金融产品研究报告

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金融产品研究报告

（房贷）3月份房地产市场继续保持着良好的成交势头，各地区销售同比、环比增长明显，同时，本月房贷金融市场上新增了两款节息型房贷产品，为借款人提供了更多的选择；自2006年以来，深发展在房贷市场上不断率先推出了“双周供”、“气球贷”、“循环贷”、“存抵贷”等一系列房贷理财产品，并引起了国内同行的广泛仿效

（理财产品）据【银率】网数据库统计，3月份各商业银行共发行各类理财产品391款，和上月发行了308款产品相比数量继续回升，环比涨幅26.9%，已经和去年11 月的396款产品数量基本持平；

（基金）3月份，A股市场呈震荡上扬格局，投资者信心有所回升，最终，上证指数上涨13.94%，深证成指上涨18.06%，受此影响，股票基金指数上涨 12.22%，混合基金指数上涨9.87%；

（黄金）2009年3月，国际现货黄金价格自千位回落后，展开横盘震荡行情，市场较为谨慎，盘中走势虽有波澜，但整体略显疲态，尾盘小幅收低，终结此前月线四连阳形态；

（外汇）3月初英国、欧洲央行如期降息，市场将该消息视为利空出尽，英镑、欧元开始强势反弹，从3月10日开始，美元指数开始跳水，而本月下旬美元稳步展开上扬态势。

第一部分：房贷市场月度分析报告 3

一、市场行情概述 3

二、京、沪、穗、深四地房地产市场运行情况概述（3.2-3.29） 3

（一）北京房地产市场运行情况 3

（二）上海房地产市场运行情况 5

（三）广州房地产市场运行情况 5

（四）深圳房地产市场运行情况 5

三、房贷金融产品市场7

（一）渤海银行——“气球贷”7

“气球贷”是一个形象的名称。

英文:Balloon Loan,是国外流行的一种贷款方式!

这种贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”，像是一个气球的样子，所以就直接命名为“气球贷”。

“气球贷”是针对那些计划中短期持有贷款的客户设计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。同时，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低。

“气球贷”是一种真正省息的房贷产品，也是市场上目前惟一一款针对利率进行创新的房贷产品[2]。

“气球贷”主要有三点：

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1. “短贷低供”，前期每期还款压力较小；

2. 利率较低。由于“气球贷”的贷款期限较短，其对应的贷款利率较低，从而能够节省贷款利息；

3. 如果还款记录好，气球贷到期后银行可安排再融资。

（二）深圳发展银行——“点按揭”7

3月16日，深圳发展银行在全国率先推出基于客户买“点”降低贷款利率的新型房贷产品“点按揭”——此款房贷产品将为10年期及以上房屋按揭和房屋抵押贷款的客户带来较多优惠。

据深发展总行零售贷款总监柳博介绍，所谓1个点，即贷款金额的1%，客户通过预先支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低，进而达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。不同于市面上各种通过还款方式节省利息的房贷产品，深发展的“点按揭”直接为客户降低了利率，是真正为客户降低了贷款的定价。

它具有三个明显优势或特点：

一、“买点降利率、利率折上折”

对客户来说，通过办理“点按揭”，客户的贷款利率可以从4.16%(当前5年以上期限人行基准利率的7折)最低降到3.78%。即三年期贷款优惠利率的水平，这比时下银行优质客户享受的7折优惠利率一下子低了0.38个百分点。

二、“月供负担减轻，省息高达10%”

利率的降低必然引起月供和总利息支出的减少，低月供还减轻了长期的还款压力，总利息支出的减少则可以帮助客户大幅省息。如某客户申请了一笔30年期50万元的贷款，目前最好情况下，其利率为4.16%（五年以上期贷款7折优惠利率），月供为2,433元，30年利息总额为372,854元。如果该客户在深发展办理了“点按揭”业务，通过支付1.5个“点”的费用，即7500元，30年下来可以节省利息39149元，省息比例达到10.5%，省息效果非常明显。

三、“一次买点，30年低利率”

客户通过办理“点按揭”，一次性支付“买点”费用，可以换来利率长期下降的优惠。如上文所举案例，客户在30年的贷款期内都可以享受折上折的低利率，而且对于借款人来说，贷款的金额越大，贷款期越长，节省的利息越多，越划算。

就目标客户群体来说，柳博先生坦言，这款产品对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果，如果客户打算只贷2或3年，则意义不大，平衡点大约在四、五年左右，而且贷款时间越长，利息节省越多。

受全球金融风暴影响，国内房贷客户普遍对收入水平和支付水平预期降低，深发展此次推出的“点按揭”新产品，对面临房价高、供款压力大的消费者具有非常实际的意义。买房人通过办理“点按揭”，降低了月供、节省了利息，减少了现实生活的压力。同时，“点按揭”新产品的推出，将进一步扶持中小企业融资，可以更好的帮助那些通过房屋抵押实现贷款融资的小企业主解决融资难、融资成本高的困难。

四、政府政策9

（一）珠三角地区八城市公积金拟定实行互存互贷9

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