房地产一、二级开发流程图
房地产开发基本流程(全图解)
房地产开发流程图解
一、项目立项阶段
投资机会研究
申领项目《选址意见书》
及《项目立项批文》
申请定点
申请购置土地、办理
土地产权手续
申领规划红线图、规划设计
条件通知等文件
申领《建设用地
规划许可证》
二、项目前期准备阶段
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
申领《房屋拆迁许可证》
做好“七通一平”工作
选择承包单位
选择监理单位
三、项目建设阶段
组织承包商进场
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
项目的竣工验收
四、项目销售及售后服务阶段
办理竣工后Байду номын сангаас产权登记手续
申领《商品房销售许可证》
与物业公司签订物业委托管理合同
提交相关材料
与用户签订商品房销售合同或租赁合同
做好物业管理工作
房地产开发基本流程（图解）
房地产开发基本流程（图解）房地产开发流程图解一、项目立项阶段投资机会研究申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件申领《建设用地规划许可证》房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目前期准备阶段三、项目建设阶段四、项目销售及售后服务阶段首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》二、项目前期准备阶段选择勘探队伍和设计单位申领《工程规划许可证》和《施工许可证》申领《房屋拆迁许可证》做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；在开工前办理。
新版房地产开发基本流程图解
一、项目立项阶段
投资机会研究
申领项目《选址意见书》
及《项目立项批文》
申请定点
申请购置土地、办理
土地产权手续
申领计划红线图、计划设计
条件通知等文件
申领《建设用地
计划许可证》
二、项现在期准备阶段
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程计划许可证》和《施工许可证》ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
申领《房屋拆迁许可证》
做好“七通一平”工作
选择承包单位
选择监理单位
三、项目建设阶段
组织承包商进场
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
项目完工验收
四、项目销售及售后服务阶段
办理完工后产权登记手续
申领《商品房销售许可证》
与物业企业签署物业委托管理协议
提交相关材料
与用户签署商品房销售协议或租赁协议
做好物业管理工作
房地产开发基本流程(图解)28608
房地产开发流程图解一、项目立项阶段投资机会研究申领项目《选址意见书》 及《项目立项批文》申请定点申请购置土地、办理 土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件申领《建设用地 规划许可证》房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》二、项目前期准备阶段选择勘探队伍和设计单位申领《工程规划许可证》和《施工许可证》申领《房屋拆迁许可证》 做好“七通一平”工作 选择承包单位选择监理单位通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计 《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；在开工前办理。
一张图看懂房地产开发流程
一张图看懂房地产开发流程房地产开发流程一、项目土地出让阶段二、建设用地规划许可阶段三、建设工程规划许可阶段四、建筑工程施工许可阶段五、商品房预售阶段六、综合验收阶段（竣工交付）七、办理不动产阶段项目获取行政划拨转让出让（招、拍、挂、协议）立项获取土地拍卖步骤：编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘受理竞买申请审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同核准制备案制审批制政府投资项目、银行政策性贷款项目、外国政府贷款项目企业自主投资的一般项目，采用备案制企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目项目备案土地使用权出让合同或建设用地批准文件等营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料项目备案报告附项目备案表备注：项目申请人基本情况、拟建项目基本情况、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析建设用地规划许可证建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）办理建设用地批准证书、不动产证（土地证）不动产证用地批准书契税、印花税缴纳土地测绘（可委托先做）交地协议土地款缴纳领取不动产证权籍调查建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）工商营业执照活组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程方案设计审1/ 8查申请表》特殊情况需要提供的其他资料相关行政主管部门审查意见等资料规划公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）日照分析成果相应资质的设计单位编制的含方案说明书，效果图，总平面图，建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）方案设计/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对）施工图图审机构摇号建设工程规划许可证（建筑类）立项批文地址勘察报告（详勘）完成设计单位和设计方案已确定摇号条件摇号所需资料（均盖公章）营业执照或组织机构代码证复印件授权委托书工程勘察文件审查申请表经办人员身份证复印件立项批文复印件特殊情况需要提供其他资料需公示项目的公示材料，包现场公示图片，社区反馈意见。
房地产项目开发基本流程(图解)
申领《建设用地 规划许可证》
二、项目前期准备阶段（策划方案）
《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的； 《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责 申领； 在开工前办理。未经许可，不得擅自开工；
通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
房地产项目开发流程图
房地产项目开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项 目前期准备阶段 三、项目具体操作阶段 四、项目后续服务阶 段
一、项目立项阶段（可行性报告）
投资机会研究
《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据； 申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效 的项目建议书等； 《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审 核，是可以进行开发建设的文件； 申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项 申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了 解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合 分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据
使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖 气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速 开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、 通热力以及场地平整。 房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符 合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。 拆迁程序为： 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证 ↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓ 办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证
房地产开发基本流程图解
房地产开发流程图解房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段二、项目先期准备阶段三、项目建设阶段四、项目销售及售后服务阶段一、项目立项阶段第一对投资地域和投资环境进行研究、剖析，依据对自然资源的认识和市场状况的检查以及对国家的经济政策和政治环境等状况进行综合剖析展望，找到最有益的投资时机，为投资时机的选择供给依照到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址建议书、申请定点报告、申请用地报告；公司的资质证明、营业执照、法人代表拜托书等文件或证书；到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；投资时机研究申领项目《选址建议书》及《项目立项批文》申请定点申请购买土地、办理土地产权手续《选址建议书》是项目进行设计、开发和管理的重要依照；申领《项目选址建议书》时需向主管部门提交地点申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目经过审核，是能够进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资本根源说明、房地产开发物业类型说明等；提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审察，而后由规划管理部门审定用地面积，报经政府同意，发给开发商《建设用地规划允许证》申领规划红线图、规划设计条件通知等文件申领《建设用地规划允许证》被申请建设用地现状地形图，依据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外面限制条件；提出规划设计重点，包含建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等二、项目先期准备阶段《建设工程允许证》是由规划管理部门审批颁发的；》是由建设单选择勘探队伍和设计单位经过招标选择勘探队伍进行地质勘探和设位（即开发商）而不是有施工计单位进行建筑设计单位负责申领；在动工前办理。
未经允许，不得私自动工；申领《工程规划允许证》和《施工允许证》使土地 ( 生地 ) 在经过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场所平坦的条件，使二级开发商能够进场后快速开发建设。
房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。
房地产开发全流程图解
房地产开发全流程图解房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；▶中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；▶后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程▶18个关键节点——里程碑计划（一级计划）▶签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；▶拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。
）•项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；•国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；•建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；•总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；•方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；•方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；•桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；•主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；•建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；•精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；•项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；•施工许可证（指施工许可证的签发时间）；•主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；•预售证（指预售许可证的签发时间）；•开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；•主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；•竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；•入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
新版房地产开发基本标准流程图解
选择监理单位
三Байду номын сангаас项目建设阶段
组织承包商进场
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
项目旳竣工验收
四、项目销售及售后服务阶段
办理竣工后旳产权登记手续
申领《商品房销售许可证》
与物业公司签订物业委托管理合同
提交有关材料
与顾客签订商品房销售合同或租赁合同
做好物业管理工作
房地产开发流程图解
一、项目立项阶段
投资机会研究
申领项目《选址意见书》
及《项目立项批文》
申请定点
申请购买土地、办理
土地产权手续
申领规划红线图、规划设计
条件告知等文献
申领《建设用地
规划许可证》
二、项目前期准备阶段
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
申领《房屋拆迁许可证》
做好“七通一平”工作
房地产12级开发流程,内附每个部门办理流程
房地产12级开发流程,内附每个部门办理流程名目（一）土地一级开发流程表--------------------------------------------31.土地收储评估报告------------------------------------------------------42.地下文物勘测报告------------------------------------------------------53.地质灾难评估报告------------------------------------------------------64.预环评报告---------------------------------------------------------------75..拆迁许可证--------------------------------------------------------------86.土地勘界报告------------------------------------------------------------9 2.土地二级开发流程表---------------------------------------------------10 （二）立项核准流程表--------------------------------------------------111.办理前期工作联系函---------------------------------------------------122.可行性研究报告---------------------------------------------------------133.节能报告------------------------------------------------------------------154.正式环评报告------------------------------------------------------------16 （三）办理建筑工程（专门工程）规划许可证流程--------------17 1—1.建筑工程设计要点-------------------------------------------------18 1—2建筑工程规划红线图----------------------------------------------20 1—3建筑工程选址意见书----------------------------------------------212.普勘、初勘、详勘、--------------------------------------------------223.编制设计任务书（方案征集、方案核准）-----------------------23 3—1、人防工程审批----------------------------------------------------243—2、消防工程审批----------------------------------------------------26 3—3、交通规划----------------------------------------------------------27 3—4、规划方案（环保审核）----------------------------------------28 3—5、建设工程防雷审批----------------------------------------------29 3—6、教育审批----------------------------------------------------------31 （四）办理施工许可证-------------------------------------------------321、招标平台---------------------------------------------------------------332、土建、监理招标------------------------------------------------------343、施工图审查------------------------------------------------------------364、施工图审查收费标准------------------------------------------------375、托付质检、托付安检------------------------------------------------396、树木采伐证------------------------------------------------------------417、施工许可证办理所需材料------------------------------------------42 （五）七通一平-----------------------------------------------------------431、场地平坦---------------------------------------------------------------442、道路通------------------------------------------------------------------453、临时电------------------------------------------------------------------464、临时水------------------------------------------------------------------485、通排水------------------------------------------------------------------506、通燃气------------------------------------------------------------------507、通热力、通电讯------------------------------------------------------50（六）竣工验收时期1、新型墙体材料专项基金反退--------------------------------------532、试生产运行核准（市环保局）-----------------------------------553、规划条件合适（规划局）-----------------------------------------554、人防工程竣工报告（人民防空办公室）-----------------------555、建筑工程消防验收（公安消防局）-----------------------------566、竣工环境爱护验收（环保局）-----------------------------------557、建设工程防雷装置竣工验收（气象局）-----------------------568、从事都市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务审批（市容治理局）----------------------------------------------------------------579、建设工程竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件备案（质监站）-------------------------------5710、市政工程竣工验收备案（建设委员会）----------------------5811、建筑工程竣工验收档案归档（都市建设档案馆）----------5712、工工程竣工验收备案后三个月内携带所有相关资料办理散装水泥专项资金的结算返退。
房地产1、2级开发程序内附每个部门办理程序
简明工作手册目录（一）土地一级开发流程表--------------------------------------------31.土地收储评估报告------------------------------------------------------42.地下文物勘测报告------------------------------------------------------53.地质灾害评估报告------------------------------------------------------64.预环评报告---------------------------------------------------------------75..拆迁许可证--------------------------------------------------------------86.土地勘界报告------------------------------------------------------------9 2.土地二级开发流程表---------------------------------------------------10 （二）立项核准流程表--------------------------------------------------111.办理前期工作联系函---------------------------------------------------122.可行性研究报告---------------------------------------------------------133.节能报告------------------------------------------------------------------154.正式环评报告------------------------------------------------------------16 （三）办理建筑工程（特殊工程）规划许可证流程--------------17 1—1.建筑工程设计要点-------------------------------------------------18 1—2建筑工程规划红线图----------------------------------------------20 1—3建筑工程选址意见书----------------------------------------------212.普勘、初勘、详勘、--------------------------------------------------223.编制设计任务书（方案征集、方案核准）-----------------------233—1、人防工程审批----------------------------------------------------24 3—2、消防工程审批----------------------------------------------------26 3—3、交通规划----------------------------------------------------------27 3—4、规划方案（环保审核）----------------------------------------28 3—5、建设工程防雷审批----------------------------------------------29 3—6、教育审批----------------------------------------------------------31 （四）办理施工许可证-------------------------------------------------321、招标平台---------------------------------------------------------------332、土建、监理招标------------------------------------------------------343、施工图审查------------------------------------------------------------364、施工图审查收费标准------------------------------------------------375、委托质检、委托安检------------------------------------------------396、树木采伐证------------------------------------------------------------417、施工许可证办理所需材料------------------------------------------42 （五）七通一平-----------------------------------------------------------431、场地平整---------------------------------------------------------------442、道路通------------------------------------------------------------------453、临时电------------------------------------------------------------------464、临时水------------------------------------------------------------------485、通排水------------------------------------------------------------------506、通燃气------------------------------------------------------------------507、通热力、通电讯------------------------------------------------------50（六）竣工验收阶段1、新型墙体材料专项基金反退--------------------------------------532、试生产运行核准（市环保局）-----------------------------------553、规划条件合适（规划局）-----------------------------------------554、人防工程竣工报告（人民防空办公室）-----------------------555、建筑工程消防验收（公安消防局）-----------------------------566、竣工环境保护验收（环保局）-----------------------------------557、建设工程防雷装置竣工验收（气象局）-----------------------568、从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务审批（市容管理局）----------------------------------------------------------------579、建设工程竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件备案（质监站）-------------------------------5710、市政工程竣工验收备案（建设委员会）----------------------5811、建筑工程竣工验收档案归档（城市建设档案馆）----------5712、工工程竣工验收备案后三个月内携带所有相关资料办理散装水泥专项资金的结算返退。
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开发分为一级土地开发：包括征地、拆迁补偿、整理收储达到招牌挂的条件；土地二级开发呢，就是房地产开发，就是企业拿
议纪要
j 、人防、消防、园林、交通、地震等的审查意见
、建设单位出具的申报委托书
、建设项目规划许可及其他事项申报表（市政工程）《规划意见书》及附图
、《建设用地规划许可证》（含附图、附件） 规划意见书注明申报时须提交的有关文件初步设计审查要求取得的有关行政主管部门的
及必要的有关文件、会议纪要、协议
《城市建设工程办理竣工档案登记表》：500建设施工图3套
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施工图纸审查
办理建设工程规划许可证（市政工程）
20个工作日（规委）
办理市政工程施工招投标和监理招投标
确定市政施工单位和监理单位，签订相应合同。