地下车库方案优化策略

评审意见 优 优 良 良
10
三、管控要求：集团高度重视
设计强排工作情况通报
九月重点工作通报
集团设计部规范了强排设计指标表中关于停车位面积指标、风险提示的相关内容。要求各区域/城市公司对强排工
作仔细研判，认真尽调，对存在风险的内容务必进行重点梳理审核。后续，将依据集团人力资源部正式下发的《投发专项 激励考核追责细则》进行考核。
序号 1 2 3 4
项目名称 成都鑫苑城8#地块 武汉藏龙世家地块一 成都鑫苑城4#地块
章丘御泉湾
规划方案移交 4月17日 7月11日 6月30日 7月31日
地下室签批内控要求 8月6日 8月6日 8月6日 8月10日
签批时间 8月10日 8月6日 8月10日 8月10日
单车位指标 28.43㎡/辆 29.79㎡/辆 30.14㎡/辆 28.93㎡/辆
二、案例分析
2 2
3 4
地下一层
3 2
郑州国际新城1001地块
问题： 1、行车道靠地下室外墙，停车效率低； 2、设备机房占用停车高效区； 3、出入口坡道在车库主体内，占用停车位较多； 4、单面停车，停车效率较低。
1
2
16
二、案例分析
1
1 1
郑州国际新城1001地块
问题： 1、552辆车，地下二层至一层可优化两条双向 坡道，提高停车效率。
22
总图
二、案例分析
1 2
2
2 1
1
地下一层
武汉藏龙世家二地块
优点 1、出入口布置在地库主体之外和停车低效区，占用车位 较少； 2、除去塔楼，地库轮廓规整，为较为标准的环形停车布 局； 不足： 1、存在单边平行停车； 2、设备用房占用停车高效区；
武汉藏龙世家项目地库签批方案面积比集团拿地指标 （61300㎡）优化4559㎡（优化方案56741㎡），按 3000元/㎡地下室单方估算，约为集团节省1367万，在 此对武汉公司设计部提出通报表扬。
二、总图规划
在总图规划方面，要地上地下综合考虑，从提高停车效率的原则出发，在满足日照间距情况下，应尽量使楼间距 L 满足
Y=5.1x2+8.1 x N (N为奇数，大于3）
27
二、总图规划
13.2米
2.4+5.5+5.3=13.2米
16.1米
5.3*2+5.5=16.1米
28
三、平面轮廓
●常见问题： 1) 车库在项目中位置设置不合理，造成后期使用 不便； 2) 车库平面异型不方正，平面锐角多，不利于停 车的空间较多，造成停车效率偏低； 3) 车库外挡墙曲折，挡墙偏长，成本提高；
14
签批时间 8月10日 8月6日 8月10日 8月10日 9月6日 9月6日 10月26日 10月26日 10月15日
单车位指标 28.43㎡/辆 29.79㎡/辆 30.14㎡/辆 28.93㎡/辆 28.46㎡/辆 29.13㎡/辆 30.95㎡/辆 31.55㎡/辆
31㎡/辆
二、案例分析
3
30
四、地库柱网
根据《车库建筑设计规范》JGJ100-2015第4.1.1条，小型车标准车位 尺寸为2.4x5.3m。根据第4.3.4条，针对背靠背停车方式，车位尺寸可 调整为2.4x5.05m 1、小型车尺寸为：4.8米*1.8米 通常车位尺寸5.3米*2.4米 2、对于背靠背小型车位：横向净距0.6米，纵向净距0.5米 则小型车位尺寸为（4.8+0.5/2）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.05米 *2.4米。 相对于标准车位，一个车位面积减少：（5.3-5.05）*2.4=0.6㎡
注：分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）
万科上海区域
6
二、管控标准：行业标准参考
保利 7
世贸
二、管控标准：集团建造标准
地下室标准
普通住宅类（毛坯）B/C档物业建造标准（2018版）
层高：非人防车库地下一层优先选用无梁楼盖，层高不超过3.5m；地下二层采用普通梁板式，
地下二层
17
二、案例分析
4 2
4
3
2
3
3
2 5
4
1
4 4
郑州东方首玺项目
问题： 1、地下室车位存在超配，停车低效区可不做地 下室，已施工无法修改； 2、单面停车较多； 3、设备用房占用停车高效区； 4、出入口坡道数量较多、位置处在地库主体内， 占用车位较多； 5、非机动车布置在地库停车高效区，
18
评中体现。
12
01 地下车库管控要求
CONTENTS
02 存在问题及案例分析
03 地下车库优化策略
一、存在问题：签批时间滞后、单车位指标超标
完成地下室签批方案9个，待签批地下室方案 2个，通报如下：
序号
项目名称
规划方案移交
1
成都鑫苑城8#地块
2018年4月17日
2
武汉藏龙世家地块一
2018年7月11日
2
1500个 34㎡/辆 51000㎡ 2500元/㎡
3 节约成本
车库总成本 12375万元 12750万元
375万元
5
二、管控标准：行业标准参考
类型
平均停车面积（㎡/辆）
备注
普通地下室 （含塔楼区和 非塔楼区）
纯地下室
说明
a值
1/30 1/15 1/10
1/6
1/4
1/3
1/2
1、普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设 备房）；
2、纯地下车库指有停车区的地下室（不含设
指标
27
28
29
31
33
36
42
备房）； 3、a值=塔楼区地下室/地下室总面积；
4、设备房指常规设备房（如水池水泵房、变
配电、弱电、发电机房等），不包括因特殊条
25
件及不同地域而设置的换热站、开关房、污水
站等。
1、普通地下室停车效率指标应根据a值对应点采取内插法选取：当地下室没有设备房时，选取的指标应减2㎡/辆； 2、人防面积占地下室总面积的比例b值：当1/4≤b‹1/3、1/3≤b‹1/2、b≥1/2、时，表中数值分别增加1/2/3㎡/辆； 3、小柱网可以相应增加0.5㎡/辆； 4、高端产品配套地下室表中数值可适当增加（柱网和停车尺寸适当放大）； 5、当地政府对车位及行车道尺寸有特殊加大要求时，表中数值可酌情增加，但需经集团评估后确定。
需要事先跟规划部门沟通，是否存在当地规范高于行业标准的情况。
31
四、地库柱网
标准柱网与小柱网柱网经济分析
成本比较：
1、理论上，小柱网每个车位比标准柱网至少可以节约0.92—1.89平米；
2、单车位可节约2024—4158元
3、一个地库如果有1000个车位，采用小柱网车库，至少可以节约202.4—380.6万元；
2
4
5
3
1
负一层
5 5
负一层-优化版
15
郑州名城三期项目
问题： 1、地下室轮廓不规整，但已 报规无法修改； 2、车位超配，停车低效区可 不做地下室； 3、单边停车效率较低； 4、环形停车优化为尽端停车； 5、停车排布不合理； 6、车位数775辆，优化后车 位数883辆（子母车位22辆，
每辆按1.5辆折算）增加98辆。
层高不超过3.8m； 单车位指标：32㎡/辆
30㎡/辆
单车位指标=（A-B）/车位
注：A= 地下总建筑面积 B=住宅投影地下总建筑面积
重点：住宅投影地下总建筑面积（含住宅投影范围外的地下大堂、非机动车库、可售地下
储藏间、可售地下商业等）
8
三、管控要求：集团高度重视
七月重点工作通报
地下室管控通报
集团方案深化权限下放区域公司/城市公司后，在实际执行过程中存在地下室方案不签批、先报规后签批、签批指标不符 合集团标准等现象。
时间：方案签批移交后10个工作日内完成地下室方案签批。 指标：单车位指标为30㎡/辆（除去地块上塔楼标准层投影面积）； 责任人：区域公司/城市公司设计总监 考核：按集团全景计划2级节点进行考核；
9
三、管控要求：集团高度重视
地下室设计管控通报
八月重点工作通报
8月份完成地下室方案签批4个，除成都鑫苑城4#地块外，均满足集团30㎡/车位建造标准要求。通报如下：
二、案例分析
1
1 3
1 1
1
2
2
1
章丘御泉湾项目
优点 1、出入口坡道垂直地库主体布置占用车位较少， 停车效率高； 2、别墅区楼栋间距合理，鱼骨状布车，效率较高；
不足：
1、高层区单边停车较多；
2、人防口部占用停车高效区；
2
3、停车方向与长边平行，停车效率较低；
19
二、案例分析
武汉藏龙世家一地块
20
少配
问题 可计入指标的地上停车位数 量未做够导致地下停车位数 增多，造成项目成本增加；
指引 地上停车位指标在满足绿地 率等要求Байду номын сангаас条件下尽量用足 以减少地下车位数量。
26
误算
问题 机械停车位、微型车位的指 标计算不准确，造成车位数 量指标计算错误
指引 各地停车位计算一般以小型 车为标准，计算车位时按地 方相应规定执行。 品质较高的项目可根据项目 具体情况适当提高停车位配 比以满足实际使用的需求。
2 50000㎡ 34㎡/辆 1470个 10万元
14700万元
3 新增货值
450万元
注：普通二层地库建安成本约2500元/m2，如果车库售价按照10万元/车位计算；
车位数量一定，停车效率对地库成本的影响
序号 停车数量 停车效率 地库面积 建安成本
1
1500个 33㎡/辆 49500㎡ 2500元/㎡
地下车库精细化管控培训
设计管理部 2018年11月2日
01 地下车库管控要求 02 存在问题及案例分析 03 地下车库优化策略
CONTENTS
01 地下车库管控要求 CONTENTS
02 存在问题及案例分析 03 地下车库优化策略
一．管控目的：提高效率 节约成本
1、车库成本对项目总建造成本的影响 调研数据显示地库成本优化对节约项目总的建造成本的有较大意义；
4、建议优先选择小柱网。
单车位指标
车尾对车尾
车尾对墙体
备注
小柱网 标准柱网 单车位差值
20.14 21.06-21.87
0.92-1.73
20.79 21.84-22.68
➢ 地下室面积指标对成本影响巨大，为规范拿地指标的合理性， 在新版指标表的模板中，明确了在不含楼座地下室的前提下， 原则上，人防单车位面积不超过38㎡、非人防单车位面积不 超过32㎡。
单车位指标：30㎡/辆
11
四、管控措施：加强管控、严肃考核
时间：方案签批移交后10个工作日内完成地下室方案签批，避免因报规、施工等原因导致地库无法优化的现象。 指标：单车位指标为30㎡/辆（除去地块上塔楼标准层投影面积），总体单车位指标也要控制。 责任人：区域公司/城市公司设计总监为第一责任人，考核到具体执行层面设计经理及建筑工程师。 考核：按集团全景计划2级节点进行考核；即2分/天，会在每月的月度会通报项目排名考核及每年的晋级或加薪测
23
01 地下车库管控要求
CONTENTS
02 存在问题及案例分析
03 地下车库优化策略
优化项
25
一、指标
超配
问题 设计停车位数量较规范要求 偏多，造成项目成本增加；
指引 进行地下车库设计时严格控 制地下车库规模及面积，只 要满足报批和功能要求即可。 车位配比根据项目所处的地 域、成本控制以及楼盘定位 和目标客户群制定。
29
三、平面轮廓
●设计指引： 1) 规划总体设计应将地上与地下作为整体来考虑，原则上： 在中庭大的地块布置地下车库时，优先选择独立地下室； 在地形狭长或地上住宅楼均布的规划项目中布置地下车库时宜选择整 体地下室。 2) 地库设计：开敞地库→半地库→单层地库→多层全地库（尽量避 免） 尽可能形成集中的、规整的地下停车空间 3) 外形轮廓设计： 轮廓线应简洁，避免出现多段折线，造成外墙增多； 轮廓线应紧凑，避免出现多余空间，造成无效面积； 轮廓线应方正，避免出现锐角弧线，造成布车障碍。
车库建设规模≈项目总规模的 20-25% 车库建造成本≈项目总建造成本 20%
4
一．管控目的：提高效率 节约成本
2、单车位停车效率对车库货值及成本的影响
车库面积一定，停车效率对车库货值的影响
序号 车库面积 停车效率 车位数量 车位售价
车位总货值
1 50000㎡ 33㎡/辆 1515个 10万元
15150万元
二、案例分析
1
2
3
2 2
武汉藏龙世家一地块
优点 1、出入口布置在地库主体 之外，占用车位较少； 2、除去塔楼轮廓，地库较 为规整，停车效率较高； 3、优化掉停车低效区，减 少地下室面积。 不足： 1、坡道因场地限制在地库 主体之内，占用较多车位；
1 2、设备用房占用停车高效
区。
21
二、案例分析
武汉藏龙世家二地块
3
成都鑫苑城地块四
2018年6月30日
4
章丘御泉湾
2018年7月31日
5
武汉藏龙世家地块二
2018年8月15日
6
武汉藏龙世家地块三
2018年8月15日
7
成都鑫苑城地块二
2018年8月30日
8
成都鑫苑城地块三
2018年8月30日
9
郑州金水观城
2017年9月22日
10
青岛灵山湾龙玺
11
郑州东方首玺
2018年5月22日