项目定价报告模板
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-4-
报告逻辑框架 销售目标盘点
PART1 销售目标盘点
1.目标盘点 2.项目货量盘点 3.共识条件梳理
TIPS: 本部分内容为进一步明确和确认本次开盘的目标，并梳理当前阶段与甲方已达成共识的内容，为具体价 格策略及价格制定提供依据； “共识条件”梳理非必要内容，应根据项目实际情况灵活选择。
-5-
报告逻辑框架 2.客户分析
截止××月××日，项目累计认筹客户××组，其中A类客户××组，B类客户××组
A类客户
来源渠道 项目包装 认筹（办卡）量 ××组 来源渠道 项目包装
B类客户
认筹（办卡）量 ××组
户外大牌
有效认筹（办卡） 客户 总计××组 网站广告 ……
××组
××组
户外大牌
网站广告 ……
××组
- 15 -
报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
竞品户型销售情况
户型 2居
典型竞品—旭辉御府
去化速度（套 /月） 74 28 成交价格（元 /㎡） 20471 21322
建筑面积（㎡） 总套数（套） 存量套数（套） 88 89 130 246 125 246 25 42 ……
3居
……
结论：
从竞品成交结构方面给出结论及判断；
- 10 -
报告逻辑框架 1.宏观市场分析
近期政策分析
对于房地产一系列的调控 措施，绝不可有丝毫动摇，我 们的目标是要使房价回归到合
……
理的价格。
——温总理，11月7日于圣彼得堡
结论示例：在价格控制、限购限贷等方面，从严从紧的局面短期内不会动摇，购房 及贷款资格问题仍将是限制成交的重要因素
- 11 -
对标项目在售及存量房源 典型竞品—旭辉御府 共744套，已推售332套（签约40），未推售412套（高层190,洋房222） 区域内唯一在售项目，未来项目入市的主要竞争对手
为3#、4#楼90平米两居及160平米三居， 共计76套，无签约，认购3套。 百套特价房源主要以130-138平米的三居为 主，共计120套，目前去化15套，认购8 套，去化率12.5% 12#、13#楼160-170平米三居，共计78 套，去化16套，认购9套。 10#、11#楼主要为150平米的三居产品， 共计58套，已经签约13套，认购7套。
- 25 -
报告逻辑框架 2.客户分析
来访客户户型偏好
客户需求分析： 对1488组B类以上客户对楼座的需求分析看出：
A、B类客户意向户型
F 28% A 31%
两居关注比例超过50％。同时对E和F户型的关
注比例基本相同，与E和F户型的供应比例相对 吻合。
……
E 25%
C 16%
TIPS: 办卡期间释放的各户型价格区间的价格杠杆作用明显，尤其体现在E和F户型上。
-6-
报告逻辑框架 2.项目货量盘点
项目主力户型集中在89-120平米 纯南向的B类户型均享受项目优质的园林景观。。。
户型 A B C D ••• TIPS: 套数 98 115 77 30 户型 面积 (㎡ ) 121 89 117 238 合计 面积 (㎡ ) 11858 10235 9009 7140 楼栋 分布 3-4， 6-8 1-10 1,2,5, 9,10 5 •••
6.25
首次开盘推出 90平方米二居 及130-138平 方米三居产品
8.3
推出100套130-138 平方米三居产品
项目计划下月中旬加推的二居产品将会给我们的客户造成较大的分流
- 19 -
报告逻辑框架 蓄客情况分析
PART3 蓄客情况分析
1.整体蓄客情况 2.客户分析
- 20 -
报告逻辑框架 1.整体蓄客情况
居住区域
பைடு நூலகம்
工作区域
户型偏好
产品因素
价格偏好
TIPS: 1.针对认筹客户的需求偏好分析尤为重要，分析结果直接影响到推售房源、价格及促销策略； 2.客户分析数据来源于臵业顾问的认筹客户梳理表，客户梳理的执行效果直接影响统计数据的客观性与 全面性。
- 23 -
报告逻辑框架 2.客户分析
来访客户居住区域
海淀
9
8 7 6 5 4
1 0
1 2
3
详细盘点项目户型情况及户型分别，作 为对我项目产品的形式形态的一个初步回顾， 了解项目的助理产品情况。 页面数量不限。
7
报告逻辑框架 2.项目货量盘点
货量盘点
推售房源货量盘点
户型 面积 楼座 楼号 1# 5# 6# 7# A 约90三居 5#、6# 套数 —— 90 90 —— 180 合计 面积(㎡) —— 8278.2 8388.29 —— 套数 56 —— —— 56 112 C 约85两居 1#、7# 面积(㎡) 4821.12 —— —— 4938.18 9759.3 13％ 套数 56 —— —— 168 224 E 约85两居 1#、7# 面积(㎡) 4781.7 —— —— 14846.1 19627.8 26％ 套数 112 —— —— 224 336 F 约85两居 1#、7# 面积(㎡) 9736.2 —— —— 19703.34 29439.54 39％ 套数 —— 10 —— —— 10 G 约80两居 5# 面积(㎡) —— 814.25 —— —— 814.25 1％ 216 100 90 448 25％ 12％ 11％ 52％ 合计 比例
从竞品热销户型方面给出结论及判断。
- 16 -
报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
对标竞争热销户型分析 典型竞品—旭辉御府 全明户型，两室朝阳，厨房带服务阳台
去化速度：81套/月 优点： 双明卫设计
厨房带服务阳台，使用方便
面宽11.2米，两室朝阳，产品舒适度较高 缺点：
进深较长
【130平米三居】
报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
推广及促销手段
主要推广方式：
房地产门户网广告宣传（搜房、新浪乐居） 社区及商超巡展（枣园社区、星城商厦等） 政府及学校团购（大兴区政府、北京印刷学院） ……
典型竞品—旭辉御府
低价策略：三次连续猛推特价房，特价房策略或常态化
主要促销手段：
限时限量特价房，17600元/平米起
- 12 -
报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
××区（版块）商品住宅供求量价走势
120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 10000 8000 6000
……
4000
2000
0
供应面积
成交面积
成交均价
结论： 从近期区域市场供求量方面给出结论及判断； 从近期区域成交均价方面给出结论及判断。
报告逻辑框架 1.目标盘点
××年年度实现××亿的销售回款任务
××项目××年度销售目标
目标统计项 销售面积 全年销售均价 认购金额 保底计划 ××万平米 ××元/平米 ××亿 争取计划 ××万平米 ××元/平米 ××亿
销售回款
任务套数
××亿
××套
××亿
××套
TIPS: 本部分应明确项目阶段整体目标，可以为“下半年销售目标”、“8-12月份销售目标”等，除突出回款 目标外，也可根据甲方关注重点，突出价格控制目标、销售套数目标等。
- 13 -
报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
竞品选择及分析内容
项目1 项目2 竞品选择 项目3 项目4 分析内容
项目基础信息
在售及存量房源 热销户型分析
销售情况
成交量价 去化速度
推广及促销手段
推广手段 价格促销手段
后续推售计划
- 14 -
报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
2
3 4 5
TIPS: 本次报告在以上共识的基础上制定完成，关于价格制定方面的具体内容，根据线下沟通情况确定是否 明示在这里。
-9-
报告逻辑框架 市场分析
PART2 市场分析
1.城市市场分析
近期政策分析 整体市场分析
2.区域市场及典型竞品分析
区域市场分析 典型竞品分析 TIPS: 本部分内容为通过宏观、区域市场以及竞品分析，梳理市场机会点，为价格策略、价格制定等提供支 撑； 典型竞品案例分析部分可以以附件的形式在报告最后进行呈现。
截止××月××日，项目累计有效来电量××组，有效来访量××组
××项目有效来访量统计
统计类型 客户量 渠道来源
项目包装 户外大牌 网站广告 有效来访量 ××组 ……
客户量
××组 ××组 ××组 ××组
……
…… …… ……
××组
××组 ××组 ××组
注：以上数据统计截止至××年××月××日 - 21 -
报告逻辑框架 1.宏观市场分析
××城市商品住宅供求量价走势
120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 10000 8000
进入传统销售淡 季，市场整体成交 量有所回落，但成 交价格趋于平稳
6000 4000
2000
0
供应面积
成交面积
成交均价
结论： 从近期全市市场供求量方面给出结论及判断； 从近期全市成交均价方面给出结论及判断。
数量 4 5 6 15
44 54 30 2 44
百分比 2% 2% 3% 7%
22% 26% 15% 1% 22%
西红门 15% 中关村区域 26%
域 22%
中关村区域 西红门 公主坟 其他
此处需用饼状图表示，清晰看到不 同工作区域客户占比大小。
客户情况分析（文字描述）
客户的工作区域特征占比。
16666.4 9
21％
总户数：854套；可售总面积：76307.38㎡
7＃楼受城铁影响最大，且总量较大，占据首期预售比例的52％。 5、6＃楼作为低板产品，又是90平米三居户型，占所推比例的21％，比较稀缺。
8
报告逻辑框架 3.共识条件梳理
前期会议及沟通已达成的共识：
1 本次价格制定不低于同区域内同等产品的在售价格。 本次价格制定所采用建筑面积不是最终测绘面积，最终测绘面积出来之后价格会有 小幅波动 由于后续地块尚未确定规划，目前仅以首期开放区域作为独立整体进行衡量 …… ……
报告逻辑框架
定价报告的核心前提：
项目整盘/阶段均价的推导依据主要是以下两点： 1. 实现开发商既定的利润目标。
2. 实现开发商既定的项目运作回款目标。
报告逻辑框架
定价报告模板
2013.11
报告逻辑框架
定价报告需要解决的问题：
定价报告是以市场依据、文字说明、计算过程的形式，来说明某一种定价方法。 报告需要说明的内容主要有两个：1、整盘均价；2、价单。
××组
合计 TIPS:
——
××组
——
××组
注：以上数据统计截止至××年××月××日
此处A、B类客户是根据客户购房意向强度制定的客户分类，各项目或开发商都有自己的约定规则， 应灵活判定，一般情况下根据客户购房意向由强到弱划分为“A—B—C—D”四个标准。
- 22 -
报告逻辑框架 2.客户分析
分析内容
用市场水平、客户需求、产品力等综合判断本案均价水平。
通过内外部环境影响、竞争关系判断等获得各项价差，从而汇总成价单。
-3-
报告逻辑框架 报告大纲
CONTANTS
目录
PART1 销售目标盘点
PART2 市场分析
PART3 蓄客情况分析
PART4 项目定价
PART5 价格策略
1.目标盘点 2.项目货量盘点 3.共识条件梳理
1.宏观市场分析 2.区域市场分析 3.典型竞品分析
1.整体蓄客情况 2.客户分析
1.整盘/阶段均价推 1.推盘策略 导 2.价格制定 2.推售计划 3.其他价格展示条件
TIPS: “均价推导”和“价格制定”部分为本报告的核心部分，“销售目标盘点”、“市场分析”和“蓄客 情况分析”作为项目价格推导的过程，可以根据提报需求自由组合，合理运用（增加、删减）。
客户购房区域分析
西城 朝阳 4% 东城 昌平 石景山 其他 0.5%
此处需用饼状图表示，清晰看到不 同工作区域客户占比大小。
31% 房山
3% 丰台 21%
15%
文字描述
客户的生活区域特征占比。
大兴 24%
区域 数量 百分比
大兴 50 23%
丰台 45 21%
房山 7 3%
海淀 65 31%
西城 31 15%
朝阳 8 4%
东城 1 0.5%
昌平 1 0.5%
石景山 1 0.5%
其他 4 2%
- 24 -
报告逻辑框架 2.客户分析
来访客户工作区位
签约客户工作区域
CBD 大兴黄村 六里桥 2% 其他 22% 公主坟 1%
2%
3%
木樨园 7%
工作区域 CBD 大兴黄村 六里桥 木樨园
西单金融街区域
西单金融街区
网络软文： 旭辉御府借势11周年 特推百套感恩房源
……
- 18 -
报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
后续推售计划 典型竞品—旭辉御府
预约认筹
首次开盘
百套特价房
加推二居及 三居产品 下月中旬
预计推出5、6# 楼85平方米2居 及116平方米三房 产品，总计240 套。
5.30
“一万抵3 万”预约认 筹
报告逻辑框架 销售目标盘点
PART1 销售目标盘点
1.目标盘点 2.项目货量盘点 3.共识条件梳理
TIPS: 本部分内容为进一步明确和确认本次开盘的目标，并梳理当前阶段与甲方已达成共识的内容，为具体价 格策略及价格制定提供依据； “共识条件”梳理非必要内容，应根据项目实际情况灵活选择。
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报告逻辑框架 2.客户分析
截止××月××日，项目累计认筹客户××组，其中A类客户××组，B类客户××组
A类客户
来源渠道 项目包装 认筹（办卡）量 ××组 来源渠道 项目包装
B类客户
认筹（办卡）量 ××组
户外大牌
有效认筹（办卡） 客户 总计××组 网站广告 ……
××组
××组
户外大牌
网站广告 ……
××组
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报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
竞品户型销售情况
户型 2居
典型竞品—旭辉御府
去化速度（套 /月） 74 28 成交价格（元 /㎡） 20471 21322
建筑面积（㎡） 总套数（套） 存量套数（套） 88 89 130 246 125 246 25 42 ……
3居
……
结论：
从竞品成交结构方面给出结论及判断；
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报告逻辑框架 1.宏观市场分析
近期政策分析
对于房地产一系列的调控 措施，绝不可有丝毫动摇，我 们的目标是要使房价回归到合
……
理的价格。
——温总理，11月7日于圣彼得堡
结论示例：在价格控制、限购限贷等方面，从严从紧的局面短期内不会动摇，购房 及贷款资格问题仍将是限制成交的重要因素
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对标项目在售及存量房源 典型竞品—旭辉御府 共744套，已推售332套（签约40），未推售412套（高层190,洋房222） 区域内唯一在售项目，未来项目入市的主要竞争对手
为3#、4#楼90平米两居及160平米三居， 共计76套，无签约，认购3套。 百套特价房源主要以130-138平米的三居为 主，共计120套，目前去化15套，认购8 套，去化率12.5% 12#、13#楼160-170平米三居，共计78 套，去化16套，认购9套。 10#、11#楼主要为150平米的三居产品， 共计58套，已经签约13套，认购7套。
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报告逻辑框架 2.客户分析
来访客户户型偏好
客户需求分析： 对1488组B类以上客户对楼座的需求分析看出：
A、B类客户意向户型
F 28% A 31%
两居关注比例超过50％。同时对E和F户型的关
注比例基本相同，与E和F户型的供应比例相对 吻合。
……
E 25%
C 16%
TIPS: 办卡期间释放的各户型价格区间的价格杠杆作用明显，尤其体现在E和F户型上。
-6-
报告逻辑框架 2.项目货量盘点
项目主力户型集中在89-120平米 纯南向的B类户型均享受项目优质的园林景观。。。
户型 A B C D ••• TIPS: 套数 98 115 77 30 户型 面积 (㎡ ) 121 89 117 238 合计 面积 (㎡ ) 11858 10235 9009 7140 楼栋 分布 3-4， 6-8 1-10 1,2,5, 9,10 5 •••
6.25
首次开盘推出 90平方米二居 及130-138平 方米三居产品
8.3
推出100套130-138 平方米三居产品
项目计划下月中旬加推的二居产品将会给我们的客户造成较大的分流
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报告逻辑框架 蓄客情况分析
PART3 蓄客情况分析
1.整体蓄客情况 2.客户分析
- 20 -
报告逻辑框架 1.整体蓄客情况
居住区域
பைடு நூலகம்
工作区域
户型偏好
产品因素
价格偏好
TIPS: 1.针对认筹客户的需求偏好分析尤为重要，分析结果直接影响到推售房源、价格及促销策略； 2.客户分析数据来源于臵业顾问的认筹客户梳理表，客户梳理的执行效果直接影响统计数据的客观性与 全面性。
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报告逻辑框架 2.客户分析
来访客户居住区域
海淀
9
8 7 6 5 4
1 0
1 2
3
详细盘点项目户型情况及户型分别，作 为对我项目产品的形式形态的一个初步回顾， 了解项目的助理产品情况。 页面数量不限。
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报告逻辑框架 2.项目货量盘点
货量盘点
推售房源货量盘点
户型 面积 楼座 楼号 1# 5# 6# 7# A 约90三居 5#、6# 套数 —— 90 90 —— 180 合计 面积(㎡) —— 8278.2 8388.29 —— 套数 56 —— —— 56 112 C 约85两居 1#、7# 面积(㎡) 4821.12 —— —— 4938.18 9759.3 13％ 套数 56 —— —— 168 224 E 约85两居 1#、7# 面积(㎡) 4781.7 —— —— 14846.1 19627.8 26％ 套数 112 —— —— 224 336 F 约85两居 1#、7# 面积(㎡) 9736.2 —— —— 19703.34 29439.54 39％ 套数 —— 10 —— —— 10 G 约80两居 5# 面积(㎡) —— 814.25 —— —— 814.25 1％ 216 100 90 448 25％ 12％ 11％ 52％ 合计 比例
从竞品热销户型方面给出结论及判断。
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报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
对标竞争热销户型分析 典型竞品—旭辉御府 全明户型，两室朝阳，厨房带服务阳台
去化速度：81套/月 优点： 双明卫设计
厨房带服务阳台，使用方便
面宽11.2米，两室朝阳，产品舒适度较高 缺点：
进深较长
【130平米三居】
报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
推广及促销手段
主要推广方式：
房地产门户网广告宣传（搜房、新浪乐居） 社区及商超巡展（枣园社区、星城商厦等） 政府及学校团购（大兴区政府、北京印刷学院） ……
典型竞品—旭辉御府
低价策略：三次连续猛推特价房，特价房策略或常态化
主要促销手段：
限时限量特价房，17600元/平米起
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报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
××区（版块）商品住宅供求量价走势
120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 10000 8000 6000
……
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供应面积
成交面积
成交均价
结论： 从近期区域市场供求量方面给出结论及判断； 从近期区域成交均价方面给出结论及判断。
报告逻辑框架 1.目标盘点
××年年度实现××亿的销售回款任务
××项目××年度销售目标
目标统计项 销售面积 全年销售均价 认购金额 保底计划 ××万平米 ××元/平米 ××亿 争取计划 ××万平米 ××元/平米 ××亿
销售回款
任务套数
××亿
××套
××亿
××套
TIPS: 本部分应明确项目阶段整体目标，可以为“下半年销售目标”、“8-12月份销售目标”等，除突出回款 目标外，也可根据甲方关注重点，突出价格控制目标、销售套数目标等。
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报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
竞品选择及分析内容
项目1 项目2 竞品选择 项目3 项目4 分析内容
项目基础信息
在售及存量房源 热销户型分析
销售情况
成交量价 去化速度
推广及促销手段
推广手段 价格促销手段
后续推售计划
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报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
2
3 4 5
TIPS: 本次报告在以上共识的基础上制定完成，关于价格制定方面的具体内容，根据线下沟通情况确定是否 明示在这里。
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报告逻辑框架 市场分析
PART2 市场分析
1.城市市场分析
近期政策分析 整体市场分析
2.区域市场及典型竞品分析
区域市场分析 典型竞品分析 TIPS: 本部分内容为通过宏观、区域市场以及竞品分析，梳理市场机会点，为价格策略、价格制定等提供支 撑； 典型竞品案例分析部分可以以附件的形式在报告最后进行呈现。
截止××月××日，项目累计有效来电量××组，有效来访量××组
××项目有效来访量统计
统计类型 客户量 渠道来源
项目包装 户外大牌 网站广告 有效来访量 ××组 ……
客户量
××组 ××组 ××组 ××组
……
…… …… ……
××组
××组 ××组 ××组
注：以上数据统计截止至××年××月××日 - 21 -
报告逻辑框架 1.宏观市场分析
××城市商品住宅供求量价走势
120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 10000 8000
进入传统销售淡 季，市场整体成交 量有所回落，但成 交价格趋于平稳
6000 4000
2000
0
供应面积
成交面积
成交均价
结论： 从近期全市市场供求量方面给出结论及判断； 从近期全市成交均价方面给出结论及判断。
数量 4 5 6 15
44 54 30 2 44
百分比 2% 2% 3% 7%
22% 26% 15% 1% 22%
西红门 15% 中关村区域 26%
域 22%
中关村区域 西红门 公主坟 其他
此处需用饼状图表示，清晰看到不 同工作区域客户占比大小。
客户情况分析（文字描述）
客户的工作区域特征占比。
16666.4 9
21％
总户数：854套；可售总面积：76307.38㎡
7＃楼受城铁影响最大，且总量较大，占据首期预售比例的52％。 5、6＃楼作为低板产品，又是90平米三居户型，占所推比例的21％，比较稀缺。
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报告逻辑框架 3.共识条件梳理
前期会议及沟通已达成的共识：
1 本次价格制定不低于同区域内同等产品的在售价格。 本次价格制定所采用建筑面积不是最终测绘面积，最终测绘面积出来之后价格会有 小幅波动 由于后续地块尚未确定规划，目前仅以首期开放区域作为独立整体进行衡量 …… ……
报告逻辑框架
定价报告的核心前提：
项目整盘/阶段均价的推导依据主要是以下两点： 1. 实现开发商既定的利润目标。
2. 实现开发商既定的项目运作回款目标。
报告逻辑框架
定价报告模板
2013.11
报告逻辑框架
定价报告需要解决的问题：
定价报告是以市场依据、文字说明、计算过程的形式，来说明某一种定价方法。 报告需要说明的内容主要有两个：1、整盘均价；2、价单。
××组
合计 TIPS:
——
××组
——
××组
注：以上数据统计截止至××年××月××日
此处A、B类客户是根据客户购房意向强度制定的客户分类，各项目或开发商都有自己的约定规则， 应灵活判定，一般情况下根据客户购房意向由强到弱划分为“A—B—C—D”四个标准。
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报告逻辑框架 2.客户分析
分析内容
用市场水平、客户需求、产品力等综合判断本案均价水平。
通过内外部环境影响、竞争关系判断等获得各项价差，从而汇总成价单。
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报告逻辑框架 报告大纲
CONTANTS
目录
PART1 销售目标盘点
PART2 市场分析
PART3 蓄客情况分析
PART4 项目定价
PART5 价格策略
1.目标盘点 2.项目货量盘点 3.共识条件梳理
1.宏观市场分析 2.区域市场分析 3.典型竞品分析
1.整体蓄客情况 2.客户分析
1.整盘/阶段均价推 1.推盘策略 导 2.价格制定 2.推售计划 3.其他价格展示条件
TIPS: “均价推导”和“价格制定”部分为本报告的核心部分，“销售目标盘点”、“市场分析”和“蓄客 情况分析”作为项目价格推导的过程，可以根据提报需求自由组合，合理运用（增加、删减）。
客户购房区域分析
西城 朝阳 4% 东城 昌平 石景山 其他 0.5%
此处需用饼状图表示，清晰看到不 同工作区域客户占比大小。
31% 房山
3% 丰台 21%
15%
文字描述
客户的生活区域特征占比。
大兴 24%
区域 数量 百分比
大兴 50 23%
丰台 45 21%
房山 7 3%
海淀 65 31%
西城 31 15%
朝阳 8 4%
东城 1 0.5%
昌平 1 0.5%
石景山 1 0.5%
其他 4 2%
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报告逻辑框架 2.客户分析
来访客户工作区位
签约客户工作区域
CBD 大兴黄村 六里桥 2% 其他 22% 公主坟 1%
2%
3%
木樨园 7%
工作区域 CBD 大兴黄村 六里桥 木樨园
西单金融街区域
西单金融街区
网络软文： 旭辉御府借势11周年 特推百套感恩房源
……
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报告逻辑框架 2.区域市场及典型竞品分析
后续推售计划 典型竞品—旭辉御府
预约认筹
首次开盘
百套特价房
加推二居及 三居产品 下月中旬
预计推出5、6# 楼85平方米2居 及116平方米三房 产品，总计240 套。
5.30
“一万抵3 万”预约认 筹