对设定房地产抵押应注意的问题之我见

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解析房产抵押中的风险与防范

解析房产抵押中的风险与防范在房地产市场中，房产抵押是一种常见的融资方式，也是很多购房者和投资者选择的重要途径。

然而，房产抵押并不像表面看起来那么简单，其中隐藏着许多风险，如果不能正确识别和防范，可能会给个人和企业带来不可估量的损失。

本文将从多个角度解析房产抵押中的风险，并提出相应的防范措施。

一、房产抵押的风险1.法律风险在房产抵押过程中，如果借款人无法按期还款，银行或借款人将有权对抵押的房产进行拍卖。

在这个过程中，如果相关手续不完备或不符合法律规定，可能会引发法律纠纷。

此外，如果借款人存在欺诈行为，也可能导致银行遭受损失。

2.市场风险房产市场受多种因素影响，如政策、经济、环境等。

一旦市场发生变化，房价下跌或交易停滞，抵押的房产价值可能会受到影响，进而影响借款人的还款能力和银行的收益。

3.信用风险借款人的信用状况是决定其是否能顺利还款的重要因素。

如果借款人的信用记录不良，如多次逾期或债务拖欠等，可能会导致银行无法追回贷款。

二、防范风险的措施1.了解法律法规在房产抵押过程中，需要严格遵守相关法律法规。

在签订合同前，应仔细阅读合同条款，确保合同内容符合法律规定。

同时，对于可能存在的法律风险，应咨询专业律师的意见。

2.充分调查借款人信用状况银行在放贷前应对借款人的信用状况进行充分调查，包括查看借款人的征信报告、信用历史等。

对于信用记录不良的借款人，应谨慎放贷。

3.选择合适的抵押物在房产抵押中，抵押物的选择也非常重要。

银行应选择价值稳定、地理位置优越的房产作为抵押物，以降低风险。

同时，对于抵押物的评估也应遵循专业、公正的原则。

4.建立风险预警机制银行应建立完善的风险预警机制，对市场变化、政策调整等因素进行实时监控，以便及时采取应对措施。

同时，对于可能出现的风险点，应提前制定预案，以降低风险发生的概率。

5.加强贷后管理贷后管理是防范房产抵押风险的重要环节。

银行应定期对抵押的房产进行实地考察，了解房产的市场价值及借款人的还款情况。

浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策

浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策一、题目：浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策二、抵押登记的问题及分析：1. 抵押登记的透明度问题在目前的抵押登记机制下，抵押登记借款人可以通过商业银行，个人放贷者注销抵押等方式获得抵押抵押物的所有权，但是抵押物所有者的信息仍然存在不透明的情况。

这种不透明性不仅增加了买家和银行的风险，同时也会导致市场失灵。

对策：提高抵押登记的透明度。

本着公开透明的原则，各级房产权部门、银行与法院等机构应将抵押登记的信息公示在网上，同时为全国性的房产抵押登记品牌建设起来地基石。

2. 抵押登记难度的问题在一些发展程度不高的地区，资源受限，登记机构少，因此抵押登记的难度就会更高。

登记过程需要相对复杂，需要经过多个申报、审批、备案环节，并且要求相关机构的配合。

这种复杂度和环节，容易使得借款人所需的抵押资料过多，耗时过长，为相关方面制造不便。

对策：加快抵押登记的办理速度，提高办理效率。

建立抵押登记特有的机构与人才网络，熟练掌握流程以及各环节的关键点，以便快速高效地办理登记。

3. 抵押登记的法制保障问题抵押登记存在许多法律风险。

例如，一些借款人由于账户资金不足或者危机及逾期信息不及时等原因，未能按时偿还借款，导致相关抵押物被银行喜付，但相关部门未进行相应的处置，结果造成借款人的损失以及债务纠纷的扩大。

对策：建立健全的法律框架和法制保障系统，加强相关部门执法的力度和抽查频率，在抵押登记中涉及到的各个环节都要遵循法律的规范执行。

4. 抵押登记须得到借款人的同意在一些情况下，银行需要使用借款人的住房作为质押，以取得银行的贷款。

但是，如果借款人不同意接受银行的贷款，那么行为侵害借款人权益的风险就会增加。

对策：防止银行行为侵害借款人权益，应当规范银行的操作行为，加强对银行操作的监管，确保操作的合法性和合理性，避免行为侵害借款人的权益。

5. 信贷同业业务风险的问题在金融体系当中，银行与其他金融机构相互合作，进行信贷同业业务。

房地产抵押评估中存在问题及改进的建议-2019年文档资料

房地产抵押评估中存在问题及改进的建议引言房地产抵押评估是指对拟参与抵押贷款的物业进行评估，以确定其抵押价值。

房地产抵押评估是金融信贷中一项重要的风险控制措施，对保护金融机构的资产安全和借款人的合法权益具有重要意义。

然而，当前我国房地产抵押评估还存在一些问题，例如评估价格偏低或偏高、评估时间过长等。

本文就这些问题进行分析，并提出改进的建议。

问题分析评估价格偏低或偏高房地产抵押评估在确定物业抵押价值时，需要进行准确的估值。

但是在实际操作中，评估价格往往存在偏低或偏高的情况，导致借款人缺乏真实的反映物业价值的信息，而金融机构也可能因评估价值不准确而面临风险。

造成评估价格偏低或偏高的原因主要有以下几个方面：1.评估公司的资质和水平参差不齐，一些公司评估水平欠缺，可能由于缺少专业知识或经验不足等原因导致评估价格失真。

2.物业市场本身的不确定性和波动性。

由于市场上存在各种因素的干扰，例如政策、经济、地理位置等因素的变化，物业的市场价值可能因时因地而异。

3.抵押物的特殊性。

不同类型的抵押物存在不同的特殊性，例如土地、房屋、商业专用房等，每种抵押物的价值评估需要采用不同的方法和标准，评估结果也会有所不同。

评估时间过长房地产抵押评估的时间过长也是当前存在的问题之一。

一般情况下，评估时间需要2-3个工作日，但有时可能需要更长时间，甚至超过1周。

长时间的评估周期可能会给借款人带来困扰，无法及时获得贷款，也会给金融机构带来不必要的损失。

造成评估时间过长的因素主要有以下几个：1.评估公司工作效率低。

部分评估公司管理落后、人员素质较低，导致评估工作效率不高。

2.物业情况复杂。

部分物业因为地理位置、历史问题、建筑结构等原因，评估难度较大，需要更长的时间来完成评估。

3.抵押物数量增加。

随着抵押物量的增加，评估公司的工作量也在增加，评估时间也相应加长。

改进建议为了解决上述问题，并提高房地产抵押评估的准确性和效率，以下是本文的改进建议：评估公司的改进1.提高评估公司的专业水平和管理水平，确保评估人员具有必要的资质和经验，并对评估工作进行有效管理。

房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇

房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。

但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。

一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。

这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。

这一案件已经处理完全，并没有受到损失。

2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。

如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。

案件涉讼后，抵押效力受到影响。

该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。

3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。

现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。

4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。

5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。

6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。

7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保问题。

关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。

二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。

关于房地产抵押的思考

关于房地产抵押的思考近年来，房地产抵押已经成为了一种非常常见的借款方式，它也被广泛应用于各种金融产品上。

然而，对于个人而言，抵押房地产并不是一件简单的事情。

尤其是在当前的市场环境下，为何采用房地产抵押已经变得越来越令人望而却步。

在这篇文档中，我将探讨一些人们对房地产抵押的想法以及一些潜在的问题。

一：房地产抵押的安全性关于借款，人们最关心的问题就是借款是否安全。

当你选择抵押房地产进行借款时，你要确保抵押的物品的安全性。

很少有人会希望他们的房产遭受到任何形式的损失。

因此，在审查合同时，确保对违约、利息、财产权的细节进行充分的了解，以确保你所承担的风险笃定。

二：房地产陈值度房地产的抵押利率通常会受到房屋的价值和抵押率的影响。

在贷款者眼中，更高的价值意味着更大的抵押能力，意味着更低的利率，同时也可能获得更大数额的贷款。

然而，由于波动的价格和其他市场因素，房地产的陈值度经常发生变化，经常上下波动。

因此，在选择抵押物时，应考虑地段、房屋建筑年限、维修状况等因素。

三：抵押物性质问题对于房屋以外的属性（如土地、建筑内设备等），他们是否也可以作为贷款的抵押物？其实并不是这样。

除非你确信这些额外的东西对于银行方来说是有价值的，否则他们不会接受其他不动产或附属物的抵押贷款。

例如，银行不太可能接受较少有使用价值的艺术品或收藏品作为抵押品。

四：意外情况处理生活中不可避免会发生非常多的意外事件，当出现此类情况时，你需要知道你的借款贷款是否包含了该类的情况。

银行是否会承担保险相关开支？他们是否能够提供付款延迟服务。

在借款合同中，这些问题应该被细致的讨论，否则，当突发意外事件发生时，你可能错过良好的减免政策。

五：还贷能力问题很多人在抵押房产的时候，都没考虑到自己的还款能力。

不管是支出或收入，人们的收入和支出始终是不断变化的。

这就使变得珍贵的房地产抵押物变得更加风险，有时您不得不违约为您的还款；因为你没有预算能够满足贷款的贷款还款。

关于房地产抵押若干问题的思考_房地产论文完整篇.doc

关于房地产抵押若干问题的思考_房地产论文集体企业职代会通过同意抵押的决议；股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。

国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。

4、房物产权抵押无效的情形：（1）、法定不得设定抵押的房屋：1）权属有争议的房地产；2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6）依法不得抵押的其他房地产。

（2）、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。

如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于“一房二卖”，此抵押登记为无效。

（3）、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。

（4）、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

5、抵押登记资料中的有关问题：在抵押登记过程中，首先抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。

如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。

登记资料不真实一般表现为下列情形：1）、抵押物存在权利争议，如已出售的商品房；2）、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职代会、董事会、股东大会通过的；3）、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的；4）、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的；5）、将未获得“大产权证”或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的；6）、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的；7）、批量房屋、整体小区房屋抵押中，登记机关没有对应建设规划项目的房屋进行抵押登记的；8）、抵押合同不真实、虚假抵押合同；9）、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估、10）抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。

对设定房地产抵押应注意的问题之我见

对设定房地产抵押应注意的问题之我见对设定房地产抵押应注意的问题之我见房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

设定房地产抵押以解决贷款或担保债务是《民法通则》关于抵押的原则在房地产领域内的具体应用，我国《城市房地产管理法》及《上海房地产抵押办法》对房地产抵押的性质、范围、凭证、要式均作了规定。

房地产抵押的广泛开展为律师的法律服务拓展了新的领域也提出了新的课题，笔者认为律师在为房地产抵押提供法律服务中，除了要根据律师工作的特点和操作规程外，还有重要的一个方面，就要是认真研究房地产抵押的设定时应注意的法律问题，笔者拟就对不同性质的房地产在设定时应注意的问题及办理房地产抵押登记中的问题发表如下浅见，以求教于大家。

一、对几种特殊的房地产设定抵押时应注意的问题由于房地产的情况复杂，拟设定抵押的房地产的产权性质土地使用权的取得方式等具体情况不同，在设定抵押时应注意的问题也各有侧重。

（一）以划拨方式取得土地使用权设定抵押问题划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式无偿取得土地使用权，这是国家根据一定条件和需要对特定单位的一种优惠，如允许土地使用权者将划拨的土地使用权未经开发建设就设定抵押，不仅会造成房地产抵押上的混乱，而且还可能造成国有资产的流失。

《上海房地产抵押办法》明文规定：“通过行政划拨方式获得的，尚未建有地上房屋及其他建筑物的土地使用权不能设定抵押权。

”笔者在执业中也曾遇到过某些单位欲以划拨的土地使用权进行抵押贷款而遭银行拒绝的实例，因此律师如遇到这种单以划拨的土地使用权设定抵押时应解释政策法规的规定而予以拒绝。

如抵押人设定抵押的房产的土地使用权系划拨取得的，在设定抵押时，也应注意这种抵押虽符合《国有土地使用权出让暂行条例》中关于“地上建筑物，其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”的原则，但是这种抵押的抵押权人的“优先受偿”权则是受到限制的，《城市房地产管理法》第50条规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额后，抵押权人方可优先受偿”。

关于房地产抵押若干问题的思考

关于房地产抵押若干问题的思考导读：本文关于房地产抵押若干问题的思考，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。

在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。

基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。

关键字：房屋产权，土地使用权，抵押权，抵押登记，行政行为前面的话房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。

对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。

一、房地产抵押的法律原则及相关问题这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。

1、房与地的相依性原则：在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。

因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。

抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。

正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。

土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。

住宅抵押要注意的事项

住宅抵押要注意的事项
嘿，朋友们！今天咱来聊聊住宅抵押这档子事儿。

你说要是咱打算拿房子去抵押，那可得千万注意喽！
首先啊，你得找个靠谱的抵押机构吧！这就好比你要出门旅行，得找个靠谱的旅行社一样。

你想啊，要是找个不靠谱的，那不得给你整出一堆麻烦来嘛！我就听说过有人找了个不正规的，结果被坑得惨兮兮的。

你说咱能不小心吗？
然后呢，抵押的条款一定要看清楚啊！别稀里糊涂就签字。

这就像是你买东西要看清楚说明书一样重要。

咱得清楚到底有啥条件和后果，不然到时候后悔都来不及呀！我知道有个人就是没仔细看条款，后来发现有好多限制，那叫一个懊悔啊！
还有啊，利率问题可不能马虎！这利率就像那心电图，忽高忽低的，可要小心别被坑了高利率啊。

不然每个月还款压力那得多大呀！咱得好好比较几家，争取找到最合适的利率。

想象一下，要是利率高得离谱，那不就像背着个大石头爬山，累都累死了。

咱再说说还款能力。

你可别觉着自己现在能还上就没问题，得考虑考虑以后呀！就跟跑马拉松似的，可不是一时半会儿的事儿。

要是后面还不上，那房子可就危险啦！我邻居就因为没考虑清楚自己的还款能力，差点把房子弄没了，多吓人呀！
反正啊，住宅抵押可不是小事，咱得打起十二分精神来对待。

一定得找靠谱的，看清条款，选好利率，考虑清楚还款能力。

要是这些都不注意，那后果可不堪设想啊！咱自己的家，可得好好守护，可不能因为一时疏忽就出问题呀！我的观点就是，住宅抵押要谨慎再谨慎，绝对不能马虎大意！。

房产抵押的常见误区与防范

房产抵押的常见误区与防范随着经济的发展和房产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。

然而，在房产抵押过程中，人们常常会陷入一些常见的误区，导致不必要的风险和损失。

本文将就房产抵押的常见误区进行分析，并提出相应的防范措施。

一、误区一：抵押物价值高就一定能顺利融资很多人认为，只要抵押物价值高，就能顺利地获得融资。

然而，这并非绝对。

房产抵押的成功与否，不仅取决于抵押物的价值，还取决于贷款人的信用记录、还款能力等因素。

因此，在选择抵押物时，应充分考虑自身的实际情况，选择最适合自己的房产类型和位置。

二、误区二：抵押物产权清晰就一定能顺利办理抵押房产抵押过程中，产权问题是一个重要的环节。

很多人认为，只要产权清晰，就能顺利办理抵押。

然而，这并非绝对。

在办理抵押前，应充分了解相关法律法规，确保产权清晰且无纠纷。

同时，还应准备好相关证明材料，如房产证、土地使用权证等。

在办理过程中，应与相关部门密切沟通，确保流程顺利进行。

三、误区三：将房产抵押给银行就可以随意处置很多人在将房产抵押给银行后，认为银行有处置抵押物的权利。

然而，这并非绝对。

银行在处置抵押物时，需要符合相关法律法规的规定，并且需要得到借款人的同意。

因此，在抵押过程中，借款人应了解相关法律法规，确保自己的权益不受侵犯。

四、防范措施1.充分了解自身情况：在选择抵押物时，应充分了解自身的实际情况，选择最适合自己的房产类型和位置。

同时，还应了解自身的信用记录和还款能力，确保能够顺利获得融资。

2.做好产权调查：在办理抵押前，应充分了解相关法律法规，确保产权清晰且无纠纷。

同时，还应准备好相关证明材料，确保能够顺利办理抵押。

3.了解相关法律法规：在将房产抵押给银行后，借款人应了解相关法律法规的规定，确保自己的权益不受侵犯。

同时，还应与银行密切沟通，确保流程顺利进行。

4.做好风险控制：在办理房产抵押时，应充分考虑风险控制因素。

如选择正规的金融机构、了解贷款利率和还款期限等。

房地产抵押问题及应注意的若干问题分析

的实现。
３房地产抵押中存在的风险
３１抵押物风险．
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下
跌、押物处置风险等。抵从目前看，押物权利瑕疵风险主要指以下情况：一些地抵在区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，整的房地产完
一
动产。因而在国际上，划分房地产的范围标准也不是唯一的。我国现行立法在土地和房产权利的相互关系方面采纳了第二种观点，房地产法》３条规定：房地产转让、《第ｌ “ 抵押时，房屋的所有权和该房屋占有用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行
政工・企业文化・理管
பைடு நூலகம்
建材发展导向２１年１００２月
房地产抵押问题及应注意的若干问题分析
路红军张茹
摘要：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。国家（（城市房地产抵押管理办法》的颁布，给诸多工程及时融资创造了条件和法律依据。但房地产抵押存在着较大的风险，极易给购房人和抵押权人的权益造成损害，也给房地产权属登记机关带来风险。本文就房地产抵押存在的一些问题进行了探讨，也就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题进行了分析，并从立法方面提出了完善的建议。关键词：房地产；抵押权；担保法；土地使用权；风险；问题
１我国房地产抵押涉及到土地的相关规定

6781078_完善房地产抵押管理的思考和建议

01 Gold Master 2015 中国房地产金融110C 当前房地产抵押是商业银行普遍接受的贷款担保方式，也是最主要的贷款担保方式。

本文阐述了房地产抵押的基本属性和重要意义,并深入分析商业银行实际业务中房地产抵押存在的法律风险、操作风险和市场风险，从完善银行管理、监管措施和优化市场环境等角度提出相关措施建议。

一、房地产抵押的基本属性和重要意义（一）房地产抵押的基本属性根据《城市房地产抵押管理办法》，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

1．房地产抵押的基本性质债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权，房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。

房地产抵押权为担保物权，其权利的内容、实现方式和范围等方面有别于债权。

房地产抵押权的价值权性，是指抵押权人对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。

2．房地产抵押的效力房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利和义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。

一是优先受偿效力。

房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，可从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。

房地产抵押的债权范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现房地产抵押权的费用等。

二是抵押物价值保持的效力。

抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。

抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。

三是对其他抵押权的影响。

房地产价值巨大，足以担保数个债权。

同时，抵押不移转房地产的占有，完善房地产抵押管理的思考和建议饶承波、陈斌因此有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。

在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。

探究房产抵押的关键要点

探究房产抵押的关键要点房产抵押作为房地产交易中的重要环节，涉及到多个方面的关键要点，本文将对这些要点进行深入探讨。

一、房产抵押物的选择房产抵押物的选择是房产抵押业务中的首要环节。

首先，抵押物应具备较高的市场价值，以保证贷款的安全性。

其次，抵押物应具备较好的地理位置，以提升其市场竞争力。

在选择抵押物时，借款人应充分考虑自身的还款能力和贷款用途，以确保抵押物的合理性和有效性。

同时，抵押物的产权清晰，不存在权属争议和纠纷，以保证交易的顺利进行。

二、贷款额度与利率贷款额度是房产抵押业务中的重要参数。

在确定贷款额度时，银行通常会考虑借款人的信用状况、还款能力、贷款用途以及抵押物的市场价值等因素。

贷款额度过高，会增加借款人的违约风险；贷款额度过低，则可能无法满足借款人的融资需求。

因此，银行应根据实际情况，合理确定贷款额度。

利率是房产抵押业务中的另一个重要参数。

银行通常会根据市场利率水平和借款人的信用状况等因素，制定相应的贷款利率。

借款人应充分了解贷款利率的构成和计算方式，以便在贷款谈判中争取更有利的条件。

三、抵押物评估与估值抵押物评估是房产抵押业务中的关键环节。

专业的评估机构会对抵押物进行全面评估，包括市场价值、地理位置、建筑结构、装修状况等因素。

评估结果将作为贷款审批的重要依据，直接影响贷款额度、利率以及还款期限等条款。

因此，借款人应选择具有资质和信誉的评估机构进行评估，以确保评估结果的准确性和公正性。

此外，抵押物的估值也是一个重要问题。

在房产抵押业务中，银行通常会要求借款人提供抵押物的估值报告。

借款人应关注估值报告的准确性、公正性和合理性，以便在贷款谈判中争取更有利的条件。

同时，借款人也应关注市场动态，及时了解抵押物的市场价值变化，以便调整贷款方案。

四、抵押物的处置与变现房产抵押物在借款人违约时会被银行处置以收回贷款。

在抵押物的处置过程中，银行通常会采取拍卖、变卖等方式进行变现。

借款人应关注抵押物的处置过程和结果，确保银行能够按照市场价格变现抵押物，以保护自己的合法权益。

浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策的论文

浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策的论文浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策近年来，我国房地产业快速发展，城市里的房屋不断升值，房屋抵押作为一种融资方式，越来越受到市场欢迎，抵押以不转移占有抵押物为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，抵押权人通过抵押可以增加所担保债权的安全性，符合各方利益需求，因此被大家广泛使用，但在办理房屋抵押登记过程中，不论是债权人还是债务人亦或是房屋登记机构都存在一些模糊不清或理解不准确的地方，使抵押不能充分发挥其“担保之王”的作用。

为此，笔者结合多年在房屋登记部门工作体会，谈谈开展房地产抵押登记业务产生的问题及对策。

一、超额抵押问题一些地方房屋登记机构拒绝当事人超额抵押申请，依据是《担保法》第三十五条规定，“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，但《担保法》制定之初，有其历史背景，当时国家信用体系还不健全，遏制欺诈行为维护社会稳定，有非常积极作用，而现今社会市场经济已经深入社会方方面面，信用体系逐步健全，抵押财产的价值并不是一成不变的，也许设定抵押权时抵押物价值低于担保的债权，但可能后来又大大超过担保的债权了。

《物权法》第十三条规定，“登记机构不得要求对不动产进行评估”，第一百七十八条规定，“担保法与本法规定不一致的，适用本法。

”按照《物权法》中的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，在评估价值无法确认情况下，要求抵押金额不超过评估价值不存在实际意义。

基于此，登记机构应该放开对抵押物价值的管制，积极支持社会各主体自由开展经济贸易活动，充分尊重市场中当事人的意思自治。

在实践工作中，针对一些房屋登记机构存在的超额抵押风险顾虑，可考虑向申请人提示超额抵押的风险，由申请人在问询表对风险进行确认后，才给予办理，这样既有利地支持地方经济发展，又可减轻登记机构赔偿责任。

二、抵押期限问题抵押期限是一个很容易让人产生误会的概念，在办理房地产抵押登记中，申请人往往会在抵押合同中约定抵押期限，但最高法《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中明确指出：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。

对设定房地产抵押应注意的问题之我见.pdf

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

《上海房地产抵押办法》明文规定：“通过行政划拨方式获得的，尚未建有地上房屋及其他建筑物的土地使用权不能设定抵押权。

【精品】房地产抵押评估中存在问题及改进的建议-2019年文档资料

房地产抵押评估中存在问题及改进的建议-2019年文档资料房地产抵押评估中存在问题及改进的建议目前，房地产行业属于固定产业，具有保值性和增值性的特征。

随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及机构以房地产抵押作为担保方式，备受欢迎。

房地产抵押贷款提高了相关金融领域的安全性和可靠性。

然而目前房地产抵押评估过程中，由于评估业务在逐年增长，评估中出现的问题逐渐增多。

结合实际工作分析，房地产抵押评估中，出现了抵押手续不完善以及不规范、抵押评估工作缺乏合理性、抵押环节不科学、不畅通等现象，严重影响房地产抵押评估工作不能健康发展，影响经济发展，并且制约整个房地产业以及金融领域的发展。

本文针对房地产抵押评估过程中存在的问题进行分析，并提出了相关的对策，改善当前房地产抵押评估现状。

一、房地产抵押评估中存在的问题分析针对当前，房地产抵押评估工作中的具体现状进行探究，由于抵押评估工作中首先要对房地产价值进行评估，根据评估结果确定抵押价值，从中按照价值发放一定比率来发放贷款。

目前，根据银监会、人民银行以及建设部等针对进一步规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理提出了文件规范，对商业银行（抵押权人）与借款人（抵押人）通过协商议定的形式来衡量抵押物价值，这种抵押物价值模式，贷款人在考虑时间和经费因素等，通过采用协议定价的方式来实现抵押评估。

然而协议定价方式，在抵押评估工作中，提高了办事效率、促使贷款双方有议价自主权，并且在一定程度上节省了评估的相关费用，促使房地产抵押评估工作顺利进行，但是在实际应用过程中，由于受到诸多因素的影响，可能会存在诸多不同方面的问题，基于当前房地产抵押评估现状分析，工作中存在的问题影响了整个行业的发展和进步，因此，笔者通过分析和探究，最终总结并归纳出一些解决抵押评估工作的具体对策，表现在以下几个方面：（一）抵押评估知识的缺乏由于金融机构或者是银行信贷人，缺乏专业的抵押评估知识，因此在具体评估过程中无法准确估算房地产的价值。

解析房产抵押的关键要点

房产抵押的关键要点解析房产抵押是指借款人以自有或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，在获得贷款后按协议定期归还贷款本息的一种贷款方式。

房产抵押贷款是银行的主要信贷业务，也是风险较高的业务之一。

本文将从房产抵押的关键要点出发，解析房产抵押的风险控制。

一、房产抵押物的选择房产抵押物的选择是房产抵押的首要环节，也是风险控制的关键环节。

在选择抵押物时，应充分考虑借款人的还款能力、房产的市场前景、变现能力等因素。

首先，借款人的还款能力是选择抵押物的重要因素。

借款人的收入状况直接影响着还款的来源，如果借款人的收入不稳定或突然大幅下降，那么抵押物的变现能力将受到严重影响。

其次，房产的市场前景也是选择抵押物的重要因素。

房产市场价格波动较大，如果房产的市场前景不佳，那么抵押物的价值将受到影响。

最后，变现能力也是选择抵押物的重要因素。

如果抵押物无法顺利变现，那么借款人的还款来源将受到严重影响。

二、贷款额度与利率的确定贷款额度与利率的确定是房产抵押的重要环节之一。

贷款额度过高或过低都会对借款人的还款能力产生影响，从而增加房产抵押的风险。

一般来说，贷款额度应该根据借款人的还款能力、房产的价值等因素来确定。

同时，利率也是房产抵押的重要因素之一。

利率的高低直接影响着借款人的还款成本，如果利率过高，那么借款人的还款意愿和还款能力将受到严重影响。

因此，在确定贷款额度与利率时，银行应该充分考虑借款人的实际情况和风险控制的需要。

三、风险控制措施风险控制是房产抵押的核心环节之一。

银行应该采取多种措施来控制风险，包括贷前调查、贷中审批、贷后管理等方面。

首先，贷前调查是风险控制的重要环节之一。

银行应该充分了解借款人的信用状况、经营状况、财务状况等信息，确保借款人的还款能力符合贷款条件。

其次，贷中审批是风险控制的关键环节之一。

银行应该对抵押物的价值、变现能力、市场前景等方面进行评估，确保抵押物的价值能够覆盖贷款本息。

同时，银行还应该对贷款额度与利率进行合理控制，确保贷款的合规性和风险可控性。