设费用单独与房价分开收取不计入房价，由第三方开具发票给购买者。
(二)代收“基础设施建设费”的法务处理：选择代收业务模式一而不能选择业务模式二企业经营过程中的业务模式必须与法律、法规相关规定相匹配，否则是违法行为，有法律风险。
因此，以上所谈到的代收“基础设施费用”的两种业务模式。
房地产企业必须选择业务模式一而不应该选择业务模式二。
（最全整理）房地产企业售楼处与样板间的涉税问题
（最全整理）房地产企业售楼处与样板间的涉税问题前⾔现实中，售楼处与样板间有这样⼏种形式：⼀、利⽤企业开发产品作为售楼处和样板间；⼆、利⽤企业建造的配套设施作为售楼处和样板间；三、⼩区内搭建的临时设施；四、⼩区外租赁或者建造的；⼀、利⽤企业开发产品作为售楼处和样板间涉税分析：1、硬装所承担的成本将来随房⼀起销售的，计⼊到“开发成本——建筑安装成本”中，可以在企业所得税前扣除，也可以作为⼟地增值税的扣除项⽬，且可以作为计算加计扣除的基数；《国税发〔2006〕187号》第四条第（四）款：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。
2、硬装所承担的成本不随房销售将来要拆除的或者难以判断是否要随房销售的，计⼊到“开发成本——开发间接费⽤”中，可以在企业所得税前扣除，理论上难以作为⼟地增值税的扣除项⽬。
3、精装修时所购买的家电、家具、⽇⽤品等⽇常⽀出的会计处理和税务处理：会计和企业所得税上可以计⼊到销售费⽤中，即使有单项资产⾦额⽐较⼤的。
此处，税务的处理⽅式可以考虑依据会计的处理⽅式。
《企业会计准则第4号-固定资产准则》：第三条固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（⼀）为⽣产商品、提供劳务、出租或经营管理⽽持有的；（⼆）使⽤寿命超过⼀个会计年度。
第⼗五条企业应当根据固定资产的性质和使⽤情况，合理确定固定资产的使⽤寿命和预计净残值.《财税[2018]54号》第⼀条：企业在2018年1⽉1⽇⾄2020年12⽉31⽇期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许⼀次性计⼊当期成本费⽤在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
在⼟地增值税上，主要有两种⽅式：不少省市这样规定：以总收⼊减去这些家电、家具、⽇⽤品等的购买价作为计算⼟地增值税的收⼊，类似于“净”收⼊：不认可其作为收⼊，也不认可其作为扣除项⽬。
也有省市这样规定：家电、家具、⽇⽤品等可以作为扣除项⽬，但是不作为计算加计扣除的基数。
房地产合作开发涉税业务例解
一
些 具体 问题 规 定的通 知 》（ 财税 字 ［９３ １９ ］ ０ ）第一条暂免征收土地增值税的规 ４ ８号 定。 ”合 营企 业 从事 房地 产 开 发 ，故 甲方 投 入 土地 需 缴纳 土地 增值 税 。与此 同 时 ， 营 合 企业销售所开发房屋， 按规定计算也应缴纳 土地 增 值税 。 对 于企 业所 得税 ， 甲方 在投 入 士地 时 ， 应 将其 分解为 销售有 关非 货 币性 资产和 投资 两 项 经济 业务 进行 所得税 处理 ， 并计 算确认 资产转 让 所得 或损 失 。 甲方 投 出土地 使用权 转 让所 得 占当年应纳 税所得 额 的 比例如 超过 ５ ％ ，可 从投 资交 易 发生年 度起 ，按 ５ 纳 ０ 税 年度 均 摊 至各年 度 的应 纳 税 所得额 。 此 外 ，“ 一类 模 式 ”下 合企 业 对契 第 税 的处理相对来说是 比较简单的，在实践 中， 只有合营企业本身接受投入的土地就按 规定缴纳契税， 对于投资各方则无需缴纳契
×５ １ ２ ４ ５ 元 。 ％＝ ２ ９ ． 万
（ ）企业 所得 税 ：ａ项 日利 润 ８０ｏ ６ ． ００
２ｏ０ ０ｏ ｌ ０ ０一 ｌ ０ ０ １ ２ ４． ０ｏ ０ ｏ ２ ９ ５＝ ２ ７ ５ ７０ ．
５ 万元 ｂ 企 业所 得税 ２７５３× ３ ． ７０ ． ２％＝６２ ． ９６
例 ２ ：承例 ｌ 甲、乙方 合作 协议 分配 ， 条款 改 为 甲方 固定分 配利 润 １００ ５ｏ 万元 ， 剩 余 利润 全部 归 乙方 。 分 析过 程如 下 ： 对 甲企业 来说 ，其 应缴 纳 的 营业 税 应 按照 下述 规 定进行 核 算 ：投 入土地 时 ： （（０ １ｏ０—５０ ） × ５ ＝２ ０ ） ００ ％ ５ 万元 ，根据 财 税［０ ３第 １ ２ ０ １ ６号文 第三 条第 二 十款 的规 定 ， 单位销 售或转让 其购 置的 动产或 受让 的土 地 使 用权 ， 以全 部收 入减 去不 动产 或土地 使 用 权 的购置 或受 让原 价后 的余额 为 营业额 ； 分 回 固定 利润 ０ 。 而城 建税 应为 ２０×７ ５ ％一１ ．万 元 ， ７５ 教
房地产11个主要产税目
房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。
1、营业税⑴税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
⑵特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（《营业税暂行条例实施细则》第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
但转让该项股权，应按本税目征税。
2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑶纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
⑷抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
房地产合作开发的涉税业务探讨
着 明确的限制。 最高人 民法院 《 关于审
理 涉及 国有土地 使 用权合 同纠纷案件
方 提 供全 部或 部分 资 金 ， 以甲方 名义
进行房地产项目开发建 设。甲方为房地 产 开发 企业 ， 通过 出让或 协议 方 式取
适 用法律 问题 的解 释 中》 明确指出， 房
地 产合 作开发 的一方必须 是具 有房地 产开发经营资质的企业， 否则合作开发 合 同就 应当认定为无效合 同。 房地产 合 作开发 中涉及 的主要 问 题 是 合 作 方 资 金 的 投 入 、风 险 的承 担、 收益 的分 配等。根据 目前 市场经 济
行为 ， 应按 “ 售不动产 ” 目缴纳营 销 税 业税。双方分别缴税 时， 其营业额 也应
屋 建成销售后 ， 甲方不承担 风 险， 仅收 取 固定收益 的回报 或按销 售收入 的一
定 比例提 成： ２双 方签订借款合 同， 以约定视 ． 可
由税务机 关按 《 实施细则 》 第十五条的
得 了国有土 地使 用 权 ， 无 资金 开发 但 建 设， 而乙方 拥有闲置ห้องสมุดไป่ตู้资金， 乙方投 入
一
方。 在这一合 作过程 中， 乙方是以建筑
物为代价 换得 若 干年 的土地使 用权 ， 甲方是以 出租 土地使 用权 为代 价换取 建筑物。甲方发生了出租土地使用权的 行 为， 按 “ 应 服务业一 一租 赁业 ” 目 税 缴纳营业税 ； 乙方发 生了销售不动产的
项 目利润情况给予乙方浮动利息 ； 也可
以约定给予乙方固定利息。
当理由的 ， 主管税务机关有权按下列顺
有 闲置资 金、必要 的房地 产 开发资 质
和人 员。
不 同合作 方式下 营业税 业务 的探讨
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，以避免不必要的税务风险，保障企业的发展和稳定。
本文将从房地产企业税务筹划的风险成因和解决对策两个方面进行浅析。
1. 不熟悉税法政策。
房地产企业管理层或财务人员对税法政策了解不够充分，导致在税务筹划中存在盲区和疏漏，容易受到税务风险的影响。
2. 财务会计不规范。
房地产企业在日常财务会计工作中存在不规范的现象，如账目混淆、账目不真实等，影响了税务筹划的合理性和有效性。
3. 涉税业务复杂多样。
房地产企业的经营范围较广，涉及的税务问题复杂多样，对税务筹划带来了挑战和困难。
4. 涉及税收政策调整。
随着国家税收政策的不断调整和变化，房地产企业需要及时了解最新政策，以避免因政策调整而产生的税务风险。
3. 建立健全税务筹划制度。
房地产企业应建立健全的税务筹划制度，规范税务筹划流程，做到有章可循，确保税务筹划的安全和有效性。
4. 团队合作，专业协助。
房地产企业应建立专业的税务筹划团队，充分发挥各个部门的作用，互相协作，共同解决税务筹划中的风险问题。
5. 合规合法经营。
房地产企业应始终坚持合规合法经营原则，严格按照法律法规和税收政策进行经营活动，避免因不合规不合法而产生的税务风险。
6. 积极主动应对。
房地产企业应积极主动地应对税务风险，及时发现和解决问题，防患于未然。
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，并采取有效对策加以解决，以保障企业税务筹划的顺利进行，促进企业的健康发展。
【注：字数未达2000，请审核后再补充】。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题
地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题深入探讨地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题引言：地方城投公司接管房地产企业是一种常见的行业现象，尤其在中国这样的发展中国家中。
尽管这种行为可以帮助防止房地产泡沫、提升城市治理和推动经济发展，但在实际操作过程中，常常会涉及到各种复杂的税务问题。
本文将围绕地方城投公司接管房地产企业过程中的涉税问题展开分析和讨论。
一、地方城投公司接管房地产企业的背景和动机1. 背景：随着中国经济的快速发展，房地产市场成为了经济增长的重要驱动力。
然而，由于一些房地产企业在市场竞争中失利或因管理不善而陷入困境，地方政府往往需要采取措施来维护市场秩序和保障投资者的利益。
2. 动机：地方政府通过成立城投公司接管房地产企业，旨在稳定房地产市场、保障项目的完成以及促进经济的可持续发展。
在这个过程中，处理好税务问题是非常关键的。
二、地方城投公司接管房地产企业过程中的涉税问题1. 资产重组和转让：当地方城投公司接管房地产企业时，首先需要进行资产的重组和转让。
在涉及到土地、房产等大宗资产的转让过程中，需要严格遵守国家税法，并履行相关的税务申报和纳税义务。
2. 企业税收优惠政策的适用：为了引导和促进地方城投公司接管房地产企业，地方政府往往会出台相应的税收优惠政策。
在接管过程中，地方城投公司应当准确把握这些优惠政策的适用范围和条件，并及时向税务部门进行申报。
3. 资金筹集和投资方案：地方城投公司接管房地产企业时，常常需要筹集大量的资金，并制定合理的投资方案。
这些资金的筹集和投资活动也会涉及到税收问题，如企业所得税、印花税等。
地方城投公司应当根据相关税法规定，合理安排资金运作，确保合规纳税。
4. 涉外交易和跨境税务合规：地方城投公司接管房地产企业的过程中，可能会涉及到涉外交易和跨境税务合规的问题。
在处理这些问题时，地方城投公司应当了解并遵守国际税收合作的相关原则和规定，确保在合法合规的前提下进行活动。
房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23
• 8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项 目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
• 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借 入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利 息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发 生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完 工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期 损益。
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设 工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。
• A商品房：2000×1200÷2200＝1090 • B商品房：2000×1000÷2200＝910 • 房屋开发成本核算表一.doc • 房屋开发成本明细分类账之二.doc
24
• 四、开发间接费用的10大内容 • 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目
施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的 各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发 而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品 所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品 成本。 • 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发 产品成本。
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析
房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析目录一、增值税视同销售处理方式二、企业所得税视同销售处理方式三、个人所得税视同销售处理方式四、土地增值税视同销售处理方式笔者按：营改增后，关于房地产开发企业“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法范围上存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式:增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上并没有做相应销售处理;企业所得税和个人所得税上的视同销售，代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了；土地增值税的视同销售，是指回迁安置房等销售收入及拆迁补偿款的确认，房地产开发企业若提供安置房给回迁户，安置房视同销售处理，土地返还款中明确约定用于安置房建设的部分，实质上是政府支付的购买安置房的购房款，应当确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。
实际操作中，该部分返还款通常远远低于房屋的市场销售价格，因此在进行税务处理时，根据国税函[2010]220号文的相关规定，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等，市场销售价格也就是“视同销售”的价格；一般来讲税法上“视同销售”内容包括：①将货物交付他人代销;②销售代销货物;③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;④将自产、委托加工的货物用于非应税项目;⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;⑥将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者;⑦将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
一、增值税视同销售处理方式根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10 日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15 日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
（二）施工阶段在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。
房地产企业应在取得施工证当月起，缴纳环保税。
（三）预售阶段房地产企业在预售前需，取得商品房预售许可证，同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。
预售许可证办理完毕后，财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续，并按期申报缴纳土地增值税。
CPA税法 沈阳房地产企业涉及税种及税率
沈阳房地产开发商涉及的税种及计算 Name ： Lavender沈阳房地产开发商涉及的税种及计算一、营业税1.税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
2.计算公式：应纳税额 = 营业额×税率3.案例分析案例1：沈阳某房地产企业销售一套房产收入为100万元，计算开发商应缴纳的营业税税额。
案例1解析：应缴纳营业税税额 = 100×5% = 5（万元）二、城市建设维护税1.税率城市建设维护税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。
税率分别为7%、5%、1%。
不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
企业在郊区的税率为1%,在城镇的5%,在市区的为7%。
2.计算公式: 应纳税额 = 营业税税额×税率。
3.案例分析案例2：沈阳市内某房地产企业沈销售一套房产收入为100万元，计算该企业应缴纳的城市维护建设税税额。
案例2解析：应缴纳营业税税额 = 100×5% = 5（万元）应缴纳城市维护建设税税额 = 5×7% = 3,500（元）三、土地增值税1.税率土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。
2.计算公式：应纳税额 = ∑（每级距的土地增值额×适用税率）3.具体计算方法：（1）增值额未超过扣除项目金额50%时,计算公式为：土地增值税税额 = 增值额×30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为：土地增值税税额 = 增值额×40% - 扣除项目金额×5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为：土地增值税税额 = 增值额×50% - 扣除项目金额×15%（4）增值额超过扣除项目金额200%，计算公式为：土地增值税税额 = 增值额×60% - 扣除项目金额×35%4.案例分析案例3：沈阳某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。
房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理
房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率计算预计毛利额，纳税调整计入当期应纳税所得额，这个想必许多房地产税务从业人员都非常清楚；但是很容易忽视的一点是，房地产项目“完工”后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。
一、房地产项目未完工前的涉税调整房地产开发企业的开发产品种类较多、周期较长且销售方式多样，稍有疏忽，在销售收入的确认上就容易引发税务风险。
针对房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率进行纳税调整，一方面需要地产企业财务人员把握好税收政策对收入确认时点的具体要求，准确区分不同销售方式下的纳税义务发生时间；另一方面确认适用的预计毛利率。
（一）不同销售方式下的纳税义务发生时间根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
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第四讲 土地受让合同
• 案例1中,税务局依据财税[2006]186号文件,合同未注明具体交付日期 的,土地使用税以签订合同之日起计算.因此,合同签订时,土地的交付日 期应明确,对于不能按时交付土地的情况,约定不视同违约,要约定以实 际取得土地和变更合同为准,尤其涉及拆迁土地,必须注意此点. • 案例2中,水面部分应单独设立渔业养殖公司,以取得免征土地使用税的 优惠政策.直接用于农林牧的土地,免土地使用税. • 考试再好是技术,养鱼是艺术; • 高管做艺术,岗位不可替代; • 没有查不出来的假账:投入与产出、材料与产品、包装箱与销量、工资、 老板增资的资金来源等 • 异地拿项目，要先签框架协议，在最短时间内注册具有独立法人资格 的项目，由项目公司与政府签订土地出让合同，不能由在外地的公司 直接签订合同，否则会有很多麻烦。 • 整体受让，分别定价：土地、房价定低，维护费租金化
第六讲 租赁合同
• 项目公司成立分公司-经营管理公司，与业主签订委托合同，固定回 报80万/年。高出部分作为手续费，低于部分作为违约金，同时由分 公司与承租方签订经营管理合同。 • 这样一种架构： • 首先避免了经营管理公司亏损不能弥补的问题。 • 二是违约金可以税前扣除，并且购买方的房租收入也部分转化成了违 约金收入，降低了税负。 • 三是签订的经营管理合同可以转化一部分房租收入。 • 四是总公司的房产分公司直接对外出租。 • 五、案例：福建泉州一地产商，一地产对外出租，租给某上市公司， 合同签订前三年的租金3000万在第三年末支付，以后每年1000万， 每年支付。合同照此签订。此后，要求对方先支付，对方要求33%利 息，签订补充协议。收回钱借给关联方。
第三讲 收购合同
• 收购合同签订前，必须做如下工作：
• 1、委托水平较高的事务所进行审计，弄清资产、负债、净资产情况； • 2、聘请税务师对收购前的纳税情况进行审查，清税；（案例：广东 某老板将股权卖掉，马上去了国外，税务检查发现偷税漏税，买方老 板补税2亿，判刑4年）； • 3、对收购年度前亏损由主管税务机关出具确认书； • 4、向个人收购股权，转让方应交纳的个人所得税，应由受让方代扣 代缴，应写入合同。案例：先分配，再转让，避免重复缴税； • 5、由税务师对合同的涉• • • • • • • • • • 该合同涉税分析: 1、3000万租金提前收回，需要交房产税12%，营业税5%，企业所得税25%， 共计42%; 2、支付的33%利息1000万元，纳税调增； 3、款项借给关联方需要交利息的企业所得税； 4、承租方收到利息缴5%营业税。 结果:3000万所剩无几 修改：由需要款的关联方直接与上市公司签订6%的借款合同，利息差额部分， 修改租赁合同，降低租金。以上问题都得到解决，且降低了、也延迟了各种 税收额度。 六、租赁合同的转化： 租赁合同转化为仓储合同 代销合同转化为租赁柜台，不缴增值税 大商场的运作：租赁重复缴税，增值税、营业税、房产税，其实营业税房产 税也来自于增值部分。改为委托代销合同。资源整合，品牌。 免租期合同的签订方法、发票的开具地点、税前费用的换算。
第七讲 建筑工程承包
工程承包的内容：土建、装修、设备安装、其他工程作业 一、土建：包工包料、甲供材料 转移订价： 1、包工包料：在合同中注明，按付款取得发票、开票地。质保金也必须取得发 票，质保金是款已付，对方又交回，作为质保金。所得税回注册地交。有些 地方税务局要求施工单位在施工地点预交所得税。遇到这种情况，要顶，问 他要依据，要文件。包工头、施工单位的个人所得税，税总是默认的，可以 回原地抵免。国税函[2001]505号 2、甲供材：不含设备。土建业务甲供材施工材料要交营业税，因此预算时要含 甲供材料测算营业税。工程承包款，不含甲供材，但是含甲供材的营业税。 如果甲供材料1000万元。地产公司甲方做， 借：开发成本-施工成本-材料1000 贷：工程物资1000
第五讲 融资
• 1、关联借款，一定要收取利息，否则有被纳税调 整的风险(“不能重复缴税” 是句空话) • 2、税负不同时，可少交所得税 • 3、统借统还，不征营业税（记帐依据：借款复印件、委托
贷款协议、收据，不需要发票）财税2007
• 4、避免重复交营业税：付款委托（减少环节）、合同 • 5、借款变增资，还款减资，可以不涉税 • 6、商业信用（预付款），不缴税，但必须有合同和真实交
第二讲 投资合同
• 三、出资方式的选择： • 1、任何东西都可以出资，要变通：
劳务可以出资吗？先用现金出资，再以薪金的形式发给他； 房屋使用权可以出资吗？先用现金出资，再用现金租房子；
• 2、现金出资：首次注资30%现金，增资时无限制。 • 3、存货出资：分期出资，先用现金出资，办好税务登记 和一般纳税人后，用存货出资，可以抵进项税。 • 4、房屋、土地出资：先借钱设立全资公司，再合资，减 少现金投入。
第二讲 投资合同
• 4、境外股东不可以法人身份与境内股东合 资设立公司：境外投资者个人从所投资企 业取得的利润分配暂免缴纳企业所得税。 但是法人取得的投资收益，10%预提所得 税。
• 注：国税发[2008]115号，评估增值的个人所得税；财税[2003]158号， 个人消费品、个人借款的个人所得税。
• 合同是决策的载体，税收筹划决策必须体现在合同中：因
• 此，本讲座以房地产相关合同为主线，论述房地产企业的投资、经营中决策的涉税问 题 案例：A公司房产100万元租赁给B公司，B公司120万元转租C公司。 A公司按100万元缴营业税、房产税；B公司按120万元缴营业税、房产税。 改变一下：A公司委托B公司100万元租给C公司，付B公司20万元中介费： A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税；B公司按20万元缴营业税。 再改变一下：C公司委托B公司100万元承租A公司房产，付20万元中介费给B公司。 故事：美国兰德公司如何名扬天下
•
税率。那末母公司的实际税负会超过51%: 33%+18%+纳税调整
• 3、国内个人不得以自然人身份与其他股东出资设立公司 案例：甲乙丙三人共同出资1000万元设立一公司。经过多年经营，净资产达到8000
万元。为了不缴个人所得税，坚持不分配。可是有一天，甲看中了一个项目，需要钱， 没办法需要分配。每个人都要交20%个人所得税。 改变一下：甲与自己的妻子注册成立一个公司，由这个公司向上述公司投资，分配计入 该公司，不需要缴个人所得税和企业所得税。设立一个自己100%控股的公司，做钱包 用。
第二讲 投资合同
• 若张先生、李先生设立公司时目的明确，就是为了转让土地，并不准备开发，那末应 该以自然人身份直接设立乙公司，转让股权时就不需要缴纳1000万元的企业所得税。 (6000-2000=)4000*20%=800万，少交800万元------筹划要事先做
• 2、股权结构的选择 • 案例：母公司在浦西，33%税率；子公司在浦东，15%税率；孙公司在各地，33%
第六讲 租赁合同
• 一、整体出租，分别订价：房租、场地使用费、设备使用费 合同把 关，涉税条款把关 • 二、商铺出租：税负很高，怎么办？ • 成立经营管理公司：经营管理费，不缴房产税、营业税，提供管理服 务：保安、物业、信息。款项不可代收（视为价外费用），合同分别 签订。降低房租收入。 • 应付工资转其他应付款，也不能税前扣除，应该附原始凭证，扣个人 所得税。 • 延期付款利息，签借款合同，转入其他应付款，不缴增值税，交营业 税。 • 案例：地板砖的增值税：原材料黄土财税[1994]004号6%,自采的可以， 与农民签劳动合同
第四讲 土地受让合同
• 案例1：江苏宿县某开发公司受让政府一块 土地,面积1800亩,合同约定*年*月政府将拆 迁完成,将土地交付开发公司.结果政府在约 定时间内只将100亩土地交付,其余土地尚未 拆迁完毕.税务检查要求其按1800亩缴纳土 地使用税. • 案例2:某公司购置土地3000亩进行高尔夫 球场开发,中间有一大块水面600亩.
• 1、合同中注明，转让前的纳税义务由转让人承担:都要注销了，怎么 承担？ • 2、土地增值收益的所得税由转让方承担，怎么承担：从股价中扣除 （股权成本与土地成本、股权转让所得与土地增值所得） • 3、未弥补亏损3520万元抵税额，并入股价中：经过税务机关审核了 吗？出具书面确认文件 • 结果：修改合同，减少付款8000万元
第一讲 招商引资合同
• • • • 合同中不能涉及税收优惠 1、税法明确的优惠不用写 2、与税法抵触的优惠，税务机关不会履行 3、应将税收优惠转化为财政扶持，在合同 中注明，如：凭完税凭证复印件，金额按###公式计算，约定
具体的日期和财政局###处办理财政补贴手续。 • 注：1、财政扶持款需要缴纳企业所得税，若免税必须有财税字文件 列举； 2、财政扶持分期缴税有前提：文件明确用途（国税函【2009】 018号），根据用途情况可以分期计入所得额（文件依据细则第九条： 权责发生制原则）。关注：财税[2009]87号 ，国税发[2008]151号
• 案例：张先生出资1600万，李先生出资400万设立甲公司，甲公司出 资2000万元设立100%控股乙公司。乙公司净资产2000万元，资产 2000万元（土地），无负债。甲公司将乙公司6000万元，卖给丙公 司。 • 甲公司企业所得税：（6000-2000）*25%=1000万元 • 张先生、李先生个人所得税(5000-2000=)3000*20%=600万元 • 合计：1600万元 • 税负：1600/4000=40%
财税【2008】175号文：用房屋、土地成立全资子公司，免契税。
• 5、免税进口设备投资：未过监管期（5年）怎么办？先委 托加工或分立后再增资、股权转让。
第三讲 收购合同
• 案例：江苏某供电局三产公司，因行业整 顿，需要注销。下属一房地产公司转让给 北京一房地产开发公司。转让合同存在诸 多问题，主要问题如下：
第六讲 租赁合同
• • • • • • • 三、避免重复征税 甲租给乙100，乙租给丙120 乙介绍甲租给丙100，取得丙付的20的中介费 四、售后返租：促销、融资 A:三间商铺，1000万卖出，每年80万租回。5年。税收由地产商承担。 成立一个经营管理公司对外出租。 经营管理公司按20万出租，巨额亏损；房地产公司巨额利润，土地增 值税、所得税。地产公司剩余房产也由经营公司对外出租，税务局核 定地产公司关联收益，纳税调整。 • B:发票开760万，扣下3年房租，不行。按1000万缴税（国税函 [2008]576号） • 两个方案都不行。