买房子的时候看五证二书
房地产五证是指哪五证,分别在什么阶段取得,作用是什么
看预售证上有无你这个房子的房号，有的话安全
事实上，很多开发商早已将项目和土地抵押在银行以获取开发资金），一旦欠贷不能偿还，银行有获得房屋的优先权。因为没有预售许可证，购房者就无法在房产局办理房屋预售登记，购买权就无保障，不能对抗银行的优先权。此外，根据有关司法解释，施工方工程款索取也有优先权，如开发商拖欠施工方工程款而导致该项目被拍卖，交了房款的购房者同样不能对抗施工单位。最后，没有预售许可证，还有交付房屋日期没有保障的风险
如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格 "五证"中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
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根据我在房管局这么多年的经验，五个证没有哪个是最重要的，只有前后取得的顺序，没有土地证就办不了规划证（建设用地规划许可证及建设工程规划许可证），没有规划证就办不了开工证，没有开工证就办不了预售证，没有预售证就办不了房产证（除非房地产商很有钱，资金很有保障，不用预售，直接办正式销售）。不过如果房管局给你做了房屋备案，就说明你房子有保障了，将来出了问题房管局会管的。
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房地产销售基础知识
房地产销售基础知识-基本信息房地产五证两书:一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证;二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证;三、国有土地使用证经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证;该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围;四、建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护;五、商品房销售预售许可证市、县人民政府房地产管理部门允许企业,销售商品房的批准性文件;六、“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书;2. 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标;建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等;1. 房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构;砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构;通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构;由于抗震的要求,砖混房屋一般在6层以下;砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋;钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充;这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由;目前,多、高层房屋多采用这种结构;其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高;3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和;即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积;4. 建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开,是指建筑物各层次外围面积的总和;由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规则;国家根据房屋使用程度的不同,对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定;针对房屋建筑物的主要规定有：1 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算;单层房屋按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算;2 建筑物内所有永久性建筑层高在米以上的,包括房屋内的夹层、插层,技术层即管道层,储藏室等和米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积;层面上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在米以上的建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在米以上的按其外围水平投影面积计算;3 穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分,层高在米以上的按其水平投影面积计算;4 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积;5 与房屋相连的有柱走廊,房屋间属永久性封闭的架空通廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算;与房屋相连的有上盖无柱的走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊天桥不计算建筑面积;6 有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算;7 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台,挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算;8 有伸缩缝的房屋,若在室内,伸缩缝计算面积;与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积;9 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;10 突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无拄雨蓬等,骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,及屋面上的花园,游泳池等均不计算建筑面积;11 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积,它是各面积计算的基础;5. 套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房的面积分别进行测算;套内建筑面积是由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成;1 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积,按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积;2 套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占的面积;其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积;3 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算;其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积;6. 公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外,都有公共使用面积的部分;最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等,这部分面积应由各户进行分摊;公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊;1 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,按水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积;独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积;将这几部分面积和计起来即为共有面积总和;2 共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积;3 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊第1步：计算分摊系数分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝总建筑面积之和一各套内建筑面积之和／各户套内建筑面积之和;第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积;7. 使用率房屋套内净面积即使用面积和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间,板楼在78％至80％之间;怎样计算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要指标;比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”;它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法;11. 居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和;所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面即结构面积;12. 使用面积房屋的使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和;计算房屋使用面积,在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用;采用使用面积的计算,可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积,可以比较直观地反应房屋的使用状况,但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格;计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积;计算房屋租金,都是按使用面积计算;13. 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层房屋楼的建筑面积,则是各层建筑面积之和;不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积,也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积;当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分辅助面积和部分结构面积构成;14. 房屋的开间在房屋设计中,房屋的开间即宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离;房屋开间一般为－米,砖混结构房屋开间一般不超过米;规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性;15. 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度;进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件,房屋的进深在设计上有一定的要求,不宜过大;目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大;在房屋的高度层高和宽度开间确定的前提下,设计的房屋进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内自然光线不足;16. 层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度;17. 净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离;净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高’;18. 什么是房屋组团：我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻;这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感;而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构;院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要;19. 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅;一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,房屋水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买;20. 居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000～3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地;21. 跃层和复式、错层有什么区别通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等;复式房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋通常是米高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下;其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高房屋的空间利用率;这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的;复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分;夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退,在平面的外边缘有栏杆或栏板,上面的人可以看见下面,下面的人也可以看见上面,形成一种不完全的空间,一般称其为“排空”,与底层之间有视线上的交流和空间上的流通;而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋的空间是两种不同的类型;跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和;如果跃层部分的高度不够一个完整的层高,可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件漱洗、便溺、采光、通风外,还应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于米含：使用房间净面积的一半含以上不低于米含;满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积;若房间超过米含部分不足房间总面积的2倍计入使用面积;错层一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系;优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式房屋丰富的空间感;可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等;还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋,可以减少挖土的土方量;错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力;但错层式房屋不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档房屋;22. 现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同;通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋;23. 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同;期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前商普遍采用的一种房屋销售方式;购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的;而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子;24. 二手房即旧房;新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”;一些无房的人,可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益;25. 尾房又称扫尾房;它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种;一般情况下,当商品房屋的销售量达到80％以后,一般就进入的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房;开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重;26. 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；基础知识2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50％;27. 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数;即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和;28. 标准层：是指平面布置相同的房屋楼层;29. 平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部30. 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2者;31. 玄关：是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段;居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余;玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方;平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所;32. 隔断;是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面;。
三书一证一表与五证
“三书一证一表”与房产商预售时必须提供的五证具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。
何谓两书？两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9.其他需要说明的问题。
律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。
一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。
房产的五证是哪五证
房产的五证是哪五证
我们在商品房买卖中，⾮常重要的证件就是五证了。
现在很多⼈都不是很了解五证究竟包括哪些内容，那么房产的五证是哪五证呢？下⾯店铺⼩编为⼤家整理了这⽅⾯的知识，欢迎阅读!
⼀、《建设⽤地规划许可证》
建设单位向⼟地管理部门申请征⽤划拨⼟地或者出让⼟地前，经城市规划⾏政主管部门确认，该项⽬位置范围符合城市规划的法律凭证。
⼆、《建设⼯程规划许可证》
有关建设⼯程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有⼟地使⽤证》
经⼟地使⽤者申请，经城市各级⼈民政府颁布的国有⼟地使⽤权的法律凭证。
该证主要载明⼟地使⽤者名称、⼟地座落、⽤途、⼟地使⽤⾯积、使⽤年限、和"四⾄"范围。
四、《建筑⼯程施⼯许可证》
建设单位进⾏⼯程施⼯的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之⼀，没有开⼯证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县⼈民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性⽂件
在商品房交易中经常出现买卖纠纷，有些情形可能就是开发商出售的商品房不具备五证。
希望本⽂为您介绍了商品房的五证后，以后你在遇到购买商品房时，⼀定要注意审查开发商时候具备这些凭证，避免⾃⼰的合法权益受到侵害。
如有问题，欢迎上店铺站咨询资深律师，谢谢阅读!。
交房必须的五证两书你知道吗附彩图
买房的五证两书你知道吗？购房你知道五证两书吗？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
五证《国有土地使用证》《国有土地使用证》正面国有土地使用证》第一页对购房影响重要程度: *****《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》封面《建设用地规划许可证》正面对购房影响重要程度: ****《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
买房子先看懂五证两书
买房子先看懂五证两书房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书一表。
五证是哪五证呢?两书又指的是什么?在审查五证两书时要注意什么问题?一、五证两书指的是什么?房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。
二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
二、买房如何查看开发商的五证?房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。
您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
三、买房查看两书的有哪些注意事项?买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。
什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。
其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
考察新房手续及开发商资质
考察新房手续及开发商资质考察楼盘手续及开发商资质是了解该楼盘是否合法销售的重要途径。
消费者可通过以下几方面进行考察：1、查视五证二书购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”，这是法律对销售方的基本要求。
五证：(1)国有土地使用证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
(2)建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
(3)建筑工程用地规划许可证：建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序(4)建设工程施工许可证：建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
武汉市建委负责开工审批等项工作。
(5)商品房预售许可证：商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。
在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。
因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。
二书：(1)企业法人营业执照该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。
(2)房地产开发企业资质证书房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。
未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
考察楼盘配套公建在前几步已经向大家说明了考察楼盘的规划和配套的方式。
在实地考察中，除了了解考察重点之外，还需要从细节方面逐一了解：考察楼盘的规划布局，应重点考察居住区公共服务设施的建设情况。
房地产五证两书三表
房地产五证两书三表一、房产五证是什么、房地产五证是哪五证1. 房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划同意证》、《建设工程规划同意证》、《建设工程施工同意证》 ( 建设工程动工证 ) 、《商品房销售 ( 预售 ) 同意证》。
2.房地产五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售 ( 预售 ) 同意证》，二者表示所购房子属合法交易范围。
《商品房销售 ( 预售 ) 同意证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购置楼层能否在预售范围内。
3.《国有土地使用证》是证明土地使用者( 单位或个人 ) 使用国有土地的法律凭据，受法律保护。
4.《建设工程规划同意证》是相关建设工程切合城市规划要求的法律凭据，是建设单位建设工程的法律凭据，是建设活动中接受监察检查时的法定依照。
5.《建设工程施工同意证》 ( 建设工程动工证 ) 是建筑施工单位切合各样施工条件、同意动工的同意文件，是建设单位进行工程施工的法律凭据，也是房子权属登记的主要依照之一。
6.《建设用地规划同意证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目地点和范围切合城市规划的法定凭据，是建设单位用地的法律凭据7.《商品房销售 ( 预售 ) 同意证》是市、县人民政府房地产行政管理部门同意房地产开发公司销售商品房的同意文件。
二、房地产五证二书、房产五证两书是哪两书1.二书是指《住所质量保证书》和《住所使用说明书》。
2. 两书能够作为商品房买卖合同的增补商定，而且是房地产开发公司在商品房交托使用时，向购房人供给的对商品住宅肩负质量责任的法律文件和保证文件。
3.《住所质量保证书》是房地产开发公司对所售商品房肩负质量责任的法律文件，此中应该列明工程质量监察单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
三、五证两书三表、五证两书三表是哪三表1.完工查收存案表。
2.房子实测面积表。
3.住所工程质量分户查收表。
验房五证两书一表收房一个也不能少
验房五证两书一表收房一个也不能少验房后再办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。
通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。
等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。
如何在收房时避免这些问题呢？坚持先验房虽然目前业内的普遍做法是先要求业主在收楼文件上签字，然后发放钥匙，但业主仍应该积极争取，要求先验房、后办理手续，若条件允许，更可将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
若业主势单力薄，无法实现这点，也应在签收时留个心眼，比如在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
那么，验房时，应该验些什么呢？在合同中对于面积等大问题规定已经较为明确的前提下，业主应将精力放在一些细节上。
比如，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题。
一旦在验房时发现问题，一定要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
查看五证、两书要求开发商出具五证两书，是验房环节最重要的程序之一。
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“两书”。
所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求，分别由房管局、国土资源局、建设局规划局主管。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是日后出现质量问题按约维修的重要凭证。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺；而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
买房千万别忘了看五证二书 别被开发商坑了
买房千万别忘了看五证二书别被开发商坑了导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
买新开盘的房子时，必须要看开发商的“五证二书”，不然很可能买到违规销售的房子？可是很多人并不清楚什么是“五证二书”？看看下面内容吧。
房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书。
购房者在签订购房合同之前，需要仔细查看“五证两书”，只有证书齐全，才能更好地维护自己的权益。
毕竟买房不易，切记千万不要因为一时的疏忽，徒增困扰。
什么是五证？1、国有土地使用证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
对购房影响重要程度：★★★★★2、建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
对购房影响重要程度：★★★3、建筑工程用地规划许可证：建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。
对购房影响重要程度：★★★4、建设工程施工许可证：建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
武汉市建委负责开工审批等项工作。
对购房影响重要程度：★★★★5、商品房预售许可证：商品房预售证的主管机关是郑州市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。
对购房影响重要程度：★★★★★“五证”中重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
什么是二书？1、住宅质量保证书》：《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
2、住宅使用说明书》：《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
开发商取得的五证两书指的是什么
开发商取得的五证两书指的是什么
房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房⼀定要审查五证两书⼀表。
那么，开发商取得的五证两书指的是什么呢?律⽹⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
开发商取得的五证两书指的是什么
开发商取得的“五证”是指《国有⼟地使⽤证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⼯程施⼯许可证》、《建设⼯程开⼯证》、《商品房销售(预售)许可证》；“⼆书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》。
其中“五证”属于⾏政许可的范围和性质，“两书”是开发商根据法律规定⾃⾏制作并提供给业主的书⾯材料
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：商品房预售应当符合下列条件：
(⼀)已交付全部⼟地使⽤权出让⾦，取得⼟地使⽤权证书：
(⼆)持有建设⼯程规划许可证和施⼯许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投⼊开发建设的资⾦达到⼯程建设总投资的25%以上，并已经确定施⼯进度和竣⼯交付⽇期。
《城市商品房预售管理办法》第⼗⼀条开发企业进⾏商品房预售所得的款项必须⽤于有关的⼯程建设。
城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
《城市商品房预售管理办法》第⼗⼆条预售的商品房交付使⽤之⽇起90⽇内，承购⼈应当持有关凭证到县级以上⼈民政府房地产管理部门和⼟地管理部门办理权属登记⼿续。
以上知识就是⼩编对“开发商取得的五证两书指的是什么”问题进⾏的解答，如果您需要更多法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
三书一证一表与五证
三书一证一表与五证“三书一证一表”与房产商预售时必须提供的五证具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。
何谓两书？两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9.其他需要说明的问题。
律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。
一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。
开发商五证两书不齐全怎么处理？
开发商五证两书不齐全怎么处理？如果开发商五证两书不齐全，购房者可以怎么办呢？开发商必须五证两书齐全，才可以交房。
开发商交房必须具备五证两书，缺少其中任何一个，购房者均可以拒绝收房。
现在我带大家来具体了解一下开发商证照不全的相关的内容。
如果开发商五证两书不齐全，怎么处理？（一）五证两书是什么？1、五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》2、两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
具体解释：“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
（二）开发商五证两书不齐全怎么办？“五证两书”是开发商交房的必备手续，缺少任何一个，购房者都可以拒绝收房，相应的损失和责任由开发商承担。
对于开发商因五证两书不齐全而导致逾期交房的情况，购房者可以根据不同情况，选择解除合同或要求开发商支付违约金等合适的方式维护自己的合法权益。
1、可选择解除合同购房者选择解除合同，购房合同中对开发商逾期交房购房者可以解除合同有相应的约定条款的，则可以依据合同约定办理解除合同手续。
如果合同中对逾期交房而解除合同没有相应约定，购房者有解除合同的意愿，则必须在开发商的延期交房时间已经超过3个月的条件下，向开发商发催告函，要求开发商在合理的时间内交房。
如果开发商在合理的时间内仍然不能交房，购房者可以通知开发商解除合同，如与开发商协商退房不成则可以通过司法途径解决。
2、要求开发商支付违约金购房者要求开发商支付逾期交房的违约金，如果合同有相应约定则按约定执行。
如果合同中没有约定，则依照实际个人损失决定赔偿金额，一般是以同期房屋的出租价格为准确定赔偿金额。
房地产企业开发过程中的五证两书
房地产企业开发过程中的五证两书（图）购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
五证《国有土地使用证》《国有土地使用证》正面《国有土地使用证》第一页《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》封面《建设用地规划许可证》正面《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》封面《建设工程规划许可证》第一页《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
开发商交房必备条件
开发商交房时必须具备五证两书三表。
合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用五证两书是什么？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
；“三表”是竣工验收备案表、房屋实测面积表和住宅工程质量分户验收表。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
一、开发商交房必备条件（一）开发商交房必备条件一：行政机关颁发的验收合格证明，主要包括：1、规划验收合格证2、消防验收合格证3、绿化验收合格证4、环保验收合格证5、卫生防疫验收合格证6、人防工程验收合格证7、车库及道路验收合格证明8、安全防范设施验收证明9、配套基础设施和公共设施建设合同履行确认书10、工程竣工备案证明二）开发商交房必备条件二：公用事业部门出具的验收合格证明1、邮政通邮证明2、环卫设施验收合格证明3、室外供水管线验收合格证明4、电力户外管线验收证明5、社区用房验收证明6、管道煤气工程验收证明7、有线电视室外管线验收证明8、室内给水及卫生洁具验收证明9、电信室外管线验收证明（三）开发商交房必备条件三：房屋面积测绘报告，公摊面积的具体计算结果，作为业主有知情权并是结算房款与办理房产证所必需。
（四）开发商交房必备条件四1、《建设工程质量认定证书》2、《住宅使用说明书》3、《住宅质量保证书》4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》5、《竣工验收备案表》二、验房应注意哪些问题（一）让开发商、物业公司与你一起现场交房并查验；（二）核实面积、合同及价钱多退少补问题；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异，若有差异应按照和同多退少补。
避免入坑,咸宁买房前查过更有底,手把手教你查房源信息!
避免入坑,咸宁买房前查过更有底,手把手教你查房源信息!房地产知识很重要，为避免你被忽悠，记得看看下面哦：开发商五证二书：（1）国有土地使用证（2）建设工程规划许可证（3）建筑工程用地规划许可证（4）建设工程施工许可证（5）商品房预售许可证“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”属于行政许可的范围和性质，代表开发商的资质。
“两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
这些都会在售楼部显眼地方张贴展示出来，你去售楼部看房一定要先看这些资料。
专项资金监管账户咸宁市在售新建商品房项目，除公示《商品房预售许可证》等“五证”外，还须公示由开发商、银行和房管部门共同参与的专项资金监管账号。
据了解，不少购房者在交纳购房款时，通常是将款项打入开发商指定银行账户，而开发商提供的账户，很有可能不是房管部门和银行参与的监管账户。
因此，对购房人而言，存在开发商挪用资金、延期交房、开发商“跑路”等风险。
咸宁在售新建商品房项目，必须在售楼部显眼处公示资金监管账号信息。
1、先查预售证咸小房推荐你交首付前先上上咱们本地的咸宁市房地产管理局网站：/，在上面能查到你想买房的楼盘是否合法预售等信息。
点击进入“新建商品房信息发布平台”没有预售证的房子一定不要买！这样的房子有风险！买了这样的房子，很有可能追悔莫及！查询时候可以用“项目名称”查询，一般都项目名称就是预售证备案名称，但是也有不完全是的，比如“光谷金地华府”查询名称是”咸宁锦华·温泉都城”，这个时候可以用“开发商名称”再次去搜索一次。
我们可以进行以下几个操作步骤，轻松搜索和查询到：在售商品房拿到预售证的时间；预售证号、预售楼栋有哪些、预售总套数（分栋套数）、预售总面积（分栋分使用用途的建筑面积）；商品房的工程结构、使用用途（住宅、商铺）及单套建筑面积等信息；预售房源状态（已备案、已签约、未售、在建工程抵押的各自数量）等。
关于房产你不得不知的小知识(建议学习)
关于房产你不得不知的小知识（一）问：什么是商品房的五证、二书?答：“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售预售许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
（二）问：哪些房地产不能转让?答：根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产，不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（三）问：广告中所写的“起价、均价、套价”等具体是什么意思?答：一般来说，“起价”是该楼盘中最低的售价。
一个楼盘中可能只有几套这样价格的房子。
“均价”在多层楼盘中多是指2—5层的售价，在高层楼盘中则多是位于6—8层的售价;“套价”则是开发商以每套房子为单位的出售价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的售价。
（四）问：售楼广告上的内容，开发商一定要兑现吗?答：如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。
如果开发商在这些材料上写的非常明确具体，内容确定，这些内容将对房屋的价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。
所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。
（五）问：买来的住房面积缩水怎么办?答：面积缩水是购房族经常遇到的问题，对于房屋“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
何为两证一书
何为两证一书？国务院令（第２４８号）第十六条规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”第十七条规定……因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。
五证两书一照”。
“五证”即《国有土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《内(外)销商品房预售(销售)许可证》，“两书”即《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，“一照”即《企业法人营业执照》。
收楼查看“三书一证一表”“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指...房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
“两证一书”分为“房屋两证一书”和“建筑两证一书”。
建筑工程两证一书《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《项目选址意见书》。
另一版本：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《土地使用权出让合同书》。
房屋两证一书是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工合格证》。
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五证
五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
二书
二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
二书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。