济南市某地块市场分析报告
济南市某地块市场分析报告(doc 28页)
济南市某地块市场分析报告(doc 28页)更多企业学院：《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料《中层管理学院》46套讲座+6020份资料《国学智慧、易经》46套讲座《人力资源学院》56套讲座+27123份资料《各阶段员工培训学院》77套讲座+ 324份资料《员工管理企业学院》67套讲座+ 8720份资料《工厂生产管理学院》52套讲座+ 13920份资料《财务管理学院》53套讲座+ 17945份资料《销售经理学院》56套讲座+ 14350份资料《销售人员培训学院》72套讲座+ 4879份资料济南市西营镇地块市场分析报告2005年5月18日目录一、环境篇（1）区域概况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）未来走势及供应量（3）个案调查分析（4）市场结论三、产品篇（1）项目位置（2）项目SWOT分析（3）项目产品定位（4）产品建议环境篇一、西营概况西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。
距济南市区35公里，约30分钟车程。
二、自然环境西营镇生态环境优美。
山山有绿树，沟沟有清泉。
全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。
林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。
素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。
三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。
山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。
境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。
济南市华山项目市场定位报告
济南市华山项目市场定位报告一、地块分析1、地块概况地块位于济南市北端，属历城区辖管，位于华山西面，原址为王保庄地区，系农业用地及部分民宅。
地块东临华山，西临将军东广场，北望济青高速公路，南接开元路，一期开发用地共占地300亩，现为农民住宅，尚未动迁，计划开发总量达建面15万平方米。
2、区域环境概况从地理位置而言，该地块位于整个济南东北端，远离中心城区。
尤其铁路线横贯市区东西，受交通条件阻隔，中心城区的幅射作用明显受阻，加之北部地区为黄台工厂区，因而环境面貌，人文基础、配套条件相当薄弱。
地块位于华山西面，华山周边为平原地形，现多用作农耕用地，而华山系一座平地突兀而起的孤山，山体相对较小，但姿态挺拔，目前与山脚下的道观——“华阳宫”构成目前华山风景区的主要景观。
尽管华山历史上渊源悠久，但目前而言，人文景观挖掘、开发力度明显不足。
无论与市中心大明泉、趵突泉，还是南区千佛山其它风景区相比，无论知名度、成熟度均有明显差距，因而就目前而言，华山风景区景观资源相当有限，对物业价格支撑作用有限。
据悉市政府已经将大力发展华山风景，兴建“华山现代城”计划列入政府规划之一，此项工程预计将斥资5亿，项目实施后将有效抬升整个北部板块的土地价值。
近些年来，济南市政建设主要围绕道路工程成为政府主抓落实的工作，道路系统基本形成了“三环九射”“九纵九横”道路系统。
目前通往该区城道路主要有将军路——二环东路一线及历山北路一线且尚无公交系统入驻。
据悉顺河高架将北延至绕城高速公路，以及历山北路拓宽工程，此举将大大加强其与市核心区直接联系。
3、环境优劣势分析优势：1）地处华山风景区，除现有自然、人文景观外，城市规划中将投入巨资，引入配套，兴建华山现代城。
1）原地块为农耕用地及民居，土地平整动迁快速，易于规划。
2）华山西侧将开发一人工瀑布，地块东边可直接观景。
3）区域近邻高速公路，联外交通便利。
4）由历山路及将军路可直达市区，车程在30分钟内，另外规划中顺河高架北延及历山北路拓宽工程将利于与市区联系。
济南经九路3号项目地块考察报告(doc 56页)
济南经九路3号项目市场调查分析报告一、济南基本概况:济南市又称泉城，是中国山东省省会及最大城市，山东省政治、文化、教育中心，华东五大城市之一，中国历史文化名城，也是国家批准的十五个副省级城市之一。
济南拥有2700多年的历史，是中华文明的重要发祥地之一，是龙山文化的发祥地。
因境内有“七十二名泉”故被称为“泉城”，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉。
环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。
继济南全运会取得圆满成功后，2013年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2015年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。
面积：8227平方公里人口：681.4万（2011年）二、济南经济发展状况1、济南经济发展概述自清朝后期，济南便产生了资本主义的萌芽。
济南是中国近代史上第一个自开商埠（1904年），主动进行资本主义化的城市。
著名的瑞蚨祥就发祥于此。
20世纪初由德国修建的胶济铁路和津浦铁路交汇与此，更促进了济南的繁荣。
近年来，济南在机械纺织、钢铁、化工、轻工、食品、建材等优势工业的基础上，根据国家产业政策，适时地把机（高性能、高附加值机械产品和冶金产品）、车（先进的重型汽车、改装车、摩托车）、电（新型电子产品和高档家用电器）、化（现代生物医药化工、精细化工和化纤）作为四大主导产业发展，提高了全市工业经济运行质量和效益。
济南还大力实施名牌产品战略，不断扩大名优产品生产规模，积极参与国内外市场竞争。
以轻骑牌摩托车、大型压力机、数控机床、高档改装车为代表的车机产品，以小鸭牌洗衣机为代表的家电产品，以将军牌卷烟、金钟牌电子衡器、元首牌针织品、双利达牌箱包为代表的轻工产品，均在国内市场占有很大份额。
其中小鸭牌全自动滚筒洗衣机、轻骑牌系列摩托车已是中国家喻户晓的名牌，远销海外30多个国家和地区。
济南奥体新城项目地块环境及住宅市场分析报告14
燕山新区居住区土地开发前期策划（奥体新都综合居住区）2006年3月目录1、项目地块开发背景2、地块基本情况3、项目地块开发环境分析3.1项目地块环境条件3.2项目地块的优劣分析（SWOT分析）4、住宅市场分析与研究4.1济南市房地产市场现状及发展趋势4.2 济南市房地产消费需求特征分析4.3 济南东部房地产供给现状及未来发展方向5、奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）燕山新区居住区土地开发前期策划1、土地开发背景根据《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，济南主城区以向东发展为主。
未来五年，济南主城区将投资新建两个新区，即燕山新区和腊山新区。
其中燕山新区，以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。
新区的开发建设，应该通过城市经济的两大支柱--产业和居住的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。
新区的建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。
其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策划的基础之上。
2、土地基本情况本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育东路，北至经十路绿化带，东、南至城市用地范围线，规划总用地面积约为2400多亩。
具体用地范围见下图：3、土地开发环境分析3.1、项目地块环境条件A 交通条件方面济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网，包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长13公里；南北向六条道路包括整治二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道网。
济南市产业用地市场交易深度分析报告
济南市产业用地市场交易深度分析报告2011-2019年济南市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年济南市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，济南市共成交产业用地2839宗。
成交面积达到131329.73亩，排在全国第46位，山东省内第6位。
其中以土地出让形式成交的有2211宗，成交面积116057.66亩，占比88.37%。
2019年，济南市共成交产业用地571宗。
成交面积25483.35亩，排在全国第15位，山东省内第5位，成交面积同比增长27.61%。
其中以土地出让形式成交的有381宗，成交面积21964.17亩，占比86.19%。
图表2011-2019年济南市产业用地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，济南市产业用地交易以工矿仓储用地为主。
2019年，济南市工矿仓储用地成交面积为17097.74亩，占比80.37%，商服用地成交面积为4176.88亩，占比19.63%。
图表2011-2019年济南市产业用地交易结构走势2015年，济南市第二产业增加值2307亿元，占GDP的比重达到37.82%，占比排在全国第263位。
第三产业增加值3487.84亿元，占GDP的比重达到57.18%，占比排在全国第22位。
目前济南市第三产业占比高于第二产业，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。
图表2016年济南市三产占GDP的比重二2011-2019年济南市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，济南市产业用地交易3410宗中，有3016宗来源为新增建设用地，占比为88.45%。
2011-2019年，济南市产业新增建设用地交易面积达到144476.15亩，占比达到92.13%。
占比排在全国第28位，山东省第1位。
近几年来济南市建设用地供应比较充足。
2016年新增建设用地成交面积占比达到95%。
为近几年来的最高水平。
图表2011-2019年济南市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，济南市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到26103.85亩，占比为16.65%，其余归属下属区县。
济南地块项目可行性研究报告
济南地块项目可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加快以及居民生活水平的提高，济南市的房地产市场需求日益增长。
在这种背景下，开发商们纷纷投入到地产项目的规划与建设中。
本次报告对济南市某地块项目进行可行性研究，为相关开发商提供决策支持。
二、项目概况本项目选址位于济南市市中心某高端商业区域，地块面积约为100亩，规划建设综合性商业综合体项目。
项目总投资约为10亿人民币，预计建设周期为3年。
三、市场分析1. 项目地段优越，周边商业设施齐全，人流密集。
具备较好的商业开发潜力。
2. 根据市场调研数据显示，济南市高端商业综合体项目市场需求旺盛，特别是涵盖购物、餐饮、娱乐等元素的综合体项目。
3. 济南作为省会城市，吸引力较大，各类消费人群较多，对高端商业综合体项目的消费能力较强。
四、可行性分析1. 技术可行性：项目建设采用现代化工艺和设备，汇聚全球领先的商业理念，具备充分的技术支持和可行性。
2. 经济可行性：根据投资测算数据显示，项目建设后可实现较高的投资回报率，具备良好的经济可行性。
3. 社会可行性：项目建设后可提供大量就业岗位，刺激当地经济发展，具备较好的社会可行性。
五、风险分析1. 市场竞争风险：市场竞争激烈，需要不断创新、提高服务水平，以抵御市场风险。
2. 政策法规风险：政策环境不确定性较大，需要随时关注政策变化，做好风险应对和规避。
3. 资金流动性风险：项目投资额较大，资金流动性风险较高，需要科学规划和合理控制资金风险。
六、建议与展望1. 加强市场调研，深入了解消费者需求，提升项目市场竞争力。
2. 密切关注政策法规，把握市场动向，规避政策风险。
3. 做好资金管理，确保项目项目资金供给。
总之，济南地块项目可行性研究报告显示，该项目具备较好的市场前景和发展潜力，有望成为市中心商业综合体项目的亮点，为开发商带来丰厚的回报。
希望相关开发商在项目实施中谨慎规划，科学决策，顺利推进项目建设，取得圆满成功。
2024年济南房地产市场调研报告
济南房地产市场调研报告一、引言本文旨在对济南市房地产市场进行调研和分析，以便了解当前市场状况和趋势。
通过对市场需求、供应情况、价格走势等方面的综合分析，帮助投资者做出明智决策。
二、市场概况1.市场规模：济南作为山东省的省会城市，房地产市场呈现较高的发展潜力。
2.供需状况：近年来，济南房地产市场供需基本平衡。
市中心地段的房屋供应紧张，而郊区供应较为充裕。
3.市场价格：济南市房价相对较稳定，总体呈现缓慢上涨的趋势。
三、市场需求分析1.市场受众：济南年轻人群体是主要购房群体，其中刚需购房需求较大。
2.购房动机：改善居住环境、资产配置、投资增值等是购房主要动机。
3.购房预算：绝大部分购房者的购房预算集中在80万-200万之间。
四、市场供应分析1.项目数量：济南房地产市场项目众多，涵盖商住两用、普通住宅和公寓等多个类型。
2.商圈布局：济南市中心地段商住两用项目相对较多，郊区以大型住宅小区为主。
3.新建项目：近年来，济南市新增了许多住宅项目，对市场供应有所改善。
五、市场竞争分析1.开发商竞争：济南市房地产市场开发商众多，市场竞争加剧。
开发商通过不同的营销手段吸引购房者。
2.产品差异化：开发商注重产品差异化，推出具有个性化特点的房源，以吸引购房者兴趣。
六、市场发展趋势1.绿色、智能房产：济南市房地产市场将逐渐向绿色、智能方向发展，满足购房者对环保和舒适性的需求。
2.二手房市场：随着购房需求的增加，济南二手房市场也将迎来发展机遇。
3.区域发展：济南市郊区房地产市场发展潜力大，是投资者值得关注的热点区域。
七、结论综上所述，济南房地产市场的发展呈现出供需基本平衡、价格逐渐上涨的趋势。
购房需求主要来自刚需购房人群，购房预算以80万-200万为主。
市场竞争激烈，开发商需要通过产品差异化吸引购房者。
未来，绿色、智能房产和二手房市场将成为市场的发展趋势。
投资者可以关注济南市郊区房地产市场的发展潜力。
济南市某地块市场分析报告
济南市某地块市场分析报告1. 市场概况济南市某地块位于济南市中心商业区，地理位置优越，交通便利。
该地块周边商业设施完善，包括购物中心、餐饮娱乐等，是市民生活与娱乐的热门场所。
此外，该地块还靠近多个大型写字楼和办公楼，为商务人士提供了便利的工作环境。
2. 市场需求分析近年来，济南市经济不断发展，居民收入不断提高，消费能力也逐渐增强。
市民对于购物、娱乐等需求不断增长，对于便利、舒适的购物环境也提出较高要求。
同时，随着经济的发展，越来越多的商务人士涌入济南市，对于商务休闲场所的需求也在增加。
3. 市场竞争分析目前，济南市中心商业区已经有多个商业地块，这些地块之间互相竞争激烈。
不同商业地块之间的竞争主要体现在商业设施的丰富程度、品牌的多样性以及服务质量方面。
市民和商务人士更倾向于选择商业设施完善、品牌多样、服务优质的商业地块。
4. 潜力分析济南市某地块市场有着巨大的潜力。
该地块地理位置优越，交通便利，周边商业设施完善，拥有较大的客流量。
可以通过引进更多的品牌商店、推出个性化服务等方式来吸引更多的顾客。
与此同时，可以开设更多的商务服务场所，满足商务人士的需求。
5. 市场发展建议为了提升市场竞争力和吸引更多的顾客，建议在济南市某地块建设多功能商业综合体。
该综合体可以包括购物中心、娱乐场所、餐饮店等。
购物中心可以引进多个知名品牌，提供多样化的商品选择。
娱乐场所可以举办各种文艺演出、电影放映等活动。
餐饮店可以提供各式各样的美食，以满足不同顾客的口味需求。
此外，还可以在该地块开设商务服务中心，提供商务办公场所、会议室等服务，满足商务人士的需求。
6. 市场定位分析市场定位是一个商业综合体成功的关键。
济南市某地块应以高端、时尚、多元化定位自己。
该地块可以引进一些高端品牌，以提供高品质的购物体验，吸引追求时尚和品质的消费者。
同时，该地块应注重多元化，引进不同类型和风格的商店，在满足消费者日常需求的同时，提供更多选择和多样化的购物体验。
济南化纤厂路项目地块初步定位报告24P
化纤厂路地块项目初步定位报告一、本体分析1、地块区位➢地块位于济南中心城区东部，北接花园路，南邻规划路，西邻化纤厂路，东至大辛河；➢地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，发展潜力较大；2、地块交通条件➢项目临近城市主干道—花园路，交通便利；➢通往项目道路为化纤厂路，路况较差；3、地块现状：地块平整方正，基本拆迁完毕；4、地块周边环境➢限制条件：地块所在的化纤厂路及周边环境形象较差，不利于项目形象的提升；➢优势条件：地块周边一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源。
5、地块经济指标地块属于高强度开发项目6、地块属性界定：城市成熟地段全功能配套纯住宅品质楼盘二、济南市场现状与后市预测1、房地产政策环境房地产政策严控基调短期内不会发生改变，消极政策环境还将持续“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。
”——胡锦涛在十七届六中全会上的讲话2012年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位”。
2、目前济南总体市场情况春节后，在刚需的带动下，各项目通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转好；但是，随着中央政府继续从紧的调控政策以及温家宝对于房价的评论，使得市场明显进入又一轮的观望之中。
➢限购、限贷环境下，市场供求矛盾突出，供过于求，成交压力大，成交率低；➢因限购影响，市场购买结构调整，投资需求大幅度退出，刚需型住宅产品成为市场主角；➢新开大盘及在售项目纷纷通过以价换量来抢占市场，价格呈现明显下降的态势。
4、2012年济南房地产市场预测➢2012年，济南限购政策不会放松。
结合全国各地市近期出台的一些政策发布后被叫停的情况来看，济南地方政府将会严格执行中央政府对房地产从紧的政策，不会出台任何有力措施刺激市场，尤其是限购政策，在2012年不会有所放松；➢从春节后市场情况来看，市场在二三月份出现一轮小阳春，成交量开始攀升，但是成交价格大幅下降，各开发企业通过降价走量的方式回笼资金，在2012年剩余的时间内，不排除更多开发企业采用这种方式促进成交；➢在此预测背景下，当前销量的下跌和售价的攀升乏力，甚至一定幅度的降价，都将在很长时间困扰济南市场，尤其是在温家宝总理对房价的发言后，客户观望的局面再现，销售压力增大。
济南奥体西路地块调研报告
山东佳园物业，物业费1.6元
力高国际街
基本情况
区位 占地面积 建筑面积 总户数 建筑密度 绿化率
奥体西路与花园路延长线交汇处 69300平方米 223295平方米 1961户 19% 35% 山东力高房地产开发有限公司 2栋30层、两栋23层、1栋33层住宅，三栋 26层办公 办公SOHO公寓7400—8200，住宅8300— 9000，楼层差价30—38㎡ 办公SOHO公寓30—76㎡，住宅89㎡、122 ㎡、143㎡ 1#、4#住宅售完，目前销售为2#、3#、5# 楼住宅房源 2012年6月份入市，明年年底全部交房 98折优惠
地铁规划：
根据济南市轨道交通线网规划，轨道交通线网共有9条线路构成，分属两个层 次，其中M1-M6号线为城市内部的轨道交通系统，主要解决中心城内部的客流集散；R1-R3 号线为市域层次的线网，主要为市域内的外围组团提供进城的服务。
为确保泉水保护，济南市近期建设的轨道交通线路选择了3条市域快线作为近期建
区、西客站片区、滨河片区、奥体片区、贤文汉峪片区和唐冶章锦片区等点片 区建设。
此外，将围绕“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，市
域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区 和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。 2012年年末城市建成区面积355.35平方公里，增加8.35平方公里。西客站片 区完成投资99.4亿元，济南西部新城京沪高铁通车，西站前综合体、省会文化 艺术中心等重点工程加快推进；奥体新区基础设施不断完善，鲁商国奥城、黄 金时代广场等项目取得积极进展
丰奥华府
基本情况
区位 占地面积 建筑面积 总户数 容积率
位于奥体西路和花园路交汇处向南80米 112000平方米 378000平方米 1775户 2.30
济南奥体西路地块调研报告PPT课件
医院：省立医院 学校：历下区最好的济南甸柳一小
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注：上图为济南政府中心、下图为奥体中心
4、地块SWOT分析
优势：
1、地段优势 地块位于济南市奥体中心CBD核心区域内，同时也是洪楼 商圈、奥体商圈、高新区三大区域环绕的中心。是名副其 实的济南东中心的“黄金十字路口”。
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地铁规划：
根据济南市轨道交通线网规划，轨道交通线网共有9条线路构成，分属两个层次，
其中M1-M6号线为城市内部的轨道交通系统，主要解决中心城内部的客流集散；R1-R3号
线为市域层次的线网，主要为市域内的外围组团提供进城的服务。
为确保泉水保护，济南市近期建设的轨道交通线路选择了3条市域快线作为近期建设的
济南东部新城CBD规划结构为：“一轴、一心、 四区”。“一轴”为贯穿片区南北的中央轴线， 是整个CBD景观、功能与活动主轴和最具特色的 空间要素；“一心”即中央绿心，指位于CBD中 央区域的大型绿色开放空间；“四区”包括功能 混合的中央活力区、轴线北端的科技总部商务区、 经十路北的金融商务区、经十路南的金融商务区。
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第二部分 地块情况调查分析
1、地块位置及周边情况： 该宗地地处济南市三区（历下区、历城区、高新区）交汇处，位于
城市奥体中心片区奥体西路与花园路交汇处，总面积32132.8平方米， 其中规划路8632平方米。
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2、地块交通及地上附属物、土地用地情况： 地块东侧紧邻济南历下区奥体西路，南邻花园路，西侧为化纤厂路，项目
济南市奥体西路地块调研报告
金知业营销策划部
时间：2013年7月20日
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济南市高新区凤山路地块市场分析、拿地研究
凤山南路地块市场分析一、项目地块基本情况1、项目区位该宗地位于济南市历城区，南至凤山南路，北至兴港路。
属于济南市东部新区--奥体文博片区的边缘地区。
2、项目指标及宗地现状该宗地为国有土地，规划条件范围内规划建设用地住宅性质共计70.09亩，学校用地共计37.5亩。
目前该宗地属于完成基础设施配套，场地内达到开工条件的净地。
宗地规划指标：绿地率序号用地性质用地面积(万㎡) 容积率建筑密度(%)(%)1 住宅地块A 4.67 3.0 18 352 公建地块X 2.50 普教设施二、市场研究 1、区域土地市场2013年区域土地成交5块，成交面积在4万-7万㎡，无大型地块成交，楼板成交价格在1500-4200元/㎡。
土地名称总用地面积(㎡)地上总建面积地上容积土地属性成交总价(万元)楼板价(元/㎡)每亩地价(元/亩)开发商G052/G053G006G004/G005宗地(㎡) 率（2013-G053）52027.5 83244 1.6 住宅35160 4223.73 4505332济南中海地产有限公司（2013-G052）49855.8 149567 3 住宅56640 3786.92 7573881济南中海地产有限公司（2013-G006）61614.4 184843 3 住宅28650 1549.96 3099940 山东天齐房地产开发有限公司（2013-G005）15188 91128 6 商业13670 1500.09 6000381山东天泰置业有限公司（2013-G004）74406 200896 2.7 住宅36273 1805.56 3250023山东天泰置业有限公司2、区域市场情况该区域市场项目以20-40万㎡的中小型楼盘为主，成交价格在7500-8200元之间，产品面积以85-140㎡户型为主。
项目规模销售情况产品情况成交价格（元/㎡）土地情况中建凤·栖地占地15.5万㎡；建面41.8万㎡2012年6-12月完成业绩5.2亿，2013年1-8月份完成业绩4.87亿毛坯；主力户型90-140㎡7000-73002011年成交地价245万/亩楼板价1361元/㎡百替·御占地4.6万㎡，2012年10-12月完成毛坯；主力户型7500-7800 2009年成交园华府总建面8.3万㎡业绩0.16亿元，2013年1-8月完成0.86亿元105-140㎡地价448万/亩楼板价3740元/㎡三庆·城市主人占地7.17万㎡；地上建面20万㎡/户型为91-108㎡两室，120-146㎡三室，186-220㎡四室8200-85002011年成交地价290万/亩楼板价1554元/㎡国华印象占地17.9万平米；建面34万㎡2012年6-12月完成业绩1.65亿；2013年1-8月完成1.52亿毛坯；主力户型100-140㎡8000-82002008年成交地价200万/亩楼板价2140元/㎡万科天泰·金域国际占地24万㎡，建面72万㎡2012年11-12月完成业绩1.35亿元；2013年1-8月份完成4.86亿毛坯；主力户型83-126㎡10000-11002011年成交地价370万/亩楼板价1851元/㎡恒生伴山占地面积5.06万平方米，总建面17万㎡2012年以平价跑量策略，实现销售额5.8亿元。
2024年济南房地产市场分析报告
2024年济南房地产市场分析报告引言济南市作为山东省的省会城市，经济发达，人口众多，房地产市场一直以来都是该城市的重要支柱产业。
本报告旨在对济南房地产市场进行深入分析，以便了解市场动态、发展趋势以及面临的挑战。
市场概况济南市的房地产市场经历了近年来的快速增长。
根据数据显示，截至2021年底，济南市的房地产市场总体保持稳定增长，房价持续上涨。
市区内的商品房供应充足，且开发商活跃，新建住宅项目不断涌现。
市场特点1.房价上涨趋势明显：由于济南市的经济发展和人口增加，需求大于供给，导致房价持续上涨。
尤其是市区内的核心地段，房价更是高企。
2.商业地产需求增长：随着济南市商业环境的不断改善，商业地产的需求也在逐渐增加。
商铺、写字楼等商业地产成为了投资热点。
3.二手房市场活跃：随着房价上涨，二手房市场成交量逐渐增加。
许多购房者选择购买二手房，以期在房价上涨中获得更多利润。
发展趋势1.住宅用地供给增加：为了满足市民购房需求，政府将增加住宅用地供给，提高商品房的供应量，以稳定房价。
2.优化房地产政策：为了控制市场过热，济南市政府将进一步完善房地产政策，加强市场监管，防止投机行为的出现。
3.新型住房供应：未来济南市将加大对新型住房供应的力度，如共有产权房、租赁住房等，以满足不同层次的购房需求。
面临挑战1.土地资源有限：济南市的土地资源有限，新建项目面临土地供应紧张的问题。
2.房价过快上涨：房价过快上涨可能导致市民购买力下降，不利于市场的长期稳定。
3.市场波动风险：随着国家宏观经济和房地产政策的变化，市场波动风险增加，投资者需要谨慎把握。
结论济南房地产市场作为一个重要支柱产业，持续保持稳步增长。
在未来，市场将面临多重挑战，但也有许多发展机遇。
政府应继续优化房地产政策，加强市场监管，促进市场的健康发展。
同时，开发商和投资者也需要谨慎评估风险，进行合理的投资决策。
以上仅为对济南房地产市场的简要分析，具体数据和趋势仍需以实际情况为准。
济南房地产场分析报告
济南房地产场分析报告一、市场概述济南作为山东省的省会城市，位于华东地区，是一个拥有悠久历史和文化底蕴的城市，也是华东地区的政治、经济、文化和交通中心之一、近年来，随着济南市经济的快速发展和城市化进程的加速，济南的房地产市场也经历了快速增长和变化。
二、市场供需分析1.住宅需求：随着人口的增加和城市化进程的推进，济南的住宅需求持续增长。
同时，随着城市功能的不断完善和各类人才的引进，高端住宅需求也在不断增加。
2.商业办公需求：济南的商业经济发展迅速，商业办公需求量大，尤其是CBD地区和各个新兴商圈。
3.旅游度假需求：济南作为一个历史文化名城，拥有丰富的旅游资源和景点，吸引着大量游客。
因此，旅游度假地产也是一个潜力巨大的市场。
三、市场特点1.房企竞争激烈：随着房地产市场的火爆和利润空间的吸引力，众多房地产企业纷纷涌入济南市场，导致市场竞争激烈。
2.政策调控导致市场波动：近年来，国家和地方政府相继出台了一系列的楼市调控政策，限制了房地产市场的投资性需求，导致市场波动性增加。
3.土地供应紧张：随着城市化进程的加速，济南城市建设用地供应紧张，导致土地价格不断上涨，房价也在相应上涨。
4.购房需求多元化：随着经济发展和人们生活水平的提高，购房需求也日益多元化，不仅包括普通住宅、商业办公楼，还包括高端别墅、豪华公寓等。
四、市场前景分析1.住宅市场：由于济南人口增长仍然较快，城市化的需求还有巨大的潜力，加上土地供应紧张以及购房需求的多元化，住宅市场仍然具有较好的发展前景。
2.商业办公市场：济南商业经济的发展对商业办公市场需求的带动作用明显，尤其是CBD地区和新兴商圈，将会继续保持较快的增长。
3.旅游度假地产市场：济南拥有丰富的旅游资源和景点，旅游度假地产市场也将继续保持较好的发展前景。
五、风险和挑战1.政策调控风险：政府楼市调控政策的不确定性给房地产市场带来了风险。
政策变化可能对市场流动性和房价产生较大影响。
2.竞争加剧风险：房地产市场竞争激烈，新房企进入市场，老牌房企在市场竞争中面临巨大压力，竞争加剧可能导致市场利润空间进一步缩小。
济南市房地产市场调查分析报告
济南市市场调查分析报告第一部分：济南市概况（城市简介、区位与地位、性质与职能、环境与资源等）第二部分：政经部分（人口、GDP、收入等）第三部分：济南市房地产市场概况一、济南市板块简析二、重点项目分析三、济南市房地产市场总体评述第四部分：别墅项目分析一、本项目SWOT分析二、项目定位综合分析三、产品见议第五部分：多层项目分析一、本项目SWOT分析二、市场定位判断三、项目定位综合分析四、目标客户定位五、产品见议六、价格建议第一部分：济南市概况一、城市简介历史文化名城济南，南依泰山，北临黄河，是山东省省会，是副省级城市和沿海开放城市。
现辖六区三县一市，总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，2002年末总人口575万人。
济南素以泉水闻名天下，“七十二名泉”造就泉城美誉。
济南城中有湖，城外有山，兼湖光山色之胜，前人曾赞誉道“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”。
古城济南是一座向现代化快速迈进、富有朝气、潜力巨大的城市。
今天，与时具进的济南人民，不断解放思想，开拓创新，国民经济持续快速健康发展，综合实力显著增强，城市面貌焕然一新，人民生活水平显著提高，济南正朝着现代化城市的方向奋力前进。
二、区位与地位济南位于山东省中西部，地处鲁中南低山丘陵和鲁西北平原的交接带上，南依泰山山地，北跨黄河。
现辖五区四县一市，总面积8154k㎡，东邻淄博市和滨州市、南接泰安市和莱芜市，西连聊城市的东阿县，西北和北部邻德州市的齐河县、临邑县和乐陵市。
地理坐标范围为北纬36°1’～37°32’，东经116°14’～117°44’。
1、历史文化地位济南市为山东省省会，是全国16个副省级城市之一。
自明朝洪武九年(1376年)起，济南成为山东之政治中心。
济南素以“泉城”著称，这众多的泉水源于南部的天空和山脉，它或喷或涌，孕育了济南的泉文化，加上济南悠久的历史，济南便被列为国家级历史文化名城。
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济南市西营镇地块市场分析报告2005年5月18日目录一、环境篇（1）区域简况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）未来走势及供应量（3）个案调查分析（4）市场结论三、产品篇（1）工程位置（2）工程SWOT分析（3）工程产品定位（4）产品建议环境篇一、西营简况西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。
距济南市区35公里，约30分钟车程。
二、自然环境西营镇生态环境优美。
山山有绿树，沟沟有清泉。
全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居济南市之首。
林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。
素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。
三、旅游资源济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。
山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。
境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。
红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。
西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。
五、道路交通省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。
形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。
交通方便，65路公交车通往镇驻地。
西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡镇的道路四通八达。
二、区域规划➢保泉政策保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。
南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天上水”，涵养水源。
➢市区土地利用与卫星镇建设南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.柳埠人口控制为2.0万人，西营、高而各控制为1.5万人，3镇建设用地均为2平方公里。
东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为2．5和3．0万人，建设用地均为3平方公里➢经济整治按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区工程规划》，并积极发挥工程建设牵头.西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。
环境综述：➢地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。
➢植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源。
➢本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。
➢政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。
➢区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。
优劣势分析：优势➢生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。
➢交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。
➢群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。
➢政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。
➢伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区域形象，带动商业发展。
劣势➢地处城市最南端，距离市区中心较远。
➢周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少.➢处于济南保泉地区，发展有一定局限性。
➢经济处于发展初期阶段，发展速度慢。
二、市场篇1、房产市场现状目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产工程以别墅为主。
村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。
别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型别墅。
村庄没有经过村委统一规划，参差不齐，零乱无序。
本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄，待开发住宅区：林溪花园，龙熙雅居。
依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。
2、未来走势及供应量区域未来提供用地，以住宅与商业用地为主，控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。
随着南部山区旅游业的急速发展，土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。
大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。
由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少，且充分体现其地块的稀缺性和唯一性，大大提高区域地块价值。
综合分析（1）、总价分析：综述：以上图表说明，目前区域别墅房地产市场价格大部分集中在100万-140万/套，也体现了目前区域内别墅的档次及品质，说明其房地产价格与产品的规划和品质有非常密切的关系。
综述：以上表格说明目前区域的别墅均价以2000元/平方M、4000元/平方M为主。
价格在以上两价格之间左右浮动，从中了解到济南市南部风景区，别墅房地产市场的主导价格，客观反映了济南客源对本区域别墅市场的接受能力。
综述：本区域别墅面积主要集中在190平方M-300平方M之间，面积适中，说明目前该区域以实用型别墅为主，工程没有关注到别墅客源对生活品质的需求，无法提高别墅自身价值。
（4）、客源分析：综述：以上图表说明客源以私企业主、企业经理人为主，IT人才、教授也占有相当一部分。
体现出别墅客源的主力，和客源定位的局限性，为本工程后期运作提供了参考。
3、市场结论优势➢区域是济南别墅工程集中地，含概中、高档工程，带动商业发展，为地区聚集了一批具有一定经济实力的客源。
➢生态环境是区域住宅的主要卖点。
➢区域楼盘风格各异，户型较多，位域不同，为区域置业者提供了较大选择空间。
➢纯住宅区生活气息浓郁，生态型社区让人心旷神怡，回归自然。
➢别墅工程总价较低，吸引业主购买欲望。
劣势➢地理位置距离市区偏远，往返市区时间较长，影响工作效率。
➢周边配套欠缺，内部配套较少，很难满足业主的生活需求。
➢开发工程破坏植被，施工过程中声音嘈杂，影响业主居住环境。
➢区域属于郊区，经济基础薄弱，农村较多，影响了整个区域和工程周边环境。
➢大部分工程销售使用权，无产权、所有权，影响去化。
三、产品篇一、工程位置地块位于济南市南部山区西营镇降甘风景区内。
距市区38公里，30分钟车程到达济南南外环。
工程东临西营镇，西接锦绣川风景区，南依红叶谷，北眺高山流水，紧邻103省道，交通便捷，风景优美。
工程共占地58亩，分山下和山上两块。
山下地块占地30亩，山上地块占地28亩。
二、工程SWOT分析优势➢三面环山，一面临水，空气质量好，生态环境优美。
➢交通便利，路况好，有利于居民出行。
➢是目前济南节假日旅游主要目的地，知名度较高。
➢政策大力提倡开发建设，未来将开发成集餐饮、娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景胜地。
➢旅游及房产工程的开发将提高区域整体形象，提高升值潜力。
劣势➢工程所在位置商业经济水平较低，改变需较长周期。
➢工程开发破坏植被，影响整体的居住环境。
➢工程周边配套较差，无法满足居民对急需品的要求。
➢工程距离市区较远，路途占用较长时间。
➢周边村庄较多，影响整体环境。
➢别墅工程普遍品质低，密度大，无较大影响力。
➢工程地块除环境外，无其它可整合资源。
机会➢区域内缺少高档次，高品质工程。
➢目前本市人群对别墅的向往度较高，有一定的市场需求量。
➢特色商业发展是后期吸引购买人群的重要手段之一。
➢利用天然风景、风景园区为主要宣传点。
问题➢山下地块太阳照射面积小。
➢工程中自然环境的优势利用率低，内外配套欠缺。
➢人文素质有一定差距，影响工程后期销售。
➢离风景区较远，无法彻底整合资源。
➢山上施工难度大，增加了建筑成本。
➢处于济南天然风景区，渣土外运距离远，直接增加工程成本。
➢缺少基本的建筑内部配套设施。
三、产品定位（1）资源整合：交通导入方便自然环境优美旅游资源丰富生态化具有很好的生活想像空间（2）产品定位：泉城济南·生态居住·迷你别墅开创居家生活新纪元！！！打造：“高品质、纯生态、休闲度假自由岛”技术方案一、按规范划分面积，单体出售地块，总体运作。
将土地按一定比例划为若干块。
建议形式：面积、价格初定依据：➢目前区域相似工程销售价格。
➢通过对区域别墅工程去化较快户型分析。
➢民意调查问卷统计结果分析。
➢与其它工程相比，工程有利资源整合分析。
➢土地费用与建安成本利润率的结合。
面积划分示例：※注：分块面积中含有公建面积。
具体操作流程：➢将山下土地一亩地划分为6-7块，分两组，每三块拼联在一起为一组。
每户四层建筑，开间5M，进深8M。
➢山下地块划分方法与山下相同。
相比之下面积较大。
每户为三层建筑，开单8M，进深10M。
➢地块、建筑公开出售，采用“1+1”地产操作模式，低单价吸引客源，高总价创造利润。
面积、价格初定： 预计回款表：客源定位与分析执行技术方案分析： 有利因素：➢ 本技术方案采用产品与土地分开销售，在济南房产市场是第一例。
➢该技术方案可以成为工程一个新的卖点。
➢让业主直接参与设计、建设，激发人们住自己建的房子的欲望。
➢对经济实力较强的业主、财团有较强吸引力。
➢山下经济型别墅，山上高档别墅，满足不同层次需求。
不利因素：➢由于人们虚荣心，中、高档次产品相结合不利于销售。
➢人们对该执行技术方案存在顾虑，前期销售成为本工程关键。
直接影响后期的销售。
➢该技术方案第一次登陆济南市场，需加大产品推广力度。
➢技术方案让业主选地、选风格，然后进行建设……容易使购买者，失去决断能力，增加了销售的困难度。
➢销售直接影响建筑、安装，对销售速度要求较高，同时增加了整个工程的运转周期。
➢针对客源面广，广告宣传面大，工程推广困难。
工程规划：导言：正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。
在目前的情况下，房地产中别墅物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。
通过详细、周密的市场调研，要想占领、领跑济南房产市场，就要在工程自身上寻找突破口。
所以我公司提出，以工程周边自然环境“山”、“水”上依托；以“桂林山水甲天下”，“××山水甲齐鲁”为口号，铸就济南山水社区。
规划景观：➢将河道引进小区，环绕山脚，利用山下阳光很难照射的区域。
➢在地块东部开辟一条人工河，增加工程内部私密性。
➢山顶树木尽最大利度保护。
➢工程内部小品采用欧式风格点缀。
➢让业主买此物业不仅仅是看风景，而是走近风景。
➢给业主一种坐在家中看桂林云卷云舒的境界。
技术方案二、将地块整体规划，整体出售，整体建筑。
综述：因该技术方案部分技术指标需开发商确定，当前我公司应做工作主要是：提供该技术方案的工程规划、可执行力分析、对工程进行整体包装、客源定位、工程宣传推广、销售计划。
客源定位：因工程整体出售，需要有一定经济实力的财团、集团公司购买；或吸引国企、事业单位做培训基地。