房地产培训【济南】2014年房地产开发“重特事项”的会计核算与税务处理实战研修班(6月27)
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。
这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。
本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。
2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。
在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。
此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。
2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。
在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。
同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。
2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。
合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。
企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。
2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。
这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。
3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。
增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。
3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。
2014年房地产开发程序培训2014.1.3(1)
三经普（年报）制度
609表 《信息化情况》 信息化表为问卷式调查，所有企业均需要 填报，要与法人表中的203项（网址）进行 匹配，也就是说，信息化表中出现网站， 法人表中必须出现网址。 表中第14、15、16项的电子商务，在房 地产企业中一般不会出现，注意审核。
报表填报顺序
为保证表间互审，原则上先填写《调查 单位基本情况表》（601表），《财务状况》 （X603表）之后，再填写《信息化情况》 （609表）
三经普（年报）调查表
联网直报单位所涉及的普查（年）报表
• • • • • • 601表：调查单位基本情况 X603表：房地产开发经营业法人单位财务状况 X604-1表：房地产开发项目经营情况 X604-2表：房地产开发法人单位资金和土地情况 605-5表：非工业单位能源消费情况 609表：信息化情况
房地产开发项目经营情况 (X204-1表)
注意事项
有正在开发或销售项目的企业必须填报 《房地产开发项目经营情况》（X204-1）， 一个项目一张表；没有正在开发和销售项 目的企业不需填报此表。
主要指标填报方法
项目名称
• 按照项目批复文件上的名称填写。 • 不要单纯以地址作为项目名称，如：“XX区XX路 XX号” • 不要单纯以性质作为项目名称，如：“廉租房”
企业一套表工作流程 在万峰平台上的实现
一 套 表 程 序 流 程 图
审 核 类 别
在对基层表进行审核或提交时，如果出现审核错误信 息提示，首先请点击指标错误信息（迅速定位出错的指标数 据），然后再根据审核错误的类型进行区别处理。审核错误 信息分为四类： A类，强制性逻辑审核：指标数据存在必须修改的逻辑错 误，必须修订填报数据，直至本条审核通过为止。此类错误 主要出现在分项数据相加与总计不相等的情况，容易找到错 误原因。 B类，准强制性逻辑审核：指标数据存在逻辑错误，需要 进行核实确认。此类错误一般表明数据确实错误，需要修改。 如经过仔细核实并确认数据填报确实无误，需要联系县区统 计机构申请将该条审核解锁，解锁后填写情况说明，然后提 交报表。填写说明应尽可能详细，能够说明数据属实的原因， 不可填写“已核实”、“情况属实”之类的说明。
【济南】《2014年房地产开发“重特事项”的会计核算与税务处理》实战研修班(6月27-28日)
⑷ 采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收
8：以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠?
⑴ 企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
⑵ 以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
【金牌导师】
杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。特点：准确、透彻、简捷、实用;授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。
15：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。
【课程说明】
【组织机构】：中房商学院 中房博越
【时间地点】2014年6月27-28日 济南◇玉泉森信大酒店(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
【培训费用】人民币2880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
①共同开发 ② 挂靠开发
⑶“非同行合作” 房地产开发的会计核算及税务处理
① 以物易物 ② 合营建房 ③ 项目合作
7：以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理
⑴ 确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件
⑵ 委托代建行为适用哪些开发产品
⑶ 委托代建项目的交房验收与会计核算
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理房地产开发业务是指通过购买土地、建设房屋、销售房产等一系列活动来获利的经济活动。
在房地产开发业务中，会计核算与税收处理是非常重要的环节，对企业的运营和发展具有重大影响。
本文将从会计核算和税收处理两个方面对房地产开发业务进行详细分析。
一、会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括资金流量表、资产负债表和利润表等财务报表的编制和分析。
1. 资金流量表：资金流量表是反映企业现金流入和流出情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资金流量表用于分析和监控企业现金的流动情况，包括购买土地、建设房屋、销售房产的现金流入和现金流出。
通过资金流量表的分析，可以帮助企业掌握资金使用情况，制定合理的资金策略。
2. 资产负债表：资产负债表是反映企业资产、负债和所有者权益状况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，资产负债表用于反映企业的资产情况，包括土地、房屋、在建工程、应收款项等。
通过资产负债表的分析，可以了解企业的资产结构和偿债能力，为企业的经营决策提供参考依据。
3. 利润表：利润表是反映企业利润情况的一种财务报表。
在房地产开发业务中，利润表用于反映企业销售房产、开发成本、销售费用等方面的收入和支出情况。
通过利润表的分析，可以了解企业的盈利能力和经营状况，为企业的经营管理提供数据支持。
二、税收处理税收是房地产开发业务中不可忽视的一项重要成本，合理的税收处理对企业的盈利能力和税负有着直接的影响。
1. 土地增值税：土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价格上涨而产生的税费。
根据税法规定，企业在购买土地后，在转让土地时会产生土地增值税。
土地增值税的计算方法与土地转让价款有关，不同地区税率和政策会有所不同。
企业需要根据国家相关规定，按时缴纳土地增值税，并及时报送相关报表。
2. 增值税：在房地产开发业务中，企业在销售房产时会产生增值税。
增值税是根据销售房产的实际价格和政府规定的税率计算得出的。
房地产开发企业会计核算与纳税实务
房地产开发企业会计核算与纳税实务下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产开发企业会计与纳税实务
房地产开发企业会计与纳税实务1. 引言房地产开发企业作为一个重要的经济实体，其会计和纳税实务对于企业经营和税务管理具有重要意义。
本文将从房地产开发企业的会计和纳税实务两个方面进行探讨，以帮助企业更好地了解和应对相关问题。
2. 房地产开发企业会计实务2.1. 会计核算方法房地产开发企业的会计核算方法主要包括权责发生制和计划成本制。
权责发生制是以交易产生的债权债务关系为基础进行核算，适用于销售房地产和收取租金等业务。
计划成本制则是以工程和项目为核算对象，根据预估成本进行核算，适用于开发和建设房地产项目的情况。
2.2. 固定资产管理房地产开发企业的固定资产主要包括土地、房屋建筑、机械设备等，其管理涉及到资产的获取、投资决策、使用维护和处置等方面。
企业应建立完善的固定资产登记台账，并确保资产的准确计量和分类。
2.3. 合同会计在房地产开发过程中，企业与买方、供应商、承包商等多方签订合同，并按照合同条款进行交易。
合同会计是指根据合同的具体条款，进行收入、成本和资产的确认、计量与处理。
合同会计对于企业的收入和成本能得到准确的核算，具有重要的意义。
2.4. 应收账款管理房地产开发企业往往需要与购房人签订预售合同，从而形成应收账款。
企业应建立健全的应收账款管理制度，及时核对、确认和收取款项，防止坏账风险的发生。
2.5. 融资与股权管理房地产开发企业常常需要通过融资来支持项目的开发和经营。
企业应根据实际情况选择适当的融资方式，并建立融资和股权管理制度，以充分利用外部资金和优化企业的财务结构。
3. 房地产开发企业纳税实务3.1. 企业所得税房地产开发企业涉及到的企业所得税主要包括增值税、企业所得税和房产税等。
企业应了解并遵守相关税法法规，合理规划税务筹划，以降低税负和合规风险。
3.2. 增值税管理房地产开发企业从事房地产销售和租赁业务，通常需要缴纳增值税。
企业应按照法律法规规定，合理申报增值税，确保税款的及时缴纳和税务报表的准确填报。
房地产项目会计核算与税收筹划实务解析
• （四）竣工决算 • 竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目
实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各 类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过 竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果； 通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投 资控制的工作成效。 • 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投 产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说 明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造 价对比分析四个部分。
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• 4、规划报建图审查阶段 • 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政
部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容 和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补 充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费 后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 • 5、施工报建阶段 • 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建 委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发 《建筑工程施工许可证》。
• （1）能分清成本核算对象，直接计入有关房 屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”
成本项目，计入“开发成本—A项目”科目。
• （2）分不清核算对象的，应先将其支出通过 “开发成本—自用土地开发成本”科目归集，待 开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入 成本核算对象，计入“开发成本—×项目”科目 借方和“开发成本—自用土地开发成本”科目贷 方。
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• （三）权属初始登记 • 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权
证）登记。开发商应提交材料： • 1、申请书； • 2、企业营业执照； • 3、用地证明文件或者土地使用权证； • 4、建设用地规划许可证； • 5、建设工程规划许可证； • 6、施工许可证； • 7、房屋竣工验收资料； • 8、房屋测绘成果； • 9、其他文件。
2014房地产开发企业会计核算与纳税申报实务
2022/1/18
厚积薄发，成会计英才
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第27页，共105页。
DR: 应付账款 60 000
CR: 股本
20 000
资本公积- -股本溢价 30 000
营业外收入- - 债务重组利得 10 000
案例六：将资本公积转为实收资本或股本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册 资本为1 000万，甲乙丙分别出资500万、300 万、200万。未来扩大经营规模，经批准，东 方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增 资本。该业务如何处理？
DR: 银行存款- -工商银行8976 10 000 000
CR:银行存款- -验资户
原始凭证：《银行转账凭证》、《验资报告》复印件等
10 000 000
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厚积薄发，成会计英才
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第21页，共105页。
案例三：发行股票融资
长虹房地产股份有限公司发行普通股20 000
000股，每股面值为1元，发行价格为6元。股
元=35000+60=35060元
2022/1/18
厚积薄发，成会计英才
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第19页，共105页。
三、设立阶段账务处理案例
此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务： 案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由 甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设 立，三股东分别持股比例为50%、30%、20% 。2012年1月1日，三个股东以货币资金一次性 缴足款项，工商已办好营业执照。 财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一 将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验 资，根据验资报告和公司章程等工商注册。
DR: 银行存款- -银行 5 000 000 CR:实收资本- -乙公司 3 000 000 - -丙公司 2 000 000
房地产企业会计核算与税务处理
房地产企业会计核算与税务处理房地产企业会计核算与税务处理随着城市化进程的不断加速，房地产行业作为重要的经济支柱之一，其作用日益凸显。
但是，由于该行业特殊的经营特征和大量的政策规定，使得房地产企业的会计核算与税务处理面临着一定的挑战。
一、房地产企业会计核算会计核算作为一种企业内部管理和外部信息披露的手段，对于房地产企业至关重要。
在房地产企业的会计核算中，需要关注以下方面：1. 项目进度核算房地产开发项目通常分为多个阶段，如筹备阶段、施工阶段、销售阶段等。
在每个阶段，需要对其进行进度核算，以确保项目进展符合预期。
同时，也可以通过进度核算实时掌握项目成本，为后续经营决策提供参考。
2. 长期股权投资核算房地产企业通常会持有其他企业的股权，作为长期投资。
在会计处理中，需要按照成本法或权益法进行核算，并定期评估账面价值是否存在减值的风险。
3. 预售款会计处理房地产销售通常采用预售的方式，即开发商在建设期间向购房者收取一定金额的预售款。
在会计处理中，需要对预售款进行准确的核算，分别计入长期负债和预收款两个科目中。
二、房地产企业税务处理税务处理是每个企业必须面对的重要问题之一，尤其是在法规越来越严格的今天。
在房地产企业税务处理方面，需要关注以下几个方面：1. 房地产开发企业所得税根据国税总局发布的《房地产开发企业所得税征收管理办法》，房地产开发企业应当按季度申报所得税，并在年终进行年度汇算。
同时，需要认真计算纳税基数、抵扣税前成本和各项税收优惠政策等。
2. 营业税与增值税房地产企业在销售房产时往往需要缴纳营业税和增值税。
值得注意的是，该税务政策有可能随着国家政策的变化而发生变化。
因此，房地产企业需要及时关注税务政策的变动，并作出相应的调整。
3. 印花税印花税是指在房地产转移、抵押等交易中产生的税费。
在涉及到房地产交易时，需要注意计算印花税，并按相关规定尽早缴纳。
结语房地产企业的会计核算与税务处理在企业经营过程中的重要性不容忽视。
房地产开发企业成本核算及纳税教案
房地产开发企业成本核算及纳税教案一、教学目标1. 理解房地产开发企业成本核算的基本概念和重要性。
2. 掌握房地产开发企业成本核算的主要内容和程序。
3. 熟悉房地产开发企业的主要纳税义务和税收优惠政策。
4. 学会运用成本核算和税收知识，提高企业的经营管理水平。
二、教学内容1. 房地产开发企业成本核算的基本概念和重要性定义：成本核算是对房地产开发过程中所发生的全部费用进行归集、分配和计算，以便确定房地产产品的总成本和单位成本的一种管理活动。
重要性：成本核算是企业经营决策的基础，对提高企业经济效益、降低成本和提高竞争力具有重要意义。
2. 房地产开发企业成本核算的主要内容和程序主要内容：土地成本、建筑成本、开发成本、销售成本等。
程序：成本核算的程序包括成本核算的准备、成本核算的实施和成本核算的监督等。
3. 房地产开发企业的主要纳税义务和税收优惠政策主要纳税义务：土地增值税、企业所得税、契税、房产税等。
税收优惠政策：税收优惠是指国家为了实现一定的经济社会目标，对某些纳税人和征税对象给予的一种税收上的优惠待遇。
三、教学方法1. 讲授法：通过讲解房地产开发企业成本核算的基本概念、重要性和主要内容，使学生掌握成本核算的基本知识。
2. 案例分析法：通过分析具体房地产开发项目的成本核算和纳税案例，使学生更好地理解和运用所学知识。
3. 小组讨论法：通过分组讨论，培养学生团队合作精神和分析解决问题的能力。
四、教学评价1. 课堂参与度：评价学生在课堂上的发言和提问情况，了解学生对知识的掌握程度。
2. 课后作业：布置相关练习题，检验学生对知识的掌握和运用能力。
五、教学资源1. 教材：房地产开发企业成本核算及纳税相关教材。
2. 案例资料：收集一些房地产开发项目的成本核算和纳税案例，用于教学分析和讨论。
3. 课件：制作课件，辅助教学。
教学计划：1. 课时安排：共计12课时，每课时45分钟。
2. 教学进度安排：第1-2课时：讲解房地产开发企业成本核算的基本概念和重要性。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理2012-02-06 08:45 点击数： 1093次来源:中国会计视野网第一节概述房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。
房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合,为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。
房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。
近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。
一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：•房地产商品的地域性与单一性。
房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。
因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。
由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。
同样的设计图纸,由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。
即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同.•房地产商品的双重性与风险性。
与一般的消费品比较,房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品,通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。
因此它具有保值、增值的功能.但是投资与风险同在,房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅，将造成大量的开发产品积压,使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。
•房地产商品的不可替代性。
房地产培训【济南】房企票据处理及税务筹划清算培训(4月19日)
【济南】房企票据处理及税务筹划清算培训（4月19日）房地产培训：房企票据处理及税务筹划清算培训【课程背景】房地产培训：房企票据处理及税务筹划清算培训；国家税务总局稽查局局长马毅民2014年2月明确指出，2014年要安排对房地产及建筑安装业、出口退（免）税企业和股权转让企业及个人等开展税收专项检查。
房地产企业再次被推向稽查的风口浪尖。
这是一堂不可多得课程，赶快参加吧，课堂上老师将告诉纳税人如何玩“猫与老鼠”的游戏，本次培训将围绕稽查展开，对房地产企业的重点稽查内容：发票、土地增值税、企业所得税及项目注销等领域的疑难问题做重点解析，“税收政策”密切结合经济业务，全面解读企业运营中的税收政策差异，将税务风险消除在萌芽状态。
【课程对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
【专家导师】李老师：中房商学院房地产培训高级顾问；中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、中房商学院特约地产税务专家。
现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、培训中介的税务顾问。
从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。
对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营业税、企业重组、税收筹划及房地产企业税收。
先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。
【培训内容】第一部分：房地产企业发票的涉税风险及风险应对1、发票取得的总原则2、没有取得发票税法允许扣除的特例？3、发票开具的时限如何把握及特殊规定？4、甲供材、分包工程发票的开具及业务处理5、虚开发票及应对策略6、税务局稽查的“九字方针”7、发票开具“三流统一”8、营改增带来哪些发票的风险？9、开发成本的各项支出应取得何种票据？第二部分：项目公司清算注销涉税风险及规划安排1、注销前土地使用税、房产税、契税等小税种纳税风险点2、房地产企业注销阶段如何解决前期盈利后期亏损事宜3、项目公司注销两个“纳税年度”及两个“纳税主体“4、项目公司注销公司法和税法的区别5、公司注销阶段税务风险规避策略6、如何计算清算所得税？7、项目公司注销的程序与方法第三部分：房地产业项目企业所得税疑难问题解析及风险应对1、个人房产入股未取得发票其折旧能否税前扣除？2、预交企业所得税应注意的事项及税收风险点3、企业所得税完工条件与土地增值税清算条件的区别4、房地产销售企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还的方式销售房屋，应如何确定销售收入？5、房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？6、税务稽查税额能否弥补以前年度亏损以及涉税处罚？7、转让开工项目是否要缴纳营业税？如何缴纳？8、纳税人要视同股利分配缴纳个税的五种情形投资者向企业借款投资者将企业资金用于消费性支出或财产性支出盈余公积、未分配利润转增实收资本资本公积金转增实收资本已分配挂账但未支付的股利9、申报表填写重点关注事项10、预提费用确认的原则及涉税调整；11、跨期发票如何而在企业所得税前扣除？12、企业融资成本如何在税前扣除及技巧13、临时用工支出税前扣除涉税风险及应对14、福利费的范围、列支依据及税收风险点15、职工教育经费的税收风险点及风险应对16、业务招待费纳税评估及风险应对17、房地产开发经营企业筹办期何时结束？筹建期业务招待费、广告费、业务宣传费如何税前扣除？18、非金融企业之间借款利率是否可以按小额贷款公司利率在企业所得税扣除?能否在土地增值税前扣除？19、企业缴纳的雇主责任险和公众责任险是否可以税前扣除？20、企业发生差旅费、会议费税前扣除需要提供哪些资料？21、公益性捐赠税前扣除应注意的事项22、政府赞助税前扣除的技巧23、一次性支付跨年度的费用可否在支付当期税前扣除？24、关联交易调查调整金额是否弥补亏损？25、股东豁免债务是否缴纳所得税？第四部分：房地产项目土地增值税清算难问题解析及风险应对1、加大曝光力度保持打击税收违法犯罪高压态势：税务总局通报4起涉税典型违法案件2、企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助3、置换房屋如何缴纳营业税和土地增值税？4、关于审批的项目规划外，所建设施发生支出能否扣除？5、精装修房（拎包入住）如何计征土地增值税和企业所得税？6、按国家统一规定交纳的有关费用的扣除风险7、企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让如何缴纳土地增值税？8、企业清算申报后查补税款滞纳金问题9、零首付应注意哪些涉税风险?10、一次性取得土地分期开发共同费用的分摊11、整体收购中的土地增值税问题。
房地产培训【济南】房企业主投诉及危机处理技巧实战培训(5月24日)
----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------【济南】房企业主投诉及危机处理技巧实战培训（5月24日）房地产培训：房企业主投诉及危机处理技巧实战培训【课程收益】1、剖析业主投诉和冲突产生的内在规律和危害级别2、帮助房地产企业制定业主投诉与冲突各发展阶段的应对策略3、帮助房地产企业建立业主投诉和危机管理的体系【学员对象】房地产开发公司中高层管理者、分公司及项目总经理、营销管理团队、销售管理团队、客服管理团队和物业管理团队等【讲师介绍】李老师：中房商学院房地产培训高级顾问；任职机构：深圳房地产和物业管理进修学院教授、建设部全国城建培训中心客座教授，深圳物业管理研究所客座研究员；全国房地产行业培训中心客座教授。
中央电视台《今日说法》等法律节目的条约嘉宾。
专业特长：参与了国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标暂行办法》、《物业服务收费管理办法》等全国法规的起草，论证、审议工作。
个人专著：60万字的《物业管理法律理论与案例分析》。
授课风格：凭借多年的工作经历以及丰富的人生阅历，将职业经历结合对物业培训的研究、实践与课程训练使培训更加超值。
授课注重案例分析等，使受训学员都能学以致用，形成了以先进培训理念为基础，充分结合并适用于客户需求特点和实际的课程。
【课程大纲】一、业主投诉和冲突的内在发展规律和分级分类管理1、业主投诉和冲突产生危机触发点分类1) 硬性瑕疵：房屋及园区质量问题导致的投诉与危机2) 过度承诺：传、售楼及服务的过度承诺和不当引导3) 服务瑕疵：园区物业及各类服务瑕疵导致4) 法律权益：拆迁补偿及地权争端5) 外生危机：外生性经济及社会危机导致投诉和冲突（如周边房价下跌）6) 管控外化：内部管理问题外化7) 投诉、冲突与危机的触发点管理及其分类8) 情景案例练习：寻找各种冲突触发点和隐患点2、业主投诉与冲突发生的情景条件及危害级别分类1) 引导案例：为什么投诉和冲突难以预防2) 业主投诉与冲突发生的情景条件及危机成因分析3) 地产行业危机的危害级别分类4) 情景案例练习：业主投诉3、业主投诉和冲突的四阶段发展规律1) 引导案例：为什么危机在毫无征兆的情况下发生2) 阶段一：投诉与冲突潜伏集聚期3) 阶段二：投诉与冲突爆发扩散期4) 阶段三：投诉与冲突冷却消褪期5) 阶段四：投诉与冲突发展转化期6) 情景案例分析：危机处理中最关键的时期4、Web2.0时代投诉与冲突爆发的核扩散模式和四大效应1) 引导案例2) 效应一：低点起爆3) 效应二：级差扩散4) 效应三：抓大放小5) 效应四：长期沾染6) 如何防止冲突7) 案例分析：怎样防止×航客舱部危机快速扩散升级二、业主投诉与冲突各发展阶段的应对策略体系1、情景流程二SCR2：业主投诉冲突爆发期的降级处理策略体系1) 引导案例2) 第一反应正确原则3) 主动度、迅速度和公开度的“三度反应控制原则”4) 投诉与冲突的“五不五到位”回应策略5) 投诉与冲突的回避转移策略6) 投诉与冲突妥协交换策略7) 投诉与冲突的隔离延缓策略8) 危机爆发后的冲突降级处理路线图（PSCR）9) 危机爆发后的沟通渠道选取和沟通内容规范化10) 情景案例分析与模拟冲突沟通处理２、情景流程四SCR4：危机过渡发展转化期控制转化策略体系1) 引导案例2) 危机发展转化期的利益方心态和反应特点3) 危机发展期的控制转化路线图（PSCR）4) 控制危机转化条件，促成危机良性转化5) 案例分析３、业主投诉与危机产生时的冲突性心理反应分析1) 引导案例：2) 什么促使客户投诉？动机和诱因分析3) 客户投诉时的关键诉求点分析4) 表现与真实需求，利益和立场分析5) 客户投诉的心理类别与心理变化分析6) 客户个性与表面反应类别7) 情景案例分析４、情景流程三SCR3：特情处理与危机解决谈判路线1) 现场物理隔离和心理隔离原理2) 处理业主危机谈判现场谈判原则3) 快速探询及判断技巧4) 倾听认同技巧5) 移情安抚技巧6) 分类承诺及条件交换技巧7) 第三方介入与转化技巧策略8) 情景案例分析及危机处置谈判５、情景流程一SCR1：业主投诉冲突潜伏期的识别防范策略体系引导案例1) 业主投诉与冲突潜伏期的监控与预警机制2) 业主投诉与冲突集聚爆发期的三维管理：冲突源、冲突强度、冲突扩散度3) 业主投诉与冲突潜伏期的识别及预防性沟通路线图（PSCR）4) 情景案例分析与模拟６、案例讨论和模拟训练，训练结果对比、分析、总结７、小结和强化【课程说明】[组织机构]：中房商学院中房博越[时间地点]：2014年5月24-25日济南（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）[培训费用]：人民币3800元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
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【济南】2014年房地产开发“重特事项”的会计核算与税务处理实战研修班(6月27)
【课程说明】
主办：中房商学院中房博越
时间：2014年6月27-28日
地点：济南
【课程背景】
2014年将是我国税收和产业结构调整重点年，随着大形势的变化，税收环境也将受到影响。
第一，在房产税正式开征之前，国家对房地产开发行业的税收管理工作必定呈现出一个冲高期;第二，产业结构的调整，会造成一些行业(如钢铁、水泥等)产能大幅下降，税收收入急剧下滑，为了弥补行业调整给税收带来的影响，国家对房地产开发行业的税收征管工作也会进一步加强。
为了满足大家的要求，帮助大家更好的做好房地产行业税收管理工作，降低因管理不善造成的税收损失，本期课程特意选择了以下十几个问题，给大家进行详细讲解，主要是为了帮助大家解决日常工作中存在的以下难题：一，大家对有些问题的认识一直比较模糊，实际工作中遇到此类问题处理起来心里总感觉不踏实;二，大家所能收集到的资料对有些问题的解答大多都比较粗浅，无论是从深度上、详细程度上、精准度上都有所欠缺。
本次培训特别在课程设计上进行了精心安排，主要以税法讲解、案例分析、综合评述等方式进行深刻剖析，每一问题都配有一个或者多个案例分析，而且全部案例都将采取会计核算与税务处理相结合的模式，让大家有一种就像是对此类业务曾经从头到尾的真实的处理过一次的感觉。
【学员对象】
各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
【金牌导师】
杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织
的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。
同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。
教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。
特点：准确、透彻、简捷、实用;授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。
【课程大纲】
1：以承诺建设“公共设施”、“生态、环保、绿化”项目等方式取得土地使用权，所发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收上应如何处理
⑴ 项目外建设支出应如何进行会计核算
⑵ 计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除
⑶ 外建项目本身是否需要缴纳各种税收
2：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理
⑴ 取得政府给与的“土地返还款”的会计核算
⑵ 取得政府给与的“土地返还款”的税务处理
3：购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理
⑴ 购买在建项目的会计核算
⑵ 购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除
4：甲供材、甲控材、“超低价出包”业务会计成本与税务处理
⑴ 不同运作模式下甲供材的会计核算方法及税收的合法性、不确定性的分析
⑵ 甲供材对开发成本隐含的巨大影响(正常影响、非正常影响)
⑶ “甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代
“甲供”，即回避税收风险，又能够实现财务成果最大化
⑷ 以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性。
5：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理
⑴ 如何划分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出
⑵ 支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据
⑶ 支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项
⑷ 返迁房的会计核算与税务处理：
①返迁房与商品房在同一块土地上的会计核算与税务处理：
②返迁房与商品房不在同一块土地上(返迁房属于集体土地或者划拨地)的会计核算与税务处理
6：不同合作模式下房地产开发的会计核算及税务处理
⑴ 合作开发行为的认定：
⑵ “同行合作”模式下房地产开发的会计核算及税务处理
①共同开发② 挂靠开发
⑶“非同行合作” 房地产开发的会计核算及税务处理
① 以物易物② 合营建房③ 项目合作
7：以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理
⑴ 确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件
⑵ 委托代建行为适用哪些开发产品
⑶ 委托代建项目的交房验收与会计核算
⑷ 采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收
8：以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠?
⑴ 企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
⑵ 以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
9：BT模式在房地产开发业务中的合理运用
⑴ BT模式的概念
⑵ 采取BT模式，项目公司应如何进行会计核算
⑶ 关于BT模式的税收规定
⑷ BT模式的特点及对房地产开发企业税收的影响
⑸ BT模式可渗透的空间
10：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置
⑴未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款?
⑵ 房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理?
⑶ “错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税?
11：房地产企业在不同模式下，处置无产权建筑设施(包括公共配套设施、人防工程等)对营业税、契税、企业所得税、土地增值税、印花税会产生哪些影响?
12：融资性“售后回购、售后回租”，“低价出售、免费回租”，“产权式酒店销售、回租”业务的会计核算与税务处理
⑴ 融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计与税务处理
⑵ 企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理。
购房人涉及哪些税收。
⑶ 销售产权式酒店业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳那些税收，进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款。
产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款
13：跨地区经营的企业所得税处理
⑴ 跨地区经营就地预缴企业所得税应具备的条件
⑵ 就地预缴企业所得税税款的分摊计算
14：项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
⑴ 注销前，项目清算缴纳的土地增值税应怎样在各个年度间进行分配
⑵因注销前未缴纳土地增值税造成多交的企业所得税应如何进行调整
15：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。
【课程说明】
【组织机构】：中房商学院中房博越
【时间地点】2014年6月27-28日济南◇玉泉森信大酒店(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
【培训费用】人民币2880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。
以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。
业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
注：预报名此课程请到中房商学院官网报名。