2010房地产估价师《房地产估价案例和分析》真题答案

2010房地产估价师《房地产估价案例和分
析》真题答案
参考答案
一、问答题
（一）答：
1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

故估价时不考虑租约的影响。

（3分）
2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：
（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。

（1分）
（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。

（1分）
（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

（1分）
（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

（1分）
（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴
定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

（1分）
3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被
拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。

（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。

（2分）
或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。

（2分）
（二）答：
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。

（2分）
（2）开发费用可能发生变化。

（2分）
（3）开发周期可能延长。

（2分）
（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。

（2分）
（5）折现率或利润率水平可能发生变化。

（2分）
（三）答：
1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。

（2分）
2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：
（1）建筑物拆除费用。

（2分）
（2）土地开发费用（如七通一平费用）。

（2分）
（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。

（2分）
3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。

（2分）
二、单项选择题
1.A
2.D
3.C
4.C
5.D
6.A
7.D
8.B
9.A 10.D
三、指错题
1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。

2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。

3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。

4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值
定义。

5.结果报告的估价结果没有大写。

6.缺少风险提示（或说明）。

7.附件应放在技术报告之后。

8.客观毛租金收益（100元/㎡·月）确定有误。

9.租约期外租金构成内涵不清。

10.租约期外租金面积内涵不清。

11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。

12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。

13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。

14.空置率取2％的理由不充分。

15.等比递增计算中租约期外的折现期错误。

（不应为5年，应为4年）
16.表4中的可比实例成交价未说明付款方式。

17.可比实例1与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。

18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。

19.比较、修正项目不全：或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。

20.距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。

21.表6中修正系数的表述形式错误。

22.表6中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）
某个因素的取值缺乏理由。

23.表6中修正系数的确定未考虑各子因素权数的差异。

24.技术报告结果中未计算抵押价值；或未考虑法定优先受偿款。

25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。

26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。

四、改错题
错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。

错误：自本报告估价时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之。