吴少博律师讲述：企业拆迁中的产权调换
拆迁律师就选北京吴少博律师事务所,擅长企业案件
北京吴少博律师事务所，代理全国拆迁案件，著名拆迁征收关停维权律师事务所，来电即有机会获赠我所出版的书籍。
拆迁方惯用招数大解密！！！7*12小时免费咨询，咨询即有机会获赠我所出版的“企业拆迁征收关停维权三部曲”北京吴少博律师事务所具备的三大资源和四大优势一、我所维权具备的三大资源1、著有《企业拆迁征收关停维权三部曲》基于深厚的法学功底和十余年办案经验，吴少博主任律师协同整个律师团队，出版了《企业拆迁维权攻略》《企业征收关停补偿纠纷案例评析》《企业征收拆迁维权办案手记》三本书。
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二、我所进行拆迁维权的四大优势1、承诺只为拆迁征收关停案件近十年时间里，我们代理了800多家征收拆迁维权案件。
吴少博律师团队对专业领域不断研究和探索，力求让代理的每个案件达到最佳效果。
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2、一站式维权服务让被委托方省心从案情分析到提供评估机构，从调查取证到谈判协商，从行政复议到诉讼程序，直到案件结案，企业获得合理补偿。
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3、开庭前模拟法庭实战演习本所律师严守律师的职业操守，认真办理每一个案件，真诚对待每一个当事人。
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4、为每个案件提供多套方案本所律师团队经过多年的摸索和研究，形成一整套理论与实践相结合的办案体系和流程。
拆迁律师吴少博——企业拆迁补偿(养殖场、加油站、港口、码头、商铺门面房)
企业拆迁补偿汇总作者：吴少博律师加油站、码头、小港口的拆迁补偿我所在山东枣庄峄城、江苏、浙江丹阳都代理过小码头拆迁的案件,这些码头也取得了港口经营许可证。
还有在实践中比比皆是的加油站遇到拆迁，该怎么办呢？第一这是属于特殊行业，第二所预期的利益非常高。
我们在山东代理的加油站拆迁案件，看着地上附着物和资产并不多，只有四个油枪和几个小房子，评估完后之后几十万。
但是企业主说；“两年前中石油想花两千万买我的加油站我都没答应，现在拆迁致评估出几十万我不能接受。
”另一个我所代理的加油站拆迁时也遇到的了这样的情况，一千八百万也没有出售的加油站在评估时却只有19万元。
也就是说市场公平交易所蕴含的价值非常高，但是附属物、厂房、经营场所很简单，这就形成了巨大的争议，这类行业主要就在预期利益的损失。
码头基本上也没有什么附属物，我所在代理的码头拆迁案件中，该码头全是平地，有一个地磅，有一个吊车。
赔偿吊车十五万，地磅八万元，一共一家赔偿五十万。
但是一个码头一年收益是一百五十万到二百万。
价值不是体现在附属物上，是体现在经营利润上。
不能简单的看附属物和装修的问题。
要看他所产生的收益。
收益在计算的时候要有客观依据，所以一定要保存好税票、财务账目等依据。
在进行实际评估的时候要评估出可收益年份，比如这个码头我还有十五年的经营期限，这十五年是不是作为停产停业损失的周期呢？但是，不管是评估公司还是专业的拆迁律师都不可能告诉你完整的答案。
加油站拆迁应当按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
企业拆迁中的商铺和门面怎么补偿？在实践中有很多企业是临街，必然要有一部分是企业或厂房是和路面连接的，形成一种商铺门面的形式，然后租赁出去或自己进行商铺使用价值的利用，也就是实际经营的行为。
企业拆迁律师吴少博办案手记—安徽宿州某连锁饭店拆迁维权案例
安徽宿州某连锁饭店拆迁维权案例作者：吴少博律师今天我们以安徽宿州某连锁饭店拆迁案为例，分析一下商铺拆迁中可能遇到的问题和对应的解决方法，希望能给各企业主一些借鉴。
该连锁饭店是一家家族企业，在当地拥有7、8家的连锁店，经营效益非常好。
2014年3月，该连锁饭店的总店被划分到拆迁范围。
总店所在的土地性质早期是所在社区村集体的土地，由该企业向村集体一次性买断，取得了500多平米的商业性质集体土地使用权。
后来因经营需要，该企业在原有建筑的后院扩建了200多平米的附属建筑。
在拆迁过程早期，当事人和拆迁方并没有产生很深的矛盾。
2014年4月份当事人和当地乡镇人民政府签订了草签协议，约定了补偿方案，并在5月份将总店停止营业来配合拆迁进程。
8月份，拆迁方又给出两种安置方案：第一种是原地回迁，原有建筑安置面积可以按照1:1比例安置，但是扩建部分只能按照实际面积的30%进行安置；第二种是迁到繁华度稍差的地方，但是安置面积全部都可按照1:1.6比例来补偿。
当事人的要求是原地回迁，且回迁的面积全部按照1:1的比例进行安置。
后来，拆迁方又声称该饭店所在地点的规划变动成为乡镇政府的便民大厅，无法进行原地回迁。
双方的分歧越来越大，谈判无法继续，当地政府对开始采取强拆和断水断电等手段，无奈之下，当事人找到我所，委托我们以法律手段维护自己的权益。
我所接案以后，针对当地乡镇政府的行为，及时采取了相应的措施：第一，当时，当地政府已经把饭店的门窗卸掉了，把一些基础设施也毁掉了，把扩建的建筑推倒了一部分。
针对这些严重违法行为，我们及时报警，因损害额度达到5000元以上，成功以故意损坏公私财物进行犯罪立案，并引起了当地媒体的关注。
第二，当地乡镇政府向区政府申请了征收补偿决定，引入了司法强拆程序。
针对此决定我们向当地市政府申请行政复议，理由是对方没有遵循法定程序：第一，没有相关的合法文件；第二，没有同时给予当事人货币补偿和安置两种法定选择；第三，采取断水断电等违法手段，违反了征收程序。
吴少博律师讲述：如何进行企业拆迁谈判
如何进行企业拆迁谈判作者：北京吴少博律师事务所拆迁谈判中有些问题是不能回避的。
我们都清楚，我们实际谈判的对象都是拆迁方委托的拆迁公司。
拆迁公司的工作人员素质参差不齐，但往往都是社会上的闲杂人等；但是不可否认其社会阅历和拆迁经验确实了得。
对被拆迁人的心理往往都摸得很透。
所以对付这一类社会“老油子”，还真是要用“社会办法”才行。
那就要选择既不违法又有用的办法。
有的企业很精明，俗话说背靠大树好乘凉。
在自己同行业中寻找战略合作伙伴；比如讲有个企业是做低端车4s店。
但是自己的规模不够大，在同行业内的影响力也不够足，这个时候面临拆迁了，那我怎样来背靠大树呢？他找到了同行业中北京区域的老大，看能够战略联营，将自己的一部分店面作为其联营的出资，完成了双方公司形式上的结合。
拆迁方再找谈的时候，他能够将事情游刃有余的推来推去，完成给拆迁方造成主体不明确、被拆迁人实力雄厚的主观印象。
也就提升了自己的谈判筹码和谈判地位。
你的朋友全是国王，那不用说，你也是国王，就是这个道理。
（一）谈判双方人员的选择在团队前不久处理的某企业拆迁案件中，拆迁项目系某高速公路的建设项目，由于高速公路的建设要途径很多县市，省交通厅具体委托县政府，县政府再委托各地交通局，由交通局委托一般办事人进行谈判，所以拆迁的参与方有省交通厅、某下属的高速公路建设有限公司、地方县政府等多层多位人员，面对此种复杂的拆迁情况，谈判人员的选择就显得尤为重要。
首先，谈判对象要有选择性：在涉及到提出拆迁补偿要求的问题上，一般在进行第一轮报价前可以与一般的工作人员先行了解，通过实际没有谈判权限的工作人员反应自己较高或者认为无法达到的报价，通过对其向上反馈结果的试探、从其字里行间获取有用信息，了解对方的可承受价格与底线。
其次，从谈判技巧上讲，我们也不主张在谈判的一开始就与高层人员交谈，这样能保证我们较大的回旋余地，等到我们在项目调查和其他渠道中抓住对方的把柄和短处，足以撼动谈判的地位时候找到高层人员，一锤定音。
吴少博律所解析集体土地上企业拆迁补偿问题
集体土地企业拆迁补偿问题解析企业拆迁能获得的补偿有哪些对于很多企业来说，遇到拆迁无疑是件头疼的事情，因为企业拆迁的很多方方面面，法律、法规等都没有太多单独、细致的规定，只是零散的见于法律、法规关于拆迁及征收的条文中。
那么当企业遇到拆迁问题时该如何维护自己的权益呢？怎么能从有效的法律条文中阐释出有利的方面？下面北京吴少博律师事务所就全面解析一下关于企业拆迁的法律条文，以及企业拆迁时能获得的补偿有哪些？【吴少博律所评析】一、房产、建筑物及土地的补偿1、房产、建筑物的补偿企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房，具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。
企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。
而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题，企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人的话，那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。
2、土地的补偿在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质，国有土地与集体土地的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定，全国各地方拆迁时土地的补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿；集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿，如果企业为承租人的话，就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或租赁合同为准。
二、设备、设施的补偿1、不可移动设备的损失补偿。
对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算，对所有权人进行补偿。
2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。
具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等，安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。
【吴少博律所案例解读】开发商被征收：“情势变更”情形下,投资人的合法权益如何保障
【吴少博律所经典案例解读】开发商被征收：“情势变更”情形下，投资人的合法权益如何保障【导读】贵州AL房地产公司作为投资人，通过贵阳市招商引资设立，主要实施黔春路片区整体改造。
项目历经十余年，1.37公里长的黔春路道路拓宽改造和黔春大沟治理工程完工交付。
但是，由于市政建设的拆迁安置户问题、片区拆迁条件艰难、协助政府治理火车北站滑坡、市规划部门数次变更规划、数次因市政项目征收的补偿条件未兑现等实际情况，贵州AL房地产公司摘牌取得的20.3093万平方米土地仅完成了86098平方米的开发量，蒙受了巨大损失。
2013年，贵阳市委、市政府遵照和配合贵州省委、省政府关于贵阳2环线外移的战略而制定的市政道路建设项目。
畅通工程二期主要包括优先发展公共交通，建设以1.5环为核心的道路骨干路线，建设7条连接路（贵阳市东二环、朝阳洞路西段、贵黄路、黔春大道、南垭路和朝阳洞路东段、朝阳洞路西段，全长共计约30公里）的建设，对该公司原有开发建设项目造成了不可挽回的影响。
因此，根据《投资开发建设贵阳市黔春路项目协议书》，由于出现了“情势变更”的情形，作为投资人要求政府给予整体全面补偿。
本文就“情势变更”的客观情形下，作为投资人如何保障合法权益做进一步阐述。
关键词：情势变更；投资人；合法权益【案情介绍】本案中，因为涉及到十余年的开发历程，因此从时间轴来表达事件进程。
贵州AL房地产公司的基本情况：2003年2月17日，注册成立；注册资本1300万美元。
发起股东有重庆某物业发展有限公司、香港某集团有限公司、上海某投资管理有限公司、贵州某投资有限公司。
2008年，因经营不善重组；2014年12月19日，股东贵州某房地产开发有限公司、贵州某投资有限公司撤股。
贵州AL房地产公司作为投资人参与黔春路片区整体改造项目进展：2003年与云岩区人民政府签订《投资开发建设贵阳市黔春路项目协议书》，参与黔春路片区整体改造。
计划整体拆迁8.16万平方米，实际拆迁10.1万平方米，剩余10万平方米；云岩区政府、贵阳市规划局以会议纪要承诺以曹家岩150亩土地给贵州AL房地产公司用于安置黔春路片区的农民房，政府未履行。
吴少博律师论述企业拆迁的补偿项目有哪些
吴少博律师解读：企业（厂房）拆迁补偿补偿项目有哪些作者：吴少博律师团队今天《法律大讲堂》讲一下大家遇到拆迁中最关心的问题,就是在拆迁中企业主可能遭受的损失和能获得补偿项目有哪些？我相信众多中小企业主都比较关注的但又不是很清楚这个问题。
到底如何跟拆迁方要补偿？从哪些方面要补偿？包括补偿项目有哪些？企业主可能遭受的损失又有哪些？今天就给大家详细解释一下。
首先要讲一个总体原则，拆迁补偿是实物及一部分可预期的利益损失，他跟企业正常的交易和买卖是不一样的，补偿比较狭窄，最后的补偿价格偏低，这个问题属于学术互相探讨的问题。
在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。
一、土地使用权的区域补偿价你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。
那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：（1）土地承包经营权。
本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
（2）集体建设用地使用权。
也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
（3）国有土地使用权出让划拨的方式。
经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。
但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。
二、厂房重置成新价厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。
实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。
实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。
有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。
基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。
三、停产停业损失费因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。
吴少博律师讲述：棚户区改造项目的企业维权策划
棚户区改造项目的企业维权策划作者：北京吴少博律师事务所【案情简介】2014年6月下旬，家住长春市下辖某县级市的董大刚（化名）专程来到北京，向栩锐企业拆迁维权律师团的律师咨询了自己所遇到的拆迁问题。
吴少博律师与李晓宁律师接待了这名远道而来的当事人，并从这名当事人的描述中了解了其一家人的艰辛拆迁维权路。
吉林省于2013年7月24日就出台了《加快推进全省城乡危房和各类棚户区改造工作实施方案》，而在此方案中，董大刚的房屋正处在征地范围之内。
在2014年2月23日，董大刚所处地级市的市政府向其送达了关于该实施方案的房地产征收决定，面对突如其来的拆迁，董大刚怀着十分复杂的心情等待着有关部门的测量、评估和补偿方案的出台。
然而事与愿违，在2014年7月2日，董大刚突然收到了《XX市住房和城乡建设局行政处罚告知书》，该市住房和城乡建设局以董大刚被征收的房屋“未经城乡规划主管部门重批，未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《吉林省城乡规划条例》相关规定”为由，责令董大刚限期自行拆除自己的房屋，逾期不拆除，该市住房和城乡建设局将会同相关部门依法强制拆除。
这一纸告知书让本来处于拆迁困扰的董大刚一家的心情更加雪上加霜，他不明白自己手续齐全、合法办理、居住多年的房屋为何一夜之间变成了“违法建筑”。
然而在20天后，更加不可思议的事情来临了，该市住房和城乡建设局向其下达了行政处罚决定书，这是对董大刚最后的强拆“通牒”。
一筹莫展的董大刚在四面楚歌的境遇之下，经过百方打听，找到了在拆迁维权业界久负盛名的栩锐拆迁维权律师团，于是就有了一开始描述的相会场面。
【维权策略】成为董大刚代理律师伊始，吴少博律师与李晓宁律师即拟定维权大纲——阻却强拆执行。
因为一旦房屋被强拆，拆迁户往往会陷入“人为刀俎我为鱼肉”的被动境地，要获得高额补偿更是难上加难！办案第一计：显山露水的律师函在接手案件的初始的7月3日，栩锐拆迁的律师团队便开始了周密的行动：向该市住房和城乡建设局发送了申辩书，在申辩书被拒收之时，向市住房和城乡建设局发送了律师函。
企业拆迁赔偿,吴少博律师,10年企业拆迁维权
企业拆迁有哪些补偿项目，如何获得满意补偿作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验1.土地、企业的房屋价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。
房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。
在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。
很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。
2.装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。
此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。
3.停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。
2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。
4.搬迁费用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。
吴少博律师讲述：直管公房企业拆迁维权案例
直管公房企业拆迁维权案例作者：北京吴少博律师事务所【案情简介】2009年11月中旬，北京东城区刘女士接到了一份拆迁评估单，其内容是对其承租了将近40年的公房进行了评估，评估的总价为370万，其中仅包括原有的90多平米的公房，而对其30多平米自建房，没有进行认定，自然不包括在评估单之内。
刘女士在接到上述评估结果后，感觉十分不满，主要集中在两点：一：对其30多平米的自建房口头答复为违章建筑，不予补偿。
其二：建筑面积单价相对很低，不符合其所在地理位置的商品房单价。
于是急迫寻找拆迁专业律师提供帮助，在朋友介绍下来到了本团队，找到了主管吴律师，在介绍了上述情况后，律师有了解到其家庭的自身情况：原来刘女士一家三口，父母都已经80高龄。
房屋属于原东城农机局所有，其父母原是农机局职工，所以自然拥有公房的承租权。
早在70代就在这里居住，后由于居住的局限，使生活很不方便，在原单位同意的前提下，自行在原居住的房屋旁边连接建筑了30多平米的房屋。
【维权策略】主管吴律师在了解了上述情况后，首先对其特殊性也就是是自管公房还是直管公房，到原有单位和东华房管所进行了调查，最后确定是直管公房，属于东城区东华房管所管理，在调查到上述情况同时，拆迁人已经失去了继续和谈的耐心，向东城区房管局申请了拆迁裁决，其想借助公权力达到目的之心昭然若揭，情况紧急，吴律师没有迟疑迅速出击。
办案第一计：一封律师函阻挡拆迁裁决进行“凡事预则立，不预则废。
”而《毛泽东选集•论持久战》中也有类似的一语成谶：“没有事先的计划和准备，就不能获得战争的胜利。
”由于吴律师裁决前的细致调查，把功夫已经做在了对方的前面。
其直管公房的管理人便是东城区房屋管理局，但是在裁决中其又作为裁决人而出现，便出现了运动员与裁判员同属一人的尴尬局面，这是其一。
其二，刘女士仅仅是房屋的承租人而非产权人不应该被列为被拆迁人。
以上两个理由要求中止裁决的进行，很快得到了区房管局的支持。
办案第二计：国有土地使用权证复议——一锤定音由于其为土地一级开发，自然此时的拆迁人是土地储备中心，大家都知道，土地储备中心的上级主管单位是土地局，其属于利益共同体，吴律师很好的利用的这个领导和被领导的关系，就其土地使用权的行政许可行为，进行了复议，要求审查其在土地使用权许可的面积以及用途，并针对的说明了土地还未招拍挂就确定了项目名称和用途是属于本末倒置。
吴少博律师讲述：律师函一矢中的,企业补偿从0提高到390万
律师函一矢中的，企业补偿从0提高到390万作者：北京吴少博律师事务所【案情简介】从7月28日到8月7日，短短十天的时间，栩锐企业拆迁维权律师团处理了一起特殊的案件，其特殊之处就在于它的时效性。
可谓迅雷不及掩耳之势。
这起案件的成功处理更加彰显了本律师团雄厚的专业实力和竭诚为当事人服务的一贯精神，也成为了年度内本团的经典案例之一。
【维权策略】前篇--扑朔迷离的《土地出让协议》2007年8月27日，在黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区农业委员会大院内，本案当事人赵水兵与农业委员会签订的《土地出让协议》。
而这一纸《土地出让协议》，成为了本案件中多会正义的关键较量点。
此协议约定将农业委员会所属的25亩土地出让给赵水兵，且说明在出让后由农业委员会办理相关过户手续，如未能过户可以长期与贵司共用一个土地证。
协议签订后，赵水兵如约缴纳了规定的土地出让金，但农业委员会一直没有办理约定的过户手续，老实的赵水兵基于对农委的信任，并没有催促过户事宜，一直合法使用土地至今，在这块土地上办起了水泥预制场。
中篇--突如其来的拆迁2014年6月初，像往常一样来厂里上班的赵水兵突然发现了关于工厂的拆迁公告，而公告上写的并不是相关的补偿条款，而是表明了征收方对赵水兵作为土地使用权人的主体资格不予承认。
赵水兵在吃惊之余来到农委询问相关事宜，却被农委相关领导告知他确实不具有合法主体资格。
面对突如其来的拆迁，赵水兵所经营预制场厂的繁忙经营景象一直难以为继，而征收方称因土地储备项目土地一级开发，预制场所在土地已被全部列入拆迁范围，预制场须尽快搬离。
更让赵水兵摸不着头的是征收方提出的“霸王条款”—赵水兵将得不到任何的拆迁补偿。
后篇--云谲波诡的境遇在拆迁通知下达了几天内，赵水兵工厂的现状发生了翻天覆地的变化，经营每况愈下。
更让他气愤的是还存在着影响工厂经营的外部因素，齐齐哈尔市第一医院在赵水兵的工厂内安装了数块广告牌，进行自己的项目宣传。
在这样孤立无援的境遇之下，赵水兵经过多方打听，找到了吴少博律师和李晓宁律师这两位久经沙场的正以维护者。
吴少博律师：企业拆迁中,为什么拆迁方的报价越来越低
企业拆迁中，为什么拆迁方的报价越来越低今天北京吴少博律师事务所就向各位企业主讲解分析这样一个问题：企业拆迁中，为什么拆迁方的报价越来越低？这是实务中出现的一个客观状况。
我所在最近几年中，也非常直观地感受到了这一点，拆迁方的报价越来越低。
最初租赁的土地上面建的厂房，拆迁补偿价格可达一千多元一平米，但到现在按照划归违章建筑或禁养关停来讲的话，大概只有两三百元一平米，补偿价格越来越低。
所以我们今天就来分析一下，为什么企业拆迁当中，拆迁方的报价越来越低？下文中，北京吴少博律师事务所将从以下五个方面，向各位企业主揭示出这个问题的深刻背景。
第一、拆迁的名目混乱，复杂。
名目制定就让拆迁方抓住了给企业主越来越低补偿价格的机会。
在此，我们可以总结一下，目前在企业拆迁中的名目有多少，比如功能疏减、拆违建、违法经营、环保关停、禁养区禁养、水源地保护治理等等。
上述名目所体现出来的都是拆迁方为达到企业拆迁目的而制定的，而一旦以这种名目来进行拆迁的时候，拆迁方就不需要按照真正的征收拆迁的标准来进行补偿了。
因此，拆迁名目的混乱、复杂就给拆迁方制造了很多可以压低企业主补偿价格的机会。
例如环保关停，首先要看企业环保合不合格，若不合格，按照《环境保护法》的规定，政府就可以关停。
又如禁养区禁养，要看企业有没有环评、有没有排污许可，实际的排污达不达标，进而再看拆不拆除的问题。
政府可以让企业主自由选择，但如果选择拆除，补偿价格非常低。
然而如果不拆除，企业的养殖用房也改变不成厂房，没有任何意义，没有存续价值。
以上种种就给拆迁方制造了很多把补偿价格极度压低的机会。
第二、上级对下级拨付的补偿款项越来越少。
因为征收拆迁往往都是强制命令性的、任务考核性的。
例如环保关停，无论中央环保督察组还是各省自治区的督察组，都在各地方频繁地进行巡视查处，通常带来的都是强制性的任务。
去年五月临沂一下就关停了五十多家钢铁企业，都是很大的钢铁企业，就是因为环保的原因。
北京吴少博律师事务所,企业拆迁维权专业团队
全国企业拆迁维权的放心选择：北京吴少博律师事务所，企业拆迁维权专业团队北京吴少博律师事务所律所概况Letter from director北京吴少博律师事务所（以下简称“本所”）是经北京市司法局批准设立的合伙制律师事务所。
本所坚持“以法为本，客户至上，服务尽职，信誉取胜。
”的宗旨，创建了专为中小企业服务的拆迁维权律师团队——“栩锐企业拆迁维权律师团”。
该团队是国内首家专业中小企业不动产维权的精英型律师团队，尤其是在企业土地和厂房征收拆迁纠纷中，有着丰富的维权经验。
在过去的6年里，本所代理了400多家中小企业征收拆迁的维权案件。
基于众多维权经验，我团队出版了《企业拆迁维权攻略》一书。
该书详尽的阐述了企业面临征拆时如何维护自身的合法权益，受到了全国各地中小企业的热烈欢迎。
本所广泛应用“案例切入法”，在案件承办和案件质量把控制度上有着细致的研究。
每一个案件我们都会分段管控，同时利用时间段和案件进度衔接的方式把控案件风险。
本所会在全面的事实梳理，寻找相似的地域案例进行比对，分析出差异点和共同点，进行案例评析的基础上，制定案件承办方案。
这一做法体现了本所律师在企业拆迁这一领域的丰富经验，也大大提高了本所拆迁案件的胜诉率，给全国中小企业带来了切切实实的补偿回报。
在未来的日子里，我们将继续秉承服务中小企业的宗旨，借依法治国之东风，乘势勇作为。
以娴熟的法律技巧和坚定的维权决心为全国中小企业保护好自己的合法权益。
本所在此恭祝各位企业主朋友：健康，平安！企业房屋征收与补偿Expropriation of Buildings & Compensation企业征收拆迁业务是北京吴少博律师事务所的基石业务。
自创立以来，本所的吴少博、李晓宁律师作为业界知名任务始终活跃在拆迁领域的最前沿。
北京吴少博律师事务所聚集了一批优秀的专业人员，拥有为各领域不同类型的被征收拆迁人（包括房地产开发商、建筑企业、生产制造类企业、特许经营类企业、第一产业及其附加产品企业、服务性企业等）提供各种类型法律服务的丰富经验。
吴少博律师：北京著名企业拆迁律师
吴少博律师，北京著名企业拆迁律师作者：北京吴少博律师事务所吴少博律师吴少博律师简介吴少博，男，山东莱州人，多年来专注于土地征收和房屋拆迁法律实践，代理了多起企业拆迁维权、农民征地维权案件，其业务范围也涵盖房地产、建筑工程、矿业资源、刑事诉讼等多个领域。
吴少博律师自2009年起就从事拆迁领域的法律工作，曾在京华律师事务所任职。
吴少博律师凭借自己扎实的专业功底和坚定的维权信念,积极用法律武器维护当事人的合法权益。
其作为维权律师的代表人物之一,在法律界有一定的地位和声望。
吴少博律师是北京吴少博律师事务所主任律师，多年来从事企业拆迁、拆迁维权，特别公司、企业、工厂、商铺等非住宅拆迁，违章建筑拆迁维权；拆迁行政复议、行政诉讼；民事案件执行和再审程序。
吴少博律师理论功底深厚，对许多法律适用的疑难问题有着自己独到的见解，其从事去企业拆迁领域多年，对拆迁中遇到的违章建筑问题、停产停业损失补偿、拆迁评估报告问题、强拆偷拆等有自己的诸多办案心得，经手的拆迁案件均为当事人获得了理想的拆迁补偿。
可以为被拆迁企业、工厂、商铺等量身策划专业的拆迁方案，专业为被拆迁企业维权。
除企业房屋拆迁补偿纠纷外，吴律师在农村宅基地房屋拆迁补偿纠纷，农村土地征收与补偿纠纷，城市房屋拆迁补偿纠纷，公房租赁中的房屋拆迁补偿安置纠纷，城管、规划委、镇政府拆除违章纠纷等诸多业务中均具有丰富的经验和能力。
吴律师对各项拆迁安置补偿政策有着深入的理解，深谙拆迁方在拆迁过程中的心理，帮助被拆迁方积极地应对拆迁房所施予的各种压力。
在诉讼方面，吴少博律师领导我所骨干诉讼律师，胜诉率高，有效地维护了广大的当事人合法权益。
在多年的办案过程中，吴少博律师积累了丰富的诉讼技巧和办案经验，业务涉及北京、河北、浙江、陕西、江西、河南、辽宁、吉林、天津等多省市。
吴律师通过高超的攻辩技巧和对于事实证据的把握运用多次使二审的案件发回重审或直接改判。
此外，吴律师也积极地在网络上发表文章，热心地将自己在拆迁维权业务中的办案经验和维权技巧无私地贡献出来，获得了广大网民的一致好评。
吴少博律师：为什么群体企业拆迁案件维权有难度
为什么群体企业拆迁维权有难度北京吴少博律师事务所今天来向各位企业主讲解这样一个问题。
就是企业拆迁中为什么群体企业拆迁维权有难度？难度在哪里？以及如何来破解的问题。
根据我所多年来的实务分析，一切都源于信任的问题。
在群体维权案件当中，大家共同组成一个团队跟征收方谈补偿问题，双方相互过招、博弈，当中存在的根本困难都源自于信任的危机。
下面就从这个角度分层次的来向大家说明一下群体维权案件都存在哪些具体的问题。
第一、搭便车的问题。
我们相信，每一种类型的案件都可能存在这个问题，只要是群体维权事项，不管是商品房还是拆迁甚至是关于股权的群体维权案件，往往所体现出的第一个问题就是如何防止搭便车。
因为群体中有愿意投入时间成本、财力成本来完成维权事项的，也有不愿意投入相应的成本来完成事项的。
个别人员不愿意的前提就在于，只要有人完成了其情况跟自己是一样的，只要有人完成了这个事项，就代表自己完成了。
自己可以等到某个时间段，既有的享受这个维权成果。
换句话讲，有人维权付出了成本，但是自己不需要付出成本，这就是大多数人普遍存在的隐性心理诉求，也就是说大部分人都有一种搭便车的想法。
希望别人去做，自己在边上看，等他人维权取得了效果，得到了相应的收益，那么自己直接占有分享这个收益。
因此，在实务中，群体案件维权开始的时候都比较难组织，即便组织完以后，观点也比较难统一，即便观点统一了以后，大家又开始有动摇的、有不同想法的、有不同诉求的，此时就有可能出现分散，群体分散完后就容易被拆迁征收方各各击破。
综上诉述，就是我们给各位企业主分析的在搭便车中可能会出现的一连贯得负面效应。
第二、利益满足方的临时倒戈现象。
例如，所有的十户被拆迁的企业已经组织在一起，此时作为征收方所采取的手段可能不是全面打击，而是只针对某一个企业或是打击或是收买，进而产生的效果就是可能导致某一个企业主临时倒戈，特别是关键性的因素、关键性的人，如类似业务代表等关键性的人物一旦出现临时倒戈现象，可能对整个团体维权都会产生很大的影响，整个群体的组织性统一性就完全就不复存在了。
企业拆迁中各等任务的角色转换
企业拆迁中各等人物的角色转换作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁关停维权郑重声明：本文章为北京吴少博律师事务所原创文章，禁止同行转载、伪原创等，其他平台转载请注明出处。
温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。
企业征收拆迁的过程，其实就是企业与拆迁方角力、博弈的过程，在这个过程里，不管是征收拆迁方还是被征收拆迁方，其扮演的角色和所处的地位都不是一成不变的，本文即为大家分析企业征收拆迁中粉墨登场的各等人物及其角色转换。
在企业征收拆迁中，各方人物之间产生关系，是因为中间有行为，所以我们从两方面来讲企业拆迁中各等人物的角色转换：一是人物，而是行为。
我们在实务当中能够出现的就是征收拆迁主体和被征收拆迁主体这种概念，征收主体这一方能出现的人物有哪些呢？首先是政府，这个政府大部分都是相对而言的政府，也有可能是区县人民政府下级机构和征收拆迁单位，比如征收办、拆迁办和村委会，出现村委会一般是涉及到集体土地。
另外就是民间机构，扮演重要角色的评估机构，由评估公司从拆迁的角度对企业的价值进行评估。
作为中间人的拆迁公司，当然现在拆迁公司出现的几率低了，以前所有的拆迁和谈判性的事物都要委托给拆迁公司，自从590号令出台以后，要求整个的拆迁单位都是非盈利的，只有政府部门的拆迁办也就是政府工作人员来实际谈征收拆迁问题。
最后还有审计单位，整个的评估报告也好，签订的补偿协议也好，要经过审计来确定，纳入政府的财政支出范围。
这个工作有的是会计事务所做，有的是地方的财务部门或者审计局来做，所以我们统称为审计部门。
被征收拆迁主体这方面，在企业征收拆迁过程中可能出现的主要有地主、房东和租客。
地主是什么概念呢，这个地主不是说封建社会那个地主，有良田千顷，这里的意思是真正土地使用权的主人。
企业拆迁谈判中的道与术
企业拆迁谈判中的“道与术”作者：吴少博律师各位朋友，今天我们接着来讲企业拆迁的相关问题，题目就叫“企业拆迁谈判中的‘道与术’”。
“道与术”是在处理每一个社会复杂事物的时候都需要关注的问题，落实在企业拆迁问题上“道”是什么？“术”又是什么？借着中国博大精深的文化渊源及我个人近十年企业拆迁维权经验谈谈“拆迁谈判道与术”的问题。
企业拆迁维权中当地基层（乡镇、区级）人民政府与当地所经营的企业主，双方本身是管理与被管理之间的关系，一旦到企业拆迁当中，就变成了拆迁者与被拆迁者之间的关系。
这里本身具有行政管理的色彩，不管是企业还是企业的人都要受到当地政府管理、管辖的现状。
到了拆迁当中，拆迁者和被拆迁者本身是一个平等主体，但是由于本身天然带有的管理和管辖的属性，所以两者之间的地位是不可能平等的，不可能是一种简单是市场交易行为，并且永远不会是一个公平的交易平台。
所以在前期我给大家提供了企业主在进行企业拆迁谈判要凝聚“三力”，三力分别是攻击力、防御力与平衡力。
道，我认为体现企业拆迁谈判就是两个字—平衡。
本身拆迁双方的谈判地位一个高一个低，怎么能让拆迁的谈判像跷跷板一样尽量达到平衡，平衡了就相当于大家在公平的谈交易了，才是一个公平的市场交易的行为。
这就是我们在《企业拆迁维权攻略》中介绍的，律师要帮助企业弱化违法的行政行为。
当然，只是弱化违法的行政手段。
当地政府在进行企业拆迁谈判时，往往都利用手中的行政职权以及行政管理的能力，消防、税务、安监、违章都可以直接施加给企业，甚至用一些违法的手段，如断水、断电、断路。
这就是永远想采取一种俯视、压制的态度，永远不想跟被拆迁人达到一种平衡。
所以我们在企业拆迁谈判过程中要把所有力量凝聚在一起，所达到的目的就是将双方的地位平衡。
谈到“术”问题，有一个纵切面和横切面的问题。
从纵切面的角度讲，我认为有三个问题，法律程序、谈判环节和工作进度的问题。
下面我分别讲解一下这三个问题。
第一、法律程序按照法律规定，先有了征收决定，征收公告贴出后，征询各家的意见，选择评估机构，进行入户丈量测量，出具评估报告，对评估报告有异议者有权提出复合和专家委员会鉴定，再有异议可以提交相应的人民政府出具相应征收补偿决定，也就是以前的行政裁决。
企业拆迁中土地使用权纠纷问题
吴少博律师讲解企业拆迁中土地使用权纠纷问题作者：北京吴少博律师事务所很多中小企业主经常会问我关于土地使用权不明确以及不清楚土地使用权在补偿中所占的比例的问题。
今天在法制晚报主办的法律大讲堂节目中向大家讲讲怎么才算有完整的土地使用权。
现实中表现出的形式会有所不同，我认为主要有一下几种形式：1.有的是土地承包经营权，也就是在集体土地上建的厂房用于养殖、种植或生产制造。
有的是利用自己的土地承包经营权，这就是完整的土地承包经营权，在拆迁的时候应该有相应的补偿。
2.有国有土地使用权证的，完全取得了国有土地使用权。
3.集体企业一次性买断。
当时是通过拍卖、一次性买断也好，买断的是乡镇集体企业一次性打包出售的资产，这就是连地一块买断的集体所有制资产。
4.集体企业改制。
以前是集体企业，由集体企业内部股东一次性买断改制为私营企业，这也是有完整土地使用权的。
不要看表面形式有可能签的是土地租赁协议，但是改变不了他一次性买断土地使用权和地上附着物的本质。
以上这四类都是有完整土地使用权的，也就是你要分清占用的土地是集体所有制土地还是国有土地。
国有土地也会有租赁和真正的土地使用权的问题。
比如讲租赁国有土地的土地或厂房，那么完整的土地使用权就是上边所讲的四类。
偶尔还会出现从政府手里进行划拨性土地，特别针对招商引资的企业比较多。
在拆迁中，大家不能对这个问题产生模糊的概念，有很多中小企业主问道：“我签的是租赁协议，我感觉土地使用权也是我的。
”或者明明有土地使用权被对方忽悠了，成了租赁权。
我们清楚承租关系是租赁权，有土地使用权证的是物权，拆迁中补偿物权不补偿债权，租赁权是不予补偿的，也是无法纳入到拆迁补偿范围的。
土地使用权的补偿在整体补偿中所占的比例是多少？这个问题我们经过统计得出一个结论，完整土地使用权在中小企业补偿的比例能占总体补偿的40%左右，厂房重置补偿价占20%左右，停产停业损失占20%左右，其他的是附属物搬迁费。
当然这不是准确的数字，有些企业本身机器设备非常多，而且不可搬迁的附属物也很多，会适当调整比例。
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企业拆迁中的产权调换
作者：北京吴少博律师事务所
（一）企业拆迁要求土地置换时应考虑的因素
被拆迁企业可以选择的拆迁补偿的方式有土地置换和一次性货币补偿，一般情况下，一个正在正常经营的企业都会要求土地置换，或者是土地置换加部分的货币补偿。
但是因为现在土地是最宝贵的资源，各个地方政府的土地资源都相对紧缺，特别是各地现在对环评的要求都比较高，往往在市区中心区域或者地段较好、商业价值较高的区域都无法进行企业的原地回迁，所以企业只能选择不同区域进行土地置换。
面对土地置换，作为被拆迁企业应从哪些方面来考量这个问题呢？我们认为有这样几个因素是不能忽视的：
1.按经营特点
结合企业经营特点进行地域选择，如化工类企业的土地置换一般要选择在城市的工业园区，否则将很难获得环评、消防等批准性文件。
像加油站这种特许经营的行业就要更多的考虑交通便利和商业价值的统一性。
2.按土地性质
要看置换土地的性质是属于国有土地还是集体土地，国有土地又划分为工业用地、住宅用地、商业用地，不同用途的土地不仅价值相差甚远，土地的使用年限也不一样。
此外，集体土地也分为宅基地和农村建设用地，主要看审批的机关及政府部门是否合法，同时还要考虑是否是否具备转为国有土地的一些相关条件。
3.按市场价格
衡量置换土地的现有市场价值以及可能产生增值的预期。
因为不能原址回迁，因此置换土地一般与原址的土地市场价值存在差价，客观地判断置换土地的市场价值及可能产生的增值预期将有助于帮您争取合理的拆迁补偿。
4.按增值空间
要调查了解所置换的土地现有五年或者更长的市政规划，因为企业选择重新
置换土地是要谋求长远的发展的，如果刚安置几年就有面临拆迁，那势必会给企业长远发展带来不良的影响
（二）为什么企业面临拆迁很难选择产权调换或安置?
无论是旧的拆迁法律法规，还是2011年实施的《国有土地征补条例》，都明确规定了被拆迁人(被征收人)对于被拆迁(征收)房屋的补偿，既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
但是在实践中，一般是住宅房屋产权人有权选择货币补偿或者产权调换，而非住宅也就是企业类的权利人通常都只有单一的货币补偿，很难要求产权调换或者回迁安置。
根据本团队多年的经验总结，造成这一局面只要由以下几个因素决定：
1.土地资源稀缺
随着城市建设的不断发展、不断扩大，政府可开发利用的土地越来越少，土地正慢慢成为最稀缺的资源，大量的土地置换会增加政府的拿地成本。
被拆迁企业一般占地面积比较大，如果选择产权调换的话，往往只能重新划定一个地块，进行厂房的建设后重新投入生产，而不可能用多层或者高层的住宅对其进行回迁安置。
政府如果对征收后的土地进行招拍挂，按照市场价值对外出让的话，土地的增值空间是相当大的。
从这个角度看，政府可以获得的利益比置换给企业是明显合算的，所以政府从利益的角度考虑也不希望把土地置换给企业。
因此，如果一个企业或拆迁范围内的企业大多都选择产权调换的话，意味着需要很多土地对其进行置换，在土地资源稀缺的今天，大量的土地置换会增加政府的拿地成本，降低土地开发的利润空间。
2. 城市规划不允许
八九十年代的时候建一个企业，随意性很大，有的企业甚至是建在耕地上或者是农用地上，只要土地的持有方不追究, 即便是属于违章建筑，地方政府出于税收及解决就业的考虑，也不作过多干涉，很多地方还把土地作为招商引资的优惠条件。
但近十多年来，不管是在集体土地还是国有土地, 对企业建设用地都有着较为严格的约束。
尤其是人口众多，污染问题严重的大中型城市，对工业用地
的规划审批非常严格。
目前大的形势以及政府对整个土地的管控，已经到了特别严格的时候了，想让政府给一个民营企业进行土地或者厂房置换,是相当困难的。
有的地方政府出于地方经济发展的需要，也会划出一个工业园区，但是企业必须纳税到一定数额,每年的年产值达到一定数额，对地方经济贡献较大，且无重大污染等问题，才可能取得这样的一片地，这对于中小型的民营企业来说是几乎是不现实的。
3.相关土地手续繁琐,成本高
如果让政府给你进行土地置换,中间涉及的手续是非常复杂的,比如要用集体土地,必须是转化为集体建设用地，或者必须先征地,征为国有土地，经过招拍挂后协议出让给企业。
这中间需要的履行国土、规划、招拍挂等一系列手续。
作为政府而言,确实比较麻烦，需要考虑各方面的因素，如果每一个企业都要求土地置换，将大大增加政府的工作难度。
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温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。