0808阳谷县永康老年养护中心

工程咨询资质丙级

编号：工咨丙11820060042阳谷县永康医院

阳谷县永康老年养护中心项目

可行性研究报告

项目编号：LCJF2014-10-013

聊城市吉发工程咨询有限公司

二〇一四年五月

报告编制单位

编制单位：聊城市吉发工程咨询有限公司资质等级：丙级

证书编号：工咨丙11820060042

编制人员：蔡凤华咨询工程师

王海英咨询工程师

左静咨询工程师

金少森工程师

闫坤工程师

徐锋工程师

赵鑫工程师

目录

第一章总论 (1)

1.1 项目名称及承办单位 (1)

1.2 可行性研究报告编制依据 (1)

1.3 报告编制的范围与内容 (3)

1.4 项目概况 (3)

1.5 研究结论 (5)

第二章项目提出的背景和建设必要性 (7)

2.1 项目提出的背景 (7)

2.2 项目建设的必要性 (8)

第三章市场预测 (14)

3.1 养老的发展现状分析 (14)

3.2 国外养老院模式对比 (18)

3.3 养老的发展趋势 (19)

3.4 项目市场预测 (19)

第四章建设规模 (21)

4.1 建设规模的合理性分析 (21)

4.2 建设规模 (21)

第五章场址选择与建设条件 (22)

5.1 所在地概况 (22)

5.2 建设条件 (22)

第六章营销策略分析 (26)

6.1 项目定位 (26)

6.2 项目经营范围与运作方法 (26)

6.3 项目优势 (28)

I

第七章工程建设方案 (34)

7.1 总体规划方案 (34)

7.2 建筑设计方案 (37)

7.3 设备购置方案 (42)

7.4 电气设计方案 (44)

7.5 给排水设计方案 (48)

7.6 气体设计方案 (50)

7.7 暖通设计方案 (50)

7.8 景观设计 (52)

7.9 营运模式 (52)

第八章环境保护、劳动安全及消防 (54)

8.1 环境保护 (54)

8.2 劳动安全 (57)

8.3 消防 (59)

第九章节能 (61)

9.1 用能依据及节能设计规范 (61)

9.2 耗能状况和能耗指标分析 (63)

9.3 节能措施 (64)

第十章组织机构 (68)

10.1 组织机构 (68)

10.2 人力资源配置 (68)

第十一章项目实施计划 (70)

11.1 项目管理 (70)

11.2 项目实施进度建议 (70)

11.3 项目实施安排 (70)

第十二章招标 (72)

II

12.1 基本原则 (72)

12.2 招标 (72)

第十三章投资估算及融资方案 (75)

13.1 投资估算 (75)

13.2 融资方案 (77)

第十四章财务分析 (79)

14.1 营业收入和运营成本估算 (79)

14.2 财务评价 (80)

14.3 项目效益分析 (82)

第十五章社会效益 (83)

15.1 项目对社会的影响分析 (83)

15.2 项目与所在地互适性分析 (84)

第十六章结论和建议 (86)

16.1 结论 (86)

16.2 建议 (86)

附件：1、经济评价表

2、平面布置图

3、地理位置图

4、医疗机构执业许可证

5、项目委托书

III

第一章总论

1.1 项目名称及承办单位

1.1.1 项目名称

阳谷县永康老年养护中心项目

1.1.2 承办单位

阳谷县永康医院

1.1.3 承办单位概况

阳谷县永康医院始建于2000年，是县卫生局批准的一级综合医院。目前，总建筑面积达10000平方米，其中业务用房面积7260平方米，现有职工54人，其中专业技术人员46人，高级职称6人，中级职称8人，初级职称32人。医院健全了内科、外科、急诊科、妇产科、正骨科、中医科、肛肠科、预防保健科等科室。购置了华润x诊断射线机、特康全自动生化分析仪、爱克发cr、飞利浦超声诊断仪等大型医疗设备，现代化的层流洁净手术室业已竣工使用。2013年度门诊诊疗人次达17000余人，住院2800余人，年度实现业务收入640万余元。

阳谷县永康医院院长费思坤，男，中共党员。

1.2 可行性研究报告编制依据

1、《国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》；

2、《产业机构调整指导目录（2011年本）》（修正）；

3、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》（中发【2000】13号）；

4、《中华人民共和国老年人权益保障法》（主席令72号）；

5、《中国老龄事业发展“十二五”规划》；

6、《关于加强基层老龄工作的意见》（全国老龄委发【2006】2号）；

7、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发【2006】6号)

8、《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发【2000】19号）；

9、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发【2007】7号）；

10、《山东省老龄事业发展“十二五”规划》；

11、《山东省民政事业发展第十二个五年规划》；

12、《山东省关于资助社会办养老机构管理办法》（山东省人民政府令第118号）；

13、《山东省社会养老服务机构服务质量基本规范（试行）》（鲁民函【2011】244号）；

14、《山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见》（鲁政办发【2008】25号）；

15、《山东省社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》；

16、《聊城市老龄事业发展“十二五”规划》；

17、《老年人社会福利机构基本规范》（MZ008-2001）；

18、《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；

19、委托单位提供的基本资料。

1.3 报告编制的范围与内容

1、结合项目背景，论述该项目实施的必要性，确保工程项目实施的可行性；

2、提出合理的工程建设方案，确定建设规模；

3、环境保护与消防；

4、节能分析；

5、组织机构与劳动定员；

6、项目实施计划；

7、项目招投标方案；

8、投资估算与资金筹措；

9、对项目进行财务评价；

10、提出研究结论及建议。

1.4 项目概况

1.4.1 建设场址

该项目拟建于阳谷县清河东路2号。地理位置优越，环境优美，交通十分便利。

项目建设选址内基础设施完备，地质条件好，可利用场区内完善的基础设施，在此建设有利于项目的顺利实施及今后的进一步发展。

1.4.2 建设规模和工程方案

1、建设规模

该项目建成后，可以成为一处集医疗、护理、养老、休闲养生多种服

务为一体的高端老年服务机构，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会效益。项目可新增就业岗位22个，提供床位130余张。项目建成后可解决130位老年人的养老问题，并为老人提供日常护理，慢性病管理，康复、健康教育和咨询，中医保健等服务，同时餐饮、娱乐活动等设施齐全。

2、工程方案

该项目占地约合9亩，总建筑面积4800.00㎡。项目容积率为0.80，建筑系数28.67%，绿地率41.00%。项目建设内容包括4-5层医疗办公活动中心建筑面积2200.00 m2（其中1-3层用于医院对外自用，4-5层用于该养老项目）；5层护理公寓大楼一座，建筑面积1850.00m2；3层食堂、员工宿舍楼一座，建筑面积750.00 m2。

1.4.3 项目建设期

项目建设期为半年，于2014年5月份开始筹备工作，2014年6月开工建设，2014年12月份竣工。

1.4.4 项目投入资金及效益情况

该项目计划总投资617.26万元。其中：建设投资610.55万元，铺底流动资金6.70万元。

建设投资包括：建筑工程费为419.05万元，设备购置及安装工程费104.05万元，工程建设其他费用为69.67万元，基本预备费为17.78万元。

项目工程所需资金617.26万元，全部由建设单位自筹。

该项目工程投入运营后，可实现年运营收入300.00万元，正常年利润93.19万元，内部收益率15.56%，投资回收期9.39年（含建设期），财务

净现值427.61万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，在财务上是可行的。

主要技术经济指标表

表1-1

1.5 研究结论

该项目建设也符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录

（2011年本）》（修正）中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。

阳谷县永康老年养护中心项目的建设符合国家产业政策和区域性经济规划，适合当地经济发展要求。项目建成后能促进养老行业的发展，满足日益增长的老年群体对养老服务的需求，将为阳谷县养老事业提供巨大的支持，通过提供保健、护理、膳宿、休闲、娱乐等多层次、多角度的养老服务，给广大孤寡、空巢老人安度幸福晚年提供一个规范化的生活环境，构筑起一道保护老人生命安全的屏障。同时，项目实施后，将极大地促进阳谷县养老事业社会化的方向发展，能促进区域经济发展，有助于社会的稳定和尊老爱老风气的形成。项目建成后，将新增22个就业岗位，为缓解当地的就业压力做出贡献。同时，有助于节约子女照顾老人的时间，分担子女压力，释放劳动力。

因此，该项目有一定的经济效益，社会效益巨大，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。

第二章项目提出的背景和建设必要性

2.1 项目提出的背景

2.1.1 我国老龄化现状及特点

21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。随着经济的发展，我国社会老龄化的程度逐步加深。《中国老龄事业发展报告（2013）》蓝皮书指出，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比2011年增加891万，占总人口的14.30％。

与世界发达国家相比，我国人口老龄化具有以下特征。一是老年人口规模巨大。《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出：中国60岁及以上老年人2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3-4亿的规模。二是老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，中国只用27年就完成了这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。三是地区发展不平衡。中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。四是城乡倒置显著。发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。目前，农村的老龄化水平高于城镇1.24个百分点，这种城乡倒置的状

况将一直持续到2040年。五是女性老年人口数量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。六是老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。

2.1.2 地方老年人口现状

截止到2011年4月，聊城市60岁以上老年人已超过90万人，占总人口的14.9%，其中65岁以上的老年人有53.16万人，占总人口的8.90%。而按照人口老龄化标准，60岁以上老年人占总人口10%以上，65岁以上老年人占总人口7%以上，即标志着城市已经步入老龄化，按照这项标准，聊城已经步入了老龄化城市。预计到2020年，聊城市60岁以上老年人将占总人口的22%以上。人口的基数导致了较大的老年人口数量，而且以每年3%的速度增加。随着快速发展的老龄化趋势，人口老龄化提高了赡养比，领取养老金的人口在不断增加。另外，老年人的身体一般比较弱，患病率较高，其所需要的医疗费用远远高于居民平均医疗费用，所以人口老龄化也带来医疗保障支出的上升。同时，伴随人口老龄化的加剧，空巢老人日益增多问题不断显现。老龄化不断加剧，还将导致家庭养老功能弱化，一对夫妇将来需要同时照顾一个孩子和四位甚至更多老人，要承担起家庭养老的经济负担和生活照料重担，人口老龄化带来了诸多社会问题。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 符合产业政策要求

该项目符合国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。

2.2.2 符合国家经济社会发展规划和行业规划

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：“以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构。”“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。”

《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出：“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张”，“政府引导与社会参与相结合。按照社会主义市场经济的要求，积极发展老龄服务业。加强政策指导、资金支持、市场培育和监督管理，发挥市场机制在资源配置上的基础性作用，充分调动社会各方面力量积极参与老龄事业发展。”“家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，

优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。”

该项目的建设，有利于完善当地的养老服务体系，促进养老服务业向社会化方向发展，因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于国家经济发展。

2.2.3 符合国务院关于进一步鼓励引导民间投资健康发展的政策措施

国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见指出：鼓励和引导民间资本进入交通电信能源基础设施、市政公用事业、国防科技工业、保障性住房等领域，兴办金融机构、投资商贸流通产业，参与发展文化、教育、体育、医疗、社会福利事业。该项目为社会资金兴办社会化养老事业，将为民间资本参与社会化养老的途径和方式提供借鉴。

2.2.4 有利于改善地方民生，符合当地老龄事业发展规划

山东省人民政府办公厅转发省老龄办等部门关于加快发展养老服务业意见的通知要求：大力发展各种形式的社会化养老服务。各地、各有关部门要采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式，引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励支持下岗、失业人员创办家庭养老院、托老所，加快社会养老机构建设，推进社会化养老服务业发展。要通过政策引导，鼓励发展以居家老年人为服务对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救助等业务，向居住在社区（村镇）的老年人提供养老服务。支持养老服务专业化连锁经营，提高养老服务质量和水平。支

持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀等服务。

山东省老龄事业发展“十二五”规划逐步形成与全国老龄事业发展“十二五”规划相衔接。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入力度、社会筹资力度和政策支持力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式，通过财政补助、入住补贴、物价补贴等措施，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。力争到“十二五”期末，建设一批规模大、档次高、设施完备、服务功能齐全的社会化养老机构，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的“六个老有”工作目标。《关于加快社会养老服务体系建设的意见》（聊政发【2013】9号）提出“十二五”期间，全市新增养老床位1.2万张，养护型和医护型床位占到养老床位的30%以上，实现每千名老人拥有养老床位30张。

该项目的运营准确地把握住了当前社会化养老的发展趋势，提高了老年公寓的服务能力和水平，有效地保障了老年人的生活品质。因此，该项目的建设符合当地老龄事业发展规划。

2.2.5 有利于促进社会的稳定，是社会发展进步的必然要求

随着我国老龄化社会程度的进一步加深，老年人群体的日益庞大，老年人的养老问题成为关系国家和社会稳定的重大问题。老龄化的快速增长、高龄和失能的增多，“空巢”的逐年增加等逐渐成为影响社会稳定和安定和谐的重大问题。尊老爱幼是中华民族的传统美德。老年人为社会的进步和

发展做出了巨大的贡献，理应享受高质量的养老服务，这是一个社会文明和进步的体现。

2.2.6 银色产业拉动国家经济的发展

养老产业，也称“银色产业”，是一个新兴产业，也是朝阳产业。从第一、二、三产业派生出来的新兴综合性特殊行业，是专门为老年人生产、提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。

从2005年至今，国家连续提高企业退休人员基本养老金，2013年企业退休人员平均月养老金已经超过1500元。统计数字表明，老年人口的年总收入在3000亿-4000亿元人民币之间，这些收入包括他们的养老金、再就业的收入，以及亲戚和朋友的赠与。从2025年到2050年，预计老年人的潜在购买力将高达5万亿元人民币。与老年消费群体巨大的需求相对应的是我国老龄产业市场的冷清。目前市场上适合老年人特殊需求的各种产品寥寥无几，老年用品市场发展滞后。这一巨大的消费市场正在吸引着越来越多的创业者的加入。

养老产业不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业发展，而且对上下游产业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经济带动效应。仅以养老床位测算，按照国际通行的5％的老年人需要进入机构养老的标准，估算我国至少需要835万张床位，而现在只有约250万张，缺口达将近600万张。以平均每张床位6万元的建设成本计算，仅床位建设就有3600亿元的市场空间，再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少1500亿元的投资，能够有效促进我国经济增长，带动养老行业的发

展。

2.2.7 为养老产业可持续性发展探索出新路子

从以往的事例来看，老年产业还存在其他的增值服务空间是，比如说医疗、教育、休闲娱乐设施等。该项目通过对养老、养生、医疗、教育、娱乐、农业等各个领域的综合发展，将新农村生态建设与旅游、养生相结合，吸引省内外人士的养生保健、旅游观光和学习。该项目建成后，除长期居住者外，同时年可接待来访者100人以上，经营收入十分可观，由此带动阳谷旅游休闲产业带的发展。随着区域经济发展，人气与市场机会的凝聚，将会进一步提升养生养老院的品牌形象，将使项目能够健康平稳的运行与发展，产生良好的社会与经济效益。

综上所述，该项目符合国家的总体规划与行业规划，符合地方的发展规划，有利于解决当前老龄化社会的突出问题，有助于社会的稳定和安定和谐。该项目有一定的经济效益，社会效益十分显著，具有非常大的投资意义，是必要的。

第三章市场预测

3.1 养老的发展现状分析

3.1.1 养老产业的发展情况

当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。

为适应社会的需要，源自20世纪70年代北欧国家的养老机构，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤寡老人居住不同，这些新兴敬老院里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、乐等综合服

务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗帜指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的优良传统。

近些年来，我国的养老事业取得了突出的成绩。“十二五”时期是老龄事业快速发展的五年。养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大，企业职工基本养老保险制度实现全覆盖，企业退休人员养老金水平连续五年提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进，在城市深入开展并逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建设和公益活动，在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。

3.1.2 山东省养老服务业的发展